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1、21年房地产估价师考试历年真题精选5节21年房地产估价师考试历年真题精选5节 第1节(2022年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的
2、需求。与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A、销售费用B、后续的开发成本C、投资利息D、开发利润E、管理费用答案：C,D解析：考点:动态分析法与静态分析法的区别。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。 以下物业类型，属于经营性物业的有（ ）。别墅；写字楼；购物中心；仓储
3、用房；高尔夫球场；酒店；出租商住房ABCD正确答案：C建筑和设备工种图纸注明比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（）答案：错解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑和设备工种图纸，一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。21年房地产估价师考试历年真题精选5节 第2节下列关于保险合同的组成部分内容，表述正确的有（）A.投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发 B.投保单本身就是保险合同 C.投保单又称保单 D.暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出具后自动失效 E.保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件答案：C,D,E解析：本
4、题考查的是保险合同。选项A错误，保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；选项B错误，投保单又称保单，是投保人向保险人申请订立保险合同的书面文件，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。（）答案：对解析：考点:交付估价报告。在交付估价报告时，估价师可主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。委托人对估价过程或者估价报告提出询问的，甚至对估价报告有异议的，估价机构或承办该项业务的估价师应予以解释。 比较各种融资方式，下列说法错误的是（ ）。A向社会直
5、接融资手续费和利息负担大B利用外资的率比较优惠C利用外资受国内金融融资较大D利用外资存在政治风险和汇率风险，申请较难正确答案：C股票市场的融资方式有（ ）。A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债券D.发行认股权证E.增发股票答案：A,B,D,E解析：房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权证四种融资方式。 建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（ ）。A当事人的名称和住所B土地界址、面积C宗地平面界址图D开发投资强度E市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件正确答案：CE21年房地产估价师考试历年真题精选5节 第3节应该在估价技术报告中说明的内容包括（
6、）。A、估价委托人B、估价对象的最高最佳利用分析C、估价方法适用性分析D、估价依据E、估价测算过程答案：B,C,E解析： 本题考查的是估价报告的组成。选项AD属于估价结果报告中的内容。建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A、 自然环境恶化B、 消费观念变更C、 设备陈旧落后D、 城市规划改变E 政府政策变化答案：B,C解析：建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。A平均增减
7、量法B平均发展速度法C移动平均法D指数修匀法正确答案：B答案 B运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（）。A.60% B.80% C.100% D.200%答案：B解析：本题考查的是速动比率。速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额=（2500-1500）/1250100%=80%。 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）A资金时间价值是资金
8、的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等正确答案：ACE21年房地产估价师考试历年真题精选5节 第4节城市规划分为城市总体规划和城市功能区规划。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。城市规划分为城市总体规划和详细规划。 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。A服务市场B合格有效市场C有效市场D潜在市场正确答案：D答案 D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。一个估价
9、项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A估价委托合同签订时间B估价目的C实地查勘估价对象的时间D委托人意愿答案：B解析：估价通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值，这就要求估价必须先确定某个特定时间，这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载传记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赌取得物权的，自继承或者受遗贈开始时发生效力。参见教材P133,某市2022年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2022年未完工转入今年继续施工的房屋建
10、筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A、1B、1.5C、2D、3答案：A解析：考点:供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期（6020）801（年）。21年房地产估价师考试历年真题精选5节 第5节 某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该
11、区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。正确答案：1该房地产的现时价值约为3600万元人民币。9004万元3600万元2依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。试题分析该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此
12、估算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A 房地产投机 B 物价变动 C 财政收支状况 D 居民收入水平正确答案：A 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（ ）阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策正确答案：D初步可行性研究亦称“预可行性研究”，是对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济
13、情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的研究。某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（ ）。A.等待投资型期权B.放弃型期权C.成长型期权D.柔性期权答案：C解析：实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权前期收益不佳，但后期有发展。下列关于房屋租赁的说法错误是( )。A、 我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法B、 住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定C、 非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准D、 对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证答案：B解析：城市房地产管理法规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”