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1、房地产估价师真题下载6篇房地产估价师真题下载6篇 第1篇 建筑物的物质折旧包括( )。A功能衰退B正常使用的磨损C环境恶化D意外的破坏损毁E城市规划改变正确答案：BD答案 BD功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。 城市市区的土地属于（ ）所有。A市民B省级人民政府C城市人民政府D国家正确答案：D宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。土地管理法第八条更明确规定：城市市民的土地属于国家所有。这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。 某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经
2、营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。（有修改）A0.18B0.12C 3.39D5.00正确答案：C消费者市场的特点包括（）。A.广泛性 B.发展性 C.伸缩性 D.固定性 E.替代性答案：A,B,C,E解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。 开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有( )。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务E1/2000或1/500的地形图正确答案：BDE答案 B
3、DE 申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)、1/2000或1/500的地形图、选址规划意见通知书、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。房地产估价师真题下载6篇 第2篇2022年4月1日，估价师王某初始注册于甲估价机构，2022年3月1日，王某与甲机构解除劳动关系，并变更注册到乙企业。则王某的注册证书于2022年3月30日失效。（ ）答案：对解析：本题
4、考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。P194。 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A3000万B5000万C3亿D9亿正确答案：C 下列不应免缴房产税的是（ ）。A职工自由住房B企业创办的学校用于教学的房产C产权未确定以及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋正确答案：C某宗房地产2022年6月的价格为1800元/m2，现
5、需要调整到2022年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2022年1月1日的价格指数为100)。该宗房地产2022年10月1日的价格为( )。A、2300.22元/m2B、2401.22元/m2C、2502.22元/m2D、2302.22元m2答案：D解析：租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。A.转租赁 B.杠杆租赁 C.综合租赁 D.直接租赁答案：C解析：本题考查的是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、
6、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。房地产估价师真题下载6篇 第3篇 甲企业对张某所购房屋的保修期，从（ ）起计算。A房屋竣工之日B验收合格之日C开发商通知交房之日D商品房交付之日正确答案：D(2022真题) 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线答案：C解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A、 地役权B、 典权C、 抵押权D、 租赁权答案：D解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区
7、位的含义任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动答案：D解析：本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等）。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。
8、 房屋开发费包括（ ）。A公共配套设施建设费B建筑物及构筑物的拆除费C建筑安装工程费D基础设施建设费正确答案：ACD房地产估价师真题下载6篇 第4篇张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是( )万元。A.96 B.104 C.140D.166答案：B解析：260万元20=52万元。522=104万元。 若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（
9、）。A谨慎价值B市场价值C快速变现价值D投资价值正确答案：C借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）答案：错解析： 本题考查的是经济评价指标体系。借款偿还期是清偿能力指标，而投资回收期是盈利能力指标。市东区庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？答案：解析：该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估
10、价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。根据房地产估价理论与方法教材P304。改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，2/3B.2/3，2/3C.2/3，4/5D.4/5，4/5答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其
11、附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。房地产估价师真题下载6篇 第5篇在物业管理中经常用到的预算形式包括（）。A.年度运营预算 B.资本流预算 C.资本支出预算 D.长期预算 E.资本收入预算答案：A,C,D解析： 本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。 “确定评估价值时的丰要因素”，从何角度回答?正确答案：确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估
12、中，注重预期风险；分析市场变现能力：考虑抵押期间的耗损就是要考虑的主要因素。 建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 政府债券体现的权利关系是（）关系。A.股权B.行政C.债权债务D.信托契约答案：C解析：本题考查的是债券的概念和特征以及债券的分类。政府债券体现债权债务的关系。 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积为50000 m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000 m2，地下车位230个(10000 m2)。项目建设期为3年，总投资额为
13、35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35，其余投资来源于贷款和预售收入：第1年投入资金9000万元，全部为自有资金；第2年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第3年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第24年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第4年末全部售完；服务用房在第5年初开始出租，出租率为90，租金为3000元(m2年)，运营成本为租金收入的20；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成
14、本均维持不变；该项目的贷款年利率为10，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15和25。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。正确答案：房地产估价师真题下载6篇 第6篇在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A、拖欠建设工程价款B、已抵押担保的债权数额C、房地产变卖处置费用D、诉讼费用E、其他法定优先受偿款答案：A,B,E解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值
15、。法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为lO%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。A0.21B1.23C2.01D3.
16、23正确答案：B某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地产总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（）。A按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%B一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额C按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%D按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%E按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%答案：A,C,D解析：具体计算过程如下：按建筑面积分摊的公式为：则一层占有的土地份额=1/3100%33.3%。按照房地价
17、值进行分摊的公式为：假设三层的房地产价值为A，则二层的房地产价值为1.2A，一层房地产的价值为0851.2A=1.02A，根据题意，A+1.2A+1.02A=600，解得A=186.3354万元，所以一层按房地产价值分摊的土地份额=1.02A/60031.68%；二层按房地产价值分摊的土地份额=1.2A600=37.3%。按土地价值分摊的公式为：则一层占有的土地份额=（1.02A400/3）/20028.37%，一层按房地产价值分摊的土地份额高于按土地价值分摊的土地份额。二层占有的土地份额=（1.2A400/3）/20045.2%。三层占有的土地份额=（A400/3）/20026.50%。 是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。A弥隙市场B细分市场C主流市场D消费市场正确答案：B答案 B 细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。