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1、2022房地产估价师真题下载6卷2022房地产估价师真题下载6卷 第1卷房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A、投资机会寻找B、市场分析C、投资机会筛选D、项目财务评价E、规划设计答案：B,D解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。选项AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。选项E，规划设计属于前期工作，不属于决策阶段的工作。在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数B.加权算术
2、平均数C.众数D.中位数答案：C解析：本题考查的是设定标准临街深度。设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。下面不属于不可控制因素的调查的是( )。A、 市场需求容量调查B、 市场营销因素调查C、 竞争情况调查D、 消费者调查答案：B解析：知识点 市场营销因素调查政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（ ）答案：对解析：
3、土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为80万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%正确答案：D此人应占有的土地份额126一(2400 800)60003008005.75% 项目全寿命费用，是指项目从投标开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。( )参考答案：错误2022房地产估价师真题下载6卷 第2卷 房地产估价收费按房地
4、产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A、 建筑阻碍、高速路或铁路B、 细分市场C、 人口密度的大小D、 该区域发展的类型和范围E 邻里关系和人口统计特征答案：A,C,D,E解析：某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2022年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的
5、部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？答案：解析：(1)银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；(2)抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2022年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化；(3)由于短期(快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；(4)房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值；(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国
6、家人民防空委员会和建设部审批。 ( )答案：错解析：须经过省、自治区人民政府和大军区人民防空委员会审查同意。甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0答案：C解析：本题考查的是最高额抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对
7、抵押物优先受偿。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。该案例中，甲公司被侵害的权利是（ ）。A.相邻权 B.租赁权C.地役权 D.共有使用权答案：
8、C解析：2022房地产估价师真题下载6卷 第3卷房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人B、与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人C、公证机关和无利害关系的第三人D、人民法院答案：A解析：考点:实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、
9、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为( )万元。A36B40C38D44正确答案：A答案 A该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14(万元)则该旧住宅的现值=重置价格-折旧=50-14=36(万元) 邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）正确答案：邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率
10、为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考点:名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（802）133.330.585（万元/m2），实际交易价格0.58550%0.58550%/（16%）0.5684（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。(2022真题) 房地产估价师的注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.5答案：B解析：本题考查的是房地
11、产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治安环境答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素包括：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。参见教材P134。2022房地产估价师真题下载6卷 第4卷房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。（）答案：对解析：本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有（）。A、位置描述B、交通描述C、外部配套设施描述D、周围环境描述E
12、、建筑结构答案：A,B,C,D解析：考点:房地产区位状况描述。房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。选项E属于房地产实物状况描述。个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）答案：错解析： 本题考查的是复利计算。等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初尚未偿还的贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，贷款后期因尚未偿还的贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。参见教材P165。 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必
13、需编制的基本报表。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是( )。A.提高贷款利率 B.提高购房最低首付款比例C.提高法定存款准备金率 D.提高房地产交易环节税收答案：D解析：财政政策主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收。2022房地产估价师真题下载6卷 第5卷下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估
14、价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A本题主要考查的是信用的概念。漏税和欠税属于违法犯罪行为。偷税和抗税属一般违章行为，不构成犯罪。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为
15、。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A、经济因素B、金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，
16、其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5
17、月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种的有（）个。A.2B.3C.4D.5答案：C解析：社会保险（SocialInsurance）是一种为丧失劳动能力、暂时失去劳动岗位或因健康原因造成损失的人口提供收入或补偿的一种社会和经济制度。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题目中为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险，除意外伤害保险不属于社会保险外，其他四个都属于社会保险。2022房地产估价师真题下载6卷 第6卷一般来说
18、，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。（）答案：对解析：考点:零售商业物业的其他管理工作。一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。消费者市场细分标准不包括（）。A.地理环境因素 B.人口因素 C.消费习惯因素 D.消费行为因素答案：C解析：本题考查的是市场细分。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分的标准可归纳为四大类：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素。开发商进行房地产开发投
19、资，不是其积累固定资产的重要方式。 ( )答案：对解析：房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）答案：错解析：开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。当房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。（）答案：对解析：有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值
20、时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元m2。 、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？ 、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？答案：解析：1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2022年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。