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1、2022房地产估价师真题下载6章2022房地产估价师真题下载6章 第1章在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。A沉降缝B伸缩缝C温度缝D防震缝答案：A解析：变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。其中，沉降缝是指防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝。沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干个刚度较一致的单元，使相邻单元可以自由沉降，而不影响建筑的整体。其缝宽与建筑的层数有关。下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A.需求价格弹性一般为正值B.当供给价格弹性为0时，称供给完全无弹性C.替代品的交叉弹性为负值D.当需求价格弹性为时，称需求有完全价格
2、弹性E.一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性答案：B,D,E解析：本题考查的是弹性理论。选项A需求价格弹性，一般为负值。但是对于吉芬商品和炫耀商品，则为正值。选项C替代品的交叉弹性为正值。PX，QX，QY。P183、P186。明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A估价委托人B估价利害关系人C承担估价项目的估价师D估价对象的权利人答案：C解析：估价基本事项是指估价目的、估价时点、估价对象和价值类型，把弄清它们称为明确估价基本事项。在实际估价中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地
3、提出它们。这种思想是完全错误的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师自己。下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用答案：B解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括：购买价格；权益投资比率；空置率；运营费用。参见教材P216。 季节比率是（ ）。A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重正确答案：C测定季节波动
4、的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2万元，最高可被处以（）万元罚款。A、1B、2C、3D、6答案：C解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师管理办法第三十八条规定，注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2022房地产估价师
5、真题下载6章 第2章 在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置士地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成.（ ）正确答案：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的 价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。问题：1这样的做法有哪些错误?2若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些
6、方法求取估价对象的年净收益?正确答案：1错误：由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。2具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。试题分析本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算
7、应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）。A变现性差B投资额巨大C投资回收周期长D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神正确答案：ABCD某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245 B.2
8、75 C.315 D.345答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费、抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500405065345（万元）。 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须向工程所在地的人民政府申请领取施工许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。A无限责任公司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司正确答案
9、：B按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。2022房地产估价师真题下载6章 第3章对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。 某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力( )万元。A.450B.525C.600D.900正确答案：B某开发商于2022
10、年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2022年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2022年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此
11、店面装修后转售，装修费估计为10万元。、请编制本项目的自有资金现金流量表。答案：解析：（1）借款还本付息的计算1）房价款：10010000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入1001210012（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元自有资金现金流量表 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（ ）的愿望。A永久出售B租让C投资开发D廉卖正确答案：C为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。超额利润的表现形式有（）。A.创新利润 B.风险利润 C.垄断
12、利润 D.正常利润 E.平均利润答案：A,B,C解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。超额利润有以下三种：创新利润、风险利润和垄断利润。账簿包括（）。A、转账账簿 B、凭证账簿 C、序时账簿 D、分类账簿 E、备查账簿答案：C,D,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。2022房地产估价师真题下载6章 第4章下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B已灭失的房地产C有租约限制的房地产D整体资产中的房地产E手续不全的房地产答案：A,C,E解析：按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：“干净”的房屋所
13、有权和出让国有建设用地使用权的房地产；“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产；“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；共有的房地产；部分产权或有限产权的房地产；有租约限制的房地产；设立了地役权的房地产；设立了抵押权的房地产；有拖欠建设工程价款的房地产；已依法公告列入征收、征用范围的房地产；?被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；?手续不齐全的房地产；?房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；?临时用地或临时建筑的房地产；?违法占地或违法建筑的房地产；?房地产的租赁权；?地役权；?房地产的抵押权；?房地产的空间利用权；?房地产中的无形资产。BD两项属于
14、按实物形态划分的种类。 市场法估价的操作步骤有（ ）。A搜集交易实例B选取可比实例C评价可比实例D对可比实例成交价格做适当的处理E价格修正正确答案：ABD运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实例。对可比实例成交价格做适当的处理。其巾，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定时期 B.特定地理范围内 C.特定政治环境 D.特定市场营销环境 E.特定市场营销计划答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划
15、的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。下列关于利率的叙述有误的是( )。A、 利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率B、 我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率C、 浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险D、 我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施答案：B解析：中国人民银行按照国家授权，允许某些金融机构在国家统一利率的基础上，实行一定幅度内利率的上下浮动。价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日 B.实地查勘估价对象期间的某日 C.估价报告出具日期 D.估价报告出具后的某
16、日答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如实地查勘完成之日）为价值时点。一般不得早于受理估价委托之日，不得晚于出具估价报告之日。 在2022年10月时，王某的权益价格为( )。A剩余3年租期、月租金为200元条件下的净，收益于2022年10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元条件下的净收益于2022年10月的现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/条件下的差额在2022年10月的现值之和正确答案：D2022房地产估价师
17、真题下载6章 第5章申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，国务院建设主管部门予以注销注册。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，予以撤销注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册：（1）注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的；（2）超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的；（3）违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的；（4）对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的；（5）依法可
18、以撤销房地产估价师注册的其他情形。控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导，起着承上启下的作用。( )答案：对解析：知识点 控制性详细规划的控制体系厂商经营决策的利润最大化原则是( )。A.边际收益大于边际成本 B.边际收益大于平均成本C.边际收益大于平均收益 D.边际收益等于边际成本答案：D解析：边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）
19、元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77答案：C解析：本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息3（17.2%）0.5-11061.23（万元），总成本30000万1061.23万31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本310.61/65%477.86（元/m2）。 经济学中通常将生产可能性曲线斜率的负数值定义为边际替代率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计
20、算该建筑物当前的成新率为（）。A、78.40%B、82.00%C、82.70%D、85.60%答案：B解析：考点:年限法。q1dt12%982%。2022房地产估价师真题下载6章 第6章抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 以下调查中，不属于不可控调查的是（ ）。A市场容量调查B消费行为调查C市场环境调查D营销因素调查正确答案：D企业的营销手段是可控的。房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平,双方都要求
21、对房地产价值进行评估。取得土地使用权所支付的金额作为扣除项目，以（ ）形式取得土地使用权的，以合同为依据按土地价格进行扣除。A.出让金 B.毛地价 C.受让 D.招拍挂答案：D解析：施工单位进行现场取样时，应在（）监督下进行。A、监理单位B、设计单位C、施工单位D、实验室人员答案：A解析：本题考查的是建设工程质量管理。施工人员应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。某在建工程为框架结构，开工于2022年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m
22、2。该项目的正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2022年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年（18个月），还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该在建工程2022年9月1日的正常
23、购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%)。设该在建工程的正常购买总价为V:答案：解析：下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利B、开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间C、静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析： 本题考查的是开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。