房地产估价师真题下载5篇.docx

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1、房地产估价师真题下载5篇房地产估价师真题下载5篇 第1篇 设计方案评价原则主要有( )。A、经济合理性与技术先进性相结合的原则B、充分考虑近期效益的原则C、充分考虑远期效益的原则D、近期与远期效益相结合的原则E、考虑项目全寿命费用的原则正确答案：ADE甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。乙银行确定抵押货款额度，就以（）万元

2、作为参考依据。A.1400B.1600C.1800D.2000答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。参见教材 P125。关于无差异曲线特征的说法，错误的是（）。A.无差异曲线凸向原点B.无差异曲线的斜率为正值C.无差异曲线

3、又称为等效用曲线D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小答案：B解析：本题考查的是无差异曲线分忻。无差异曲线主要有以下特点：（1）无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；（2）无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；（3）无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交；（4）无差异曲线凸向原点。参见教材P177。# 为评估某住宅2022年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2022年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知

4、从2022年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。A3790B4238C4658D4663正确答案：D在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（）。A区域房地产市场分析B专业房地产市场分析C项目房地产市场分析D总体房地产市场分析答案：B解析：根据深度与内容侧重点上的不同要求房地产市场分析可分为：区域房地产市场分析；专业房地产市场分析；项目房地产市场分析。其中，专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场（住宅、商业或工业物业）或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的

5、基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（）。A.建设部B.建设部住宅与房地产业司C.建设部信息中心D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。房地产估价师真题下载5篇 第2篇 关于房屋转租，不正确的表述是（ ）。A承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B第三人对租赁物造成损失的，第三人应当

6、赔偿损失，与承租人无关C承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期正确答案：B 债券和股票都使金融市场交易的媒介。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：本题考查的是

7、房地产开发贷。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施是：（1）对未取得国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。（2）对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。（3）房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。（4）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调査审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题

8、、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。（5）在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。（6）对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。（7）密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。（8）严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。（9）对

9、房地产开发贷款实施封闭管理，即为每一个房地产开发项目设置银行专户，要求项目贷款、销售收入等资金均进入该专户，银行负责对该专户的监管，并督促借款人将项目收人优先用于项目建设或偿还贷款，防范项目收人挪用风险，并及时按照项目销售进度逐步收回贷款，确保该行对于有效还款来源的实际控制。我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）答案：错解析： 本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。 青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。（ ）此题为判断题(对

10、，错)。正确答案：各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（）答案：对解析：终极目标是指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。房地产估价师真题下载5篇 第3篇某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

11、A、2022年6月1日至2022年2月1日B、2022年6月1日至2022年8月1日C、2022年8月1日至2022年2月1日D、2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：考点:财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房

12、地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣答案：A解析：本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完成的。选项BCD违背房地产估价的职业道德的要求。P37。 贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度，以下关于综合风险度的描述，正确的是（ ）。A某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）100%B某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款额/某笔贷款风险额）100%C贷款综合风险度=某笔贷款额信用等级系数期限系数项目风险等级系数D某笔贷款的综合风险度=（信用等级

13、系数/某笔贷款风险额）100%正确答案：A多数企业认为应以较强的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，而且获利较多。（）答案：错解析：考点:企业应采取的对策。多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A、最佳经营手段B、最佳规模C、最佳管理方式D、最佳集约度E、最佳投资渠道答案：B,D解析： 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。 应用路线价

14、法需要进行（ ）等修正。A临街深度B土地形状C交易日期D交易情况E临街宽度正确答案：ABE房地产估价师真题下载5篇 第4篇 目前，我国房地产抵押贷款的资金来源主要是（ ）。A机构投资者B商业银行C个人投资者D国家财政正确答案：B 政策性银行资金来源主要是企业直接出资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。A同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同B供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律 C供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值D供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供

15、给量是因变量E供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1正确答案：BCD 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )不同。A变动成本的设置B销售收入的不同C固定成本的设置D平衡点的设置正确答案：D答案 D 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置不同。市场定位战略主要分为（）。A、产品差别化战略B、服务差别化战略C、主题差别化战略D、人员差别化战略E、形象差异化战略答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。参见教材P122。国有

16、土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于（）。A.10日B.20日C.30日D.40日答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于30日。房地产估价师真题下载5篇 第5篇 房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于质权特征的表述中，错误的是( )。A.质权是一种担保物权 B.质权的标的物只能是不动产权利C.质权需转移质物的占有 D.质权是就质物优先受偿的权利答案：B解析：(2)质权是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人

17、有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。其特征为：质权是一种担保物权；质权的标的物只能是动产或财产权利；质权须转移质物的占有；质权是就质物优先受偿的权利。 商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。A周围环境状况、安宁程度B位置有利于原料和产品的运输C交通是否便捷及离市中心的远近D繁华程度、临街状况正确答案：D房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。商品房预售的条件之一是，投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并已经确定( )。A.后续开发资金和施工措施B.后续开发资金和质量保障措施C.施工进度和竣工交付日期D.施工和质量保障措施答案：C解析：城市商品房预售管

18、理办法及关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(建房2022 53 号)规定，商品房预售应当符合以下条件：四证(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。 某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A457.40B476.98C686.10D715.48正确答案：C