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1、房地产估价师考试真题及详解5章房地产估价师考试真题及详解5章 第1章房地产投资者的权益融资方式主要有( )。A、 公司上市B、 房地产抵押贷款C、 土地储备贷款D、 合作开发E 向商业银行借入信用贷款答案：A,D解析：解析 房地产企业的权益融资与债务融资股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（）答案：对解析： 本题考查的是股票的基本特征。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是（）。A.会计主体假设 B.持续经营假设 C.会计分期假设 D.货币计量假设答案：B
2、解析：本题考查的是会计假设。持续经营的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。 下列关于获得土地使用权的程序中正确的是（ ）。A建设项目选址经法定程序批准后，向土地管理部门正式办理申请用地手续B与土地管理部门签订土地使用权出让合同C开发公司获得土地使用权后，向规划主管部门申请办理建设用地规划许可证D一般来说，规划行政主管部门核发建设用地规划许可证时，提出规划设计条件正确答案：BD下列关于征收土地的表述中，正确的是（）。A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍B.安置补助费只能发放给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补
3、偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金答案：C解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，被征收土地为耕地的，土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍，若征收其他土地的，补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定；选项B错误，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人；选项D错误，城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘，并非只能是菜地。房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保
4、本点分析两种，两者的主要差异在于( )。A、 变动成本的设B、 销售收入的不同C、 固定成本的设置D、 平衡点的设置答案：D解析：知识点 房地产项目的盈亏平衡分析房地产估价师考试真题及详解5章 第2章 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ）。A未来净收益的大小B获得净收益的可靠性C获得净收益期限的长短D获得净收益预期E估价对象的现值正确答案：ABC收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低
5、；获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。涉及开发商的规划变更中，如发生政府降低容积率等被动变更时，当房地产为尚未开发的出让土地使用权时，应计算的损失或收益不包括（）。A.土地出让金差额 B.管理费损失 C.投资利息损失 D.工程开发费损失答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线
6、及难点的处理。涉及开发商的规划变更中，如政府降低容积率等被动变更发生时，当房地产为尚未开发的出让土地使用权时，应计算的损失或收益包括：（1）土地出让金差额；（2）征地相关税费差额；（3）管理费损失；（4）投资利息损失；（5）投资利润损失。 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产中介服务机构或执业人员获部、省级表彰或荣誉称号，即可作为良好行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（）。A.利率变化的方向和房价变动的
7、方向总是相反的 B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的 C.从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响 D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升答案：C解析：本题考查的是经济因素。选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。1号图纸幅面是（）。A.841mm11
8、89mm B.594mm841mm C.420mm594mm D.297mm420mm答案：B解析： 本题考查的是建筑识图基础。1号图纸幅面是594mm841mm。房地产估价师考试真题及详解5章 第3章下列房产中，可以免征房地产税的有( )A.出租地下建筑物B.企业兴办的学校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房产答案：B,D,E解析：自2022 年1 月1 日起，国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有
9、并运营管理的体育场馆，同时符合向社会开放，用于满足公众体育活动需要，体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展等条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税。企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。A形象差异化战略B人员差别化战略C服务差别化战略D产品差别化战略正确答案：C关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员
10、中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A房屋实际用途B土地开发程度C房屋建筑结构D房屋出租情况E房屋维护状况及完损程度答案：B,C,E解析：对房地产实物
11、状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分。土地实物状况包括：面积；形状；地形、地势；地质条件；土壤；开发程度；其他。建筑物实物状况包括：建筑规模；层数和高度；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；层高和室内净高；空间布局；竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限；?维护情况和完损状况；?其他。从投资者的角度来看资金的增值特征使其具有时间价值。答案：对解析：工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房
12、屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）的途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：D解析：房地产估价师考试真题及详解5章 第4章 可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知
13、改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入
14、广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。答案：解析：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净
15、租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39 （万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价45002640015001250010005万元报课咨询电话：010-82326699 / 400 810 5999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值V0）4%400.20.04
16、V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87-585.71V0-813.83（万元）不值得开发方案二：（旧厂房-公寓）开发完成后的价值V18500（2.641.76）（16%）/（115%）1.528507.08（万元）补地价现状容积率26400/125002.112改为公寓的容积率（2640017600）/125003.52改为公寓的居住用地地价（楼面地价）40001（3.522.112）/0.12%2873.
17、6（元/m2）补地价2873.6（2640017600）15001250010768.84 （万元）契税4%(10768.84V0)430.750.04V0更新改造成本及管理费用1500（2.641.76）/（115%）0.755945.95 （万元）销售费用8500（2.641.76）3%/（115%）975.65 （万元）旧厂房的市场价值V028507.0810768.84430.750.04V05945.95975.65V09986.43（万元）按照最高最佳利用原则，该就厂房应该改造为住宅，它的市场价值为9986.43万元。 以下不属于现代房地产周期研究结论的是（ ）。A经济扩张与创造就
18、业不再是线性关系B经济复苏不会立即导致新建筑的产生C房地产市场呈现自我修正的周期性D就业机会增加与空间需求不再同比增长正确答案：A目前，某村集体经济组织人均耕地面积3亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积12亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。A、征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B、该耕地的土地补偿费最少为7.2万元C、该耕地的土地补偿费最高为12万元D、征收该耕地需要报A省人民政府审批答案：A解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征
19、收该耕地，需要安置的农业人口数为12/3=4（人）。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的610倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35h的，其他土地超过70h的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。A、 成本导向定价法B、 购买者导向定价法C、 竞争导向定价法D、 市场导向定价法答案：A解析： 下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ )A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D
20、.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的正确答案：ABD房地产估价师考试真题及详解5章 第5章在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A、过去数据简单算术平均法 B、未来数据简单算术平均法 C、过去数据资本化公式法 D、未来数据资本化公式法答案：D解析：本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A、标准差系数越大，风险越小B、累积概率值越大，风险越小C、标准差
21、越小，风险越小D、标准差越大，风险越小E、标准差系数越小，风险越小答案：B,E解析：考点:概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。A单一市场
22、集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B答案 B 选择专业化。在这种情况下，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。 投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收人和支出情况见表373，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）。答案：解析：改错如下： 股票和债券的相同之处表现在（ ）。A都是融资工具B都是流通证券C持有者享有相同权利D部具有偿还性E都可以为投资者带来收益正确答案：ABE