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1、房地产估价师考试真题及答案5章房地产估价师考试真题及答案5章 第1章房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（）答案：对解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是( )。A.完全竞争市场 B.完全垄断市场 C.寡头垄断市场 D.垄断竞争市场答案：A解析：在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该行业产品的供给与需求状况所决定。对单个厂商而言，当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关
2、。因此单个厂商所面对的需求曲线，是一条与横轴(产量)平行且距离等于产品市场价格的平行线，市场对单个厂商产品的需求有完全弹性。对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，因此平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。 某房地产投资项目的总投资为5000元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为4807Y元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。A12%B20%C24%D30%正确答案：D6002000100%=30%某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2
3、的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（ ）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60答案：D解析：本题考查的是资金等效值的换算。根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（）等。A.未经国家征收的集体土地上的合法房屋 B.代管房屋 C.司法机关查封的房屋 D.共有房屋 E.商品房预售许可证办理之中的房屋答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产广告。凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经
4、依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。 采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.25正确答案：D 根据国务院有关规定，自2022年6月1日起商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。（ ）正确答案：根据2022年国务院办公厅转发建设部关于做好稳定住房价格工作意见通知第七条规
5、定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让”。房地产估价师考试真题及答案5章 第2章下列选项中，属于房地产状况调整方法的有（）。A.直接比较调整 B.间接比较调整 C.总价调整 D.单价调整 E.减法调整答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：（1）直接比较调整、间接比较调整；（2）总价调整、单价调整；（3）金额调整、百分比调整；（4）加法调整、乘法调整。 （ ）等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。A收益递增递减原理B惯性原理C特殊原理D均衡原理E适合原理正确答案：ADE有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：收益递增递减原理；均
6、衡原理；适合原理。某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）。A.按市场租金评估该广告收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收
7、益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本答案：B解析：评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。 在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率正确答案：BD甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。下列关于
8、办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A、 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B、 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记C、 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D、 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续答案：A解析：在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。A临界点分析B期望值分析C敏感性分析D概率分析答案：A解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极
9、限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格，土地取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。因此，最高土地价格分析属于临界点分析。房地产估价师考试真题及答案5章 第3章建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为建筑物的专有部分。（）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为建筑物的共有部分。参见教材P222。收益性房地产经济寿
10、命的起始点，是地上建筑物（）之日。A开始施工B竣工C登记D开始营业答案：B解析：经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。A1250B1750C2050D2150正确答案：B答案 B理论上应补交地价50005150-500040001750(万元)住房共用部位共用设施设备专项维修资
11、金属于业主所有。（ ）答案：对解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费答案：对解析：因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。 公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。A卖方和买方掌握必要的市场信息B卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D卖方和买方追求各自利益的最大化E卖方和买方急于完成交易正确答案：ABD答案 ABD公开市场价值定义
12、为在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加。 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（ ）万元。A112.5B155.6C144.6D132.4正确答案：C房地产估价师考试真题及答案5章 第4章 被征收房屋的房地产市场价格。实质上是对被征收房屋，其中应包含室内自行装饰装修部分，及其占用范围内的土地的补偿。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答
13、案：房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。（）答案：对解析：市场定位又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（）答案：对解析：本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因
14、重力沉降到地面。下列关于财务分析目的说法中，正确的有（）。A、通过对企业的财务报告等会计资料进行分析，可以了解企业资产的流动性、负债水平以及偿还债务的能力B、资产的管理水平直接影响到企业的收益C、获得利润是企业的主要经营目标之一D、资产是企业生产经营活动的经济资源E、只有企业的经营管理者关注企业的发展趋势答案：B,C,D解析： 本题考查的是财务分析。无论是企业的经营管理者，还是投资者、债权人都十分关注企业的发展趋势。住房公积金贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，仍可实行合同利率。（）答案：对解析：个人住房公积金贷款遇法定利率调整，贷款期限在1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1
15、 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。（）属于实施控制性规划，是对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是城市建设实施控制的直接依据。A.土地规划 B.城市总体规划 C.分区规划 D.城市详细规划答案：D解析：本题考查的是城市规划体系。城市详细规划属于实施控制性规划，是对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是城市建设实施控制的直接依据。房地产估价师考试真题及答案5章 第5章下列有关平均增减量法，描述错误的有（）。A、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测 B、如果逐
16、期上涨额时起时伏，很不均匀，运用平均增减量法预测的房地产价格的准确性随之降低 C、房地产价格变动过程持续上升或持续下降，且各期上升或下降的数额大致相同时，宜采用平均增减量法 D、越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越不重要 E、由于估价师经验存在差异，故平均增减量法不宜采用加权方式调整答案：D,E解析：本题考查的是长期趋势法。选项D错误，越接近所预测的价值、价格对应的时间的增减量对预测越重要；选项E错误，如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银
17、行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括（）。A、进行实地查勘B、调查了解法定优先受偿权利情况C、要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证D、按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元答案：A,B解析： 本题考查的是房屋征收评估原则和要求。选项D不属于房地产估价机构的工作。房地产测绘时，产生测量误差原因不包括（）。A
18、.仪器误差 B.周围环境的影响 C.旁观者的影响 D.观测者的影响答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。产生测量误差的原因是：仪器误差、观测者的影响、周围环境的影响。 借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（ ）正确答案：借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。 下列费用中不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）A保险费B房产税C法律费D贷款利息正确答案：D 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（ ）之日起计算。A竣工B竣工验收C入住D交付正确答案：D 房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。A估价时点B估价委托日C估价报告出具日D估价开始作业日正确答案：C