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1、房地产估价师考试真题及详解5节房地产估价师考试真题及详解5节 第1节决定房地产供给量的因素有（）。A、该种房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、该种房地产的开发技术水平D、房地产开发商对未来的预期E、相关物品的价格水平答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P116。某城市2022年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需
2、求80/户，则2022年该市新建商品住房的市场潜量是（）万。A、1260B、1380C、1440D、2100答案：C解析：考点:市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。12015%801440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：交付住房时，古桥公司应向购
3、买人提供( )。A、 住宅质量保证书B、 住宅使用说明书C、 企业资质证书D、 竣工综合验收合格证书答案：A,B解析： 某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理
4、价格范围应该是多少?为什么?正确答案：从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。正常合理的成交价格水平应为：4000-(500+2220/148)=3485(元/m2)买方实际支付价格=3485元/m2+应由买方交纳税费，只要买方付出价格在(3485元/m2+应由买方交纳税费)以下就行。廉租住房单套建筑面积控制在（）m2以内，保证基本居住功能。A、30 B、40 C、50 D、60答案：C解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房单
5、套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( )。A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的答案：A,B,D解析：征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制
6、定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A、增加，增加B、减少，增加C、增加，减少D、减少，减少答案：C解析：考点:房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定答案：错解析：房屋征收条例规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。” 市场趋势分析中的时间序列分析法不包
7、括（ ）。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法正确答案：C房地产估价师考试真题及详解5节 第2节具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税答案：A,C,D解析：本题考查的是房产税。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下
8、建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 甲领取3000m2营业房房屋所有权证后，应当（ ）。A将在建工程抵押转为房地产抵押登记B重新办理房地产抵押登记C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记正确答案：B在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。 若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（ ）日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。A15B30C45D60正确答案：D 因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：大型体育馆一般采取框架筒体
9、结构。（ ）答案：错解析：本题考查的是建筑结构。框架筒体结构一般适用于高层和超高层建筑。大型体育馆会采取大空间结构。P70。因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？ 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要
10、说明采用该种方法评估的主要步骤。 、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？答案：解析：1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价
11、值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为（）年。A.38B.40C.58D.60答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。5021038（年）。 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。A专家打分法B“三项预测值”
12、法C解析法D蒙特卡洛模拟法正确答案：B“三项预测值”法属于敏感性分析，而不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。专家打分法、解析法、蒙特卡洛模拟法都是风险分析中的具体方法。 在传统方法中，正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。A应计息的项目B计息的方式C计息周期D计息期的长短E银行存款利率正确答案：ABCD假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除ABCD外，还有利率的高低、名义利率和实际利率。房地产估价师考试真题及详解5节 第3节 下列不是直接融资的优点的是（ ）。A安全性高、筹资上可以积少成多B资金供求双方直接联系
13、，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C有利于筹集长期投资资金D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展正确答案：A可贷资金利率理论认为（ ）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数答案：A,B,E解析：本题考查的
14、是利息与利率。选项C利率是由可贷资金的供给与需求决定，不是由货币的供求决定，这是流动性偏好利率理论；选项D，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。P152。预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A、13 B、15 C、16 D、17答案：C解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A(n1)b0，n302116（年）。 资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：有一宗房地产总价
15、为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考点:收益法总结。该宗房地产的净收益为：VAY，A10077（万元），设土地的净收益为AL，建筑物的净收益为7AL，则AL6（7AL）8100，AL3（万元）。 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地
16、应遵守的原则。“以租代征”即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的（ ）以下征收土地闲置费。A10%B15%C20%D25%正确答案：C尽管测量仪器标注了真值，但由于外界条件随时变化，还有观测者感官和生理原因，无论观测者如何仔细，都无法求得测量的真值。（）答案：对解析：由于测量所使用的仪器和工具不可能绝对精确，进行测量时的外界条件也随时发生变化，还要受到观测者感官和生理条件的限制。因此，无论何种测量，无论何种精密仪器，无论观测多么仔细，均无法求得测量的真值。房地产估价师考试真题及详解5节 第4节甲公司2022
17、年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为14500元/，甲公司拟分两期建设30栋别墅。当第一期10栋于2022年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为15000元/。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了10栋。当2022年第二期20栋竣工后，建成的别墅以19000元/一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2022年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2022年的楼面地价高500元/，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的
18、估价结论合理准确的理由有哪些答案：解析：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：1.价值时点不同。拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。2.估价目的不同。为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。3.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。4.2022年取得土地时的土地市场状况与2022年拍卖别墅时不同，2022年的拍卖底价与2022年拍卖别墅的底价不具可比性，更不能与2022年二期别墅的售价相提并论。价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配
19、方式。A、 应急物品B、 一般物品C、 特殊商品D、 稀缺物品答案：D解析：价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（）答案：对解析：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，由聘用的房地产估价机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。第十四条：房地产估价
20、师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。在城市规划法律法规体系中，属于主干法及配套法规和规章的是（）。A.土地管理法 B.环境保护法 C.城市房地产管理法 D.城乡规划法答案：D解析： 本题考查的是城市规划体系。城乡规划法是我国在新时期城市规划法律体系的核心，也称主干法，由全国人民代表大会常务委员会制定，其主要内容是有关城乡规划分类、规划行政、规划编制、以及布局安排和建设控制等的法律条款。选项ABC属于相关法律法规。 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产( )。A买卖B租赁C抵押D转让E拍卖正确答案：ABC
21、答案 ABC 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划 B.工程建设计划 C.物业服务计划 D.建设场地布置 E.施工队伍选择答案：A,B,D,E解析：本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建
22、设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。对同一宗房地产而言，关于其土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是（）。A、同一宗房地产的价格只能归属于这三种对象之中B、房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价相同C、在房地产价格分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价答案：B解析：考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的
23、情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。 下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）。A每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税正确答案：D房地产估价师考试真题及详解5节 第5节在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税答案：错解析：在中国境内无住所又不居住或者无住所而在
24、境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。（）答案：对解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。建筑和设备工种图纸注明比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（）答案：错解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑和设备工种图纸，一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。 某一交易实例房地产的
25、使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/。（1平方英尺=0.0929 ）A17484B19020C19754D20539正确答案：B（）是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。A.招标人 B.投标人 C.招标监管部门 D.招标监管人答案：B解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。投标人是响应招
26、标、参加投标竞争的法人或者其他组织。 房地产价格实质是房地产权益的价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（?D），地上一四层的客观租金水平为3.0元/（?D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。A租约期内和租约期外都取客观租金B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D租约期内取租约租金，租约期外取客观租金正确答案：D 造成成交价格偏离正常市场价格的因素有( )等。A利害关系人之间的交易B供求不均衡C
27、急于出售的交易D交易税费非正常负担的交易E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易正确答案：ACDE答案 ACDE房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：(1) 利害关系人之间的交易。(2) 急于出售或急于购买的交易。(3) 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4) 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。(5) 特殊交易方式的交易。(6) 交易税费非正常负担的交易。(7) 相邻房地产的合并交易。(8) 受债权债务关系影响的交易。 土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：