《2022房地产估价师考试真题及详解5章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试真题及详解5章.docx（22页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022房地产估价师考试真题及详解5章2022房地产估价师考试真题及详解5章 第1章 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。A市场法B收益法C成本法D折现法E长期趋势法正确答案：ABE答案 ABE预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。 房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于建设用地使用权的表述，错误的有（ ）。A.居住用地出让最高年限为70年，自动续期B.工业用地出让最高年限为50年，自动续期C.娱乐用地出让最高年限为50年，使用权期间
2、届满，最迟于届满前一年申请续期D.科技用地出让最高年限为40年，使用权期间届满，最迟于届满前一年申请续期E.建设用地使用权期间届满前，因公共利益回收土地的，应当依法给予补偿答案：B,C,D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还
3、相应的出让金。P3334。根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段初期C、第二阶段后期D、第三阶段答案：D解析：考点:房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。 房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及详解5章 第2章
4、物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：动态投资回收期是反映（）的重要指标。A、开发项目投资成本大小B、开发项目投资回收能力C、开发项目资金流动速度D、开发项目资金实力答案：B解析：考点:动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价
5、对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。此为重建成本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为（）万元 。A、2045.77B、2250.34C、2409.61D、2190.
6、55答案：A解析：考点:净收益测算应注意的问题。VA/Y11/（1Y）n，其中A（18001500）80012288万；Y10%；n15213。V288/10%11/（110%）132045.77万元。下列用地，法定出让年限为50 年的有（）。A居住用地B工业用地C体育用地D娱乐用地E旅游用地答案：B,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。2022房地产估价师考试真题及详解5章 第3章我国土地用途管制的核心是不能随意改变（）的
7、用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案：D解析：本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是：不能随意改变农用地的用途。设立房地产中介服务机构，应当向当地政府申请设立登记。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是( )。A、 档次B、 建筑结构C、 用途D、 权利性质答案：A解析：某住宅楼总建筑面积7200 ，其中应分摊的共有建筑面积900 ，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑面积为120 的住宅的建筑面积应是( )。A.133B.135C
8、.136D.137答案：D解析： 房地产的最高最佳使用具体包括( )。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益正确答案：BCD答案 BCD最高最佳使用具体包括三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。2022房地产估价师考试真题及详解5章 第4章关于诉讼时效的说法，正确的有（）。A诉讼时效消灭的是一种请求权B超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制C身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1 年D因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2 年E诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算答案：A,C解析：B 项，民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效
9、限制。D 项，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为 3 年，从当事人知道或者应当知道受到污染损害起时计算。E 项，诉讼时效的中止是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由而使权利人不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，诉讼时效继续进行。房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本答案：A,C,D,E解析：本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销
10、售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。A65.4B81.8C87.2D109.0正确答案：A估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小完全一致。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例。估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可
11、比实例规模一般应在估价对象规模的0.52倍范围内，即：0.5可比实例规模/估价对象规模2。 要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及详解5章 第5章新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房
12、地产开发企业资质等级。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。该案例中，甲公司被侵害的权利是（ ）。A.相邻权 B.租赁权C.地役权 D.共有使用权
13、答案：C解析：房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：考点:合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。功能过剩引起的无效成本可以通过使用( )而自动得到消除。A、 超额持有成本B、 重新购建价格C、 重置成本D、 重建成本答案：C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的求取方法。功能过剩引起的折旧包括无效成本和超额持有成本。其中，功能过剩造成的无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，但如果使用重建成本则不能消除。解决此题的关键在于分清重置
14、成本和重建成本。 房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。附函提供房地产估
15、价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2022年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2022年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：12层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：
16、经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：12层为商业服务土地等级：商业级土地开发程序：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号x号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相
17、关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2022年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依
18、据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m。，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆
19、整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2022年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。1测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、
20、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：11可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。表1.4 可比案例咨料嘉估价对象与可比实例项 目A大厦首层商铺 B花园首层商铺 C大楼首层商铺 D估价对象首层商铺 坐落 大道 大道 大街 大道 交易日期 2022年9月 2022年9月 2()06年1O月 2022年10月 交易情况 正常
21、 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 招标出让 挂牌出让 地段等级 商业级 商业级 商业级 商业级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施完备程度 较完善 较完善 较完善 较完善 房地 建筑装修 简装 简装 简装 简装 产状况因 设施设备 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 素 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 临路状况 临大道 /混合型主干道 临大道 /混合型主干道 临大街 /混合
22、型主干道 临大道 /混合型主干道 商铺交易价格 10500元/m2 9091元/m2 9562元/m2 1.2比较修正(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表15。表1.5 房地产状况因素修正系数
23、及计算表估价对象与可比实例项目 A 大厦首层商铺 B 花园首层商铺 C 大楼首层商铺 交易日期 100/1OO 1OO/1OO 100/1OO 交易情况 1OO/100 1OO/1OO 100/100 地段等级 100/100 100/98 100/98 繁华程度 1OO/1OO 100/97 100/101 交通便捷度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 公共配套设施完备程度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 房地 建筑装修 1OO/1OO 1OO/1OO 1OO/100 产状 设施设备 1OO/1OO IOO/98 1OO/102 况因 商铺类型 1OO/1OO
24、1OO/100 100/102 素 建筑结构 1OO/1OO 100/100 1OO/1OO 朝向 100/99 100/98 100/1OO 临路状况 100/1OO 100/100 100/100 商铺交易价格 10500元/ m2 9091元/m2 9562元/ m2 可比实例修正后价格 10606元/ m2 9958元/ m2 9285元/ m213比准价格计算根据表15中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算：为10606元/ m2利用实例B计算：为9958元/ m2利用实例C计算：为9285元/ m2从测算结
25、果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/ m22测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50 %，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：995050%=4975(元/ m2)3测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为24370 m2，1、2层面积均为12185 m2，故估价对象
26、比准价格为： 12185(9950+4975)=1 8186(万元)(二)收益法1估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收人是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在XX大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月m2)，则年潜在毛收人为：652437012=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入一潜在毛收入(1收入损失率)空置率和租金损失率分别为
27、10%和5%，则年有效毛收人为：190086(110%)(15%)=162524(元)2确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为： 162524(12%+585%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：1625242.5%=4063(元)(3)
28、维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5%。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/ m2。则保险费为：2000243.701.5%n=731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用=16252438605=123919(元)4确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其
29、实质足一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8 %(取值理由及过程略)。5确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2022年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为O%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限：n=58.9(年)6计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比
30、准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.8660 %+153.2340%=170.41(万元)房地产单价=170.4110000243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾
31、万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。 附件(略)正确答案：1致委托人函中，没有说明估价时点。2未说明土地面积、四至、规划限制等。3价值定义中不应再写土地价格。4结果报告不应有第十四项“有关说明”。5技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。6房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。7系数计算表中，实例C缺土地使用权取得方式修正。8整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。9实例C繁华程度修正系数错。10实例B设施设备修正系数错。11实例C设施设备修正系数错。123个实例的朝向修正系数不同未予说明。13未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限38.5年。