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1、房地产估价师考试真题及详解7章房地产估价师考试真题及详解7章 第1章 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开
2、发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和所得税C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费答案：C解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 ( )答案：错解析：房地产损害赔偿估价中，估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。因为评估其损失价值或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到
3、损毁前的状况(估价对象实际上已经不存在了)。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（ ）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期答案：B,D,E解析：动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资
4、回收期。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值。（）答案：对解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。参见教材P135。在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。（）答案：对解析：考点:统一计价单位。在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇
5、率。根据国家关于估价收费标准的一般规定，房地产估价收费一般按照（）收取。A、评估总额的一定比例 B、采用差额定率分档累进 C、一月成交租金额 D、口头咨询费和书面咨询费答案：A解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房地产估价收费一般按照评估总额的一定比例收取。房地产估价师考试真题及详解7章 第2章经济适用住房的购房人，拥有完全产权，但购房满5年才允许转让。（ ）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。经济适用住房，购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。P7。 施工企业为项日融资所发生的费用，可列入建筑安装工程费用中的财务费用。（ ）正确答案：财务费
6、用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的短期贷款利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得
7、少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。城市发展战略是城市（）三位一体的统一的发展战略。A.经济 B.生态 C.社会 D.建设 E.文化答案：A,C,D解析：本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。A现金流量B清偿能力C资产与负债情况D资金盈余或短缺情况正确答案：D评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三
8、个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3答案：A解析：本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。 “有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%”，也是房地产估价机构各资质等级的通用标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程
9、、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修3年。（）答案：错解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修5年。参见教材P99。房地产估价师考试真题及详解7章 第3章 构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。A、 0.25B、 0.50C、 1.5D、 2.00答案：B解析：解析 投资组合理论
10、 国际法的主要表现形式是国际条约。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的( )以下的土地闲置费。A.10B.15C.20D.25答案：C解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府
11、、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A租赁B查封C抵押D土地使用权E供求关系答案：A,B,C解析：被征收房屋的价值具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。合同履行中，履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。（）答案：对解析：本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。参见教材P415。运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法
12、本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。( )答案：错解析：知识点 假设开发法基本论述耕地占用税实行（）。A.比例税率 B.累进税率 C.比例税率和定额税率 D.定额税率答案：D解析：本题考查的是耕地占用税。耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：（1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，10元50元/m2；（2）人均耕地在1亩2亩（含2亩）的地区，8元40元/m2 ；（3）人均耕地在2亩3亩（含3亩）的地区，6元30元/m2 ；（4）人均耕地在3亩以上的地区，5元25元/m2 。房地产估价师考试真题及详解7章 第4章城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开
13、发程度不同的要求划分不同均质地域。（）答案：错解析：本题考查的是基准地价修正法。城镇基准地价评估，划分不同均质地域通常是划分地价区段，即将“用途相同、位置相邻、地价相近”的土地加以圈围而形成不同的地价区域。参见房地产估价理论与方法旧教材P383。中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的 B.不以盈利为目的 C.不经营普通商业银行的业务 D.只与政府和金融机构发生业务关系 E.为实现国家政策服务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是中央银行。中央银行活动的主要特征是：第一，不以盈利为目的；第二，不经营普通商业银行的业务，即不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生
14、业务关系；第三，为实现国家政策服务。 下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。A投资基金是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险B投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金C按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资D投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人E投资基金证券是
15、指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证正确答案：ABC投资基金的创立和运行涉及四方：投资人、发起人、管理人和托管人；投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。A、 最合理B、 最乐观C、 最可能D、 最悲观E 最公平答案：B,C,D解析：根据敏感性分析的三项预测值法的内容。当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A、净现值法B、等额年值法C、差额内部收益率法D、费用现值法答案：B解析：本题考查的是方案经济比选方
16、法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为证券发行提供参考依据的估价 B.为房屋征收补偿提供参考依据的估价 C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D.为委托人确定要价提供参考依据的估价答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估
17、价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。税收的特征有( )。A.强制性B.无偿性C.固定性D.多样性E.不变性答案：A,B,C解析：税收的特征：(1)强制性。(2)无偿性。无偿性是税收的关键特征。(3)固定性，也称确定性。国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。固定性是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：
18、C解析：本题考查的是投资组合技术。建筑物年收益=20012%=24（万元）；土地年收益=60-24=36（万元）；土地价值=（36/6%）（1-1/1.0630）=495.53（万元）；房地产价值=200+495.53=695.53（万元）。房地产估价师考试真题及详解7章 第5章 在征收土地时，可通过大幅提高征地费用的做法，以限制非农业部门占地，确保农业用地比例。 （ ）正确答案：这种做法违反了“保证国家建设用地原则”。 为评估某住宅2022年10月l 日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有 关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2022年5月1日，成交价格比 正常价格低2
19、%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2022年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调 整得到的价格最接近于（ ）。A3790元/m2B4238元/m2C4658元/m2D4663元/m2正确答案：D 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值正确答案：CE答案 CE在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最
20、高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：债权人转让权利的，应当经债务人同意；债务人转让债务的，应当通知债权人。（）答案：错解析：本题考查的是合同的变更、转让和终止。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。参见教材P415。房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，只应当具有地方政府住房城乡建设主管部门
21、颁发的预售许可证。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明、应当具有相应的产权证明件。某公司于2022年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2022年9月1
22、0日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：该公司2022年9月10日破产时，该公司能有（）万元拍卖款偿还银行。A.1900B.2500C.2000D.1400答案：D解析：城市房地产管理法第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿，因此可用于偿还银行的拍卖款=2000-600=1400（万元）。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A
23、解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。房地产估价师考试真题及详解7章 第6章 下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（ ）。A房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈C房产分丘图的比例尺为1：1001：1000D房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图正确答案：BC 与居住生活有关的水污染物中，氰化物是剧毒物质，一般人误服0019左右的氰化钾或氰化钠便立即死亡，敏感的人甚至服0006g就可致死。（ ）此题为
24、判断题(对，错)。正确答案：A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。挂牌出让，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（）天。A、2B、3C、4D、5答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。非住宅建设用地使
25、用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。A.半年 B.一年 C.两年 D.18个月答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。下列属于增值税的附加税的有（ ）。A.房产税B.城市维护建设税C.教育费附加D.地方教育费附加E.印花税答案：B,C,D解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加属于增值税的
26、附加税。P252。 下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有（ ）。A征收集体土地过程中对民房的拆迁B城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁正确答案：BE城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305号，以下简称拆迁条例)的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（）。A抵押人B承租人C担保人D抵押权人答案：D解析：房地产抵押的一般规定中，抵押当事人约定对抵押房地产保险
27、的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即（ ）。A土地征用管制B土地使用管制C房地产相邻关系的限制D土地权利设立以及行使的限制E土地出让管制正确答案：BCD房地产估价师考试真题及详解7章 第7章某房地产广告，将正在规划中的地铁站点，描述为正在建设中，此违背房地产广告发布规定。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件，如在规划中或者建设中，应当在广告中注明。P113。 下列关于银行外部
28、组织形式叙述错误的是（ ）。A单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的正确答案：C一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A、1% B、2% C、2.5% D、3%答案：D解析：本题考查的是投资估算。一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的3%左右。 容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。（ ）此题为判断题(对，错)
29、。正确答案：自 2022 年 9 月 27 日起，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。（）答案：对解析：为支持公共租赁住房建设和运营，自 2022 年 9 月 27 日起执行下列税收优惠政策，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善：对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20的，免征
30、土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额 12以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以三次为限，每次不超过两个月。（ ）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。P94。关于违约和违约责任，下列说法有误的是( )。A
31、、 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任B、 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约C、 实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D、 违约的形式包括预期违约和实际违约答案：A解析：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 某地区某类房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2022年1月1日为100)。其中有一房地产在2022年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2022年10月1日的价格为( )元/m2。A2121B2200C1819D2242正确答案：B