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1、房地产估价师考试题免费下载8节房地产估价师考试题免费下载8节 第1节凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。并非所有离退休人员都可以办理注册，其应当提供离退休的影印件，并无不予注册的情形，才能予以注册。某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%答案
2、：B解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。房地产咨询是为从事房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、( )等方面服务的经营活动。A.测绘B.估价C.技术D.管理答案：C解析：房地产开发经营业的主要业务是取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入
3、具有不连续性。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。房地产咨询业的主要业务是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。# 封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本次估价的估
4、价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5注册房地产估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8本报
5、告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 中国注册房地产估价师（注册号）： （签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号）： （签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号）： （签名盖章）二00八年六月三十日估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为位于市区数码路北段的一幢办公楼，建
6、筑面积为3 853.05，土地面积为2 294.5。1坐落估价对象坐落于市区数码路北段21-23号，四至为：东临路，南靠广场，西接干休所，北依创业中心（区位情况略）。2产权状况根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2022年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3土地状况土地使用权面积为2 294.5，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地
7、其他情况略）。4建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2022年6月，根据国家有关房屋新
8、旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。5配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。四、估价目的为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。五、估价时点根据估价目的，经
9、与委托人协商，估价时点确定为2022年6月25日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1最高最佳使用原则（略）2替代原则（略）3估价时点原则（略）4谨慎原则（略）5合法原则（略）九、估价方法本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。十、估价结果在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价
10、时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元）， 单价为5 995.03元/。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2022年6月25日至2022年6月30日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 房地产估价有限公司二00八年六月三十日房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象为位于市区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05，土地面积为2294.5。1坐落估价对象坐落于市区数码路北段21-23号，四至为：东临路，
11、南靠广场，西接干休所，北依创业中心（区位情况略）。2产权状况根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2022年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3土地状况土地使用权面积为2 294.5，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。4建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05。各层层高及
12、功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2022年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。5配套设施状况估价对象上下水、
13、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价对象所在的市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。
14、同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。六、估价测算过程
15、（一）市场法测算过程1选择可比实例经筛选确定A、B、C三个比较实例。实例A：软件园区软件开发10#楼，地处市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 419，办公用途，成交价格为6 100元/，成交日期为2022年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例B：软件广场办公楼，地处市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3 986，办公用途，成交价格为6 250元/，成交日期为2022年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例C：经济开发区软件开发大楼，地处市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 5
16、55，成交价格为6 430元/，成交日期为2022年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。表1修正因素比较表 可比实例 估价对象 A B C 成交单价（元/） 待估 6 100 6 250 6 430 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2022年6月20日 2022年4月5日 2022年5月16日 区域因素 自然条件 较好 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 较好 距市中心距离 10公里 10公里 10公里 10公里 交通条件 便捷 便捷 便捷 便捷 商业繁华程度 一般 一般 一般 一般 公共设施配套情况 完善 完善 完善 完善
17、 规划限制 一般 一般 一般 一般 个别因素 临街状态 数码路 数码路、五一路 数码路、数码广场 长春路、东风路 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 建筑面积 3 853.05 4 419 3 986 4 555 平面布局 较合理 合理 较合理 合理 装修情况 普通 清水房 简装 普通 成新度 较新 较新 较新 较新 通用性 较好 较好 较好 好 基础设施配套情况 齐全 齐全 齐全 齐全 2确定可比实例修正指数（1）交易情况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。（2）交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日
18、期不做修正。（3）区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。（4）个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。比较因素修正指数详见表2。表2 比较因素修正指数表 可比实例 估价对象 A B C 成交单价（元/） 待估 6 10O 6 250 6 430 交易情况 100 100 100 100 交易日期 1OO 100 100 100 区域因素 自然条
19、件 100 100 100 100 环境状况 100 100 100 100 距市中心距离 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 公共设施配套情况 100 100 100 100 规划条件 100 100 100 100 个别因素临街状态 100 103 103 103 结构形式 100 100 100 1OO 建筑规模 100 100 100 100 平面布局 100 102 100 102 装修情况 100 98 102 100 成新度 100 100 100 100 通用性 100 100 100 102
20、基础设施配套情况 100 100 100 100 3.可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：表3交易价格修正计算表 可比实例 A B C 成交单价（元/） 6 100 6 250 6 430 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区域因素 自然条件 100/100 100/100 100/100 环境状况 100/100 100/100 100/100 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100
21、/100 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 公共设施配套情况 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街状态 100/103 100/103 100/103 结构形式 100/100 100/100 100/100 建筑规模 100/100 100/100 100/100 平面布局 100/102 100/100 100/102 装修情况 100/98 100/102 100/100 成新度 100/100 100/100 100/100 通用性 100/100 100/100 100/1
22、02 基础设施配套情况 100/100 100/100 100/100 比淮价格 5 925 5 949 6 000 4.比准价格测算各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：（5 925+5 949+6 000）3=5 958元/（二）收益法测算过程经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为： V=A/r1-1/(1+r)n 上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限 1确定年净收益在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考
23、虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。（1）估算年总收入采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/天（具体过程略）。根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：1.8元/天90%3 853.05365天=227.83万元（2）运营费用维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/（确定过程略）。则：维修费=1500元/3 853.052%=11.56万元保险费：按建筑物的原值的2（确定过程略）计算。则：保险费=1 5
24、00元/3 853.052=1.16万元管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：管理费=227.83万元3%=6.83万元营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：227.83万元（5.5%+12%）=39.87万元则运营费用合计为59.42万元。（3）净收益净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元2确定报酬率本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。3收益年限的确定估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2022年6月30日起至2053年6月30日止
25、。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。4测算估价对象的收益价格将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为： V=A/r1-1/(1+r)n=168.41/7%1-1/(1+7%)50=2 324.18万元 单价为：2 324.18万元3 853.05=6 032.05元/七、估价结果确定1单价的确定本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5 958元/，采用收益法求取的单价为6 032.05元/，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：估价对象单价=
26、（5 958元/+6 032.05元/）2=5 995.03元/估价对象总价=5 995.03元/3 853.052 310万元2估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995.03元/。正确答案：1估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。3估价对象未说明是
27、否为整体估价，但不包括动产。4转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。5估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。6估价结果不应有可能字样。7估价报告有效期表述不正确（和2022年考试真题相同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”）。8市场法中缺计算公式（本题考点和06年相同，指错题中也有这一项）。9可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。10可比实例成交价格内涵不清（未说清是建筑面积还是使用面积）。11可比实例C未指明用途，应指明办公用途。12交易日期调整依据错误，应指明显细分市场
28、的（不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房46月份价格平稳）。13区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。14“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。15个别因素缺少物业管理的修正。16可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，应有详细说明）。17成新率100%与“较新”不符，应为全新。18基础设施情况属区域因素。19估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正。20缺少权益状况因素说明与调整。21收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。22年总收入未考虑收租损失。23收益法测算中，年总收入未说明是预测
29、值。24收益法测算中，管理费取值未说明理由。25年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。26租金收入未考虑可出租面积比率。27运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。28估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。29估价对象收益年限用50年错，应为45年。30收益法测算中，收益价格确定时应说明土地不可续期。31收益法测算时，应给出净收益的三种估计值并最终确定是哪一种估计值。32收益价格单价应取元为整数，这样与市场法精确度一致。33估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致。下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）
30、。A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题答案：D解析：考点:风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于23个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（
31、）。 、A满足购买者使用要求B购买者支付能力C物业预期收益D物业用途正确答案：C某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置
32、，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；容积率:4;覆盖率：50%;总建筑面积:4000m2;建筑物层数:8层。四、估价目的为委托方以土地合资人股提供依据。五、估价日期2022年5月12日至21日。六、估价时间2022年5月12日。七、估价人员（略）八、估价依据(略）九、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。十、采用的估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其计算公式为：地价=
33、楼价一建筑费一专用费用一利息一销售费用一税费一开发商利润十一、估价结果估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。十二、估价人员（略）十三、估价报告应用的有效期（略）某办公用地估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。六、估价测算过程1.预计出售楼价预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。2.预计建设期预计到199
34、8年7月可完全建成投入使用。3.估计开发费以及开发商利润估计建筑费为2000元/m2;专业费为建筑费的6%;年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%;税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等;开发商利润为20%。4.求取地价(2)总建筑费=4 000m2X2000元/m2=8000000元(3)总销售费用=22 682090元X3%=680462.7元(4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则总利息=地价X6%+8000000X0.5X6%=0.06X地价+240000(5)总税费：22 682090元X18%=4082776.2元(6)利润=总建筑费
35、X20% =8000000元X20%=1600000元由以上计算得出：总地价=226820908000000680462.7-0.06X地价一2400004082.776.21600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1950.39元/m2七、估价结果确定本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。有关说明及附件（略
36、）答案：解析：(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20 913 306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。下列金融工具中，属于直接金融工具的是（）。A.商业票据 B.保
37、险单 C.银行票据 D.存款单答案：A解析：本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。房地产估价师考试题免费下载8节 第2节 银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是( )元。A1843.86B1847.55C2279.87D2291.27正确答案
38、：A答案 A 依题意，第6年最后一个月即计息期为第72期时，则第6年最后一个月还款额为 1600(1+0.2%)72-11843.86(元)某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场渗透市场服务市场 B.服务市场有效市场渗透市场 C.有效市场服务市场渗透市场 D.服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。 下列属于间接融资方式的是（ ）。A政府发行债券B股票融资C银行借款D签署商业票据正确答案：C在房地产抵押
39、贷款相关合同中，属于从合同的是（）。A.抵押合同 B.借款合同 C.保证合同 D.信用保险合同答案：A解析： 本题考查的是合同法概述。从合同具有附属性，不能独立存在。某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造
40、成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率
41、为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。答案：解析： 前四年客房每年收入=18036521090%=12417300元=1241.73（万元）前四年写字楼每年收入=9601000085%=8160000元=816（万元）其他收入为600万元/年前四年年净收益=（1241.73+816+600）（1-45%）=1461.7515（万元）第六年客房收入=16036521080%=9811200元=981.12（万元）第六年写字楼收入=960（10000-5000）95%=4560000元=456（万元）第六年其他收入=400（万元）第六年净收益=（981.12+456+400）（1-
42、55%）=826.704（万元）第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960500095%=4560000元=456（万元）第七年至第二十年客房每年收入=200（100+210）36590%=20367000元=2036.7（万元）其他收入=800（万元/年）第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）（1-50%）=1646.35（万元）资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515（P/A，8%，4）（P/F，8%，1）+（826.704-2000）（P/F，8%，6）+1646.35（P/A，8%，14）（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-
43、13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698（万元）计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515（P/A，9%，4）（P/F，9%，1）+（826.704-2000）（P/F，9%，6）+1646.35（P/A，9%，14）（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077内部收益率IRR=8%+1%369.4698/（369.4698+819.407
44、7）=8.31% 某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有( )。A.后退道路红线距离B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.合并的可能性正确答案：ADE某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A、1110.21 B、1244.10 C、1776.32 D、2109.38答案：A解析： 本题考查的是复利系数的应用。将第6年初的10万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还
45、款额减少值。月利率=6%12=0.5%，运用公式 以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有( )。A临近城市主干道B靠近酒厂C靠近高等院校D靠近铁路线E临近城市中心正确答案：ABD答案 ABD不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。房地产估价师考试题免费下载8节 第3节 （ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A宏观区位B中观区位C微观区位D其他方面正确答案：B中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。（），应当经专有
46、部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。A.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金答案：D解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。 承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D两个月正确答案：A房地产开发
47、项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到（）时的极限值。A利润为零B财务净现值为零C基准收益率D财务内部收益率答案：A解析：房地产项目的盈亏平衡分析有：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。利率调升对房地产投资产生的影响有（）A.导致房地产实际价值折损 B.增加收益现金流 C.加大投资者融资成本 D.增加市场供给 E.抑制市场投资需求答案：A,C,E解析：本题考查的是房