《2022房地产估价师模拟试题9卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师模拟试题9卷.docx（31页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022房地产估价师模拟试题9卷2022房地产估价师模拟试题9卷 第1卷某投资者于2022年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2022年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2022年该项投资的投资回报率为（ ）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%答案：C解析：现金回报率与投资回报率。投资回报率（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。其中： 税收现金流量=60（万元）； 投资者权益增加值：AP（A/P，i，n）=50
2、07%（1+7%）10/（1+7%）10-171.19； 第一年利息5007%=35（万元）； 投资者权益增加值71.19-35=36.19（万元）； 权益投资数额500（万元）； 投资回报率（60+36.19+5）/50020.24%。工程量清单计价方式反映了（）阶段。A、国家定价 B、国家指导价 C、市场定价 D、市场指导价答案：C解析：本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。工程量清单计价方式反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程发承包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。房地产开发企业的经营成本主要包括( )。A、 土地转让成
3、本B、 经营管理费用C、 配套设施销售成本D、 商品房销售成本E 房地产出租经营成本答案：A,C,D,E解析：解析 投资与成本 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法正确答案：A答案 A 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经
4、济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。关于王某所购住房卫生间渗漏，表述正确的为（ ）。A.甲企业就质量问题向王某负责B.王某可以退房C.王某可以依据合同提出索赔D.若渗漏原因为设计单位责任，则费用由设计单位承担答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房。P110。敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有（）。A、最乐观预测值 B、最悲观预测值 C、最可能预测值 D、最不可能的预测值 E、最接近
5、的预测值答案：A,B,C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。 拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁发强制证书的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟试题9卷 第2卷(2022真题) 房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（）。A.第三者责任保险B.雇主责任保险C.产品责任保险D.职业责任保险
6、答案：D解析：本题考查的是保险的种类。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失、或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。 邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）正确答案：邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。 在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）答案：错解析：考点:写字楼的租
7、约与租约谈判。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的运营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。在颗粒污染物中，（）直径最大，可以因重力沉降到地面。A、尘粒 B、粉尘 C、烟尘 D、雾尘答案：A解析： 本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。 下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（ ）。A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目
8、未来将要发生的费用的预测和估算正确答案：DD投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。对于“开发销售”模式下的房地产投资
9、项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期答案：A,E解析：本题考查的是净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。2022房地产估价师模拟试题9卷 第3卷 该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/m2。A1963.64B2000C2552.73D2600正确答案：C 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。（有修改）A存在效益外溢和转移B需要适时的更新改造投资C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D易受政策影响正确答案：A 房地产
10、价格的特征主要有( )。A房地产价格受区位的影响很大B房地产价格实质上是房地产权益的价格C房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金D房地产价格是在短期考虑下形成的E房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响正确答案：ABCE答案 ABCE房地产价格的特征主要有下列五个：(1) 房地产价格受区位的影响很大。(2) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。(3) 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。(4) 房地产价格是在长期考虑下形成的。(5) 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。 在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“
11、无差异化的产品”。 ( )正确答案：答案 市场定位的核心是产品的差异化，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。某房地产开发企业2022年，负债总额为3200万元，资产总额为8000万元。则该企业的资产负债率是( )。A.30 B.40 C.50 D.100答案：B解析：资产负债率是企业负债总额与资产总额的比率下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治安环境答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素包括：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。参见教材P134。申请办理施工许可证的程序
12、中，发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起( )日内颁发施工许可证。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：1.建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。2.建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。3.发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当当场或者5 日内一次告知建设单位需要
13、补正的全部内容，审批时间可以自证明文件补正齐全后做相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内书面通知建设单位，并说明理由。2022房地产估价师模拟试题9卷 第4卷债务人为自己的信用投保的为( )。A、 财产损失保险B、 责任保险C、 保证保险D、 信用保险答案：C解析：知识点 保险的种类报建审批管理主要包括审批核发( )。A、 项目选址意见书B、 建设用地规划许可证C、 建设工程规划许可证D、 国有土地使用证E 施工开工证答案：A,B,C解析：城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设
14、工程规划许可证。 进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模 式是（ ）。A同质偏好B分散偏好C集群偏好D集中偏好正确答案：CC集群偏好是指进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式。(2022年真题) 房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）答案：对解析：本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房的需求价格弹性类型是（）。A单一价格弹性B完全无弹性C富有价格弹性
15、D缺乏价格弹性答案：B解析：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度，用Ed 表示。Ed0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，始终有Q0。如以价格为纵坐标，需求量为横坐标，则需求曲线是一条垂直于横轴的直线。此时称需求完全无弹性，或称需求价格弹性为零。某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略）
16、2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2022年6月7日。六、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.中华人民共和国土地管理法。3.房地产估价规范(GB/T 502911999)。4.城市房地产抵押管理办法。5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证”等资料。6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估
17、价;最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚仟陆佰肆拾柒万元整）。十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，
18、超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。某房地产估价技术报告一、个别因素分析1.工程概况某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2.工程结构情况（略）3.估价对象位置（略）4.估价对象权属状况委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX号国有土地使用权证，X国用（XX)字第XX号国有土地使用权证，土地使用权性质为国有出让。二、市场
19、背景分析(略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程(一)估价思路1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2.搜集整理有关资料。3.进行现场查勘。4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5.征求有关人员的意见。6.最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法原理收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。六、估价测算过程第一部分：以收益法求取XXXX评估价格一、车站部分(一）总收入的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修
20、、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1.屋顶停车场经营收入顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个X70%X60%父25元/(天*个）365天=79.09万元 2.车站代售客票收入该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车
21、站的经营收入，平日车站经营收入总计为132022.75元（以每班车35人计）。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132022.75元X（1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+20247
22、8.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财XXXX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。3.底层车库收入底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元4.车辆
23、维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：P4=952.95万元X12%=114.35万元5.合计P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元(二）总费用的确定1.税金（按总收入的5. 75%计）P税=1171.94万元X5.75%=67.39万元2.管理费（按总收入的12%计）P管=1171.94万元X12%=140.63万元3.维修、保养费(按总收入的2%计）P维=1171.94万元X2%=23.43万元4.保险费(按总收入的0.2%计）P保=1171.94万元X0.2%=2.34万元5.不可预见费（按总收入的0.1%计）
24、P预=1171.94万元0.1%=1.17万元P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元(三）年纯收入A的确定A=P收P费=(1171.94235.50)万元=936.44万元(四）资本化率的确定资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率=5.94%X70%+12%X30%=7.758%(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式得二、商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目
25、前有部分摊位是出租使用。某地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次,是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知:某路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，XX街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，某水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%,因此，年总收益=70元/m21260%3600m2=181.44万元(二)求取总费用1.年管理费= 181.44万元
26、X4%=7.26万元。2.年税费= 181.44万元X17.75%=32.21万元。3.维修费= 181.44万元X2%=3.62万元。4.保险费= 181.44万元X0.2%=0.36万元。(三）求取年纯收益年纯收益为137.99万元。(四）资本化率的计取资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率取车站的资本化率，即7.758%。(五)求取收益价格第二部分:以成本法求取评估价格(一）土地取得及开发费：928. 29元/m2。土地取得费：401.92元/m2
27、；土地开发费：526.37元/m2。注:该部分费用指楼面地价。(二）建筑工程前期工程费：234. 16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。(三）建安工程费：建安工程造价3 088.84元/m2。(四）建设单位管理费：172. 98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费）。(五）利息：262. 80元/m2。土地费用：928.29X(1+5.94%1元/m2=55.14元/m2工程费
28、用：3495.98X(1+5.94X)11元/m2=207.66元/m2(土地费用以1年计,工程费用按1年计,利率以5.94%计）(六）利润=468. 71元/m2(按行业平均利润10%计算）。(一）+(二）+(三）+(四）+(五）X10%=468.71元/m2(七)估价对象价值：估价对象评估价格=(一）+(二）+(三）+(四）+(五）+(六）=5155.78元/m2(八)估价对象的评估价值：评估价值=5155.78元/m2X24031.53m2=123901281.70元=12390.13万元七、估价对象的评估价格的确定在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13518.99万元，以成本法
29、求取的积算价格为12390.13万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，某车站的评估价格为13518.99万元。八、估价结果确定由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13518.99万元（大写：人民币壹亿畚仟伍佰壹拾捌万玖仟玖佰元整）。附件（略）答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)委托方、受托方缺少法人代表。(3)缺少估价日期。(4) 一次评估只能有一个估价目的。(5)缺少抵押目的的法律依据。(6)估价原则不全，缺少替代原则。(7)估价报告有效期有错误，应从报告完成起
30、一年有效。(8)估价对象描述不全。(9)估价对象描述中房屋产权状况缺少描述。(10)收益法中各种费用计算无依据。(11)收益法中资本化率计算有错误。(12)收益法求商场收益时空置率应用有错误。(13)成本法中各项费用计算无依据。(14)估价对象最终取值无依据。(15)估价结果无单价。(16)估价采用的方法中缺成本法估价的原理。(17)商场部分的资本化率取值不妥。 在房地产市场调查的过程中，（ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。A座谈B问卷C观察D实验正确答案：B2022房地产估价师模拟试题9卷 第5卷某城市不同地区所有新开盘房地产价格如下表示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是 ( )元/
31、。A.2870 B.3330 C.3430 D.3460答案：C解析：上述标志值按大小顺序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此数列变量值的个数为偶数，则最中间两个变量值的算术平均数即为中位数，即其中位数=(34003460)2=3430。由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A、操作风险B、信用风险C、市场风险D、法律风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款
32、。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。某旧厂房的建筑面积为5000。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰
33、装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（）万元。A、 1785.71B、 1313.25C、 1170.39D、 933.07答案：D解析：开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A、比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法E、推测法答案：A,B,D解析：考点:开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直
34、接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。 人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（ ）个月。A1B3C6D12正确答案：C某城市2022年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2022年跨入2022年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2022年商品住房新开工面积是（）万平方米。A.500B.700C.800D.1000答案：A解析：本题考查的是房地产市场
35、指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000300200500（万平方米）根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为 B.购买习惯 C.购买动机 D.购买心理答案：A解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。2022房地产估价师模拟试题9卷 第6卷城市详细规划包括( )。A.城市居住区规划B.城市分区规划C.城镇体系规划D.控制性详细规
36、划E.修建性详细规划答案：D,E解析：详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。“吉芬商品”是指价格下降后，收入效应小于替代效应的商品。答案：错解析：某些商品价格下降后，由于收入正效应相当大，消费者实际收入提高引起对该商品需求减少的数量超过替代效应所引起的购买量的增加，导致事实上对该商品的需求量在其价格降低时反而减少，这类商品称为“吉芬商品”。“控制”、“管理”、“协调”是工程建设监理的基本工作，其中“管理”是指( )管理。A.进度B.信息C.质量D.安全E.合同答案：B,E解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程
37、进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。 房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告，要明确建设项目、拆迁人、拆迁期限等，并且房屋拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列土地全部属于国家所有的是（ ）。A城市市区土地B国家已依法征用、没收、征购的土地C车工那时郊区的土地D农村宅基地E农村自留地正确答案：AB估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。下列房地产中，可以设定抵押的是（）。A.土
38、地所有权 B.权属有争议的房地产 C.已依法公告列入征收范围的房地产 D.以出让方式取得的国有土地使用权答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押，其他三项都不可以抵押。按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格答案：错解析：被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。2022房地产估价师模拟试题9卷 第7卷 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还
39、贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。A3019.53B2983.84C1524.15D1587.65正确答案：A李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是（）元。A、5545.45B、6412.14C、6585.45D、6625.26答案：B解析：考点:复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为At=A1（1+s）t-1，则A72=4500（1
40、+0.5%）72-1=6412.14元。服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。 由于房地产开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量，或者根据房地产的降价及时地缩减开发量都存在着程度不同的困难，因此，房地产供给的价格弹性是比较小的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：A市B房地产开发公司在城市
41、规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜采用（）方法。A、临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B、临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C、临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比
42、较法，也可选用收益法D、临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法。注册结构工程师分为（）。A、一级 B、二级 C、三级 D、四级 E、五级答案：A,B解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。国有土地使用证和地籍档案的附图是（）。A宗地图B地形图C房产分丘图D房产分幅图答案：A解析：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块的坐落、四周界址、尺寸、使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少
43、的资料。对于每一宗土地，都应绘制宗地图。宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图中包括：图幅号、地籍号、坐落；单位名称、宗地号、地类号和占地面积；界址点、点号、界址线和界址边长；宗地内建筑物和构筑物；邻宗地宗地号及界址线；相邻道路、街巷及名称。2022房地产估价师模拟试题9卷 第8卷下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A普通商品住宅B城市基础设施用地C公立学校办公楼D大型商场E经济适用住房答案：B,C,E解析：采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用
44、地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。1998 年 7 月 3 日国务院发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。 管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ）。A效益性B安全性C流动性D风险性正确答案：B 归纳起来，房地产的形态有（ ）。A土地B区位C建筑物D房地E权益正确答案：ACD房地产的
45、形态有土地、建筑物、房地三种，而房地产是区位、权益和实物的综合体。 G快餐公司应办哪些手续其租赁行为才是合法的?（ ）AG快餐公司与W公司签订租赁合同B到当地房地产管理部门登记备案C办理游乐场快餐厅营业执照D领取房屋租赁证正确答案：AB 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6和3。现某宗房地产的正常成交价格为2500元则卖方出售其房地产实得收入为2350元，买方购买该房地产实际付出为2575元/。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师实行备案执业管理制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：厂商经营决策的利润最大化
46、原则是（ ）。A.边际收益大于边际成本B.边际收益大于平均成本C.边际收益大于平均收益D.边际收益等于边际成本答案：D解析：本题考查的是成本分析。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。2022房地产估价师模拟试题9卷 第9卷研究消费者均衡的假设条件不包括（）。A.消费者嗜好与偏好是既定的 B.消费者的收入是可变的 C.消费者拟购买的商品价格是既定的 D.假定消费者收入全部用来购买消费品答案：B解析：本题考查的是消费者均衡。研究消费者均衡的假设条件是：（1）消费者嗜好与偏好是既定的；（2）消费者的收入是既定的，且假定消费者收入全部用来购买消费品；（3）消费者拟购买
47、的商品价格是既定的。某房地产项目建设期2 年，第一年计划投资额2000 万元，第二年计划投资额3000 万元，年均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费是（）万元。A150.00B250.00C400.00D407.50答案：D解析：注册结构工程师注册有效期为（）年。A.2 B.3 C.5 D.8答案：A解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为( )。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：C解析：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；(4)增值额超过扣除项目金额200%以上