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1、21年房地产估价师模拟冲刺试题集9节21年房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第1节 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括 ( )等方面。A合法交易B合法产权C合法使用D合法处分E合法区位正确答案：BCD答案 BCD合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 住房公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：通常是构成居住区的基本单位的是( )。A.居住小区 B.居住组团 C.独幢
2、住宅楼 D.分户家庭答案：B解析：居住组团一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(10003000人、3001000户)相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。 关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是（ ）。A（P/A,i,n）B（A/P,i,n）C（A/F,i,n）D（F/A,i,n）正确答案：B(A/P,i,n)为等额序列支付资金回收系数标准表示法。2022 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2
3、的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。征收补偿李某房屋的建筑面积为（）。A.90m2B.100m2C.110m2D.115m2答案：B解析：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给
4、予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。区分所有权中，专有部分所有权是其它权能的前提与基础。（）答案：对解析： 本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（）分析。A总量结构B产品结构C投资结构D区域结构答案：D解析：房地产市场结构包
5、括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其中，区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。21年房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第2节某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价新规划条件下地价旧规划条件下地价3500/2.8（42.8）1000150（万元）。参见教材P382。只要经工
6、程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房答案：错解析：确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。 该城市“2022年度普通商品住宅价格/2022年度普通商品住宅价格”这一指标属于（ ）。A强度相对指标B比较相对指标C动态相对指标D比例相对指标正确答案：C某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向
7、定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产幵发企业1幢商住楼。2022年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2022年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2022年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2022年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2022年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。1.该项目竣工验
8、收前，甲企业可能申请的登记为( )。A.预告B.抵押C.在達工程抵押D.抵押权预告答案：A,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。物权法还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。参见教材P136。市某综合用途土地抵押价值评估报告（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略）估价结果报告一、委托方单位名称：房地产有限公司注册地址：市区园法定代表人：二、估价方单位名称：（略）法定代表人：（略）住所：（略）估价资格：房地产估价机构壹级资质三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供
9、参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1权属状况中心由房地产有限公司开发建设。房地产有限公司于2022年2月1 8日与市房地产管理局（现市国土资源和房屋管理局）签订了市城镇国有土地使用权出让合同京房地出合字(200)第号，取得区桥西北角规划危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。 2022年5月估价对象取得国有土地使用证市海中外国用(200)字第号，土地面积为8000m2，土地使用者为房地产有限公司。名称：中心土地使用权。2查勘现状坐落：区危改小区内，考察市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。四至：根据国有土地使用证 市海中外国用(200)字第号列示：东至盖板河路，南至规
10、划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦（商检局大楼），与国有土地使用证所示范围一致。土地面积及使用年限：土地面积8000m2，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自2022年6月30日至2054年6月29日止，截止价值时点，尚余42年；商业40年，自2022年6月30日至2044年6月29日止，截止价值时点，尚余32年。建筑面积：根据委托方提供的审定设计方案通知书200一规审字一号及功能面积表等资料，中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“中心功能面积表”。工程进度：截
11、止价值时点，中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。注：上表根据委托方提供的资料绘制。收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m2，则收益容积率为14. 84（按118709 /8000估算）。3周边环境估价对象位于区北三环中路立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距高速路约100m。估价对象所在地区是区东南部的繁华地段
12、，与区、区相邻。估价对象附近有众多写字楼，北侧为高档居住社区，向西可至小区和研究总院，向南可至公园，附近有小学、中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过，其东南侧的桥是高速路的起点，南侧的北三环中路也为市交通路网的主干道。近期随着大街的改造拓宽以及科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。五、价值时点本报告的价值时点为2022年1 1月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。六、价值类型本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员认真
13、分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用比较法，应选用比较法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比较价格；将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。对上述两种
14、方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17. 84，土地取得方为出让，用途为综合楼，最终准确面积以市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。十一、注册房地产估价师（略）十二、估价作
15、业期201 2年1 1月1 8日至201 2年1 1月25日十三、实地查勘期（略）十四、估价报告应用的有效期本估价报告时效为一年，自201 2年1 1月25日起至201 3年1 1月24日止。十五、估价对象变现能力分析（略）十六、风险提示（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析截至9月底，市累计销售大量各类商品房530.4万m2，增长23. 2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，19月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积
16、1 652万m2，仅增长7. 4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行( DTZ)的分析，写字楼市场似平逐渐转暖。然而写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，201 2年上半年仅有中心和中心入伙，总供应量为9.9万m2，使市场总存量达到23万m2，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2022年上半年传
17、统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。四、最高最佳利用分析最高最佳利用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。五、估价方法适用性分析（略）六、估价测算过程（一）比较法采用比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例，进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，进而确定其熟她现值。可比案例的选取遵循如下原则：(1)与估价对象土地的用途相同。(2)
18、与估价对象土地处于同一供求圈。(3)与估价对象土地价格类型相同。(4)与估价对象土地价值时点接近。(5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。1选取比较实例根据替代原则，调查市同类地区土地市场交易情况，结合我公司收集的地价资料，选取以下三个实例：(1)实例A位于区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518. 62m2，收益建筑面积2619. 54m2，收益容积率5. 05。2022年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。(2)实例B位于区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为
19、“七通一平”，用地面积1617. 5m2，收益建筑面积3568. 9m2，收益容积率2. 21。 2022年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。(3)实例C位于区，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m2，收益建筑面积4080m2，收益容积率2. 150 2022年3月成交的楼面熟地价水平为33 1 5元/m2。2比较因素条件说明估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。3比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见比较因素条件指数表。经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取三个比
20、较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3 1 60元m2。估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160*(42*81874 +32*36835)(50*81874 +40*36835)*8000=2097（万元）。（二）假设开发法考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定区危改小区内中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是：(1)估价对象为区危改小区中心土地使用权，土地面积8000m2，规划总建筑面积
21、142739m2，收益容积率14. 84。(2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。(3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照市建设工程预算定额及市出让地价评估技术标准（试行）规定。(4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。1开发项目的总开发价值考察目前市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目之销售价格为：写字楼为13000元/m2，商业为16000元/m2，则均价为：(13000*81874+16000*3683
22、5)/118709=13931(元/m2)。2开发项目成本(1)建造成本费用1)建安成本：按市现行建设工程预算标准并参考目前市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目：注：1建安工程费包含结构、设备和装修费。2红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。3电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安（度）270元计算。2)不可预见费按建安费用的10%，4800*10%=480（元/m2）3)专业人员费按建安综合成本的7.5%，5307 *7. 5%=398（元/m2）则建造成本为：5307 +480 +398 =618
23、5（元/m2）(2)贷款利息取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5. 49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得：6185*5.49%*3*0.5=509（元/m2）(3)开发商利润开发商直接成本利润率取40%（按照正常开发周期3年考虑），则开发商利润（不包括购地成本利润）为：6185*40%=2474（元/m2）(4)销售费用中心项目各种费率取值如下：代理及广告费：1.0%营业税及附加：5.5%13931*(0. 010 +0. 055) =906(元/m2)(5)项目开发余值单位余值= 13931 -(6185 +509 +2474 +906)=385
24、7（元/m2）3地价测算设法定出让年限下的总地价为X土地年费用利息率：5. 49%（土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5. 49%）购地成本利润率：30%因此，单位开发余值=X(1+3 *5. 49% +30%)=3857（元/m2）所以，法定出让年限下的楼面熟地价= 2633（元/m2）估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止价值时点尚余42年；商业40年，截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：2633*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=1747（万
25、元）七、估价结果根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“效用价值论”，适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17. 84，土地取得方式为出让，用途为综合楼
26、，最终准确面积以市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1 922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1 922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。附件（略）答案：解析：1缺估价假设和限制条件。2估价结果缺土地单价的表示。3三个可比实例与估价对象规模相差太悬殊，均不宜作为可比实例。4实例B的成交日期与价值时点相比已有一年多，应说明此类房地产市场在此期间变化不大。5实例C的成交日期与价值时点相比已有两年多，不适用，应予以剔除。6在用比较法选取可比实例时，没有给出三个可比实例的土地使用权性质。7假设这三个可比实例都是出让，在进行比较分
27、析前，应对这三个可比实例的出让年限进行修正，统一调整为法定出让年限状况下楼面地价，再进行比较法的分析计算。8在用比较法计算时，对交易日期的调整未说明依据。9在用比较法计算时，容积率调整计算错误。10交易日期调整一般应调整分子，分母为100。11在第7条的假设前提下，得出估价对象比较价格后，要进行出让年限修正。该报告用“3160*(42*81874 +32*36835)/( 50*81874 +40*36835)*8000=2097万元”这种方法进行调整是不科学的，应先求出土地的报酬率，再通过以下方法进行土地年限修正：81874/118709*50+36835/118709*40=46.9（年）
28、，81874/118709*42+36835/118709*32=38.9（年），再用以下公式1 - 1/(1+r)389/1 -1/(1+r)469 *3160得出估价对象的楼面地价。（其中r是土地的报酬率）12在本报告中，“3160*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=2097万元”和“2633*(42*81874 +32*36835)/( 50*81874 +40*36835)*8000 =1747万元”中计算有误，应用1 18709而不是8000进行计算。13运用假设开发法计算宜采用折现的万法。14在用假设开发法计算时，缺估价假
29、设前提。15在用假设开发法计算时，不可预见费，红线内市政费用等的取值比率缺必要的取值说明。16在用假设开发法计算时，确定估价对象开发项目的销售价格过于简单。17在用假设开发法计算时，缺管理费的计算。18在用假设开发法计算时，缺其他税费的计算。19在用假设开发法计算时，缺取得税费的计算。20在用假设开发法计算时，投资利息计算基数中缺估价对象价值及取得税费、管理费和销售费用（仅是指广告推广费，不含销售代理费）。2 1在用假设开发法计算时，利息计算应用复利计算。22在用假设开发法计算时，购地成本利润率应与开发商成本利润率一致。23在用假设开发法计算时，开发商利润计算基数中缺估价对象价值及取得税费。2
30、4在用假设开发法计算时，在考虑土地的剩余使用年限并最终确定估价对象现值时，所用方式不对，应用第1 1条的方法进行计算。21年房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第3节房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )A.买卖房屋B.租赁房屋C.新建房屋D.改建房屋E.改变房屋用途答案：C,D,E解析：在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（
31、）。A.利率是由储蓄和投资决定的 B.利率是由货币的供求决定的 C.利率是由可贷资金的供求决定 D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的；货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量、取决于人们的流动性偏好；利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B答案 B 选择专业化。在这种情况
32、下，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。下列建设项目用地中，应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的有( )。A.科技产业园B.青少年文化宫C.垃圾填埋场D.军队训练基地E.中药制造厂答案：A,E解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以
33、招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（ ）。A小于5年B在56年之间C在67年之间D在78年之间正确答案：D 以下不属于现代房地产周期研究结论的是（ ）。A经济扩张与创造就业不再是线性关系B经济复苏不会立即导致新建筑的产生C房地产市场呈现自我修正的周期性D就业机会增加与空间需求不再同比增长正确答案：A实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。A.物业服务成本 B.法定税费 C.物业服务企业的酬金 D.物业服务企业的利润答案：C解析：
34、 本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。21年房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第4节成本法中的“开发利润”是指（）。A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税前利润E、开发商所能获得的税后利润答案：C,D解析：考点:开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得
35、的利润。开发利润是所得税前的利润。 城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向。A.城市规模 B.城市性质 C.城市分区 D.城市用地答案：B解析：本题考查的是城市性质与城市规模。城市性质是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向，科学地确定城市性质是充分发挥城市作用的重要前提。房地产估价的要素中，估价的主体指的是( )。A、 与估价活动有关系的单位B、 估价服务的提供者C、 估价服务的需求者D、
36、 与估价活动有关系的个人答案：B解析：知识点 房地产估价对象和价值类型及估价方法 生产要素的需求决定于（ ）。A生产速度B资源供应C市场需求D生产技术状况正确答案：D（）的宽度在任何情况下不得小于50mm。A、沉降缝B、伸缩缝C、温度缝D、防震缝答案：D解析：本题考查的是变形缝。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝。防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。参见教材P99。 标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第5节关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A、确定价值时点在先，得出评估价值在后
37、 B、得出评估价值在先，确定价值时点在后 C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行 D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：本题考查的是房地产估价的要素。确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。下列图件中，( )是不动产产权证书和宗地档案的附图。A.地形图 B.地籍图C.宗地图 D.地貌图答案：C解析：宗地图是描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是不动产产权证书和宗地档案的附图。 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向施工单位申请重新核验。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A、
38、模拟房地产市场定价 B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。参见教材P7。房地产价格评估以（）为基础。A.基准地价 B.市场价格 C.标定地价 D.重置价格 E.成交价格答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格
39、评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的（）。A、3%B、5%C、6%D、8%答案：D解析：考点:土地储备与土地开发。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。 从理论上讲，资金在不停地
40、运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第6节下列控制性详细规划的控制指标中，属于建筑形态控制规定性指标的有（）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑高度E.建筑后退红线距离答案：D,E解析：本题考查的是控制性详细规划。选项A属于环境容量控制规定性指标；选项B属于环境容量控制指导性指标；选项C属于城市设计引导及控制指导性指标。参见教材P3335。按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场 B.商业物
41、业市场 C.工业物业市场 D.特殊物业市场答案：C解析：本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分，工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。房地产中介服务机构在领取营业执照后（）内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。A.1个月 B.2个月 C.3个月 D.6个月答案：A解析：本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。地方政府的年度土地储备计划包括（）。A年初和年末土地储备规模B年度前期开发规模C年度土地出让金总额D年度土地供应
42、规模E年度土地储备临时利用计划答案：A,B,D,E解析：年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划，由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。( )答案：对解析：知识点 闲置土地的处理房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、
43、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期间，不的执行强制拆迁。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第7节 某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、
44、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？正确答案：1重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。这样确定重置价格错误在于：(1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利
45、息应按照该类房地产客观开发周期计算；(2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2022年6月)的市场状况相符；(3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。2应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。答案：错解析：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位。(2022真题)
46、 某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是（）。A.单一价格弹性B.完全无弹性C.富有价格弹性D.缺乏价格弹性答案：B解析：本题考查的是弹性理论。需求价格弹性系数等于0，表示完全无弹性。房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、偿债备付率C、投资利润率D、资产负债率E、利息备付率答案：A,D,E解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。参见教材P178。在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层 B.本幢公共使用的电梯井 C.本幢的公共门厅 D.本幢的公共过道答案：A解析： 本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连