21年房地产估价师试题9节.docx

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1、21年房地产估价师试题9节21年房地产估价师试题9节 第1节(2022年真题) 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标答案：B解析：本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。（ ）答案：错解析：本题考查的是城市用地评价。城市用地评价内容包括三个方面，即自然

2、条件评价、建设条件评价和经济评价，不包括社会条件评价。P24。 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A3275B3287C3402D4375正确答案：C 一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件有（ ）等。A有15名以上专职注册房地产估价师B专业技术人员达70%C法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E股东中有3名以上专职注册房地产估价师正确答案：ACDE除了选项A、C、D、E外，一级资质房地产估价有限

3、责任公司应当具备的条件还有：（1）有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；（2）近两年平均完成估价项目总数200宗以上估价标的物建筑面积50万平方米以上，或者土地面积25万平方米以上；（3）法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；（4）有固定的经营服务场所；（5）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，及时提供更新企业信用档案信息；（6）随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求。 进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模

4、 式是（ ）。A同质偏好B分散偏好C集群偏好D集中偏好正确答案：CC集群偏好是指进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式。 拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列保险险种，属于商业保险的有（ )。A.责任保险B.失业保险C.工程保险D.人寿保险E.劳动工伤保除正确答案：ACD城市规划报建审批管理包括（）。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处答案：A,C,D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理

5、主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。21年房地产估价师试题9节 第2节担保物权包括（）。A、地役权 B、典权 C、抵押权 D、留置权 E、质权答案：C,D,E解析：本题考查的是担保物权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。房地产业务中承包人的责任险属于公众责任保险的范畴，已包含在（）中，而其他保险均需单独投保与承保。A.建筑工程一切险 B.产品责任保险 C.财产损失保险 D.职业责任保险答案：A解析：本题考查的是保险的种类。房地产业务中承包人的责任险属于公众

6、责任保险的范畴，已包含在建筑工程一切险中，而其他保险均需单独投保与承保。 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C答案 C在回顾性房地产估价中，最常见的关系是估价对象状况和房地产市场状况均为过去的状况。估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（）答案：错解析：考点:估价报告的含义。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给

7、予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。 物业管理企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋使用人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A、增量供给B、存量供给C、潜在供给D、总量供给答案：A解析：考点:房地产直接投资。房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了房地产市场上的增量供给。房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。( )答案：错解析：知识点 房地产市场的周期循环在求取土地的重新构建

8、价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A、 比较法B、 成本法C、 基准地价修正法D、 标定地价修正法E 假设开发法答案：A,B,C解析：21年房地产估价师试题9节 第3节房地产开发前期工作中，除了四个主要环节的工作外，还可能包括的工作有（）。A.市政设施接驳的谈判与协议 B.对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户 C.初步确定目标市场.售价或租金水平 D.申请办理建设工程施工许可证 E.制定项目开发过程的监控策略答案：A,B,C,E解析：本题考查的是其他前期工作。除了四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水

9、、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。某写字楼当前市场售价为22000元/m2，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A.1283 B.1318 C.1166 D.1320答案：C解析：本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nA1/（1+i）计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000（1+6%

10、）20=1166（元/m2）。 我国的国库券为（ ）。A短期债券B中期债券C长期债券D永久债券正确答案：B某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 、这样的做法有哪些错误？ 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？答案：解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不

11、同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。国有土地上房屋征收补偿内容包括（ ）的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费答案：A,B,

12、C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括:（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 （ ）正确答案：开标会议由（ ）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。A开发商B招标机构C专家D招标管理部门正确答案：A 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB21年房地产估价师试题9节 第4节从决策类型上看，房地产投资决策通常属

13、于确定型决策。（ ）答案：错解析：决策的概念。房地产投资决策通常属于风脸型或不确定型的群体管理决策。 （ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A宏观区位B中观区位C微观区位D其他方面正确答案：B房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A、前期开发计划 B、工程建设计划 C、物业服务计划 D、建设场地布置 E、施工队伍选择答案：A,B,D,E解析：本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，

14、进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。参见教材P254。 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10m2，套 内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/m2。A1667B1765C1875D2000正确答案：D 利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是( )。A项目净现值期望值大于零，则项目可行B净现值标准差能准确说明项目风险的大小C净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E净现值期望值相同时

15、，标准差小的方案为优正确答案：ACE答案 ACE 净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。计算净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率值越大，项目所承担的风险就越小。因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的

16、补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿答案：B解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。机器设备是动产，且搬迁后还可以继续使用，本身是没有价值损失的。所以不在补偿范围之内。楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。答案：对解析：楼、地面的构造层次一般有：(1)基层。地面的基层是基土；楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。 直接导致市场失灵的原因有（ ）。A外部负效应

17、B垄断C排他性物品的生产D信息不完全E政府对市场的管理与协调正确答案：ABD市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。21年房地产估价师试题9节 第5节下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50 年的有( )。A.廉租住房用地B.酒厂用地C.教育、科技用地D.文化、体育用地E.度假村用地答案：B,C,D解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技

18、、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。 某投资者以18万元/的价格购买了一个建筑面积为60的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在531%基础上上浮15个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分）正确答案： 对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目

19、的规模、档次。 （ ）正确答案：写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度，拟建地点的周边环境及周围商关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：本题考查的是选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。选项D错误，开发商可以直接委托分代理。 进行房地产市场调研需要收集火量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是

20、先收集第二手资料。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于房地产开发投资项目来说，现金流出通常包括（）。A、销售费用B、财务费用C、运营费用D、其他经营收入E、土地与建造成本答案：A,B,C,E解析：考点:现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住房

21、可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性答案：C解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。21年房地产估价师试题9节 第6节序数效用论采用的分析

22、方法是（）。A.边际成本分析法 B.边际效用分析法 C.无差异曲线分析法 D.有差异曲线分析法答案：C解析：本题考查的是效用。序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的所有费用。（）答案：错解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等。甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻

23、的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元答案：C,E解析：本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；

24、第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。缺1题答案：B解析： 若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C施工许可证记载的建筑面

25、积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积正确答案：D商品房开发市场通常是典型的（）市场。A、完全竞争B、垄断竞争C、寡头垄断D、完全垄断答案：B解析：考点:房地产市场结构。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然

26、寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。正确答案：解答：（1）土地价格=0.4200011(1+8)30)/11/(1+8)40=8000.9006/0.9540=755.26万元某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，

27、经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面

28、积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入

29、。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）答案：解析：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第211年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%） 1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39 （万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250

30、010005万元契税（补地价旧厂房价值V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75 585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）不值得开发方案二：（旧厂房公寓）从现在开始，到未来1.5年处开发完成后的价值V18500（2.641.76）（16%）/（115%）1.528507.08（万元）补地价现状容积率26400/125002.112改为公寓的容积率（2640017600）/125003.52

31、改为公寓的居住用地地价（楼面地价）40001（3.522.112）/0.12%2873.6（元/m2）补地价2873.6（2640017600）15001250010768.84 （万元）契税4%（10768.84V0）430.750.04V0 更新改造成本及管理费用1500（2.641.76）/（1+15%）0.755943.20（万元）销售费用8500（2.641.76）3%/（1+15%）1975.65 （万元）旧厂房的市场价值V028507.0810768.84430.750.04V05943.20975.65V09989.08（万元）按照最高最佳利用原则，该就厂房应该改造为住宅，它的

32、市场价值为9989.08万元。21年房地产估价师试题9节 第7节 影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。（ ）正确答案：不含个别因素。 自然环境的适宜性不直接影响房地产的需求及价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（）。A外部折旧B功能落后折旧C功能缺乏折旧D使用磨损折旧答案：B解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备

33、、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上(下)管线等，但不包括水井。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。A容积率B建筑高度C建筑规模D建设工程正确答案：A 有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。AH公司应缴纳营业税4

34、0万元BH公司应缴纳契税20万元而非32万元C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效正确答案：ABD对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。（）答案：错解析：考点:假设开发法适用的估价对象。可以做经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。21年房地产估价师试题9节 第8节 集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。A、 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低

35、于收益价格B、 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C、 在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D、 比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价答案：C解析：知识点 确定估价结果 在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间差距越小，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点

36、的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。（）答案：错解析：本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P217。在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。（）答案：对解析：本题考查的是资金等效值的概念。把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。参见教材P156。房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目（）。A有预售或预租收入B满足资本金投入比例要求C有合作投资方D已落实施工队伍答案：B解析：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益

37、投资不低于开发项目总投资的35。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。建制镇不属于中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法所说的城市范畴。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。建制镇既不属于中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。21年房地产估价师试题9节 第9节房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于( )。A.单务合同 B.主合同 C.实践合同 D.要式合同答案：D解析：从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险

38、A信用B管理C法律D操作正确答案：D按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。 投资回报是指所投入资本的回收，即保本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。A、 2040.82B、 3451.83C、 5089.01D、 6666.37答案：B解析

39、：解析 复利计算竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A、开发商 B、承包商 C、监理机构 D、建设主管部门答案：A解析： 本题考查的是竣工验收。竣工验收时，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。2022 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。关于该项目开发建设的说法，正确的为（）。A.该项目可采用划拨方式供地B.甲

40、企业通过招投标方式成为该项目的建设单位C.该项目的资本金最低为2100 万元D.该项目开发利润应控制在3以内答案：A,B,D解析：2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。则该经济适用住房的开发项目的最低资本金为：600020=1200（万元）。某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10。店铺正常月租金为120元，运营费用为租金收入的35；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A80B91.82C125.00D127.90答案：B解析：RMYMYM（1YM）n1，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM88（18）10114.903。购买者要求的税前现金流量50105（万元）。偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量12012012（135）1000056.232（万元）。抵押贷款金额6.23214.90341.82（万元）。该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82（万元）。