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1、房地产前前期开发发流程要要详细的的、悬赏分：0| 提问问时间：20110-112-22 088:522 | 提问问者：442544731151其他回答答共1条条给你复制制一篇很很有用的的文章吧吧。字数太多多，我发发个地址址，你去去我QQQ空间看看详细的的吧。hhttpp:/useer.qqzonne.qqq.ccom/2500306613?ptllangg=20052中华人民民共和国国城乡规规划法将将于明年年1月11日实施施，作为为曾经的的房地产产管理部部门的小小混混以以及现在在的下海海流浪人人员，我我看了其其中与房房地产开开发报建建有关的的内容，有些感感慨，在在这里讲讲一讲。 涉及房房地产管
2、管理的各各大部门门之间的的恩怨由由来已久久，我想想到哪里里就讲到到哪里吧吧。下面面基本上上是按照照报建的的先后顺顺序来说说。 11、土地地证、建建设用地地规划许许可证、规划要要点批复复阶段 土地地证和建建设用地地规划许许可证这这两个证证，加上上规划要要点批复复，是进进行房地地产开发发的前提提.但是是,这几几样东西西领取的的先后顺顺序，非非常的有有学问。有经验验的同志志，一看看这几样样东西的的发出时时间，基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉及到到国土部部门和规规划部门门旷日持持久的权权力斗争争。目前前我国法法律也没没有很好好的规范范这个问问题。 恩，简单的的说一下下，土
3、地地证由国国土部门门颁发，是土地地权属证证明，载载明了土土地用途途及使用用期限（只是载载明）；建设用用地规划划许可证证由规划划部门颁颁发，是是核定土土地用途途及用地地界线的的法律依依据；规规划要点点批复由由规划部部门颁发发，是确确定土地地使用强强度指标标的法律律依据，如容积积率啊建建筑密度度啊停车车位配置置要求啊啊这些指指标都在在这个批批复里体体现出来来，包括括现在的的那个小小户型比比例限制制要求，也会在在这个文文件里体体现出来来。 一般来来说，一一块地，必须要要由规划划部门核核定规划划要点，颁发了了建设用用地规划划许可证证（以下下简称地地规证）之后，才能领领取土地地使用权权证。这这绝对应应该
4、是必必须的程程序。因因为国土土部门必必须依据据规划部部门核定定的土地地功能及及土地使使用强度度，才能能计算出出土地出出让金，才能在在土地证证上载明明土地用用途及年年限。 但是是呢，在在现实中中呢，这这个想法法只能是是理想状状态。因因为首先先，很多多地方的的国土部部门在出出让土地地的时候候，根本本不考虑虑规划，直接就就整块出出让了。然后给给人家办办出商住住用地土土地使用用权证。这种让让人无法法理解的的土地出出让模式式一度非非常盛行行。然后后受让了了土地的的开发商商，再去去规划部部门软磨磨硬泡，无论是是修改规规划也好好，还是是根本没没有规划划都好，反正，我的土土地出让让金是已已经交了了，剩下下的事
5、情情你规划划部门得得给我搞搞定。 我不不是批评评这种土土地出让让模式容容易滋生生腐败。要知道道，我国国正式搞搞土地出出让也只只不过是是从19990年年开始的的，而以以公开交交易的形形式搞土土地出让让，甚至至都只是是从19997年年才正式式开始。而北京京第一块块公开交交易的土土地，是是到20000年年之后才才上市的的。我只只不过是是说，我我国在这这个问题题上缺乏乏经验，国际上上也没有有什么可可供借鉴鉴的模式式。因为为我国的的房地产产管理体体系那绝绝对是全全世界独独有的。愤青们们不要在在这里给给我指三三道四。我在这这个行业业浸了这这些年了了，起码码我个人人觉得，把我放放到900年代的的背景里里面去
6、，我也想想不出更更好的土土地交易易模式。城市规规划这个个概念一一直到现现在都还还没深入入人心，更何况况当时呢呢。不过无论论如何，这种土土地交易易模式现现在已经经只是历历史了。 新城城乡规划划法第三三十八条条：在城城市、镇镇规划区区内以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的，在在国有土土地使用用权出让让前，城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，提出出出让地块块的位置置、使用用性质、开发强强度等规规划条件件，作为为国有土土地使用用权出让让合同的的组成部部分。未未确定规规划条件件的地块块，不得得出让国国有土地地使用权权。 以出出让方式式取得国国有土地地使用权权的建
7、设设项目，在签订订国有土土地使用用权出让让合同后后，建设设单位应应当持建建设项目目的批准准、核准准、备案案文件和和国有土土地使用用权出让让合同，向城市市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门领领取建设设用地规规划许可可证。 城市市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门不不得在建建设用地地规划许许可证中中，擅自自改变作作为国有有土地使使用权出出让合同同组成部部分的规规划条件件。 希望望在我日日后的职职业生涯涯中，不不要再拿拿着商住住用地土土地证去去规划部部门死磨磨硬泡，阿门。 2、项项目公司司设立、立项、环境评评估、房房地产开开发资质质 这四四项几乎乎是每一一个项目目要开始始的时候候必须要要搞的东东
8、西。非非常的社社会主义义特色。不过这这里也有有些东西西很有趣趣，与法法律的关关系也比比较大，比如设设立项目目公司。这里要要注意一一下，母母公司拍拍到的土土地，转转到其全全资设立立的项目目公司名名下，按按我国法法律，不不属于交交易。我我再次强强调一下下：母公公司与其其全资子子公司之之间的土土地流转转，不属属于交易易。再次次强调：不属于于交易。因此，房地产产公司可可以任意意设置项项目子公公司，在在房子卖卖完后再再把它在在实体上上消灭，只留下下一个壳壳。这种种操作模模式没什什么法律律风险可可言，非非常的经经济实用用，因此此现在我我国稍微微有点规规模的房房地产公公司都这这么干。 再再说立项项，这个个东
9、西纯纯粹是计计划经济济时代留留下的产产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。立项主主要考察察的是项项目的投投资额及及可行性性。我不不知道在在目前的的市场里里，可行行性这个个东西，政府是是从什么么角度来来管理的的。反正正现在各各地由于于市场经经济的深深度不同同，所以以在这个个事情的的管理上上也不同同。有些些地方基基本上不不太管，有些地地方就管管得非常常严。而而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁谁都说不不清楚的的事情。立项与与其他程程序的先先后关系系那更是是异常随随便的事事情。譬譬如最近近国家的的政策，要求先先把环境境评估搞搞了，再再回头来来立项。这是基基于加强强环境保保护促进
10、进可持续续发展的的考虑。但在很很多地方方，环评评的一项项主要前前提材料料就是立立项批文文。立不不了项根根本做不不了环评评。不过过上有政政策下有有对策，事情都都是人办办出来的的。反正正到目前前为止，建设项项目都在在纷纷的的上马中中，我也也不知道道大家都都是怎么么在这些些莫名其其妙的政政策中穿穿过来的的。反正正我自己己如果操操办这些些事情，基本上上都是直直接去这这些部门门，譬如如去计划划部门，就让他他们给我我推荐可可行性研研究报告告的编制制公司，去环保保局，就就让他们们给我推推荐环境境评估报报告的编编制公司司，然后后让这些些公司负负责把这这些手续续办出来来。编制制费用稍稍微给多多点都没没关系。总之
11、我我自己一一看到这这些手续续，头就就痛得厉厉害。房地产开开发资质质就比较较有技术术含量一一点，关关键是专专业技术术人员难难找。现现在这些些专业技技术人员员资料都都是省内内联网了了，想搞搞几个球球人糊弄弄建设部部门基本本上做不不到，建建设部门门也不敢敢在这个个事情上上乱来，因为任任何人都都可以上上网查到到，某某某是什么么专业资资质任职职什么公公司。现现在结构构类的工工程师难难找啊，感慨一一个。嘿嘿嘿。 下下一篇开开始讲正正式的规规划报建建：总平平面审查查阶段。 33、总平平面审查查阶段 这个个阶段各各地的叫叫法不一一样，我我听得比比较多的的叫“修修建性详详细规划划审查”。这个个阶段就就是审查查小
12、区的的总平面面规划图图纸，也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么么排的，每栋单单体建筑筑有多高高，有多多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间距是是多少，日照够够不够，总容积积率是多多大，有有没有超超过规定定的容积积率，建建筑密度度是多少少，进出出小区的的道路怎怎么安排排，是不不是符合合消防规规范，等等等等等等，这些些东西都都是非常常的专业业啊专业业。 在这这里我要要举例说说明一下下，比如如建筑密密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就是建建筑物基基底面积积占整个个小区面面积的比比例数。譬如这这个小区区是1万万平方米米，有330000平方米米的地面面上有建建筑物，那么建建筑密度度就是3
13、30%。看起来来这个计计算应该该是没有有什么争争议了。但是且且慢。我我这30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一个个大型的的架空平平台，架架空层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。现在，争议就就来了，我这个个20000平方方米，到到底算不不算建筑筑基底？你之所所以限制制我的建建筑密度度，无非非就是为为了保证证绿化嘛嘛，保障障居民的的休闲空空间嘛。现在我我虽然好好象是在在地面上上建了东东西，但但是我这这个东西西顶上都都是绿化化啊，我我的绿化化没有减减少啊，我的休休闲空间间没有减减少啊，所以这这个20000平平方米不不能算在在建筑密密度里面面。这种种空中花花园型的的
14、架空层层到底要要不要算算建筑密密度的问问题，反反正技术术规范没没有限死死，有无无穷的空空间可以以钻营。 再举举个例子子，容积积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也是看看起来很很简单。但是放放到实践践中一看看，啥是是净用地地面积啊啊？从哪哪里起算算啊？是是纯粹的的土地使使用权证证载的面面积呢，还是比比这个面面积大那那么一点点，一直直到周边边道路的的道路中中线去呢呢？这个个东西根根本说不不清楚，怎么算算都行。把净用用地面积积一加大大，总建建筑面积积自然就就水涨船船高。这这都是可可以钻营营的地方方。 其他他的地方方，譬如如消防通通道的设设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这
15、么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎么办办？设置置那种隐隐形消防防车道，上面种种草保持持绿化，就指着着图纸说说这就是是一条消消防道路路。这么么搞行不不行？反反正我个个人不知知道行不不行。消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格滴滴设计要要求滴，反正我我个人不不知道这这种草地地能不能能承载得得起消防防车。 审总总平面是是整个开开发报建建过程中中最有技技术含量量的活，这个过过程一般般都要22到3个个月，往往往都要要和规划划部门反反复修改改扯皮，来回磨磨，磨到到双方都都没了脾脾气，才才能通得得过。我我反正几几乎没有有见过能能顺顺当当当啥工工作不做做，干等等着就能能通过总总平面审审查的。我也
16、没没见过那那种零缺缺陷的总总平面设设计，只只要有心心，无论论什么公公司的总总平面，无论是是你万科科还是富富力还是是雅居乐乐，那只只要一挑挑起来，问题都都是一筐筐筐的。不是消消防间距距不够，就是在在不能开开窗的地地方开了了窗，要要么就是是车道转转弯半径径太小，等等等等等。（在这自自夸一个个：本人人不才，曾经试试过在110天内内完成这这个工作作，至今今被引为为传奇故故事。嘿嘿嘿） 4、管线综综合审查查、排水水许可证证 管线线综合审审查是规规划部门门的专业业审查内内容之一一，我现现在专门门拿出来来讲，因因为这个个东西实实在是非非常，非非常的专专业啊。搞得不不好的话话，实在在是害死死人啊。而且，被这个
17、个东西害害死的公公司比比比皆是。各位千千万别以以为那些些什么保保利啊合合生啊之之类的大大公司就就不会在在这个问问题上犯犯重大原原则性的的错误，事实上上，无论论什么房房地产公公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，这个东东西就跟跟击鼓传传花似的的，一轮轮到就死死。 说了了半天，管线综综合是啥啥？包括括三大项项：小区区给排水水管线、强电线线路、弱弱电线路路，这三三项综合合起来考考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了，就是怎怎么引自自来水进进小区，然后怎怎么把生生活污水水和雨水水排出小小区；强强电就是是生活用用电，线线路从哪哪里
18、进，怎么上上楼，怎怎么进门门；弱电电的内容容就多了了，什么么有线电电视线、各类通通讯线路路、网线线、内部部监控线线路，等等等等等等，多得得要死。上面这这三样东东西要科科学的话话，统统统都得在在地下走走，从地地下穿进进各栋单单体再连连接进入入千家万万户。 这些些线路啊啊什么的的，必须须要合理理的安排排好，不不能到处处乱走。作为非非专业人人士，要要判断一一个小区区的官线线综合设设计好不不好，只只需要看看两个东东西：11、你就就这么走走进一个个小区，看它里里面是不不是有电电线搭在在楼和楼楼之间。只要有有这个，基本上上这个小小区你就就不用多多考虑了了。 22、沙井井盖是不不是基本本沿着小小区道路路排布
19、，不是搞搞到到处处都是。如果什什么沙井井盖搞得得满地都都是，简简直看不不出走向向来的，基本上上这个小小区你就就可以考考虑放弃弃了。 为什什么我要要这么强强调这个个管线综综合呢？如果它它设计不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是给排排水会整整天出问问题。一一下雨小小区就变变池塘的的事情，我实在在是见得得太多了了；然后后，对于于年轻的的我来说说，就是是网络整整天出问问题，小小区网络络运营商商根本没没得选，因为只只埋了一一条管，别的网网络运营营商想进进来提供供优质服服务都不不行，而而现在的的这家，不是这这里的线线路坏就就是那里里坏，整整天修，我这正正打怪呢呢，嘣的的一下，断网了了。再然然后，夏夏天千
20、万万别开空空调，一一开就断断电跳闸闸。家里里的电器器得轮着着用，千千万别一一起开。看电视视的时候候千万别别开电脑脑，不然然就得在在黑暗之之中耗一一晚上。这都是是管线综综合没搞搞好的标标志啊。你说，这样的的小区，能住吗吗？ 管线线综合既既然如此此重要，那么我我们说，我们设设计的时时候好好好的考虑虑，好好好的研究究，不就就行了吗吗？事实实上，是是不行。为什么么？因为为所有的的线，你你都得从从外面引引进来，都得跟跟外面有有个接口口。但是是接口在在哪里呢呢？我现现在告诉诉你们，无论开开发商们们在事先先做多少少准备工工作，做做多少调调查工作作，都无无法保证证预留的的接口不不发生变变化。最最常见的的是市政
21、政排污管管线突然然就重新新施工，换地方方了，哪哪怕它不不换地方方，就是是水平抬抬高个几几公分，这个小小区的排排水因为为倾斜度度不够，那也完完蛋了。这种事事情太常常见了。大家肯肯定经常常看到市市政管线线施工，把路挖挖开，今今天搞搞搞这里，明天搞搞搞哪里里。我反反正是被被这个东东西搞怕怕了。这这种情况况那是想想赔钱都都搞不定定的。然然后，高高压电线线的接入入口，一一开始说说得好好好的，从从某某变变电站接接，等到到施工完完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬走了了，又或或者它的的容量已已经超了了，不能能再让你你接，你你得从其其他地方方接，这这个时候候只能花花冤枉钱钱，乱引引。引
22、到到多少电电算多少少电。至至于，呃呃，会引引起什么么生活上上的麻烦烦，我也也不知道道。 再说说到这个个排水许许可证。这个东东西是市市政部门门发的，专门针针对小区区的排水水。现在在都是要要求雨污污分流了了。就是是雨水和和生活污污水要分分两条管管排。这这个东西西管的是是管径和和流量，以及连连接市政政管线的的位置。然后这这个东西西反过来来又影响响管线综综合设计计，事实实上是一一回事。我就不不多说了了。 5、单单体审查查、建筑筑工程规规划许可可证 规划划部门对对单体设设计的审审查那也也是非常常严格的的，但是是总体来来说，相相对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。 单体体设计是是啥呢？就是在在总
23、平面面规划的的基础上上，落实实单体建建筑的设设计方案案。单体体方案主主要是些些啥内容容呢？我我个人是是这么总总结的：关键就就是落实实各空间间的大小小尺寸。这个阶阶段有些些东西也也很麻烦烦，最烦烦的是车车位。目目前来说说，我国国各大城城市在车车位问题题上管得得那都是是非常严严格的，要求一一般是每每户住宅宅配一个个车位，商业一一般是1100平平方米配配一个车车位。大大体的配配置要求求基本上上都是这这样，各各城市大大同小异异。车位位不够，基本上上都别想想通过单单体审查查。 当然然，总平平面审查查期间一一般来说说，也会会审车位位，不过过那个阶阶段主要要是经验验值，按按35平平方米到到45平平方米平平方
24、米一一个车位位这样的的经验值值，来评评估地下下室面积积够不够够，一般般来说规规划部门门不会很很在意车车位够不不够，不不会认真真的在图图纸上数数。但是是单体阶阶段就不不一样了了，就开开始数了了。这个个时候什什么毛招招都会用用上。比比如所谓谓的子母母车位啦啦，根本本停不进进去车的的转角位位也放个个车位啦啦，等等等等等，不一而而足。但但是有些些时候，无论怎怎么摆都都摆不够够，那也也有办法法，就是是宣称我我这里要要做立体体机械停停车位。立体机机械停车车位我相相信很多多人都见见过，那那玩意非非常的不不好使唤唤，进出出一次花花上半个个小时那那是非常常正常的的事情。不过无无数开发发商都只只是停留留在口头头上
25、，只只要通过过单体审审查了，这个机机械停车车装置那那是绝对对不会安安装的。 那么么，为什什么开发发商那么么不愿意意建大点点地下室室？因为为建地下下室是亏亏本的。买的人人也少。我知道道这个话话一说出出来粪青青们就会会向我开开炮，说说什么110几220万买买一巴掌掌大的停停车位，开发商商还亏本本？事实实是，停停下一台台车，的的确只需需要100个平方方米不到到的空间间。但是是，你要要把这部部车停进进去，你你另外还还需要330平方方米的进进车道。所以按按经验值值，每个个停车位位所须分分担的面面积，基基本上都都是355到455平方米米。规划划部门都都这么掌掌握。你你这个车车是不能能垂直起起降的。这就是是
26、客观规规律。 当然然我这个个是大概概经验，在有些些城市，停车位位还是能能赚钱的的，比如如广州、深圳和和上海的的一些黄黄金地段段的楼盘盘，据说说停车位位都能买买到400万一个个。不过过这个不不代表一一般规律律。嘿嘿嘿。 审审完单体体设计，设计公公司再细细化一下下出建筑筑施工图图，就可可以申领领建设工工程规划划许可证证。这个个过程比比较没什什么技术术含量。不值得得多说。我就一一笔带过过了。 不过过这个建建设工程程规划许许可证，在新的的城乡乡规划法法中被被提到非非常高的的位置，反复的的强调。我个人人还没钻钻详明白白，不知知道这个个法是什什么意思思，在搞搞什么玄玄虚。 6、消防和和人防专专项审查查 这
27、两两样东西西搞死人人。我直直接这么么下两个个结论：没有哪哪个小区区的消防防和人防防设计是是达标的的。没有有哪个小小区的消消防和人人防设备备是合格格。我就就这么直直接一点点：消防防报建，要说难难，是所所有专业业报建中中最艰难难的，但但是如果果说简单单，也可可以很简简单。至至于人防防报建，这个东东西莫名名其妙，我不知知道这个个算什么么，我对对任何备备战的东东西，都都心存恶恶感。 先从从消防说说起。消消防部门门是武警警官兵，不是政政府机构构，这个个大家心心里要有有数。我我国的消消防审查查，在很很多时候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我们的的开发商商，也的的确是非非常的不不象话，要满足
28、足消防规规范的话话，这个个投入太太大了。另外我我们的消消费者也也没这种种意识。因为很很多消防防上的要要求是非非常影响响使用的的，比如如电梯间间和楼梯梯间之间间设置个个1级防防火门，那对业业主进进进出出来来讲，是是非常不不方便的的。基本本上来讲讲，消防防设计绝绝对不可可能严格格按规范范做够做做足。在在这个方方面，审审查那也也是越来来越严。一般说说，各发发展商都都是委托托消防施施工企业业代理报报建。为为什么呢呢？因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道，跟消防防部门之之间的关关系千丝丝万缕源源远流长长，往往往由他们们出面才才能把事事情办成成。但是是，我在在这里说说句公道道话：涉涉及生命命安全的的
29、消防规规范，基基本上没没人敢动动手脚。比如112层以以上要设设置专门门的消防防电梯，17层层以上设设置剪刀刀楼梯，这些强强制性规规范已经经是铁律律。我个个人没见见过有开开发商能能绕得过过这些强强制性规规范的，即使能能绕过去去将会获获得巨大大的回报报，譬如如减少一一套楼梯梯，那是是多么好好的事情情啊， 但是基基本上没没人敢去去办。起起码我不不敢。在在我个人人日后的的职业生生涯中，我也不不敢。 人防防工程是是非常神神经的一一样中国国特色的的东西。我不知知道这个个东西算算啥。真真要有空空袭了我我绝对不不会呆在在高层建建筑的地地下室里里，9111的那那栋大楼楼就是前前车之见见。真要要被炸了了楼，呆呆在
30、地下下室里绝绝对活埋埋掉。当当然这只只是我的的个人观观感，大大家不必必介意。 人防防部门属属于政府府部门，不是军军队编制制。用于于人防用用途的那那部分地地下室也也可以搞搞停车位位，但是是这部分分要被划划出来，不能发发产权证证。这部部分停车车位只有有使用权权。关于于人防停停车位的的使用权权问题，现在的的争议非非常大。社会上上各种声声音都有有，尤其其是自以以为看通通了物权权法的神神经们。我现在在告诉你你们，所所有的人人防用途途的东西西，产权权都是国国家所有有。国家家为了鼓鼓励大家家搞人防防工程，就允许许你暂时时用着。但是这这个产权权，无论论如何，都不可可能归属属于什么么全体业业主。 因为为人防用用途部分分的车位位只不过过是一种种暂用的的性质，不能卖卖，所以以开发商商绝对会会想办法法减少人人防面积积。另外外，人防防设备那那也是非非常疯狂狂的东西西，比如如人防那那个安全全门，那那都不知知道算啥啥，那个个东西要要真放进进地下室室，还真真是搞碉碉堡了。也不知知道能防防什么。 7、节能审审查、施施工图审审查 在领领取建设设工程规规划许可可证之后后，设计计公司在在建筑施施工图的的基础上上再次细细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完成节节能设计计，做一一个节能能计算书书，就可可以开始始这两项项审查了了。