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1、房地产前期开发流程要详细的、 悬赏分：00 | 提问时时间：20010-112-2 08:552 | 提问者者：42554731151 其他回答 共1条 给你复制一一篇很有用用的文章吧吧。字数太多，我我发个地址址，你去我我QQ空间间看详细的的吧。htttp:/useer.qzzone.qq.ccom/2250300613?ptlaang=22052 中华人民共共和国城乡乡规划法将将于明年11月1日实实施，作为为曾经的房房地产管理理部门的小小混混以及及现在的下下海流浪人人员，我看看了其中与与房地产开开发报建有有关的内容容，有些感感慨，在这这里讲一讲讲。 涉及房地地产管理的的各大部门门之间的恩恩怨
2、由来已已久，我想想到哪里就就讲到哪里里吧。下面面基本上是是按照报建建的先后顺顺序来说。 1、土土地证、建建设用地规规划许可证证、规划要要点批复阶阶段 土地证证和建设用用地规划许许可证这两两个证，加加上规划要要点批复，是是进行房地地产开发的的前提.但但是,这几几样东西领领取的先后后顺序，非非常的有学学问。有经经验的同志志，一看这这几样东西西的发出时时间，基本本上就可以以判断出地地块背后的的故事。这这三样东西西涉及到国国土部门和和规划部门门旷日持久久的权力斗斗争。目前前我国法律律也没有很很好的规范范这个问题题。 恩，简简单的说一一下，土地地证由国土土部门颁发发，是土地地权属证明明，载明了了土地用途
3、途及使用期期限（只是是载明）；建设用地地规划许可可证由规划划部门颁发发，是核定定土地用途途及用地界界线的法律律依据；规规划要点批批复由规划划部门颁发发，是确定定土地使用用强度指标标的法律依依据，如容容积率啊建建筑密度啊啊停车位配配置要求啊啊这些指标标都在这个个批复里体体现出来，包包括现在的的那个小户户型比例限限制要求，也也会在这个个文件里体体现出来。 一般来说说，一块地地，必须要要由规划部部门核定规规划要点，颁颁发了建设设用地规划划许可证（以以下简称地地规证）之之后，才能能领取土地地使用权证证。这绝对对应该是必必须的程序序。因为国国土部门必必须依据规规划部门核核定的土地地功能及土土地使用强强度
4、，才能能计算出土土地出让金金，才能在在土地证上上载明土地地用途及年年限。 但是呢呢，在现实实中呢，这这个想法只只能是理想想状态。因因为首先，很很多地方的的国土部门门在出让土土地的时候候，根本不不考虑规划划，直接就就整块出让让了。然后后给人家办办出商住用用地土地使使用权证。这这种让人无无法理解的的土地出让让模式一度度非常盛行行。然后受受让了土地地的开发商商，再去规规划部门软软磨硬泡，无无论是修改改规划也好好，还是根根本没有规规划都好，反反正，我的的土地出让让金是已经经交了，剩剩下的事情情你规划部部门得给我我搞定。 我不是是批评这种种土地出让让模式容易易滋生腐败败。要知道道，我国正正式搞土地地出让
5、也只只不过是从从19900年开始的的，而以公公开交易的的形式搞土土地出让，甚甚至都只是是从19997年才正正式开始。而而北京第一一块公开交交易的土地地，是到22000年年之后才上上市的。我我只不过是是说，我国国在这个问问题上缺乏乏经验，国国际上也没没有什么可可供借鉴的的模式。因因为我国的的房地产管管理体系那那绝对是全全世界独有有的。愤青青们不要在在这里给我我指三道四四。我在这这个行业浸浸了这些年年了，起码码我个人觉觉得，把我我放到900年代的背背景里面去去，我也想想不出更好好的土地交交易模式。城城市规划这这个概念一一直到现在在都还没深深入人心，更更何况当时时呢。不过无论如如何，这种种土地交易易
6、模式现在在已经只是是历史了。 新城乡乡规划法第第三十八条条：在城市市、镇规划划区内以出出让方式提提供国有土土地使用权权的，在国国有土地使使用权出让让前，城市市、县人民民政府城乡乡规划主管管部门应当当依据控制制性详细规规划，提出出出让地块块的位置、使使用性质、开开发强度等等规划条件件，作为国国有土地使使用权出让让合同的组组成部分。未未确定规划划条件的地地块，不得得出让国有有土地使用用权。 以出让方方式取得国国有土地使使用权的建建设项目，在在签订国有有土地使用用权出让合合同后，建建设单位应应当持建设设项目的批批准、核准准、备案文文件和国有有土地使用用权出让合合同，向城城市、县人人民政府城城乡规划主
7、主管部门领领取建设用用地规划许许可证。 城市、县县人民政府府城乡规划划主管部门门不得在建建设用地规规划许可证证中，擅自自改变作为为国有土地地使用权出出让合同组组成部分的的规划条件件。 希望在在我日后的的职业生涯涯中，不要要再拿着商商住用地土土地证去规规划部门死死磨硬泡，阿阿门。 2、项目目公司设立立、立项、环环境评估、房房地产开发发资质 这四项项几乎是每每一个项目目要开始的的时候必须须要搞的东东西。非常常的社会主主义特色。不不过这里也也有些东西西很有趣，与与法律的关关系也比较较大，比如如设立项目目公司。这这里要注意意一下，母母公司拍到到的土地，转转到其全资资设立的项项目公司名名下，按我我国法律
8、，不不属于交易易。我再次次强调一下下：母公司司与其全资资子公司之之间的土地地流转，不不属于交易易。再次强强调：不属属于交易。因因此，房地地产公司可可以任意设设置项目子子公司，在在房子卖完完后再把它它在实体上上消灭，只只留下一个个壳。这种种操作模式式没什么法法律风险可可言，非常常的经济实实用，因此此现在我国国稍微有点点规模的房房地产公司司都这么干干。 再说说立项，这这个东西纯纯粹是计划划经济时代代留下的产产物，非常常的烦，也也不知道这这个东西应应该算什么么。立项主主要考察的的是项目的的投资额及及可行性。我我不知道在在目前的市市场里，可可行性这个个东西，政政府是从什什么角度来来管理的。反反正现在各
9、各地由于市市场经济的的深度不同同，所以在在这个事情情的管理上上也不同。有有些地方基基本上不太太管，有些些地方就管管得非常严严。而且立立项到底需需要什么材材料那也是是谁都说不不清楚的事事情。立项项与其他程程序的先后后关系那更更是异常随随便的事情情。譬如最最近国家的的政策，要要求先把环环境评估搞搞了，再回回头来立项项。这是基基于加强环环境保护促促进可持续续发展的考考虑。但在在很多地方方，环评的的一项主要要前提材料料就是立项项批文。立立不了项根根本做不了了环评。不不过上有政政策下有对对策，事情情都是人办办出来的。反反正到目前前为止，建建设项目都都在纷纷的的上马中，我我也不知道道大家都是是怎么在这这些
10、莫名其其妙的政策策中穿过来来的。反正正我自己如如果操办这这些事情，基基本上都是是直接去这这些部门，譬譬如去计划划部门，就就让他们给给我推荐可可行性研究究报告的编编制公司，去去环保局，就就让他们给给我推荐环环境评估报报告的编制制公司，然然后让这些些公司负责责把这些手手续办出来来。编制费费用稍微给给多点都没没关系。总总之我自己己一看到这这些手续，头头就痛得厉厉害。房地产开发发资质就比比较有技术术含量一点点，关键是是专业技术术人员难找找。现在这这些专业技技术人员资资料都是省省内联网了了，想搞几几个球人糊糊弄建设部部门基本上上做不到，建建设部门也也不敢在这这个事情上上乱来，因因为任何人人都可以上上网查
11、到，某某某是什么么专业资质质任职什么么公司。现现在结构类类的工程师师难找啊，感感慨一个。嘿嘿嘿。 下一一篇开始讲讲正式的规规划报建：总平面审审查阶段。 3、总总平面审查查阶段 这个阶阶段各地的的叫法不一一样，我听听得比较多多的叫“修修建性详细细规划审查查”。这个个阶段就是是审查小区区的总平面面规划图纸纸，也就是是审一个小小区的建筑筑物都是怎怎么排的，每每栋单体建建筑有多高高，有多大大，各栋单单体建筑之之间怎么间间隔，间距距是多少，日日照够不够够，总容积积率是多大大，有没有有超过规定定的容积率率，建筑密密度是多少少，进出小小区的道路路怎么安排排，是不是是符合消防防规范，等等等等等，这这些东西都都
12、是非常的的专业啊专专业。 在这里里我要举例例说明一下下，比如建建筑密度，这这个东西看看起来很简简单是吧，就就是建筑物物基底面积积占整个小小区面积的的比例数。譬譬如这个小小区是1万万平方米，有有30000平方米的的地面上有有建筑物，那那么建筑密密度就是330%。看看起来这个个计算应该该是没有什什么争议了了。但是且且慢。我这这30000平方米的的建筑占地地里面，有有20000平方米是是一个大型型的架空平平台，架空空层下是停停车位，上上面是空中中绿化广场场。现在，争争议就来了了，我这个个20000平方米，到到底算不算算建筑基底底？你之所所以限制我我的建筑密密度，无非非就是为了了保证绿化化嘛，保障障居
13、民的休休闲空间嘛嘛。现在我我虽然好象象是在地面面上建了东东西，但是是我这个东东西顶上都都是绿化啊啊，我的绿绿化没有减减少啊，我我的休闲空空间没有减减少啊，所所以这个22000平平方米不能能算在建筑筑密度里面面。这种空空中花园型型的架空层层到底要不不要算建筑筑密度的问问题，反正正技术规范范没有限死死，有无穷穷的空间可可以钻营。 再举个个例子，容容积率，总总建筑面积积除以净用用地面积。也也是看起来来很简单。但但是放到实实践中一看看，啥是净净用地面积积啊？从哪哪里起算啊啊？是纯粹粹的土地使使用权证载载的面积呢呢，还是比比这个面积积大那么一一点，一直直到周边道道路的道路路中线去呢呢？这个东东西根本说说
14、不清楚，怎怎么算都行行。把净用用地面积一一加大，总总建筑面积积自然就水水涨船高。这这都是可以以钻营的地地方。 其他的的地方，譬譬如消防通通道的设置置，高层建建筑四周必必须设立环环形消防车车道。但是是这么一搞搞，小区的的绿化基本本上就毁掉掉了。怎么么办？设置置那种隐形形消防车道道，上面种种草保持绿绿化，就指指着图纸说说这就是一一条消防道道路。这么么搞行不行行？反正我我个人不知知道行不行行。消防车车道的载重重量那是有有非常严格格滴设计要要求滴，反反正我个人人不知道这这种草地能能不能承载载得起消防防车。 审总平平面是整个个开发报建建过程中最最有技术含含量的活，这这个过程一一般都要22到3个月月，往往
15、都都要和规划划部门反复复修改扯皮皮，来回磨磨，磨到双双方都没了了脾气，才才能通得过过。我反正正几乎没有有见过能顺顺顺当当啥啥工作不做做，干等着着就能通过过总平面审审查的。我我也没见过过那种零缺缺陷的总平平面设计，只只要有心，无无论什么公公司的总平平面，无论论是你万科科还是富力力还是雅居居乐，那只只要一挑起起来，问题题都是一筐筐筐的。不不是消防间间距不够，就就是在不能能开窗的地地方开了窗窗，要么就就是车道转转弯半径太太小，等等等等等。（在在这自夸一一个：本人人不才，曾曾经试过在在10天内内完成这个个工作，至至今被引为为传奇故事事。嘿嘿） 4、管管线综合审审查、排水水许可证 管线综综合审查是是规划
16、部门门的专业审审查内容之之一，我现现在专门拿拿出来讲，因因为这个东东西实在是是非常，非非常的专业业啊。搞得得不好的话话，实在是是害死人啊啊。而且，被被这个东西西害死的公公司比比皆皆是。各位位千万别以以为那些什什么保利啊啊合生啊之之类的大公公司就不会会在这个问问题上犯重重大原则性性的错误，事事实上，无无论什么房房地产公司司，在这个个问题上栽栽跟头的的的几率，是是一样的，这这个东西就就跟击鼓传传花似的，一一轮到就死死。 说了半半天，管线线综合是啥啥？包括三三大项：小小区给排水水管线、强强电线路、弱弱电线路，这这三项综合合起来考虑虑，根据各各项设计规规范科学统统筹安排，放放到同一张张图纸上。给给排水
17、不用用多解释了了，就是怎怎么引自来来水进小区区，然后怎怎么把生活活污水和雨雨水排出小小区；强电电就是生活活用电，线线路从哪里里进，怎么么上楼，怎怎么进门；弱电的内内容就多了了，什么有有线电视线线、各类通通讯线路、网网线、内部部监控线路路，等等等等等，多得得要死。上上面这三样样东西要科科学的话，统统统都得在在地下走，从从地下穿进进各栋单体体再连接进进入千家万万户。 这些线线路啊什么么的，必须须要合理的的安排好，不不能到处乱乱走。作为为非专业人人士，要判判断一个小小区的官线线综合设计计好不好，只只需要看两两个东西：1、你就就这么走进进一个小区区，看它里里面是不是是有电线搭搭在楼和楼楼之间。只只要有
18、这个个，基本上上这个小区区你就不用用多考虑了了。 2、沙沙井盖是不不是基本沿沿着小区道道路排布，不不是搞到到到处都是。如如果什么沙沙井盖搞得得满地都是是，简直看看不出走向向来的，基基本上这个个小区你就就可以考虑虑放弃了。 为什么么我要这么么强调这个个管线综合合呢？如果果它设计不不好有什么么后果呢？首先，就就是给排水水会整天出出问题。一一下雨小区区就变池塘塘的事情，我我实在是见见得太多了了；然后，对对于年轻的的我来说，就就是网络整整天出问题题，小区网网络运营商商根本没得得选，因为为只埋了一一条管，别别的网络运运营商想进进来提供优优质服务都都不行，而而现在的这这家，不是是这里的线线路坏就是是那里坏
19、，整整天修，我我这正打怪怪呢，嘣的的一下，断断网了。再再然后，夏夏天千万别别开空调，一一开就断电电跳闸。家家里的电器器得轮着用用，千万别别一起开。看看电视的时时候千万别别开电脑，不不然就得在在黑暗之中中耗一晚上上。这都是是管线综合合没搞好的的标志啊。你你说，这样样的小区，能能住吗？ 管线综综合既然如如此重要，那那么我们说说，我们设设计的时候候好好的考考虑，好好好的研究，不不就行了吗吗？事实上上，是不行行。为什么么？因为所所有的线，你你都得从外外面引进来来，都得跟跟外面有个个接口。但但是接口在在哪里呢？我现在告告诉你们，无无论开发商商们在事先先做多少准准备工作，做做多少调查查工作，都都无法保证证
20、预留的接接口不发生生变化。最最常见的是是市政排污污管线突然然就重新施施工，换地地方了，哪哪怕它不换换地方，就就是水平抬抬高个几公公分，这个个小区的排排水因为倾倾斜度不够够，那也完完蛋了。这这种事情太太常见了。大大家肯定经经常看到市市政管线施施工，把路路挖开，今今天搞搞这这里，明天天搞搞哪里里。我反正正是被这个个东西搞怕怕了。这种种情况那是是想赔钱都都搞不定的的。然后，高高压电线的的接入口，一一开始说得得好好的，从从某某变电电站接，等等到施工完完毕，要正正式接的时时候，突然然发现那个个变电站已已经搬走了了，又或者者它的容量量已经超了了，不能再再让你接，你你得从其他他地方接，这这个时候只只能花冤枉
21、枉钱，乱引引。引到多多少电算多多少电。至至于，呃，会会引起什么么生活上的的麻烦，我我也不知道道。 再说到到这个排水水许可证。这这个东西是是市政部门门发的，专专门针对小小区的排水水。现在都都是要求雨雨污分流了了。就是雨雨水和生活活污水要分分两条管排排。这个东东西管的是是管径和流流量，以及及连接市政政管线的位位置。然后后这个东西西反过来又又影响管线线综合设计计，事实上上是一回事事。我就不不多说了。 55、单体审审查、建筑筑工程规划划许可证 规划部部门对单体体设计的审审查那也是是非常严格格的，但是是总体来说说，相对于于总平面规规划，就比比较容易通通过一点。 单体设计计是啥呢？就是在总总平面规划划的基
22、础上上，落实单单体建筑的的设计方案案。单体方方案主要是是些啥内容容呢？我个个人是这么么总结的：关键就是是落实各空空间的大小小尺寸。这这个阶段有有些东西也也很麻烦，最最烦的是车车位。目前前来说，我我国各大城城市在车位位问题上管管得那都是是非常严格格的，要求求一般是每每户住宅配配一个车位位，商业一一般是1000平方米米配一个车车位。大体体的配置要要求基本上上都是这样样，各城市市大同小异异。车位不不够，基本本上都别想想通过单体体审查。 当然，总总平面审查查期间一般般来说，也也会审车位位，不过那那个阶段主主要是经验验值，按335平方米米到45平平方米平方方米一个车车位这样的的经验值，来来评估地下下室面
23、积够够不够，一一般来说规规划部门不不会很在意意车位够不不够，不会会认真的在在图纸上数数。但是单单体阶段就就不一样了了，就开始始数了。这这个时候什什么毛招都都会用上。比比如所谓的的子母车位位啦，根本本停不进去去车的转角角位也放个个车位啦，等等等等等，不不一而足。但但是有些时时候，无论论怎么摆都都摆不够，那那也有办法法，就是宣宣称我这里里要做立体体机械停车车位。立体体机械停车车位我相信信很多人都都见过，那那玩意非常常的不好使使唤，进出出一次花上上半个小时时那是非常常正常的事事情。不过过无数开发发商都只是是停留在口口头上，只只要通过单单体审查了了，这个机机械停车装装置那是绝绝对不会安安装的。 那么，
24、为为什么开发发商那么不不愿意建大大点地下室室？因为建建地下室是是亏本的。买买的人也少少。我知道道这个话一一说出来粪粪青们就会会向我开炮炮，说什么么10几220万买一一巴掌大的的停车位，开开发商还亏亏本？事实实是，停下下一台车，的的确只需要要10个平平方米不到到的空间。但但是，你要要把这部车车停进去，你你另外还需需要30平平方米的进进车道。所所以按经验验值，每个个停车位所所须分担的的面积，基基本上都是是35到445平方米米。规划部部门都这么么掌握。你你这个车是是不能垂直直起降的。这这就是客观观规律。 当然我我这个是大大概经验，在在有些城市市，停车位位还是能赚赚钱的，比比如广州、深深圳和上海海的一
25、些黄黄金地段的的楼盘，据据说停车位位都能买到到40万一一个。不过过这个不代代表一般规规律。嘿嘿嘿。 审完单单体设计，设设计公司再再细化一下下出建筑施施工图，就就可以申领领建设工程程规划许可可证。这个个过程比较较没什么技技术含量。不不值得多说说。我就一一笔带过了了。 不过这这个建设工工程规划许许可证，在在新的城城乡规划法法中被提提到非常高高的位置，反反复的强调调。我个人人还没钻详详明白，不不知道这个个法是什么么意思，在在搞什么玄玄虚。 6、消消防和人防防专项审查查 这两样样东西搞死死人。我直直接这么下下两个结论论：没有哪哪个小区的的消防和人人防设计是是达标的。没没有哪个小小区的消防防和人防设设备
26、是合格格。我就这这么直接一一点：消防防报建，要要说难，是是所有专业业报建中最最艰难的，但但是如果说说简单，也也可以很简简单。至于于人防报建建，这个东东西莫名其其妙，我不不知道这个个算什么，我我对任何备备战的东西西，都心存存恶感。 先从消消防说起。消消防部门是是武警官兵兵，不是政政府机构，这这个大家心心里要有数数。我国的的消防审查查，在很多多时候都是是非常扯淡淡的，非常常官僚的。另另外呢，我我们的开发发商，也的的确是非常常的不象话话，要满足足消防规范范的话，这这个投入太太大了。另另外我们的的消费者也也没这种意意识。因为为很多消防防上的要求求是非常影影响使用的的，比如电电梯间和楼楼梯间之间间设置个
27、11级防火门门，那对业业主进进出出出来讲，是是非常不方方便的。基基本上来讲讲，消防设设计绝对不不可能严格格按规范做做够做足。在在这个方面面，审查那那也是越来来越严。一一般说，各各发展商都都是委托消消防施工企企业代理报报建。为什什么呢？因因为这些企企业长期和和消防部门门打交道，跟跟消防部门门之间的关关系千丝万万缕源远流流长，往往往由他们出出面才能把把事情办成成。但是，我我在这里说说句公道话话：涉及生生命安全的的消防规范范，基本上上没人敢动动手脚。比比如12层层以上要设设置专门的的消防电梯梯，17层层以上设置置剪刀楼梯梯，这些强强制性规范范已经是铁铁律。我个个人没见过过有开发商商能绕得过过这些强制
28、制性规范的的，即使能能绕过去将将会获得巨巨大的回报报，譬如减减少一套楼楼梯，那是是多么好的的事情啊， 但是基本本上没人敢敢去办。起起码我不敢敢。在我个个人日后的的职业生涯涯中，我也也不敢。 人防工工程是非常常神经的一一样中国特特色的东西西。我不知知道这个东东西算啥。真真要有空袭袭了我绝对对不会呆在在高层建筑筑的地下室室里，9111的那栋栋大楼就是是前车之见见。真要被被炸了楼，呆呆在地下室室里绝对活活埋掉。当当然这只是是我的个人人观感，大大家不必介介意。 人防部部门属于政政府部门，不不是军队编编制。用于于人防用途途的那部分分地下室也也可以搞停停车位，但但是这部分分要被划出出来，不能能发产权证证。
29、这部分分停车位只只有使用权权。关于人人防停车位位的使用权权问题，现现在的争议议非常大。社社会上各种种声音都有有，尤其是是自以为看看通了物权权法的神经经们。我现现在告诉你你们，所有有的人防用用途的东西西，产权都都是国家所所有。国家家为了鼓励励大家搞人人防工程，就就允许你暂暂时用着。但但是这个产产权，无论论如何，都都不可能归归属于什么么全体业主主。 因为人人防用途部部分的车位位只不过是是一种暂用用的性质，不不能卖，所所以开发商商绝对会想想办法减少少人防面积积。另外，人人防设备那那也是非常常疯狂的东东西，比如如人防那个个安全门，那那都不知道道算啥，那那个东西要要真放进地地下室，还还真是搞碉碉堡了。也也不知道能能防什么。 77、节能审审查、施工工图审查 在领取建建设工程规规划许可证证之后，设设计公司在在建筑施工工图的基础础上再次细细化，完成成结构施工工图、水电电施工图等等等全部施施工图及结结构计算书书等，完成成节能设计计，做一个个节能计算算书，就可可以开始这这两项审查查了。