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1、房地产前期开发流程要详细的、 悬赏分：0 | 提问时间：2010-12-2 08:52 | 提问者：425473151 其他回答 共1条条 给你复制一一篇很有有用的文文章吧。字数太多，我我发个地地址，你你去我QQQ空间间看详细细的吧。 中华人民共共和国城城乡规划划法将于于明年11月1日日实施，作作为曾经经的房地地产管理理部门的的小混混混以及现现在的下下海流浪浪人员，我我看了其其中与房房地产开开发报建建有关的的内容，有有些感慨慨，在这这里讲一一讲。 涉及房地地产管理理的各大大部门之之间的恩恩怨由来来已久，我我想到哪哪里就讲讲到哪里里吧。下下面基本本上是按按照报建建的先后后顺序来来说。 1、土土地
2、证、建建设用地地规划许许可证、规规划要点点批复阶阶段 土地证证和建设设用地规规划许可可证这两两个证，加加上规划划要点批批复，是是进行房房地产开开发的前前提.但但是,这这几样东东西领取取的先后后顺序，非非常的有有学问。有有经验的的同志，一一看这几几样东西西的发出出时间，基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉及到到国土部部门和规规划部门门旷日持持久的权权力斗争争。目前前我国法法律也没没有很好好的规范范这个问问题。 恩，简简单的说说一下，土土地证由由国土部部门颁发发，是土土地权属属证明，载载明了土土地用途途及使用用期限（只只是载明明）；建建设用地地规划许许可证由由规划部部门颁
3、发发，是核核定土地地用途及及用地界界线的法法律依据据；规划划要点批批复由规规划部门门颁发，是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据，如容容积率啊啊建筑密密度啊停停车位配配置要求求啊这些些指标都都在这个个批复里里体现出出来，包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求，也会会在这个个文件里里体现出出来。 一般来说说，一块块地，必必须要由由规划部部门核定定规划要要点，颁颁发了建建设用地地规划许许可证（以以下简称称地规证证）之后后，才能能领取土土地使用用权证。这这绝对应应该是必必须的程程序。因因为国土土部门必必须依据据规划部部门核定定的土地地功能及及土地使使用强度度，才能能计算出出土地出出让金，
4、才才能在土土地证上上载明土土地用途途及年限限。 但是呢呢，在现现实中呢呢，这个个想法只只能是理理想状态态。因为为首先，很很多地方方的国土土部门在在出让土土地的时时候，根根本不考考虑规划划，直接接就整块块出让了了。然后后给人家家办出商商住用地地土地使使用权证证。这种种让人无无法理解解的土地地出让模模式一度度非常盛盛行。然然后受让让了土地地的开发发商，再再去规划划部门软软磨硬泡泡，无论论是修改改规划也也好，还还是根本本没有规规划都好好，反正正，我的的土地出出让金是是已经交交了，剩剩下的事事情你规规划部门门得给我我搞定。 我不是是批评这这种土地地出让模模式容易易滋生腐腐败。要要知道，我我国正式式搞土
5、地地出让也也只不过过是从119900年开始始的，而而以公开开交易的的形式搞搞土地出出让，甚甚至都只只是从119977年才正正式开始始。而北北京第一一块公开开交易的的土地，是是到20000年年之后才才上市的的。我只只不过是是说，我我国在这这个问题题上缺乏乏经验，国国际上也也没有什什么可供供借鉴的的模式。因因为我国国的房地地产管理理体系那那绝对是是全世界界独有的的。愤青青们不要要在这里里给我指指三道四四。我在在这个行行业浸了了这些年年了，起起码我个个人觉得得，把我我放到990年代代的背景景里面去去，我也也想不出出更好的的土地交交易模式式。城市市规划这这个概念念一直到到现在都都还没深深入人心心，更何
6、何况当时时呢。不过无论如如何，这这种土地地交易模模式现在在已经只只是历史史了。 新城乡乡规划法法第三十十八条：在城市市、镇规规划区内内以出让让方式提提供国有有土地使使用权的的，在国国有土地地使用权权出让前前，城市市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门应应当依据据控制性性详细规规划，提提出出让让地块的的位置、使使用性质质、开发发强度等等规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。未未确定规规划条件件的地块块，不得得出让国国有土地地使用权权。 以出让让方式取取得国有有土地使使用权的的建设项项目，在在签订国国有土地地使用权权出让合合同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核
7、准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。 城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门不得在在建设用用地规划划许可证证中，擅擅自改变变作为国国有土地地使用权权出让合合同组成成部分的的规划条条件。 希望在在我日后后的职业业生涯中中，不要要再拿着着商住用用地土地地证去规规划部门门死磨硬硬泡，阿阿门。 2、项目目公司设设立、立立项、环环境评估估、房地地产开发发资质 这四项项几乎是是每一个个项目要要开始的的时候必必须要搞搞的东西西。非常常的社会会主义特特色。不不过这里里也有些些东西很很有趣，与与法律的的关系也也比较大大
8、，比如如设立项项目公司司。这里里要注意意一下，母母公司拍拍到的土土地，转转到其全全资设立立的项目目公司名名下，按按我国法法律，不不属于交交易。我我再次强强调一下下：母公公司与其其全资子子公司之之间的土土地流转转，不属属于交易易。再次次强调：不属于于交易。因因此，房房地产公公司可以以任意设设置项目目子公司司，在房房子卖完完后再把把它在实实体上消消灭，只只留下一一个壳。这这种操作作模式没没什么法法律风险险可言，非非常的经经济实用用，因此此现在我我国稍微微有点规规模的房房地产公公司都这这么干。 再说说立项，这这个东西西纯粹是是计划经经济时代代留下的的产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算
9、什么。立立项主要要考察的的是项目目的投资资额及可可行性。我我不知道道在目前前的市场场里，可可行性这这个东西西，政府府是从什什么角度度来管理理的。反反正现在在各地由由于市场场经济的的深度不不同，所所以在这这个事情情的管理理上也不不同。有有些地方方基本上上不太管管，有些些地方就就管得非非常严。而而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁谁都说不不清楚的的事情。立立项与其其他程序序的先后后关系那那更是异异常随便便的事情情。譬如如最近国国家的政政策，要要求先把把环境评评估搞了了，再回回头来立立项。这这是基于于加强环环境保护护促进可可持续发发展的考考虑。但但在很多多地方，环环评的一一项主要要前提材材料就是
10、是立项批批文。立立不了项项根本做做不了环环评。不不过上有有政策下下有对策策，事情情都是人人办出来来的。反反正到目目前为止止，建设设项目都都在纷纷纷的上马马中，我我也不知知道大家家都是怎怎么在这这些莫名名其妙的的政策中中穿过来来的。反反正我自自己如果果操办这这些事情情，基本本上都是是直接去去这些部部门，譬譬如去计计划部门门，就让让他们给给我推荐荐可行性性研究报报告的编编制公司司，去环环保局，就就让他们们给我推推荐环境境评估报报告的编编制公司司，然后后让这些些公司负负责把这这些手续续办出来来。编制制费用稍稍微给多多点都没没关系。总总之我自自己一看看到这些些手续，头头就痛得得厉害。房地产开发发资质就
11、就比较有有技术含含量一点点，关键键是专业业技术人人员难找找。现在在这些专专业技术术人员资资料都是是省内联联网了，想想搞几个个球人糊糊弄建设设部门基基本上做做不到，建建设部门门也不敢敢在这个个事情上上乱来，因因为任何何人都可可以上网网查到，某某某是什什么专业业资质任任职什么么公司。现现在结构构类的工工程师难难找啊，感感慨一个个。嘿嘿嘿。 下一一篇开始始讲正式式的规划划报建：总平面面审查阶阶段。 3、总总平面审审查阶段段 这个阶阶段各地地的叫法法不一样样，我听听得比较较多的叫叫“修建建性详细细规划审审查”。这这个阶段段就是审审查小区区的总平平面规划划图纸，也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么
12、么排的，每每栋单体体建筑有有多高，有有多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间间距是多多少，日日照够不不够，总总容积率率是多大大，有没没有超过过规定的的容积率率，建筑筑密度是是多少，进进出小区区的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范，等等等等等等，这些些东西都都是非常常的专业业啊专业业。 在这里里我要举举例说明明一下，比比如建筑筑密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1万平平方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是
13、且慢。我我这30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一个个大型的的架空平平台，架架空层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。现现在，争争议就来来了，我我这个220000平方米米，到底底算不算算建筑基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，无无非就是是为了保保证绿化化嘛，保保障居民民的休闲闲空间嘛嘛。现在在我虽然然好象是是在地面面上建了了东西，但但是我这这个东西西顶上都都是绿化化啊，我我的绿化化没有减减少啊，我我的休闲闲空间没没有减少少啊，所所以这个个20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题，反反正
14、技术术规范没没有限死死，有无无穷的空空间可以以钻营。 再举个个例子，容容积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也也是看起起来很简简单。但但是放到到实践中中一看，啥啥是净用用地面积积啊？从从哪里起起算啊？是纯粹粹的土地地使用权权证载的的面积呢呢，还是是比这个个面积大大那么一一点，一一直到周周边道路路的道路路中线去去呢？这这个东西西根本说说不清楚楚，怎么么算都行行。把净净用地面面积一加加大，总总建筑面面积自然然就水涨涨船高。这这都是可可以钻营营的地方方。 其他的的地方，譬譬如消防防通道的的设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎怎
15、么办？设置那那种隐形形消防车车道，上上面种草草保持绿绿化，就就指着图图纸说这这就是一一条消防防道路。这这么搞行行不行？反正我我个人不不知道行行不行。消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格滴滴设计要要求滴，反反正我个个人不知知道这种种草地能能不能承承载得起起消防车车。 审总平平面是整整个开发发报建过过程中最最有技术术含量的的活，这这个过程程一般都都要2到到3个月月，往往往都要和和规划部部门反复复修改扯扯皮，来来回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才才能通得得过。我我反正几几乎没有有见过能能顺顺当当当啥工工作不做做，干等等着就能能通过总总平面审审查的。我我也没见见过那种种零缺陷陷的总平平面设计计，只
16、要要有心，无无论什么么公司的的总平面面，无论论是你万万科还是是富力还还是雅居居乐，那那只要一一挑起来来，问题题都是一一筐筐的的。不是是消防间间距不够够，就是是在不能能开窗的的地方开开了窗，要要么就是是车道转转弯半径径太小，等等等等等等。（在在这自夸夸一个：本人不不才，曾曾经试过过在100天内完完成这个个工作，至至今被引引为传奇奇故事。嘿嘿嘿） 4、管管线综合合审查、排排水许可可证 管线综综合审查查是规划划部门的的专业审审查内容容之一，我我现在专专门拿出出来讲，因因为这个个东西实实在是非非常，非非常的专专业啊。搞搞得不好好的话，实实在是害害死人啊啊。而且且，被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是
17、。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误，事实实上，无无论什么么房地产产公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，这这个东西西就跟击击鼓传花花似的，一一轮到就就死。 说了半半天，管管线综合合是啥？包括三三大项：小区给给排水管管线、强强电线路路、弱电电线路，这这三项综综合起来来考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了，就就是怎么么引自来来水进小小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区；强电电就是生生活用电电，线路路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进
18、门；弱电的的内容就就多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等等，多得得要死。上上面这三三样东西西要科学学的话，统统统都得得在地下下走，从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户。 这些线线路啊什什么的，必必须要合合理的安安排好，不不能到处处乱走。作作为非专专业人士士，要判判断一个个小区的的官线综综合设计计好不好好，只需需要看两两个东西西：1、你你就这么么走进一一个小区区，看它它里面是是不是有有电线搭搭在楼和和楼之间间。只要要有这个个，基本本上这个个小区你你就不用用多考虑虑了。 2、沙沙井盖是是不是基基本沿着着小区道道路排布布，不是是搞到到到处都是
19、是。如果果什么沙沙井盖搞搞得满地地都是，简简直看不不出走向向来的，基基本上这这个小区区你就可可以考虑虑放弃了了。 为什么么我要这这么强调调这个管管线综合合呢？如如果它设设计不好好有什么么后果呢呢？首先先，就是是给排水水会整天天出问题题。一下下雨小区区就变池池塘的事事情，我我实在是是见得太太多了；然后，对对于年轻轻的我来来说，就就是网络络整天出出问题，小小区网络络运营商商根本没没得选，因因为只埋埋了一条条管，别别的网络络运营商商想进来来提供优优质服务务都不行行，而现现在的这这家，不不是这里里的线路路坏就是是那里坏坏，整天天修，我我这正打打怪呢，嘣嘣的一下下，断网网了。再再然后，夏夏天千万万别开空
20、空调，一一开就断断电跳闸闸。家里里的电器器得轮着着用，千千万别一一起开。看看电视的的时候千千万别开开电脑，不不然就得得在黑暗暗之中耗耗一晚上上。这都都是管线线综合没没搞好的的标志啊啊。你说说，这样样的小区区，能住住吗？ 管线综综合既然然如此重重要，那那么我们们说，我我们设计计的时候候好好的的考虑，好好好的研研究，不不就行了了吗？事事实上，是是不行。为为什么？因为所所有的线线，你都都得从外外面引进进来，都都得跟外外面有个个接口。但但是接口口在哪里里呢？我我现在告告诉你们们，无论论开发商商们在事事先做多多少准备备工作，做做多少调调查工作作，都无无法保证证预留的的接口不不发生变变化。最最常见的的是市
21、政政排污管管线突然然就重新新施工，换换地方了了，哪怕怕它不换换地方，就就是水平平抬高个个几公分分，这个个小区的的排水因因为倾斜斜度不够够，那也也完蛋了了。这种种事情太太常见了了。大家家肯定经经常看到到市政管管线施工工，把路路挖开，今今天搞搞搞这里，明明天搞搞搞哪里。我我反正是是被这个个东西搞搞怕了。这这种情况况那是想想赔钱都都搞不定定的。然然后，高高压电线线的接入入口，一一开始说说得好好好的，从从某某变变电站接接，等到到施工完完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬走了了，又或或者它的的容量已已经超了了，不能能再让你你接，你你得从其其他地方方接，这这个时候候只能花花冤枉钱钱
22、，乱引引。引到到多少电电算多少少电。至至于，呃呃，会引引起什么么生活上上的麻烦烦，我也也不知道道。 再说到到这个排排水许可可证。这这个东西西是市政政部门发发的，专专门针对对小区的的排水。现现在都是是要求雨雨污分流流了。就就是雨水水和生活活污水要要分两条条管排。这这个东西西管的是是管径和和流量，以以及连接接市政管管线的位位置。然然后这个个东西反反过来又又影响管管线综合合设计，事事实上是是一回事事。我就就不多说说了。 55、单体体审查、建建筑工程程规划许许可证 规划部部门对单单体设计计的审查查那也是是非常严严格的，但但是总体体来说，相相对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。 单体设设计是啥
23、啥呢？就就是在总总平面规规划的基基础上，落落实单体体建筑的的设计方方案。单单体方案案主要是是些啥内内容呢？我个人人是这么么总结的的：关键键就是落落实各空空间的大大小尺寸寸。这个个阶段有有些东西西也很麻麻烦，最最烦的是是车位。目目前来说说，我国国各大城城市在车车位问题题上管得得那都是是非常严严格的，要要求一般般是每户户住宅配配一个车车位，商商业一般般是1000平方方米配一一个车位位。大体体的配置置要求基基本上都都是这样样，各城城市大同同小异。车车位不够够，基本本上都别别想通过过单体审审查。 当然，总总平面审审查期间间一般来来说，也也会审车车位，不不过那个个阶段主主要是经经验值，按按35平平方米到
24、到45平平方米平平方米一一个车位位这样的的经验值值，来评评估地下下室面积积够不够够，一般般来说规规划部门门不会很很在意车车位够不不够，不不会认真真的在图图纸上数数。但是是单体阶阶段就不不一样了了，就开开始数了了。这个个时候什什么毛招招都会用用上。比比如所谓谓的子母母车位啦啦，根本本停不进进去车的的转角位位也放个个车位啦啦，等等等等等，不不一而足足。但是是有些时时候，无无论怎么么摆都摆摆不够，那那也有办办法，就就是宣称称我这里里要做立立体机械械停车位位。立体体机械停停车位我我相信很很多人都都见过，那那玩意非非常的不不好使唤唤，进出出一次花花上半个个小时那那是非常常正常的的事情。不不过无数数开发商
25、商都只是是停留在在口头上上，只要要通过单单体审查查了，这这个机械械停车装装置那是是绝对不不会安装装的。 那么，为为什么开开发商那那么不愿愿意建大大点地下下室？因因为建地地下室是是亏本的的。买的的人也少少。我知知道这个个话一说说出来粪粪青们就就会向我我开炮，说说什么110几220万买买一巴掌掌大的停停车位，开开发商还还亏本？事实是是，停下下一台车车，的确确只需要要10个个平方米米不到的的空间。但但是，你你要把这这部车停停进去，你你另外还还需要330平方方米的进进车道。所所以按经经验值，每每个停车车位所须须分担的的面积，基基本上都都是355到455平方米米。规划划部门都都这么掌掌握。你你这个车车是
26、不能能垂直起起降的。这这就是客客观规律律。 当然我我这个是是大概经经验，在在有些城城市，停停车位还还是能赚赚钱的，比比如广州州、深圳圳和上海海的一些些黄金地地段的楼楼盘，据据说停车车位都能能买到440万一一个。不不过这个个不代表表一般规规律。嘿嘿嘿。 审完单单体设计计，设计计公司再再细化一一下出建建筑施工工图，就就可以申申领建设设工程规规划许可可证。这这个过程程比较没没什么技技术含量量。不值值得多说说。我就就一笔带带过了。 不过这这个建设设工程规规划许可可证，在在新的城城乡规划划法中中被提到到非常高高的位置置，反复复的强调调。我个个人还没没钻详明明白，不不知道这这个法是是什么意意思，在在搞什么
27、么玄虚。 6、消消防和人人防专项项审查 这两样样东西搞搞死人。我我直接这这么下两两个结论论：没有有哪个小小区的消消防和人人防设计计是达标标的。没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。我我就这么么直接一一点：消消防报建建，要说说难，是是所有专专业报建建中最艰艰难的，但但是如果果说简单单，也可可以很简简单。至至于人防防报建，这这个东西西莫名其其妙，我我不知道道这个算算什么，我我对任何何备战的的东西，都都心存恶恶感。 先从消消防说起起。消防防部门是是武警官官兵，不不是政府府机构，这这个大家家心里要要有数。我我国的消消防审查查，在很很多时候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我我们
28、的开开发商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级级防火门门，那对对业主进进进出出出来讲，是是非常不不方便的的。基本本上来讲讲，消防防设计绝绝对不可可能严格格按规范范做够做做足。在在这个方方面，审审查那也也是越来来越严。一一般说，各各发展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。为为什么呢呢？因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道，跟跟消防部部门之间间的关系系千丝万万缕源远远流长，往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。
29、但但是，我我在这里里说句公公道话：涉及生生命安全全的消防防规范，基基本上没没人敢动动手脚。比比如122层以上上要设置置专门的的消防电电梯，117层以以上设置置剪刀楼楼梯，这这些强制制性规范范已经是是铁律。我我个人没没见过有有开发商商能绕得得过这些些强制性性规范的的，即使使能绕过过去将会会获得巨巨大的回回报，譬譬如减少少一套楼楼梯，那那是多么么好的事事情啊， 但是基基本上没没人敢去去办。起起码我不不敢。在在我个人人日后的的职业生生涯中，我我也不敢敢。 人防工工程是非非常神经经的一样样中国特特色的东东西。我我不知道道这个东东西算啥啥。真要要有空袭袭了我绝绝对不会会呆在高高层建筑筑的地下下室里，99
30、11的的那栋大大楼就是是前车之之见。真真要被炸炸了楼，呆呆在地下下室里绝绝对活埋埋掉。当当然这只只是我的的个人观观感，大大家不必必介意。 人防部部门属于于政府部部门，不不是军队队编制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停车车位，但但是这部部分要被被划出来来，不能能发产权权证。这这部分停停车位只只有使用用权。关关于人防防停车位位的使用用权问题题，现在在的争议议非常大大。社会会上各种种声音都都有，尤尤其是自自以为看看通了物物权法的的神经们们。我现现在告诉诉你们，所所有的人人防用途途的东西西，产权权都是国国家所有有。国家家为了鼓鼓励大家家搞人防防工程，就就允许你你暂时用用着。但但是这个个
31、产权，无无论如何何，都不不可能归归属于什什么全体体业主。 因为人人防用途途部分的的车位只只不过是是一种暂暂用的性性质，不不能卖，所所以开发发商绝对对会想办办法减少少人防面面积。另另外，人人防设备备那也是是非常疯疯狂的东东西，比比如人防防那个安安全门，那那都不知知道算啥啥，那个个东西要要真放进进地下室室，还真真是搞碉碉堡了。也也不知道道能防什什么。 7、节节能审查查、施工工图审查查 在领取取建设工工程规划划许可证证之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完完成节能能设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。