HC房地产评估报告.docx

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1、房地产估价报告估价项目名称：淑女宣言委 托 方：某某（个人）估 价 方：华湘房地产评估有限公司估价人员：HC指导老师：刘小平报告编写：华湘评字（2012）06号编写日期：2013.6.5-2013.6.16目 录一、摘要3二、致委托方函4三、估价师声明5四、估价的假设和限制条件6五、估价结果报告7六、估价技术报告10七、 附件15摘 要本次估价对象为益阳市赫山区桃花仑东路一家服装店，建筑面积55，占地面积55。用途可为多种经营，该楼为砖混结构，为中低档次服装店类型的内外装饰，位置临街，处于益阳市中心范围城区。本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2013年6月13日，估价方法

2、采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为元，折合单位建筑平方米7634元。致 委 托 方 函房屋所有权人某某女士： 受贵方委托，我所估价人员，于2013年6月5日至2013年6月16日，根据委托目的，遵循国家标准房地产估价规范，经现场勘验和社会调查，采用市场比较法、收益法和成本法，对贵方拟进行市场转让的店铺进行了评估。经评估，估价对象“淑女宣言”建筑面积55，占用土地面积55，在估价时点2013年6月13日的市场评估总值为人民币元，大写：肆拾壹万玖仟玖佰壹拾陆圆整，建筑面积单价7634元/。现将评估情况及结果报告给你们。华湘房地产评估有限公司法人代表 ：刘小平2013年6月15日估 价

3、师 声 明我们郑重声明：1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、 我们依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 注册房地产估价师：刘小平 2013年6月16日 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件1、 本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利

4、为假设前提。2、 估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。3、 本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。4、 本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。5、 本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。6、 本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。估 价 结 果 报 告一、委

5、托方法人代表：HC地 址：益阳市桃花仑东路“淑女宣言”二、估价方单位名称：华湘房地产评估有限公司法人代表：刘小平地 址：湖南城市学院三、估价对象本次估价对象为桃花仑的一家服装店，建筑面积55平方米，占地面积55平方米。该房地产坐落于益阳市桃花仑东路，属私人所有，有宗地征用和建房规划等手续，并已办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于1997年，砖混结构，共一层，内外装饰属中低档次，为益阳市中心城区范围，交通方便，一面临街，市场广阔。四、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。五、估价时点2013年6月13日六、价

6、值定义估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。七、估价原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则八、估价依据1、国家标准房地产估价规范；2、房地产估价委托书；3、房地产估价合同书；4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。九、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。2、市场法的技术

7、思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本折旧4、收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求

8、取现值之和来确定房地产价格的方法。 其中收益价格公式为：V=a*1-1/(1+r)n/r十、估价结果经以上估价测算，确定益阳市赫山区桃花仑东路“淑女宣言”建筑面积55平方米，在估价时点2013年6月13日的房地产市场价评估总值为人民币元，大写：肆拾壹万玖仟玖佰壹拾陆圆整，建筑面积单价7634元/。十一、估价人员项目负责人（房地产估价员）：HC领导审签（房地产估价师）：刘小平十二、估价作业日期2013年6月5日至2013年6月16日十三、估价报告有效期本估价报告有效期为一年，即自2013年6月13日至2014年6月13日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应

9、调整。 估 价 技 术 报 告 一、个别因素分析该房地产建筑为砖混结构，建于1997年，层数为一，经销成人服饰，普通装修。二、区域因素分析估价对象所处益阳市赫山区桃花仑东路，位于益阳市中心城区范围。周围商业环境较好，商业人文气氛较好，地区繁华。三、市场背景分析估价对象为服装店，随着国民经济的不断增长，人民收入水平的提高，市场的不断繁荣，该类房地产的市场需求将进一步增加。四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象为小型建筑，其门面为中规模，就估价时点现状而言

10、，经销服装是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近很多，加之坐落位置比较优越，因其有固定面向群体，因此竞争优越。五、估价方法选用根据估价目的和估价对象类型，分别用市场比较法、成本法、收益法估算其现有的价值。市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。 收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率

11、折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。收益价格公式：V=a*1-1/(1+r)n/r V房地产的价格 a房地产的净收益 r房地产的资本化率 n房地产的使用年限与剩余收益年限确定资本化率r安全利率 + 风险调整值 ，其中安全利率（参照银行存款利率）为3.5%，风险调整值考虑通货膨胀的影响取为3.52%，故资本化率为3.5%+3.52%=7.02%。（数据来自中国宏观经济数据网，其中2012年1月通货膨胀率为4.5%，2月通货膨胀率为3.2

12、%，3月通货膨胀率为3.6%，4月通货膨胀率为3.3%，5月通货膨胀率为3%）成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧或 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的

13、价格。对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法，综合得到估价对象的最终评估结果。六、估价测算过程1、市场比较法（1）选取可比实例（见下表）可比实例金狐狸Five Plus mgo芒果依香坐落位置万木春桃花仑西路康复北路用 途商业商业商业出租面积556550出租价格5000元/月8000元/月3000元/月出租日期2009年6月2009年1月2010年12月交易类型出租出租出租竣工时间1994年6月1996年6月1994年6月个别因数建筑结构砖混砖混砖混层 数一层一层一层装修档次普通档高档普通档环境条件较好较好较好区域因数设 施齐全齐全齐全临街状况一面临街一面临街一面临街繁

14、华程度好好较好交通状况好好好（2）确定修正系数交易情况可比实例ABC剩余使用年限313331成新率63%67%65%残值率2%2%2% A、B、C应修正为正常交易，资本化率：r=7.02%A、可比实例1.年租金总收益=50001260000元2.房地产出租总费用： a.年管理费=600004%=2400元 b.年维修费=1000552%=1100元 c.年保险费=1000552=110元 d.年税金=6000025%=15000元 e.年折旧费=100055（1-2%）/50=1078元3.房地产年纯收益=6000024001100-11015000-107840411元4.综合还原利率=7.

15、02%收益价格=40411 *1-1/(1+7.02%)31/ 7.02%=元建筑面积单价=/55=9188元/B、 可比实例 1.年租金总收益=800012=96000元2.房地产出租总费用： a.年管理费=960004%=3840元 b.年维修费=1000652%=1950元 c.年保险费=1000652=195元 d.年税金=9600025%=24000元 e.年折旧费=100065（1-2%）/50=1911元3.房地产年纯收益=96000-3840-1950-195-24000-1911=64104元4.综合还原利率=7.02%收益价格=64104*1-1/(1+7.02%)33/

16、7.02%=元建筑面积单价=/65=12551元/C、 可比实例1.年租金总收益=300012=36000元.2.房地产出租总费用： a.年管理费=360004%=1400元 b.年维修费=1000502%=1000元 c.年保险费=1000502=100元 d.年税金=3600025%=9000元 e.年折旧费=100050（1-2%）/50=980元3.房地产年纯收益=36000-1400-1000-100-9000-98023520元4.综合还原利率=7.02%收益价格=23520*1-1/(1+7.02%)31/ 7.02%=元建筑面积单价=/50=5882元/交易日期修正交易实例均在

17、估价时点近期发生，市场行情比较稳定，故无需修正。区域因素修正估价对象在康富北路，繁华程度相对可比实例有好有坏，以估价对象为基准，则A 为-3%、B为+2%、C为-2%。个别因素修正三个实例结构、装饰等情况比较接近，但在建筑结构、建筑规模、装修标准、配套设施等方面各有特色，故需作较大修正，以估价对象为基准，实例修正系数A为+2%，B为-3%、C为-1%。（3）计算比准价格（见下表）项目ABC交易价格9188125515882交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素100/97100/102100/98个别因素100/102100

18、/97100/99比准价格9286126846062评估值=（9286+12684+6062）/3 =9344元/总值：934455=元 2、成本法(1) 测算取得土地使用权费用采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据文件规定，估价对象占用土地主要为一级商业活动，2010年5月1日的基准地价为2875元/。根据该宗土地用途、商业和环境条件、以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正,修正系数综合为1.20。评估该宗土地价格为28751.20=3450元/。估价对象占用土地总面积为55平方米，取得土地使用权总费用=345055=元。(2) 测算

19、建筑物开发建造成本费用重置价格=100055=55000元(3) 测算折旧评估对象为商业用房，按国家商业用地50年规定，其折旧年限最长不能超过50年，该房地产已使用16年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估折旧=55000(1-2%)16/50=17248元(4) 求取积算价格积算价格=+55000-17248元 3、收益法：1.年租金总收益=500012=60000元.2.房地产出租总费用： a.年管理费=600004%=2400元 b.年维修费=1000552%=1100元 c.年保险费=1000552=110元 d.年税金=6000025%

20、=15000元 e.年折旧费=100055（1-2%）/50=1078元3.房地产年纯收益=60000-2400-1100-110-15000-107840411元4.综合还原利率=7.02%收益价格=40411*1-1/(1+7.02%)34/ 7.02%=元4、最终评估值根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析取算术平均数评估房地产现值=(+)/3元则平均每平方米建筑面积/55=7634元/七、估价结果的确定经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定益阳市桃花仑东路“淑女宣言”建筑面积55平方米，在估价时点2013年6月13日

21、的房地产市场价评估总值为人民币元，大写：肆拾壹万玖仟玖佰壹拾陆圆整，建筑面积单价7634元/。附 件益阳市城区商业用地基准地价内涵级别土地权利使 用年 期容积率标准深度开发程度估 价期 日区段区片主干道次干道支路一级地出让土地使用权402.22.0181512五通一平 2010.5.1二级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1三级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1四级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1五级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1六级地出让土地使用权401

22、.21.0181512五通一平2010.5.12010年益阳市中心城区级别基准地价 单位：元/平方米级别商业用地住宅用地工业用地2875109256816297954331086579330832422252611307453益阳市中心城区商业用地级别分布范围土 地级 别分 布 范 围桥南：滨江路金山北路向西100米桃花仑西路向南100米康富北路向西100米益阳大道向北100米金山路向西100米海棠路向南80米康富南路向西100米康富南路向东600米海棠路向南80米龙洲路向东100米桃花仑中路向南100米桃花仑中路向北100米茂林路青年路益阳商业步行街龙洲路向东100米桃花仑西路向北100米大

23、桃路向东80米和龙洲路（嘉骏路商业步行街）两侧100米、金防路全段两侧50米、秀峰西路（金山路康富北路）两侧80米、金山北路（桃花仑西路益阳大道）两侧100米、金山南路（海棠路玉兰路）两侧100米、桃花仑中路（茂林路萝溪路）两侧100米、萝溪路（秀峰东路青年路）两侧100米七段。桥北：三益街五一西路向北100米文艺路向西80米马良路向西100米迎春路长春路马良路向西100米马良路向东200米至汽车北站致富路汽车路向东80米资江人民路资江西路所包围的区域。桥南：级地以外,金山北路向西200米资江沿江路三里桥路赫山区政府以南茂林路青年路以北50米萝溪路十洲路银城大市场汽车东站晓园路团山路梓山湖北海

24、棠路龙洲路玉兰路金山路向东200米迎宾路与金山路交叉口所包围的区域和迎宾路（康富路和迎宾路交叉口向东100米中央储备粮益阳直属库）。桥北：级地以外,群众街资阳区政协资阳区人大民福路迎春路长春西路迎春路幸福渠路向北200米致富路长春东路文昌路五一东路向北50米永丰路资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山、会龙公园东玉树路荷花路益阳汽车南站、益阳火车站、石长铁路龙洲路梓山湖西梓山湖东团圆南路凤山路桃花仑路梓山东路沿线长常高速资江所包围的区域。桥北：级地以外，资阳大道文昌路幸福渠路永丰路长春东路永丰路向东200米五一东路向北80米白马山路资江所包围的区域。桥南：级地以外，资江志溪河花香路会龙山生态保护区云雾山路梅林路团圆南路迎宾东路桃花仑路向东200米长常高速所包围的区域桥北：级地以外，资阳大道向北300米白马山路北段资阳大道长常高速资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山生态保护区西部中山村路梅林路银城大道工业大道桃花仑东路迎宾东路长常高速四级地边界所包围的区域和兰溪河所在区域（长常高速定级边界所包围的区域）。桥北：级地以外、定级边界以内的区域。级地以外、定级边界以内的区域附件：估价对象：淑女宣言附件：可比实例1：金狐狸附件：可比实例2：Five Plus附件：可比实例3：芒果依香