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1、2015年上半年宁夏省房地产估价师房地产估价案例与分析学问：房地产估价报告的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A动态投资回收期 B项目寿命期 C计算期 D开发期 2、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采纳_性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。 A扩张 B适度从紧 C紧缩 D稳健3、房地产转让的分类中，依据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。 A：土地使用权的
2、获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间 E：执行层的组织协调 4、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过_年。 A1 B2 C3 D55、民法是调整公平主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_的法律规范的总称。 A权利和义务关系 B财产关系和人身关系 C民事法律关系 D法律关系 6、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。 A：拍卖人应公开展现拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B：除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C：托付人可以派人参加竞买自身所托付的拍卖标的 D：托付人与拍卖人是公平的民事主体 E：执行层的组织协调 7、确定估价对象及
3、其范围和内容时，应依据，依据法律法规，并征求托付人同意后综合确定【2006年考题】 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序 E：工业用地的监测点评估价格 8、某估价机构接受保险公司的托付，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔供应参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 9、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为
4、40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。 A10.2 B11.0 C11.3 D11.5 10、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增12004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元。该可比实例在2004年10月末的价格为。 A：2648元 B：2688元 C：2708元 D：2734元 E：工业用地的监测点评估价格11、中华人民共和国商业银行法规定：设立商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。 A：5 B：10 C：15 D
5、：20 E：执行层的组织协调 12、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是。 A：中国人民银行 B：中国银行业监督管理机构 C：中国保险业监督管理机构 D：中国证券业监督管理机构 E：执行层的组织协调 13、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采纳_评估来确定。 A预算法 B成本法 C定额法 D拍卖法14、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必需经公证机关公证。 A：共有 B：抵押 C：出租 D：代管 E：房地产估价机构必需加盖公章 15、买受人有权在通知到达之日起_日内做出是否退房的书面答复。 A11 B12 C13 D1
6、5 16、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元建筑物重置价格为100万元，成新率为80已知土地资本化率为6，建筑物资本化率8假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为【2004年考题】 A：43万元 B：1125万元 C：1233万元 D：150万元 E：工业用地的监测点评估价格 17、房地产估价托付合同的内容可以不包括。 A：估价对象 B：估价目的 C：估价人员 D：托付人的帮助义务 E：工业用地的监测点评估价格 18、某房地产投资项目的表面收益率为16，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为5.44，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是
7、。 A：3.57 B：4.00 C：6.56 D：10.56 E：借款合同 19、中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必需加盖公章 20、竞争导向定价法不包括。 A：领导定价法 B：挑战定价法 C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同 21、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是_。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 22、环境空气质量标准规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是。 A：重量限值
8、 B：浓度限值 C：体积限值 D：质量限值 E：执行层的组织协调23、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元，则该房地产开发项目的容积率至少是。(此题所给条件不全，有问题) A：2.0 B：3.0 C：4.0 D：5.0 E：借款合同 24、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。 A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格25、业主转让房屋全部权时
9、，结余修理基金_。 A按业主个人缴存比例退还给业主 B不予退还，随房屋全部权同时过户 C上交房地产行政主管部门 D由转让双方协商二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、定义市场区域工作主要包括_。 A描绘市场区域的进展前景 B描绘市场区域 C在相应地图上描绘区域的物业类型 D在相应地图上标出市场区域的边界 E解释确定市场区域边界的依据 2、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。 A长期趋势法可以用于收益法中对将来的净收益进行猜测 B长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测
10、算 C长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 E长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的进展潜力和趋势3、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为。 A：认知价值定价法 B：成本加成定价法 C：挑战定价法 D：领导定价法 E：借款合同 4、房地产由于寿命长期，供应有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良 B：房地产需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：建筑成本增
11、加5、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(2008年试题) A：土地开发贷款 B：房地产抵押贷款 C：土地转让收入 D：流淌资金贷款 E：借款合同 6、住房公积金管理的基本原则不包括_。 A住房公积金管理中心动作 B银行专户 C低存低贷 D财政监督 7、企业财务分析中，反映企业盈利力量的分析指标有。(2008年试题) A：资产酬劳率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：股东权益酬劳率 8、以下关于地价的说法中，正确的有。 A：地价本质上不是劳动价值的货币表现，但围绕劳动价值上下波动，是地租的资本化 B：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大，形成时间通常较短
12、 C：由于土地的数量难以增加或削减，且不行移动，对于某种用途的土地来说，土地的供应是完全无弹性的 D：地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求 E：在中国有使用期限的建设用地使用权的状况下，土地应计提折旧 9、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是。 A：流淌性好 B：市场价值稳定 C：现金回报较低 D：有效分散投资风险 E：借款合同 10、市场调查可分为不行掌握因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括。 A：技术进展调查 B：产品调查 C：消费者调查 D：价格调查 E：国内外市场环境调查11、房地产开发项目策划的主要工作内容有_。 A开发内容和规模的分析与选择
13、B评价方案构造 C区位分析与选择 D开发时机的分析与选择 E融资方式的分析与选择 12、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是。 A：宏观区位 B：中观区位 C：微观区位 D：其他区位 E：执行层的组织协调 13、商业银行的最基本职能是_。 A充当信用中介 B变货币收入为货币资本 C充当支付中介 D制造派生存款和信用流通工具14、依据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。 A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
14、 D估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见 15、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是_。 A减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖” B是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交 C依据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种 D遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立 E减价拍卖皆为买方报价拍卖 16、敏感性分析的“三项猜测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个猜测值，即_。 A最乐观猜测值 B最悲观猜测值 C最可能猜测值 D最客观的猜测值 E最原始猜测值 17、可行性讨论的结论主要是说
15、明项目的财务评价结果，表明项目。 A：是否有足够的资金来源 B：是否有较为宽阔的市场 C：是否具有较抱负的财务内部收益率 D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡力量和较强的抗风险力量 E：项目是否可行 18、横道图法和网络图法在工程管理中经常作为_的方法。 A质量掌握 B进度掌握 C合同管理 D成本掌握 19、下列关于合同的订立程序，表述正确的是。 A：当事人订立合同，实行要约和承诺的方式进行 B：当事人意思表示真实全都时，合同即可成立 C：要约是指盼望与他人订立合同的意思表示 D：寄送的价目表应视为要约 E：承诺只有到达要约人时才能生效 20、”拍卖法律关系当事人之间应自觉履行托付拍卖合同、拍卖
16、成交确认书中所商定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺当进行。”这是拍卖基本原则中_原则的内容。 A公开 B公正 C公 D诚恳信用 21、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以便利今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用（）。 A有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平 B有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C有助于保持估价机构工作的连续性 D有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E可以为日后的估价供应参考 22、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有_。 A客户评价 B项目评估 C担保方式评价 D贷款综合评价 E贷款金额23、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权
17、变更登记，表述正确的是。 A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记 B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请 C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋全部权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章 D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不全都的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由 E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特别性。房地产管理部门办理批
18、量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更 24、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。假如依据土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A2.4% B3.0% C3.8% D7.2%25、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本打算的，因此运用成本法估价应留意的内容包括。 A：应采纳客观成本而不是实际成本 B：应采纳实际成本而不是客观成本 C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价托付人的要求对成本法的测算结果进行调整