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1、广东省2017年房地产估价师案例及分析：房地产估价报告封面的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。 A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利及义务关系的合同 B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利及义务关系的合同，适用中华人民共与国民法通则与中华人民共与国合同法 C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定 D：补偿方式与补偿金额、安置用房面积与安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容 E：房地产估价机构必须加盖
2、公章 2、3、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元，其中主体工程900元，安装及装饰装修工程费为600元。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15，则在估价时点的续建费用为元。 A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工业用地的监测点评估价格 4、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。 A：征地管理费 B：耕地占用税 C：安置补助费 D：耕地开垦费 E：工业用地的监测点评估价格5、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动
3、力状况、_等。 A规划设计方案 B投资估算 C资源条件 D投资权益 6、投标截止后，开发商应按规定的时间_。 A认标 B评标 C开标 D验标 7、某房地产的土地面积为500，土也价格为2000元；建筑面积为1000，成本法估算的建筑物重置价将为1800元；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元。 A：200 B：300 C：700 D：1000 E：工业用地的监测点评估价格 8、将借款本息视为现金流出的基本报表是_。 A全部投资现金流量表 B资本金现金流量表 C借款还本付息估算表 D投资计划及资金筹措表 9、以下投资方式，不属于固定资产投资的是（
4、）。 A新建房地产项目 B购买机器设备 C购买生产原料 D市政工程建设 10、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。 A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据及市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E：工业用地的监测点评估价格11、投资额不足总投资额_且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。 A25% B20% C15% D10% 12、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800
5、万元、2400万元与1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为_万元。 A305 B463 C636 D961 13、下列哪一个指标并不属于反映与描述房地产市场状况的市场交易指标之一。_ A吸纳量 B吸纳率 C空置率 D吸纳周期14、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为_。 A3000元/m2 B2850元/m2 C2928元/m2 D2857元/m2 15、承租人甲及出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租
6、赁期限为8年，年租金固定不变为480元。现市场上类似住宅的年租金为600元。若折现率为8，则承租人甲目前的权益价值为万元。 A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格 16、网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B成本控制 C进度控制 D合同管理 17、资金来源及运用表可以用来进行房地产开发项目的分析。 A：现金流量 B：清偿能力 C：资产及负债情况 D：资金盈余或短缺情况 E：借款合同 18、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30，从2007年开始年收入增长2，经营费用增长15，该房地产剩余使用年限
7、为35年，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：204487万元 B：429654万元 C：552656万元 D：733733万元 E：工业用地的监测点评估价格 19、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 20、在英国与其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格 D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 21、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是_。 A
8、政策性银行 B商业银行 C中央银行 D人民银行 22、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策与财政政策刺激经济增长。 A：扩张 B：复苏 C：紧缩 D：稳健 E：借款合同23、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质及文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。 (2007年试题) A：居住区 B：居住小区 C：居住组团 D：居住社区 E：执行层的组织协调 24、_是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权与使用权及他项权利进行集中、统一的登记。 A房屋总登记 B初始土地登记 C房屋初始登记
9、 D房屋他项权利登记25、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布。 A：建设工程勘察设计管理条例 B：建设工程勘察设计人员管理规定 C：建设工程勘察设计市场管理规定 D：建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、耕地占用税是对征收的一种税。 A：对占用耕地建房的单位与个人 B：对从事其他非农业建设的单位与个人 C：对占
10、用耕地建房的单位，不包括个人 D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位 E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人 2、有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。 A售价 B租金 C潜在毛收入 D净收益3、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析_。 A价格结构 B总量结构 C档次结构 D投资结构 E租买结构 4、房产图的测绘顺序为_。 A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图5、在城市用地经济评价中，确定各种地价修
11、正系数基础的区位条件是。 A：宏观区位 B：中观区位 C：微观区位 D：其他区位 E：执行层的组织协调 6、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。(2007年试题) A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B：除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C：委托人可以派人参及竞买自身所委托的拍卖标的 D：委托人及拍卖人是平等的民事主体 E：执行层的组织协调 7、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。 A概率分析 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠杆分析 8、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析与保本点分析两种，两者的主要差异
12、在于(2005年试题) A：变动成本的设置 B：销售收入的不同 C：固定成本的设置 D：平衡点的设置 E：借款合同 9、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。 A条形基础 B独立基础 C箱形基础 D桩基础 10、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升11、下列各项符合房屋租赁政策的有_。 A出租人持有房屋所有权证 B公有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权 C房屋需要拆迁时，租赁合同自动解
13、除 D承租人在租赁期间死亡的，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原合同 E拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权中止租赁合同 12、房地产开发项目的主要不确定性因素有。 A：开发期与租售期 B：权益投资比率 C：资本化率 D：贷款利率 E：运营费用 13、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是_。 A我国住房公积金缴存实行动态调整机制 B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5% C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工 D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分 E职工单
14、位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次14、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。 A：土地 B：劳动力 C：资本 D：经验 E：环境 15、经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额房屋重置成本(1-残置率)_。 A自然寿命 B经济寿命 C已使用年限 D尚可使用年限 16、横道图法与网络图法在工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B进度控制 C合同管理 D成本控制 17、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向_发出保修通知。 A建设单位 B施工单位 C总承包单位 D监理单位 18、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25
15、%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于_。 A2.50% B3.5% C2.38% D3.25% 19、临时使用土地的期限，最多不得超过_年。 A1 B2 C3 D4 20、边际收益递减规律也称生产要素_规律。 A边际产量递减 B边际因素递减 C边际效果递减 D边际收效递减 21、关于投资价值与市场价值的说法正确的有_。 A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 B投资价值及市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同 C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税 D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有
16、意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估 E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估 22、下列不属于基本报表的是_。 A资金来源及运用表 B经营成本估算表 C资产负债表 D损益表23、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。 A：管理费 B：销售费用 C：其他费用 D：前期费用 E：借款合同 24、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是。 A：净现值 B：净现值期望值 C：净现值标准差 D：净现值标准差系数 E：借款合同25、发生工程索赔的原因包括等。 A：当事人违约 B：不可抗力事件 C：合同规范 D：合同变更 E：工程师指令