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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作济南市2012年房地产市场年报备注：统计时间截止至2012年12月15日； 统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区，不含章丘市、济阳、商河、平阴。土地篇一、土地市场综述2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。一、土地供应1、供应总量：截至2012年 11 月 2 日，本年度济南市经营性用地挂牌结束，累计出让土地115幅，供地面积633万平方米，2012年供地计划基本完成。其中城镇住宅用地61幅，供应面积为430万平方米；商业用地51幅，供应面积为160万平方米；殡葬用地3
2、幅，供应面积为43万平方米。2、土地属性：2012年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。3、供应区域：2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为226万平方米和222万平方米，占全市供应总量的71%。历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地36幅，供应面积达118万平方米。4、容积率：2012年济南商住用地规划容积率呈上
3、升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有 12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。二、土地成交1、成交量：2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米，达到近几年的峰值。2012年房地产市场回暖，土地市场随之升温，成交111幅，623万平方米，环比增加21%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。2、流拍率低：2012年土地市场成交2012年市场持续回暖，土地市场走出低迷局面，全年仅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情况明显好转。不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态
4、度。表1 20102012年济南土地撤牌、流拍明细时间流拍幅数流拍面积（万）2010年975.92011年1379.22012年410.3数据来源：克而瑞3、成交属性：从2012年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。其中，住宅用地共成交58幅，成交面积421万平方米，占比达68%；商业用地共成交50幅，成交面积159万平方米，同比增幅达 59 %。4、成交区域：2012年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的71%。历下区作为传统的核心区域仍有大量住宅用地成交，其中不乏优质地块；槐荫区土地成交量正逐年增加，吸引的众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科等，未来槐荫区将
5、进入由大型企业带动的快速发展阶段。5、土地价格：2012年土地单价继续呈上扬态势。本年度经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。6、溢价率：虽然2012年土地市场多以底价成交，但仍有“优质”地块备受热捧，成交价格屡创新高，地王频现。有多宗土地区位优势明显，溢价率较高，如农科院地块溢价率高达75%。5、土地规模：2012年土地单幅供应规模以10万方米以上为主，共22幅，供应量为312.6万平方米，占全市供应总量的49%。其次为5-10
6、万平方米规模的土地供应量也较大，供应面积为127万平方米，占全市供应量的20%。表2 2012年溢价率较高土地成交情况宗地名称宗地面积（万）容积率成交价格（亿元）每亩地价（万元/亩）楼板价（元/）受让方历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G036）7.23.455.45503301山东莱钢建设置业有限公司历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）18.13.816.15953430南海置富发展有限公司历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）19.13.615.85502179济南万科房地产开发有限公司数据来源：克而瑞7、楼板价：2012年济南经营性用地平均楼板价走
7、势平稳。本年度土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。8、热点板块之西客站 2012年西客站板块成交54宗经营性用地，成交面积为218万平方米，占全市成交量的35%（今年成交量占全市的比例）。西客站作为政府着力打造的泉城“新名片”，众多国内大型企业纷纷入驻，共同为西部的发展献策献力。表3 2012年大型企业西客站拿地情况表拿地企业住宅用地（万）商业用地（万）拿地金额（亿元）规划项目绿地地产8.54.78.7绿地中央广场(资料 图库)金科地产22.24.818.6金科世界城恒大地
8、产16.114.921恒大雅苑/恒大双子塔西城投资24.186.370.19、热点板块之化纤厂路 2012年化纤厂路地块以高地价、高溢价率惹人关注，同样成为热点板块。今年化纤厂路共成交3宗土地，成交总价高达34.5亿元，平均楼板价为2915元/。该板块位于占据明显的区位优势，因此备受各大开发商认可和关注。表 4 2012年化纤厂路板块土地成交明细宗地名称宗地面积（万）容积率成交价格（亿元）每亩地价（万元/亩）楼板价（元/）受让方历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G036）7.23.4515.85503301山东莱钢建设置业有限公司历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G07
9、0)11.23.712.17172990山东保利嘉园置业有限公司历城区华能路北侧、化纤厂路以西（2012-G113）2.13.71.23802280济南恒川房地产发展有限公司历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）19.13.65.45012179济南万科房地产开发有限公司数据来源：克而瑞10、排行榜 2012年土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。在成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/、3705元/、3569元/跻身前三名。表5 2012年土地成交总
10、价TOP10排名宗地名称受让方宗地面积(万)成交总价（亿元）每亩地价（万元/亩）楼板价（元/）1历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）南海置富发展有限公司18.116.159534302历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）济南万科房地产开发有限公司19.115.855033013原省体育训练中心A地块（2012-G011）济南恒大翡翠华庭置业有限公司10.414.090045004历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)山东保利嘉园置业有限公司11.212.171829915西客站核心区体育公园东侧地块A地块（2012-G010）济南恒大城(资料 图
11、库)西置业有限公司10.97.948310356历下区旅游路北侧（奥体东侧2-1号地块）2012-G038济南市城市建设投资集团有限公司18.27.828514747西客站片区安置一区南侧八-2地块（2012-G009）济南恒大西区置业有限公司10.96.842022508历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪C地块）(2012-G014)济南市城市建设投资有限公司17.16.826526509历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪B地块）（2012-G013）济南城市建设投资有限公司15.56.6285213710西客站片区腊山河西路以西，聊城路以北地块（2012-G019）济南西城投资开发集团
12、有限公司9.86.34302150表6 2012年土地成交楼板价TOP10排名宗地名称受让方宗地面积(万)楼板价（元/）每亩地价（万元/亩）成交总价（亿元）1原省体育训练中心A地块（2012-G011）济南恒大翡翠华庭置业有限公司10.4450090013.992历下区姚家镇下井村地块（2012-G023）山东惠喜德置业发展有限公司0.137052910.023槐荫区经七路以南，纬七路以西地块（2012-G003）济南旧城开发投资集团有限公司1.235694400.004历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）南海置富发展有限公司18.1343059516.105历下区花园路以南、化
13、纤厂路以东（2012-G114）济南万科房地产开发有限公司19.1330155010.806历下区旅游路以南，龙洞路以西（三角峪地块）(2012-G016)济南城市建设投资有限公司19.231502106.047历下区姚家镇下井村地块（2012-G022）山东惠喜德置业发展有限公司0.130853600.078历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)山东保利嘉园置业有限公司11.2299171812.109历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪D地块）(2012-G015)济南城市建设投资有限公司14.229592174.6310兴隆片区二环南路北侧B-1地块（2012-G025
14、）华润置业（山东）发展有限公司15.228792305.25数据来源：克而瑞11、品牌房企 2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。大型房企资金实力雄厚，热衷于大宗土地，为大型项目的开发储备土地。表7 2012年土地市场品牌房企用地表现拿地企业拿地幅数拿地面积（万）拿地金额（亿元）规划项目城建集团9129.650西城投资28110.470.1恒大地产742.736.9恒大雅苑/恒大双子塔/恒大帝景华润地产230.211华润中央公园(资料 相册)金科地产62718.6金科世界城上海永
15、隆624.29.9万科地产119.115.8绿地地产713.28.7绿地中央广场保利地产213.214.2保利中心(资料 图库)/保利城（待定）南益地产418.416.3合计72428251.1数据来源：克而瑞普通住宅篇一、普通住宅市场综述2012年济南市普通住宅供求量攀至历史高峰，供应量和成交量基本持平，供求关系稳定。本年度普通住宅供应量和成交量均为473万平方米，月均供应量和成交量为41万平方米，供求关系稳定，供求比为1。进入2012年，政策环境平稳，市场开始上行，共28个新项目开盘入市，市场活跃度高。二、普通住宅供应走势1、年度供应量 2012年济南市普通住宅供应量达473万平方米，创历
16、史新高。本年度普通住宅月均供应量为41万平方米，而9、10、11月份三个月平均供应量已达到62万平方米。今年3月份以来，市场延续上行趋势，开发商对市场持乐观态度，推出众多新项目入市，原有在售项目为了赢得市场份额，加大推案力度，促使市场整体供应量实现历史性突破。2、供应区域 2012年济南市普通住宅供应区域分布不均，历下区、槐荫区、历城区、位列前三甲，总供应量为263万平方米，占全市供应量的56%。历下区作为传统区域，表现不俗，供应面积接近100万平方米，主要原因在于近年来历下区范围已向东扩展，今年更有9个项目开盘入市，对于供应量的增加有极大的促进作用。3、供应面积段 济南市普通住宅供应面积段趋
17、势呈“M”形，80-100平方米和120-144平方米面积段供应量领先。济南市场是由刚需和首次改善性需求共同支撑的，因此，许多项目为了迎合市场需求，均加大刚需户型和改善型户型供应，主要以80-100平方米二室和120-144平方米三室户型为主。4、开盘情况 2012年济南普通住宅市场供应量“四面开花，果实累累”。截止到2012年12月15日，共有27个普通住宅项目开盘，明显好于2011年仅有17个项目开盘的市场表现。本年度除长清区外各区均有项目开盘，尤其是历下区以9个新增项目的数量位列第一，好于市场预期。表12012年济南市普通住宅新开项目数量图时间（年）2009年2010年2011年2012
18、年新开盘项目（个）16251727数据来源：克而瑞5、项目品质 2012年新增项目品质明显好于往年，大牌企业成为市场赢家。本年度27个开盘项目中14家省内外知名企业共18个项目占据大半江山。随着济南房地产市场的快速发展，获得了越来越多的知名企业的高度认可，如恒大、绿地、华润、万科等国内一线品牌企业进驻济南共谋发展。表22012年济南市新开项目明细图项目名称所属区域开盘时间主力户型（）中铁逸都国际高新2012-8-2585-200明湖白鹭郡高新2012-6-3079-132恒大雅苑槐荫2012-10-2890-145绿地新里爱丽舍公馆(资料 相册)槐荫2012-9-2992-135中建锦绣城(资
19、料 相册)槐荫2012-9-2689-135金羚嘉和馨园二期槐荫2012-6-3090-149外海中央花园(资料 图库)槐荫2012-4-2980-186凯旋新城嘉苑(资料 图库)槐荫2012-4-1569-120鲁商凤凰城(资料 图库)历城2012-11-2580-140银丰唐郡(资料 图库)历城2012-11-1888-141百替御园华府(资料 图库)历城2012-9-26107-142重汽翡翠外滩历城2012-7-2890-130中建凤栖第历城2012-6-3088-248黄金山水郡(资料 相册)历下2012-12-1691-147海信龙奥九号历下2012-12-946-103恒大帝景历
20、下2012-12-2174-320大城小院(资料 图库)历下2012-11-3082-132中国铁建国际城历下2012-9-2389-164尚品燕园(资料 图库) 历下2012-9-1677-122力高国际(资料 图库) 历下2012-9-888-131万科天泰金域国际(资料 图库)历下2012-8-482-138波斐历景(资料 相册)历下2012-6-780-167华润中央公园市中2012-11-2585-165和信城市广场天桥2012-12-1545-75映月清水湾(资料 相册)天桥2012-8-1894-104幸福逸居(资料 相册)天桥2012-8-542-68绿地滨河国际城一期天桥20
21、12-2-2673-170数据来源：克而瑞6、潜在供应 济南商品住宅市场供应量充足，市场进入快速膨胀期。根据监测的市场活跃度较高的60个项目计算，目前市场未售存量为288万平方米，未推存量为2202万平方米，按今年市场常态，月均去化43万平方米，年均去化473万平方米计算，仍需4.3年去化时间。7、区域潜在供应分布 历下区、市中区、槐荫区未来仍然是主力供应区域，继续领跑市场。从各区域存量来看，历下区由于在售项目最多，导致存量较大，而市中区则是由于多个百万大盘共同支撑，导致区域存量大；槐荫区为城市新区，多个项目刚刚入市，项目后期存量较大。其他区域存量相对较少，随着城市的建设发展，预计高新区、长清
22、区的供应量会慢慢增加，提高区域供应的均衡性。表32012年济南市普通住宅存量图存量历下区市中区天桥区历城区槐荫区长清区高新区未推存量（万）38240467262461239206未售存量（万）73331855414523数据来源：克而瑞8、区域深度解读 济南市七大区域各有千秋历下区：楼盘最多，供应最分散，奥体片区、花园路沿线相对集中；市中区：楼盘少，规模大，供应集中，中海国际社区(资料 图库)、鲁能领秀城仍然主导区域市场；槐荫区、高新区：摆脱配角地位，供应分布集中，新兴板块领衔开发；天桥区：楼盘最少，供应有限，整体品质不高；长清区：鲜少表现，未来可能有大型项目入市。9、土地转化 2012年成交
23、的住宅用地未来将大量转化为有效供应，加剧楼市去化压力。2012年成交住宅用地365万平方米，平均容积率为2.9，预计建筑面积达1058万平方米，未来2-3年内或将转化为大量项目袭向市场，届时将加剧市场去化压力。10、主导企业 大型开发企业掌握市场话语权。无论从在售项目情况还是从企业拿地情况来看，60%的潜在供应量掌握在大型开发企业手中，大型企业以其雄厚的资金实力，丰富的开发经验牢牢掌握济南房地产市场的话语权，未来将继续引领楼市发展方向。表4部分企业存量及储备情况企业在售项目未推存量（万）未售存量（万）土地储备（万）中海211016恒大52424543保利2192013绿地4852113华润12
24、74万科1673.719金科00027鲁能12005.3西城000110二、普通住宅成交走势1、成交量 截至2012年12月14日济南市普通住宅成交42239套，成交面积为473万平方米，实现历史性突破，达到近几年来的高峰。从今年月度成交走势来看，自3月份“小阳春”以来，普通住宅成交量屡创新高，月均去化量达到41万平方米，尤其是9、10、11月份，单月成交量已突破50万平方米，市场表现明显好于预期。2、成交区域 2012年普通住宅成交区域特征明显，主要集中在市中区、槐荫区、历城区、历下区，四区成交总量为340万平方米，占全市成交量的72%。槐荫区和历城区作为传统的城市郊区，由于今年有多个优质新
25、项目入市，后来者居上，成为本年度成交表现较为抢眼的区域。3、成交面积段 刚需继续领跑市场，80-100平方米面积段为市场绝对成交主力。2012年80-100平方米面积段普通住宅成交量独占鳌头，成交面积为145万平方米，占全市成交量的31%。另外部分改善性需求开始释放，120-144平方米面积段成交量比重较大，成交面积为128万平方米，占全市成交量的27%。4、成交总价段 受主力在售项目影响，普通住宅成交总价段中50-80万元总价段的产品成交量最大。目前市场上主力在售项目多分布于城市近郊，价格相对偏低，套均总价多维持在50-80万之间， 如中海国际社区、万象新天、绿地国际花都(资料 图库)等项目
26、。5、成交单价段 济南市普通住宅成交单价段走势与总价段走势基本一致，呈倒“V”字形，6000-8000元/平方米单价段成交量居高不下，达221万平方米，占全市成交量的47%。这种走势与目前市场主力在售项目分布区域息息相关，该类项目多分布于城市近郊，土地价格相对较低，因此价格优势明显，备受众多刚需青睐，成交量较大。6、成交价格 2012年普通住宅成交价格在震荡中缓慢上行，总体走势较为平稳。本年度普通住宅成交均价为7186元/平方米，自3月份市场回暖以来，普通住宅月度成交均价又回至7000元/平方米以上，虽然成交价格月度走势小有波动，但波幅不大，一直维持在3%以内。7、热点板块 板块热度不均，二环
27、南路、西市场、工业北路成为市场最热板块。抽取三个板块中10个典型项目，其成交量高达146.8万平方米，占市场成交总量的31%，其他板块均未表现的如此火热。三个板块都位于城市近郊，大盘云集，项目的品牌价值凸显，价格有较大的吸引力，因此成为年度热点板块。表52012年济南市热点板块表热点板块板块典型项目成交面积（万）成交金额（亿元）面积份额（%）金额份额（%）二环南路中海国际社区、泉景天沅、阳光100、鲁能领秀城8364.317.5%18.9%西客站板块绿地国际花都、绿地爱丽舍公馆、中建锦绣城、恒大雅苑31.318.76.6%5.5%工业北路板块恒大城、万象新天32.521.26.9%6.3%合计
28、累计10个项目146.8104.231%31.7%数据来源：克而瑞公寓篇一、公寓市场综述济南市公寓市场容量较小，尚处发展阶段。2012年公寓市场供应面积为38.66万平方米，成交面积为19.21万平方米，供求量均有较大幅度增长，但供求比较大，供应量相对过剩。相对于其他一线、二线城市，济南公寓市场仍有很大的发展空间。二、供应走势1、供应量 2012年公寓总体供应量为38.66万平方米，环比大幅增长。本年度公寓月度供应走势跌宕起伏，“峰”、“谷”频现，月均供应面积为3.22万平方米，月均供应套数为702套。由于济南公寓市场容量小，项目少，因此公寓供应量受单个项目影响较大，如2012年6月份卓越时代
29、广场(资料 图库)项目新增供应8.87万平方米，占全年供应量的23%。2、供应区域 2012年公寓供应区域结构分布极不均匀，历下区供应量为19.2万平方米，占全市供应量的50%。近年来，历下区奥体片区、会展中心片区有多宗商业用地供应，今年该片区的公寓项目集中面世，使历下区在全市供应区域中一枝独秀。3、供应面积段 40平方米以下的小户型公寓供应量最大，供应套数为4631套，供应面积为16.2万平方米，占全市供应量的42%。市场对于小户型，低总价的公寓产品较为认可，因此大多数项目为了迎合市场需求，加大小户型公寓的供应量。4、新增项目 2012年10个新公寓项目入市，环比大幅增长（2011年仅有3个
30、公寓项目开盘），且开发商口碑较好，多个项目单体供应量超过3万平方米，如祥泰汇东国际(资料 图库)、祥泰广场(资料 相册)。 二、成交走势1、成交量 截止2012年12月15日，济南公寓市场共成交19.21万平方米，4348套，月均去化面积为1.6万平方米，月均去化套数为362套。2012年随着房地产市场回暖，公寓市场也开始复苏。月度成交量不断增长，下半年虽有小幅下滑，但走势依然平稳，月度成交量维持在2万平方米左右。2、成交区域分布 2012年公寓成交量区域分布不均，历下区以11.25万平方米的总成交量，59%的市场份额成为绝对主力区域。今年历下区在售公寓项 目数量较多，并有多个项目成交量较大，
31、共同拉高了历下区公寓成交量。3、成交面积段 小于40平方米的小户型公寓产品更受市场青睐，本年度共成交7.97万平方米，占全市成交量的41%。小户型公寓产品，以其低总价的优势更受中小投资客的认可。4、成交集中度 2012年公寓市场成交的集中度较高。新开盘项目贡献量大，多数新开项目成交表现突出，如卓越时代广场、汇东国际、世茂国际广场(资料 图库)三个项目成交量达7.8万平方米，占全市成交量的41%。5、成交价格 2012年公寓市场成交均价为11441元/平方米，月度成交均价走势波动明显。由于公寓市场容量小，受单个项目成交影响显著，因此价格波动比较明显。6、总价段 30-50万元的总价段成交量为7.
32、11万平方米，占比37%。小户型公寓总价低，大多在30-50万元之间，为大多数购房者接受，因此成交量最大。商办篇一、商办市场综述济南商办市场起步晚，但近几年随着诸多利好的出现，发展速度相对加快，供求均出现大幅度增长，成交价格也一路走高。2009年诸多利好因素共同推动商办市场升温，增长契机显现；2011年随着一系列针对住宅调控政策的出台，尚未受到政策制约的商办市场更是呈现风生水起之势；本年度商办市场典型特征是供过于求，供求比攀至高峰。二、商业市场1、年度供求走势 济南市商业市场借住宅市场受政策制约之时异军突起，迎来了巨大的发展契机。2010年商业市场供应量和成交量增幅分别达248%和125%；2
33、011年商业市场成交量再攀新高；2012年商业供应量为32.8万平方米，环比基本持平，略有上涨，而成交量仅为13.9万平方米，环比下降48%。图1 2009-2012年济南市商业市场年度供求走势转播到腾讯微博数据来源：克而瑞2、月度供求走势 2012年商业市场供求比不断攀升。本年度供应总量为32.8万平方米，成交总量为13.9万平方米，月度成交出现萎缩现状，月均供应量和成交量分别约2.7万平方米和1.2万平方米。图2 2012年济南市商业市场月度供求走势数据来源：克而瑞3、价格走势 济南市商业市场成交价格呈一路走高发展态势。2009年以来，商业受到市场关注，市场开始逐年升温，成交价格不断水涨船
34、高，2009-2012年商业成交价格年均增长率达25%。2012年，市场月度成交价格走势总体平稳，小幅波动，基本维持在21000元/平方米左右。4、价格区域分布 2012年商业市场成交价格区域分布不均。由于受区域环境影响明显，历下区、市中区作为传统的核心城区，经济环境好，人口密度大，商业发展成熟度高，成交价格较高，对于整体市场有一定得拉升作用；而长清区位置偏远，经济发展缓慢，成交价格一直处于低水平阶段。二、办公市场1、年度供求走势 济南市办公市场火爆之后归于平淡，供求比攀至高峰。随着城市经济发展，商务办公需求逐步释放，办公市场迎来了快速发展期；2010-2011年办公市场都保持快速增长的态势，
35、供求关系稳定；2012年济南市办公市场供应量成倍增加，成交量则出现萎缩。2、月度供求走势 2012年办公市场供应量走高，成交量趋稳。本年度济南办公产品供应量持续增加，创下历史新高，供应量65.4万平方米，环比增幅达107.6%，但是成交量开始萎缩，仅为22万平方米，月均供应量和成交量分别为5.5万平方米和1.8万平方米，供求比攀至高峰。3、价格走势 济南市办公市场价格呈稳中求进发展态势。济南办公市场尚未成熟，自2010年以来，得益于“不限购、不限贷”，成交量价一路上扬，2012年成交价格为10880元/平方米，经过2011年的高峰后有所下滑，跌幅为3.2%。办公产品月度成交价格走势虽有峰值，但
36、整体相对平稳，呈小幅波动中缓慢上行的走势。三、市场预测 未来潜在商办产品供应量巨大，短期来看，会加快商办市场发展进度，但中长期看则存在一定风险。2012年商办用地成交160万，预计建面956万，潜在供应不断增加。同时潜在供应区域分布不均，槐荫区为绝对主力，仅2012年储备商业用地121万，占比76%。表1 2012年济南市商办用地储备区域用地面积（万）预计建筑面积（万）长清6.4319.30高新0.000.00槐荫121.05805.03历城6.419.67历下16.9570.75市中1.915.72天桥7.2045.85总计159.95956.32数据来源：克而瑞排行榜篇一：普通住宅部分1、
37、销售面积、金额TOP10 普通住宅市场成交高度集中，百万大盘领跑市场。成交面积TOP10共成交177.87万平方米，占全市成交总量的37.6%；成交金额TOP10成交金额为127.43亿元，占全市成交金额的37.49%（全市在售项目约为100个）。同时前十名中百万以上大盘约占6成，市场认可度较高。2012年普通住宅项目成交面积TOP10排名项目销售面积(万)销售金额（亿元）面积占比金额占比1中海国际社区43.6131.639.22%9.31%2绿地国际花都22.0612.544.66%3.69%3万象新天20.6113.654.36%4.02%4鲁能领秀城17.4214.183.68%4.17
38、%5泉景天沅13.6711.692.89%3.44%6鑫苑名家(资料 图库)13.2010.822.79%3.18%7中建凤栖第(资料 图库)12.988.142.74%2.39%8绿地滨河国际城12.077.302.55%2.15%9恒大城11.927.582.52%2.23%10中海奥龙观邸(资料 图库)10.359.702.19%2.85%合计177.87127.2237.60%37.43%数据来源：克而瑞2012年普通住宅项目成交金额TOP10排名项目销售金额（亿元）销售面积（万）面积占比金额占比1中海国际社区31.6343.619.22%9.31%2鲁能领秀城14.1817.423.
39、68%4.17%3万象新天13.6520.614.36%4.02%4绿地国际花都12.5422.064.66%3.69%5泉景天沅11.6913.672.89%3.44%6鑫苑名家10.8213.202.79%3.18%7中海奥龙观邸9.7010.352.19%2.85%8中建凤栖第8.1412.982.74%2.39%9恒大城7.5811.922.52%2.23%10名士豪庭(资料 图库)7.507.481.58%2.21%合计127.43173.2836.63%37.49%数据来源：克而瑞2、成交价格TOP1 从普通住宅项目成交单价来看，住宅项目成交单价较高的集中在历下区和市中区，入榜项目
40、品质相对较高。2012年普通住宅项目成交单价TOP10排名项目单价（元/平方米）1国华东方美郡(资料 图库)16376 2恒大帝景15697 3文华园14989 4海尔绿城全运村(资料 图库)14435 5天泰太阳树13768 6万达广场13523 7波斐历景13242 8保利大名湖(资料 图库)12379 9他山花园11111 10中南名邸(资料 图库)10869 数据来源：克而瑞3、套均面积排行 从本年度普通住宅套均总价和套均面积看，万达广场，恒大帝景，国华东方美郡处于排行榜最前位置，万达广场和国华东方美郡多以大户型为主，单价较高，此外，年末开盘的恒大帝景以品牌优势和高端定位成为济南豪宅市
41、场的新亮点。2012年普通住宅项目套均总价排行排名项目套均总价（万元）1恒大帝景3272国华东方美郡293万达广场2984天泰太阳树2715海尔绿城全运村2556他山花园1757波斐历景1738中海奥龙观邸1589保利大名湖15610文华园1342012年普通住宅项目套均面积排行榜排名项目套均面积（平方米）1万达广场221 2恒大帝景209 3天泰太阳树198 4国华东方美郡183 5海尔绿城全运村177 6名门世家(资料 图库)176 7中海奥龙观邸169 8龙园161 9他山花园158 10同圆润和山居146 数据来源：克而瑞二：公寓部分1、销售面积、金额TOP10 济南市场公寓项目数量有
42、限，成交集中度较为明显。从2012年公寓项目成交金额和面积排行榜看，TOP10项目面积占比达67%以上，金额占比达70%以上。2012年公寓项目成交面积TOP10排名项目销售面积(万)销售金额（亿元）面积占比金额占比1卓越时代广场4.70 5.59 24.5%25.4%2汇东国际1.62 1.15 8.4%5.2%3世茂国际广场1.46 2.61 7.6%11.9%4丁豪广场(资料 图库)1.26 0.96 6.6%4.4%5诚基中心1.15 1.23 6.0%5.6%6万豪国际0.75 2.14 3.9%9.7%7发祥巷0.75 0.55 3.9%2.5%8历山名郡(资料 图库)0.47 0.72 2.4%3.3%9名泉春晓0.46 0.42 2.4%1.9%10香格里拉0.31 0.20 1.6%0.9%合计13.2315.7668.9%71.8%数据来源：克而瑞2012年公寓项目成交金额TOP10排名项目销售面积(万)销售金额（亿元）面积占比金额占比1卓越时代广场4.705.5924.5%25.4%2世茂国际广场1.462.617.6%11.9%3万豪国际0.