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1、济南市220122年房地地产市场场年报备注：统统计时间间截止至至20112年112月115日； 统计计区域为为历下区区、市中中区、槐槐荫区、历历城区、天天桥区、长长清区、高高新区，不不含章丘丘市、济济阳、商商河、平平阴。土地篇一、土地地市场综综述20122年济南南土地市市场供需需两旺，平平稳健康康发展，成成交量更更是攀至至历年高高峰，供供求基本本持平。一、土地地供应1、供应应总量：截至220122年 111 月月 2 日，本本年度济济南市经经营性用用地挂牌牌结束，累累计出让让土地1115幅幅，供地地面积6633万万平方米米，20012年年供地计计划基本本完成。其其中城镇镇住宅用用地611幅，供
2、供应面积积为4330万平平方米；商业用用地511幅，供供应面积积为1660万平平方米；殡葬用用地3幅幅，供应应面积为为43万万平方米米。2、土地地属性：20112年济济南商业业用地供供应量增增速明显显。本年年度商业业用地供供应量为为1600万平方方米，占占比达225.33%，同同比增长长20 %；商商业用地地平均容容积率为为6.00，预计计建筑面面积达9960万万平方米米。短期期来看，未未来2-3年内内济南商商业地产产或将进进入快速速发展期期，中长长期则存存在一定定风险。3、供应应区域：20112年土土地供应应集中分分布在历历下区和和槐荫区区，供应应量分别别为2226万平平方米和和2222万平
3、方方米，占占全市供供应总量量的711%。历历下区以以住宅用用地为主主，化纤纤厂路和和旅游路路板块为为主力支支撑；槐槐荫区则则以商服服用地为为主，仅仅西客站站板块供供应商业业用地336幅，供供应面积积达1118万平平方米。4、容积积率：220122年济南南商住用用地规划划容积率率呈上升升趋势。商商业用地地平均容容积率达达6.00，住宅宅用地平平均容积积率为22.955。容积积率低于于2的住住宅用地地仅有 12 幅，主主要分布布在历下下区奥体体中心板板块。目目前，在在土地资资源日益益稀缺的的情况下下，未来来城市将将不断“长高”。二、土地地成交1、成交交量：220122年济南南土地市市场经营营性用地
4、地成交量量达6223万平平方米，达达到近几几年的峰峰值。220122年房地地产市场场回暖，土土地市场场随之升升温，成成交1111幅，6623万万平方米米，环比比增加221%，预预计建筑筑面积221600万平方方米，环环比增加加30%。2、流拍拍率低：20112年土土地市场场成交220122年市场场持续回回暖，土土地市场场走出低低迷局面面，全年年仅有11宗土地地撤牌，33宗土地地流拍，流流拍情况况明显好好转。不不难看出出企业对对于济南南市场持持相对乐乐观的态态度。表1 22010020112年济济南土地地撤牌、流流拍明细细时间流拍幅数数流拍面积积（万）20100年975.9920111年1379
5、.2220122年410.33数据来源源：克而而瑞3、成交交属性：从20012年年成交土土地属性性来看，住住宅用地地仍是绝绝对主力力，商业业用地占占比不断断攀升。其其中，住住宅用地地共成交交58幅幅，成交交面积4421万万平方米米，占比比达688%；商商业用地地共成交交50幅幅，成交交面积1159万万平方米米，同比比增幅达达 599 %。4、成交交区域：20112年历历下区、槐槐荫区表表现突出出，占全全市土地地成交量量的711%。历历下区作作为传统统的核心心区域仍仍有大量量住宅用用地成交交，其中中不乏优优质地块块；槐荫荫区土地地成交量量正逐年年增加，吸吸引的众众多开发发企业入入驻，如如恒大、绿
6、绿地、金金科等，未未来槐荫荫区将进进入由大大型企业业带动的的快速发发展阶段段。5、土地地价格：20112年土土地单价价继续呈呈上扬态态势。本本年度经经营性用用地土地地单价为为51993元/平方米米，环比比增长113%。原原因有二二，一是是今年商商业用地地成交量量较大，地地价相对对较高；二是槐槐荫区西西客站片片区住宅宅用地成成交价格格较往年年有明显显增长，两两方面因因素对于于整体市市场有了了一定的的抬升作作用。6、溢价价率：虽虽然20012年年土地市市场多以以底价成成交，但但仍有“优质”地块备备受热捧捧，成交交价格屡屡创新高高，地王王频现。有有多宗土土地区位位优势明明显，溢溢价率较较高，如如农科
7、院院地块溢溢价率高高达755%。5、土地地规模：20112年土土地单幅幅供应规规模以110万方方米以上上为主，共共22幅幅，供应应量为3312.6万平平方米，占占全市供供应总量量的499%。其其次为55-100万平方方米规模模的土地地供应量量也较大大，供应应面积为为1277万平方方米，占占全市供供应量的的20%。表2 220122年溢价价率较高高土地成成交情况况宗地名称称宗地面积积（万）容积率成交价格格（亿元元）每亩地价价（万元元/亩）楼板价（元元/）受让方历下区花花园路以以南、化化纤厂路路以东地地块（220122-G0036）7.23.4555.455033011山东莱钢钢建设置置业有限限公
8、司历城区桑桑园路以以南、电电建路以以西（220122-G1103）18.113.816.1159534300南海置富富发展有有限公司司历下区花花园路以以南、化化纤厂路路以东（220122-G1114）19.113.615.8855021799济南万科科房地产产开发有有限公司司数据来源源：克而而瑞7、楼板板价：220122年济南南经营性性用地平平均楼板板价走势势平稳。本本年度土土地平均均楼板价价为14497元元/平方方米，环环比增幅幅仅为44.2%。20009年年土地市市场楼板板价达到到峰值，执执行限购购政策之之后，企企业拿地地谨慎，楼楼板价开开始回落落并保持持在稳定定的水平平。8、热点点板块之
9、之西客站站 20012年年西客站站板块成成交544宗经营营性用地地，成交交面积为为2188万平方方米，占占全市成成交量的的35%（今年年成交量量占全市市的比例例）。西西客站作作为政府府着力打打造的泉泉城“新名片片”，众多多国内大大型企业业纷纷入入驻，共共同为西西部的发发展献策策献力。表3 220122年大型型企业西西客站拿拿地情况况表拿地企业业住宅用地地（万）商业用地地（万）拿地金额额（亿元元）规划项目目绿地地产产8.54.78.7绿地中央央广场(资料图库库)金科地产产22.224.818.66金科世界界城恒大地产产16.1114.9921恒大雅苑苑/恒大大双子塔塔西城投资资24.1186.3
10、370.119、热点点板块之之化纤厂厂路 220122年化纤纤厂路地地块以高高地价、高高溢价率率惹人关关注，同同样成为为热点板板块。今今年化纤纤厂路共共成交33宗土地地，成交交总价高高达344.5亿亿元，平平均楼板板价为229155元/。该板板块位于于占据明明显的区区位优势势，因此此备受各各大开发发商认可可和关注注。表 4 20112年化化纤厂路路板块土土地成交交明细宗地名称称宗地面积积（万）容积率成交价格格（亿元元）每亩地价价（万元元/亩）楼板价（元元/）受让方历下区花花园路以以南、化化纤厂路路以东地地块（220122-G0036）7.23.45515.8855033011山东莱钢钢建设置置
11、业有限限公司历下区花花园路以以南、化化纤厂路路以东地地块(220122-G0070)11.223.712.1171729900山东保利利嘉园置置业有限限公司历城区华华能路北北侧、化化纤厂路路以西（220122-G1113）2.13.71.238022800济南恒川川房地产产发展有有限公司司历下区花花园路以以南、化化纤厂路路以东（220122-G1114）19.113.65.450121799济南万科科房地产产开发有有限公司司数据来源源：克而而瑞10、排排行榜 20112年土土地成交交总价、楼楼板价不不断刷新新，市场场回暖迹迹象明显显。在成成交总价价TOPP10中中南益地地产、万万科地产产、恒大
12、大地产分分别以116.11亿、115.88亿、113.99亿位列列三甲；在楼板板价TOOP100中恒大大地产、惠惠喜德、旧旧投分别别以45500元元/、37005元/、35669元/跻身前前三名。表5 220122年土地地成交总总价TOOP100排名宗地名称称受让方宗地面积积(万)成交总价价（亿元元）每亩地价价（万元元/亩）楼板价（元元/）1历城区桑桑园路以以南、电电建路以以西（220122-G1103）南海置富富发展有有限公司司18.1116.11595343002历下区花花园路以以南、化化纤厂路路以东（220122-G1114）济南万科科房地产产开发有有限公司司19.1115.885503
13、30113原省体育育训练中中心A地地块（220122-G0011）济南恒大大翡翠华华庭置业业有限公公司10.4414.00900450004历下区花花园路以以南、化化纤厂路路以东地地块(220122-G0070)山东保利利嘉园置置业有限限公司11.2212.11718299115西客站核核心区体体育公园园东侧地地块A地地块（220122-G0010）济南恒大大城(资资料图库库)西置置业有限限公司10.997.9483103556历下区旅旅游路北北侧（奥奥体东侧侧2-11号地块块）20012-G0338济南市城城市建设设投资集集团有限限公司18.227.8285147447西客站片片区安置置一区
14、南南侧八-2地块块（20012-G0009）济南恒大大西区置置业有限限公司10.996.8420225008历下区旅旅游路以以南，龙龙洞路以以西（西西蒋峪CC地块）(20112-GG0144)济南市城城市建设设投资有有限公司司17.116.8265265009历下区旅旅游路以以南，龙龙洞路以以西（西西蒋峪BB地块）（220122-G0013）济南城市市建设投投资有限限公司15.556.62852137710西客站片片区腊山山河西路路以西，聊聊城路以以北地块块（20012-G0119）济南西城城投资开开发集团团有限公公司9.86.343021500表6 220122年土地地成交楼楼板价TTOP1
15、10排名宗地名称称受让方宗地面积积(万)楼板价（元元/）每亩地价价（万元元/亩）成交总价价（亿元元）1原省体育育训练中中心A地地块（220122-G0011）济南恒大大翡翠华华庭置业业有限公公司10.444500090013.9992历下区姚姚家镇下下井村地地块（220122-G0023）山东惠喜喜德置业业发展有有限公司司0.1370552910.0223槐荫区经经七路以以南，纬纬七路以以西地块块（20012-G0003）济南旧城城开发投投资集团团有限公公司1.2356994400.0004历城区桑桑园路以以南、电电建路以以西（220122-G1103）南海置富富发展有有限公司司18.1134
16、30059516.1105历下区花花园路以以南、化化纤厂路路以东（220122-G1114）济南万科科房地产产开发有有限公司司19.113301155010.8806历下区旅旅游路以以南，龙龙洞路以以西（三三角峪地地块）(20112-GG0166)济南城市市建设投投资有限限公司19.22315002106.0447历下区姚姚家镇下下井村地地块（220122-G0022）山东惠喜喜德置业业发展有有限公司司0.1308553600.0778历下区花花园路以以南、化化纤厂路路以东地地块(220122-G0070)山东保利利嘉园置置业有限限公司11.222991171812.1109历下区旅旅游路以以
17、南，龙龙洞路以以西（西西蒋峪DD地块）(20112-GG0155)济南城市市建设投投资有限限公司14.22295992174.63310兴隆片区区二环南南路北侧侧B-11地块（220122-G0025）华润置业业（山东东）发展展有限公公司15.22287992305.255数据来源源：克而而瑞11、品品牌房企企 20012年年品牌房房企成为为土地市市场最大大赢家。220122年国内内大型房房地产企企业以及及济南政政府投融融资平台台成功拿拿地722幅，土土地面积积4288万平方方米，占占全市成成交总量量的699%。大大型房企企资金实实力雄厚厚，热衷衷于大宗宗土地，为为大型项项目的开开发储备备土地
18、。表7 220122年土地地市场品品牌房企企用地表表现拿地企业业拿地幅数数拿地面积积（万）拿地金额额（亿元元）规划项目目城建集团团9129.650西城投资资28110.470.11恒大地产产742.7736.99恒大雅苑苑/恒大大双子塔塔/恒大大帝景华润地产产230.2211华润中央央公园(资料相册册)金科地产产62718.66金科世界界城上海永隆隆624.229.9万科地产产119.1115.88绿地地产产713.228.7绿地中央央广场保利地产产213.2214.22保利中心心(资料料图库)/保利城城（待定定）南益地产产418.4416.33合计72428251.1数据来源源：克而而瑞普通
19、住宅宅篇一、普通通住宅市市场综述述20122年济南南市普通通住宅供供求量攀攀至历史史高峰，供供应量和和成交量量基本持持平，供供求关系系稳定。本本年度普普通住宅宅供应量量和成交交量均为为4733万平方方米，月月均供应应量和成成交量为为41万万平方米米，供求求关系稳稳定，供供求比为为1。进进入20012年年，政策策环境平平稳，市市场开始始上行，共共28个个新项目目开盘入入市，市市场活跃跃度高。二、普通通住宅供供应走势势1、年度度供应量量 20012年年济南市市普通住住宅供应应量达4473万万平方米米，创历历史新高高。本年年度普通通住宅月月均供应应量为441万平平方米，而而9、110、111月份份三
20、个月月平均供供应量已已达到662万平平方米。今今年3月月份以来来，市场场延续上上行趋势势，开发发商对市市场持乐乐观态度度，推出出众多新新项目入入市，原原有在售售项目为为了赢得得市场份份额，加加大推案案力度，促促使市场场整体供供应量实实现历史史性突破破。2、供应应区域 20112年济济南市普普通住宅宅供应区区域分布布不均，历历下区、槐槐荫区、历历城区、位位列前三三甲，总总供应量量为2663万平平方米，占占全市供供应量的的56%。历下下区作为为传统区区域，表表现不俗俗，供应应面积接接近1000万平平方米，主主要原因因在于近近年来历历下区范范围已向向东扩展展，今年年更有99个项目目开盘入入市，对对于
21、供应应量的增增加有极极大的促促进作用用。3、供应应面积段段 济南南市普通通住宅供供应面积积段趋势势呈“M”形，880-1100平平方米和和1200-1444平方方米面积积段供应应量领先先。济南南市场是是由刚需需和首次次改善性性需求共共同支撑撑的，因因此，许许多项目目为了迎迎合市场场需求，均均加大刚刚需户型型和改善善型户型型供应，主主要以880-1100平平方米二二室和1120-1444平方米米三室户户型为主主。4、开盘盘情况 20112年济济南普通通住宅市市场供应应量“四面开开花，果果实累累累”。截止止到20012年年12月月15日日，共有有27个个普通住住宅项目目开盘，明明显好于于20111
22、年仅仅有177个项目目开盘的的市场表表现。本本年度除除长清区区外各区区均有项项目开盘盘，尤其其是历下下区以99个新增增项目的的数量位位列第一一，好于于市场预预期。表120112年济济南市普普通住宅宅新开项项目数量量图时间（年年）20099年20100年20111年20122年新开盘项项目（个个）16251727数据来源源：克而而瑞5、项目目品质 20112年新新增项目目品质明明显好于于往年，大大牌企业业成为市市场赢家家。本年年度277个开盘盘项目中中14家家省内外外知名企企业共118个项项目占据据大半江江山。随随着济南南房地产产市场的的快速发发展，获获得了越越来越多多的知名名企业的的高度认认可
23、，如如恒大、绿绿地、华华润、万万科等国国内一线线品牌企企业进驻驻济南共共谋发展展。表220112年济济南市新新开项目目明细图图项目名称称所属区域域开盘时间间主力户型型（）中铁逸逸都国际际高新20122-8-2585-2200明湖白白鹭郡高新20122-6-3079-1132恒大雅苑苑槐荫20122-100-28890-1145绿地新里里爱丽舍舍公馆(资料相册册)槐荫20122-9-2992-1135中建锦绣绣城(资资料相册册)槐荫20122-9-2689-1135金羚嘉嘉和馨园园二期槐荫20122-6-3090-1149外海中央央花园(资料图库库)槐荫20122-4-2980-1186凯旋新城
24、城嘉苑(资料图库库)槐荫20122-4-1569-1120鲁商凤凰凰城(资资料图库库)历城20122-111-25580-1140银丰唐郡郡(资料料图库)历城20122-111-18888-1141百替御园园华府(资料图库库)历城20122-9-26107-1422重汽翡翡翠外滩滩历城20122-7-2890-1130中建凤凤栖第历城20122-6-3088-2248黄金山山水郡(资料相册册)历下20122-122-16691-1147海信龙龙奥九号号历下20122-122-946-1103恒大帝景景历下20122-122-2174-3200大城小院院(资料料图库)历下20122-111-30
25、082-1132中国铁建建国际城城历下20122-9-2389-1164尚品燕园园(资料料图库) 历下20122-9-1677-1122力高国际际(资料料图库) 历下20122-9-888-1131万科天泰泰金域国国际(资资料图库库)历下20122-8-482-1138波斐历景景(资料料相册)历下20122-6-780-1167华润中中央公园园市中20122-111-25585-1165和信城市市广场天桥20122-122-15545-775映月清水水湾(资资料相册册)天桥20122-8-1894-1104幸福逸居居(资料料相册)天桥20122-8-542-668绿地滨河河国际城城一期天桥20
26、122-2-2673-1170数据来源源：克而而瑞6、潜在在供应 济南商商品住宅宅市场供供应量充充足，市市场进入入快速膨膨胀期。根根据监测测的市场场活跃度度较高的的60个个项目计计算，目目前市场场未售存存量为2288万万平方米米，未推推存量为为22002万平平方米，按按今年市市场常态态，月均均去化443万平平方米，年年均去化化4733万平方方米计算算，仍需需4.33年去化化时间。7、区域域潜在供供应分布布 历下下区、市市中区、槐槐荫区未未来仍然然是主力力供应区区域，继继续领跑跑市场。从从各区域域存量来来看，历历下区由由于在售售项目最最多，导导致存量量较大，而而市中区区则是由由于多个个百万大大盘
27、共同同支撑，导导致区域域存量大大；槐荫荫区为城城市新区区，多个个项目刚刚刚入市市，项目目后期存存量较大大。其他他区域存存量相对对较少，随随着城市市的建设设发展，预预计高新新区、长长清区的的供应量量会慢慢慢增加，提提高区域域供应的的均衡性性。表320112年济济南市普普通住宅宅存量图图存量历下区市中区天桥区历城区槐荫区长清区高新区未推存量量（万）38240467262461239206未售存量量（万）73331855414523数据来源源：克而而瑞8、区域域深度解解读 济济南市七七大区域域各有千千秋历下区区：楼盘盘最多，供供应最分分散，奥奥体片区区、花园园路沿线线相对集集中；市市中区：楼盘少少，
28、规模模大，供供应集中中，中海海国际社社区(资资料图库库)、鲁鲁能领秀秀城仍然然主导区区域市场场；槐荫荫区、高高新区：摆脱配配角地位位，供应应分布集集中，新新兴板块块领衔开开发；天天桥区：楼盘最最少，供供应有限限，整体体品质不不高；长长清区：鲜少表表现，未未来可能能有大型型项目入入市。9、土地地转化 20112年成成交的住住宅用地地未来将将大量转转化为有有效供应应，加剧剧楼市去去化压力力。20012年年成交住住宅用地地3655万平方方米，平平均容积积率为22.9，预预计建筑筑面积达达10558万平平方米，未未来2-3年内内或将转转化为大大量项目目袭向市市场，届届时将加加剧市场场去化压压力。10、
29、主主导企业业 大型型开发企企业掌握握市场话话语权。无无论从在在售项目目情况还还是从企企业拿地地情况来来看，660%的的潜在供供应量掌掌握在大大型开发发企业手手中，大大型企业业以其雄雄厚的资资金实力力，丰富富的开发发经验牢牢牢掌握握济南房房地产市市场的话话语权，未未来将继继续引领领楼市发发展方向向。表4部分企企业存量量及储备备情况企业在售项目目未推存量量（万）未售存量量（万）土地储备备（万）中海211016恒大52424543保利2192013绿地4852113华润1274万科1673.719金科00027鲁能12005.3西城000110二、普通通住宅成成交走势势1、成交交量 截截至20012
30、年年12月月14日日济南市市普通住住宅成交交422239套套，成交交面积为为4733万平方方米，实实现历史史性突破破，达到到近几年年来的高高峰。从从今年月月度成交交走势来来看，自自3月份份“小阳春春”以来，普普通住宅宅成交量量屡创新新高，月月均去化化量达到到41万万平方米米，尤其其是9、110、111月份份，单月月成交量量已突破破50万万平方米米，市场场表现明明显好于于预期。2、成交交区域 20112年普普通住宅宅成交区区域特征征明显，主主要集中中在市中中区、槐槐荫区、历历城区、历历下区，四四区成交交总量为为3400万平方方米，占占全市成成交量的的72%。槐荫荫区和历历城区作作为传统统的城市市
31、郊区，由由于今年年有多个个优质新新项目入入市，后后来者居居上，成成为本年年度成交交表现较较为抢眼眼的区域域。3、成交交面积段段 刚需需继续领领跑市场场，800-1000平方方米面积积段为市市场绝对对成交主主力。220122年800-1000平方方米面积积段普通通住宅成成交量独独占鳌头头，成交交面积为为1455万平方方米，占占全市成成交量的的31%。另外外部分改改善性需需求开始始释放，1120-1444平方米米面积段段成交量量比重较较大，成成交面积积为1228万平平方米，占占全市成成交量的的27%。4、成交交总价段段 受主主力在售售项目影影响，普普通住宅宅成交总总价段中中50-80万万元总价价段
32、的产产品成交交量最大大。目前前市场上上主力在在售项目目多分布布于城市市近郊，价价格相对对偏低，套套均总价价多维持持在500-800万之间间， 如如中海国国际社区区、万象象新天、绿绿地国际际花都(资料图库库)等项项目。5、成交交单价段段 济南南市普通通住宅成成交单价价段走势势与总价价段走势势基本一一致，呈呈倒“V”字形，660000-80000元元/平方方米单价价段成交交量居高高不下，达达2211万平方方米，占占全市成成交量的的47%。这种种走势与与目前市市场主力力在售项项目分布布区域息息息相关关，该类类项目多多分布于于城市近近郊，土土地价格格相对较较低，因因此价格格优势明明显，备备受众多多刚需
33、青青睐，成成交量较较大。6、成交交价格 20112年普普通住宅宅成交价价格在震震荡中缓缓慢上行行，总体体走势较较为平稳稳。本年年度普通通住宅成成交均价价为71186元元/平方方米，自自3月份份市场回回暖以来来，普通通住宅月月度成交交均价又又回至770000元/平平方米以以上，虽虽然成交交价格月月度走势势小有波波动，但但波幅不不大，一一直维持持在3%以内。7、热点点板块 板块热热度不均均，二环环南路、西西市场、工工业北路路成为市市场最热热板块。抽抽取三个个板块中中10个个典型项项目，其其成交量量高达1146.8万平平方米，占占市场成成交总量量的311%，其其他板块块均未表表现的如如此火热热。三个
34、个板块都都位于城城市近郊郊，大盘盘云集，项项目的品品牌价值值凸显，价价格有较较大的吸吸引力，因因此成为为年度热热点板块块。表520112年济济南市热热点板块块表热点板块块板块典型型项目成交面积积（万）成交金额额（亿元元）面积份额额（%）金额份额额（%）二环南路路中海国际际社区、泉景天沅沅、阳光1000、鲁能领秀秀城8364.3317.55%18.99%西客站板板块绿地国际际花都、绿地爱丽丽舍公馆馆、中建锦绣绣城、恒大雅苑苑31.3318.776.6%5.5%工业北路路板块恒大城、万象新天天32.5521.226.9%6.3%合计累计100个项目目146.8104.231%31.77%数据来源源
35、：克而而瑞公寓篇一、公寓寓市场综综述济南市公公寓市场场容量较较小，尚尚处发展展阶段。220122年公寓寓市场供供应面积积为388.666万平方方米，成成交面积积为199.211万平方方米，供供求量均均有较大大幅度增增长，但但供求比比较大，供供应量相相对过剩剩。相对对于其他他一线、二二线城市市，济南南公寓市市场仍有有很大的的发展空空间。二、供应应走势1、供应应量 220122年公寓寓总体供供应量为为38.66万万平方米米，环比比大幅增增长。本本年度公公寓月度度供应走走势跌宕宕起伏，“峰”、“谷”频现，月均供应面积为3.22万平方米，月均供应套数为702套。由于济南公寓市场容量小，项目少，因此公寓
36、供应量受单个项目影响较大，如2012年6月份卓越时代广场(资料图库)项目新增供应8.87万平方米，占全年供应量的23%。2、供应应区域 20112年公公寓供应应区域结结构分布布极不均均匀，历历下区供供应量为为19.2万平平方米，占占全市供供应量的的50%。近年年来，历历下区奥奥体片区区、会展展中心片片区有多多宗商业业用地供供应，今今年该片片区的公公寓项目目集中面面世，使使历下区区在全市市供应区区域中一一枝独秀秀。3、供应应面积段段 400平方米米以下的的小户型型公寓供供应量最最大，供供应套数数为46631套套，供应应面积为为16.2万平平方米，占占全市供供应量的的42%。市场场对于小小户型，低
37、低总价的的公寓产产品较为为认可，因因此大多多数项目目为了迎迎合市场场需求，加加大小户户型公寓寓的供应应量。4、新增增项目 20112年110个新新公寓项项目入市市，环比比大幅增增长（220111年仅有有3个公公寓项目目开盘），且且开发商商口碑较较好，多多个项目目单体供供应量超超过3万万平方米米，如祥祥泰汇东东国际(资料图库库)、祥祥泰广场场(资料料相册)。 二、成交交走势1、成交交量 截截止20012年年12月月15日日，济南南公寓市市场共成成交199.211万平方方米，443488套，月月均去化化面积为为1.66万平方方米，月月均去化化套数为为3622套。220122年随着着房地产产市场回回
38、暖，公公寓市场场也开始始复苏。月月度成交交量不断断增长，下下半年虽虽有小幅幅下滑，但但走势依依然平稳稳，月度度成交量量维持在在2万平平方米左左右。2、成交交区域分分布 220122年公寓寓成交量量区域分分布不均均，历下下区以111.225万平平方米的的总成交交量，559%的的市场份份额成为为绝对主主力区域域。今年年历下区区在售公公寓项 目数量量较多，并并有多个个项目成成交量较较大，共共同拉高高了历下下区公寓寓成交量量。3、成交交面积段段 小于于40平平方米的的小户型型公寓产产品更受受市场青青睐，本本年度共共成交77.977万平方方米，占占全市成成交量的的41%。小户户型公寓寓产品，以以其低总总
39、价的优优势更受受中小投投资客的的认可。4、成交交集中度度 20012年年公寓市市场成交交的集中中度较高高。新开开盘项目目贡献量量大，多多数新开开项目成成交表现现突出，如如卓越时时代广场场、汇东东国际、世世茂国际际广场(资料图库库)三个个项目成成交量达达7.88万平方方米，占占全市成成交量的的41%。5、成交交价格 20112年公公寓市场场成交均均价为1114441元/平方米米，月度度成交均均价走势势波动明明显。由由于公寓寓市场容容量小，受受单个项项目成交交影响显显著，因因此价格格波动比比较明显显。6、总价价段 330-550万元元的总价价段成交交量为77.111万平方方米，占占比377%。小小
40、户型公公寓总价价低，大大多在330-550万元元之间，为为大多数数购房者者接受，因因此成交交量最大大。商办篇一、商办办市场综综述济南商办办市场起起步晚，但但近几年年随着诸诸多利好好的出现现，发展展速度相相对加快快，供求求均出现现大幅度度增长，成成交价格格也一路路走高。220099年诸多多利好因因素共同同推动商商办市场场升温，增增长契机机显现；20111年随随着一系系列针对对住宅调调控政策策的出台台，尚未未受到政政策制约约的商办办市场更更是呈现现风生水水起之势势；本年年度商办办市场典典型特征征是供过过于求，供供求比攀攀至高峰峰。二、商业业市场1、年度度供求走走势 济济南市商商业市场场借住宅宅市场
41、受受政策制制约之时时异军突突起，迎迎来了巨巨大的发发展契机机。20010年年商业市市场供应应量和成成交量增增幅分别别达2448%和和1255%；220111年商业业市场成成交量再再攀新高高；20012年年商业供供应量为为32.8万平平方米，环环比基本本持平，略略有上涨涨，而成成交量仅仅为133.9万万平方米米，环比比下降448%。图1 220099-20012年年济南市市商业市市场年度度供求走走势转播到腾腾讯微博博数据来源源：克而而瑞2、月度度供求走走势 220122年商业业市场供供求比不不断攀升升。本年年度供应应总量为为32.8万平平方米，成成交总量量为133.9万万平方米米，月度度成交出出
42、现萎缩缩现状，月月均供应应量和成成交量分分别约22.7万万平方米米和1.2万平平方米。图2 220122年济南南市商业业市场月月度供求求走势数据来源源：克而而瑞3、价格格走势 济南市市商业市市场成交交价格呈呈一路走走高发展展态势。220099年以来来，商业业受到市市场关注注，市场场开始逐逐年升温温，成交交价格不不断水涨涨船高，220099-20012年年商业成成交价格格年均增增长率达达25%。20012年年，市场场月度成成交价格格走势总总体平稳稳，小幅幅波动，基基本维持持在2110000元/平平方米左左右。4、价格格区域分分布 220122年商业业市场成成交价格格区域分分布不均均。由于于受区域
43、域环境影影响明显显，历下下区、市市中区作作为传统统的核心心城区，经经济环境境好，人人口密度度大，商商业发展展成熟度度高，成成交价格格较高，对对于整体体市场有有一定得得拉升作作用；而而长清区区位置偏偏远，经经济发展展缓慢，成成交价格格一直处处于低水水平阶段段。二、办公公市场1、年度度供求走走势 济济南市办办公市场场火爆之之后归于于平淡，供供求比攀攀至高峰峰。随着着城市经经济发展展，商务务办公需需求逐步步释放，办办公市场场迎来了了快速发发展期；20110-220111年办公公市场都都保持快快速增长长的态势势，供求求关系稳稳定；220122年济南南市办公公市场供供应量成成倍增加加，成交交量则出出现萎
44、缩缩。2、月度度供求走走势 220122年办公公市场供供应量走走高，成成交量趋趋稳。本本年度济济南办公公产品供供应量持持续增加加，创下下历史新新高，供供应量665.44万平方方米，环环比增幅幅达1007.66%，但但是成交交量开始始萎缩，仅仅为222万平方方米，月月均供应应量和成成交量分分别为55.5万万平方米米和1.8万平平方米，供供求比攀攀至高峰峰。3、价格格走势 济南市市办公市市场价格格呈稳中中求进发发展态势势。济南南办公市市场尚未未成熟，自自20110年以以来，得得益于“不限购购、不限限贷”，成交交量价一一路上扬扬，20012年年成交价价格为1108880元/平方米米，经过过20111年的的高峰后后有所下下滑，跌跌幅为33.2%。办公公产品月月度成交交价格走走势虽有有峰值，但但整体相相对平稳稳，呈小小幅波动动中缓慢慢上行的的走势。三、市场场预测 未来来潜在商商办产品品供应量量巨大，短短期来看看，会加加快商办办市场发发展进度度，但中中长期看看则存在在一定风风险。220122年商办办用地成成交1660万，预计计建面9956万万，潜在在供应不不断增加加。同时时潜在供供应区域域分布不不均，槐槐荫区为为绝对主主力，仅仅20112年储储备商业业用地1121万万，占比比76%。表1 220122年济南南市商办办用地储储备区域