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1、2020年德州房地产市场年报房市通&新浪乐居联合出品一起买房服务机构（房市通）德州运营中心市 场 观 察MARKET OBSERVATIONa. 整 体 观 察2020年的德州房地产市场特殊而又有重要意义，新冠疫情的影响贯穿全年，各开发商压力巨大，同时疫情对购房者的选择需求改变巨大，对高品质、好物业的要求更高。“金九银十”的黯然退场在意料之中，年底的返乡置业潮受疫情防控要求，再现火爆场面几率不大。有年初的停摆，六七月份的回暖，也有下半年的不断下滑，总体来看，2020年的德州房地产市场比较冷淡，房价未出现大跌大涨，开发商以稳为主的基调明显。另外值得关注的是，碧桂园带来的“精装交房”标准，势必对德
2、州楼市产生重大影响。b.c.土 地 市 场2020年德州土地市场非常热闹，中心城区4.7土拍和7.29土拍，头部房企碧桂园、石榴进驻主城区。4.7土拍，石榴创造了开发区的新地王；7.29土拍，四家实力房企激烈PK延续至今。县域市场中，红星美凯龙在临邑连拿7宗土地，也是值得关注的大事件。整体来看，土地市场对房地产市场的带动作用非常大，对楼市回暖的催化作用明显，但土地溢价率保持在正常水准，拿地房地更加理性更加精准。销 售 市 场2020年的销售市场冷淡收场，疫情防控最严格期间，开发商尝试线上卖房、置业顾问直播带房收效甚微。年中市场回暖借势发力的还是几个体量大、实力强的项目，以绿地四季印象和奥特莱斯
3、澜铂湾为代表，10月份以后随着销售市场遇冷，价格优势明显的华中华园项目销售乐观。整体来看，各项目的去化任务在2020年完成得不够出色，与疫情有关，也与新项目入市较少有关。- 1 -目 录CONTENTS0103行业政策全国政策环境山东政策环境德州政策环境销售市场商品房预售情况商品房销售情况中心城区销售情况及样本监测成交户型分析土地市场02全市住宅土地市场住宅土地市场出让金2020年土地成交排行榜2 0 2 0 大事件04关键词：开盘/开放关键词：土拍关键词：事件- 2 -PART 01行业政策 全国政策环境 山东政策环境 德州政策环境- 3 -01 房地产行业政策全国政策环境2020年中央调控
4、力度不放松，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变。7月以来，受热点城市房中央调控力度不放松，坚持“房住不炒”价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。2020年上半年受疫情影响，多个城市对房地产市场政策进行了调整，其中部分城市在供需两端出台扶持政策，供需两端政策频出，缓解房企资金压力促进房地产市场平稳发展；也有部分城市的政策调整侧重于分期缴纳出让金等供给侧方面，缓解房企资金压力；大连、郑州、东莞等60余城从公积金额度提升、人才引进力度加大
5、、发放购房补贴等需求端出台扶持政策。- 4 -01 房地产行业政策全国政策环境中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理机制，遏制房地产金融化泡沫化。8月，对重点房地产企业资金监测和融资管理规则的“三道红线”出台，12月底，为增强银行业金融机房地产金融监管力度持续强化构抵御房地产市场波动的能力，央行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，银行端“两道红线”出台，中央对房地产金融监管进一步强化。中央指出要“加快建立现代财税制度，深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重，稳妥推进房地健全地方税体系，推进房地产税立法产税立法。健全地方税体系，
6、调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，减少对土地财政的依赖”。11月3日，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议全文发布“十四五”规划纲要在绘画未来五年我国经济蓝图之时，对房地产行业的发展也指明了方向，提出“坚持房子“十四五”规划建议是用来住的、不是用来炒的”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。- 5 -01 房地产行业政策山东政策环境2020年6月，山东省将构建“一群两心三圈”的区域发展格局，打造具有全球影响力的山东半岛城市群，支持济南、青岛建设成为国家中心城市，推进省会、胶东、鲁南三大经济圈区域一体
7、化发展。省会经济圈包括济南、淄博、泰安山东“一群、两心、三圈”规划出台聊城、德州、滨州、东营7市。胶东经济圈包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照5市。鲁南经济圈包括临沂、枣庄、济宁、菏泽4市。2020年7月，山东省住房和城乡建设厅、山东省民政厅、山东省财政厅联合印发山东省住宅专项维修资金管理办山东省住宅专项维修资金管理办法出炉法，维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。2020年7月，山东省住建厅联合发文关于推动钢结构装配式住宅发展的实施意见。2020-2021年，全省新建钢结山东省发布关于推动钢结构装配式住宅发展 构装配式住宅200万平方米以上，其中济南、枣庄、烟
8、台、潍坊、济宁、日照、临沂、聊城、菏泽9个设区市及淄博的实施意见淄川区等重点推广地区150万平方米以上，培育5家以上钢结构装配式建筑龙头企业，推动建设1个型钢部件标准化生产基地和3个以上钢结构装配式住宅产业园区，探索形成健全有效的钢结构装配式住宅发展机制。山东出台山东省绿色建筑创建行动实施方案2020年9月，山东省住建厅、发改委等7大部门联合印发山东省绿色建筑创建行动实施方案。创建目标为2020-2022年，全省新增绿色建筑3亿平方米以上。- 6 -01 房地产行业政策德州政策环境管理办法于2020年11月下发，明确综合验收备案管理实行市、县两级管理和项目属地管理，明确综合下发关于印发德州市房
9、地产开发项目竣工综合 验收备案办理程序，开发项目竣工后，开发企业须先组织相关部门和单位进行项目用地、规划、工程质量、验收备案管理办法的通知供水、供热、供电、供气等单项验收。验收合格后，再到开发管理部门办理竣工综合验收备案手续。分期开发的项目可分期进行综合验收。“标准地”出让实行企业投资项目告知承诺制。制定“标准地”控制性指标体系。具体“标准地”地块公开德州市“标准地”出让实施办法出台出让前，严格执行“净地”出让规定，确保具备项目开工必需的通水、通电、通路等基本条件。8月4日，市住建局印发住建领域优化营商环境工作实施方案，明确了七大工作任务，即简化用水用气报住建领域优化营商环境装、深化图审制度改
10、革；优化工程竣工验收；推进职能转变；实现数据资源整合共享；优化政务服务，提升监管效能；抓好营商环境考试评价等。一般类建设项目按建筑面积每平方米252元征收。其中：综合配套费按建筑面积每平方米（下同）120元征中心城区“城市配套费”办法出台收；专项配套费中供水设施建设配套费每平33元征收，管道供气设施建设配套费（居民用户）每平27元征收，集中供热设施建设配套费每平72元征收。- 7 -PART 02土地市场 全市住宅土地市场住宅土地市场出让金土地成交排行榜- 8 -02 全市住宅土地市场万3002502001501005002020年，德州市共推出土地规划建面1585.61万，成交1319.07
11、万。2020年12月，德州共推出土地规划建面213.90万，成交205.82万。德州市土地供求价走势20-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-12 推出规划建面 成交规划建面 成交楼面价元/3500300025002000150010005000- 9 -02 住宅土地市场出让金2020年，德州市成交土地出让金达193.57亿元；2020年12月，德州市成交住宅土地出让金达29.20亿元。亿元德州市土地出让金&溢价率走势3530252015105020-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720
12、-0820-0920-1020-11土地出让金溢价率%50454035302520151050- 10 -02 2020年土地成交排行榜u 2020年全市住宅用地交易情况2020年，全市成交住宅用地655公顷，出让总价款193.57亿元。分区域来看，2020年全市各区县均有住宅土地成交。其中齐河县累计成交住宅用地面积最大，出让18宗土地，总计1066.6亩，出让总价款27.8亿元；乐陵市紧随其后，出让住宅用地19宗，总计1022.46亩，出让总价款23.92亿元。2020年全市住宅用地成交排行榜（按成交楼面价）序号宗地编号区县成交时间规划建面成交楼面价溢价率(%)拿地企业(万)(元/)1201
13、9-026中心城区2020/7/2914489.85094.456.2%德州金辰房地产开发有限公司22019-028中心城区2020/7/298690.64783.546.1%济南梁泰置业有限公司32019-025中心城区2020/7/2919580.04627.046.8%青岛天泰房地产开发股份有限公司42019-027中心城区2020/7/2922848.14533.441.8%山东碧桂园房地产开发有限公司52019-022中心城区2020/4/723981.43876.173.8%德州财金城市建设发展有限公司62019-002中心城区2020/4/723767.73866.9120.5%
14、青岛京澳置业有限公司72019-021中心城区2020/4/729150.93409.259.0%德州财金城市建设发展有限公司8LL2020-48-2乐陵市2020/11/3034258.03000.00.0%山东乐陵农村商业银行股份有限公司9LL2020-48-1乐陵市2020/11/3028172.53000.00.0%山东乐陵农村商业银行股份有限公司102020-0019宁津县2020/11/3012074.02962.50.0%山东宁津农村商业银行股份有限公司- 11 -PART 03销售市场商品房预售情况商品房销售情况中心城区销售情况及样本监测成交户型分析- 12 -03 商品房预售
15、情况u 2020年德州市共批准商品房预售67049套2020年，全市新增商品房67049套，累计新增商品房预售面积806万平方米。其中住宅737万平方米，60205套。商业58万平方米，5568套。住宅公寓10万平方米，1276套。序号区域总面积总套数住宅面积住宅商业面积商业住宅公寓面积住宅公寓（万平方米）（万平方米）（套数）（万平方米）（套数）（万平方米）（套数）1中心城区243205082251861512108868052陵城区474616413509510441633禹城市55367751344118221544夏津县4637584233924366005武城县383389373274
16、2115006庆云县6247835644686315007齐河县907297856877317422468平原县2924232519884427089宁津县8468196752751715440010临邑县51430948395333560011乐陵市62547061541315700汇总8066704973860205585568101276- 13 -03 商品房预售情况u 中心城区2020年共批准商品房预售20508套中心城区2020年预售情况（万）45.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1
17、1月12月总面积 （万平方米）住宅面积 （万平方米）总套数住宅 （套数）（套）40003500300025002000150010005000- 14 -03 商品房预售情况u 中心城区2020年批准预售情况2020年中心城区批准预售套数累计20508套，总面积242.51万平方米；住宅预售18615套，总面积224.78万平方米；商业预售1088套，总面积12.03万平方米；住宅公寓占比最小，全年仅805套，总面积5.7万平方米。月份总面积总套数住宅面积住宅商业面积商业住宅公寓面积住宅公寓（万平方米）（万平方米）（套数）（万平方米）（套数）（万平方米）（套数）1月18.16135416.31
18、12421.781060.0662月0.0000.0000.0000.000德州市中心城区2020年商品房批准预售情况2月0%12月1月11月8%8%3月3%5%3月11.2595810.759170.41350.0964月40.67351238.5233010.96771.191345月32.25268527.8622884.063710.33266月27.39214126.1920490.70450.504710月9%9月7%4月17%7月19.25152318.5614620.60500.09118月27.18235426.0022470.88820.30259月15.93128515.
19、2611930.50780.171410月22.17206121.0419350.69870.453911月8.425787.705300.45320.271612月19.84205716.5914511.001252.25481汇总242.5120508224.781861512.0310885.7805点击此处更换文本8月11%5月13%7月8%6月11%1月2月3月4月5月6月点击7月此8月处更9月换10文月本11月12月- 15 -03 全市商品房销售情况u 商品房销售情况据德州市统计局数据显示，2020年，全市商品房销售面积693.25万平方米，销售额469亿元。全市销售面积排名前三
20、位的分别是中心城区、齐河县和夏津县。2020年，全市商品房销售面积同比下降7.87%。商品房销售额同比下降4.3%。2020年县（市、区）销售面积前三强地区销售面积（万）去年同期（万）同比增长中心城区225.94249.43-9.42%齐河118.86112.645.53%夏津58.7457.771.67%- 16 -03 中心城区商品房销售情况u 中心城区销售业绩有所上升对中心城区房地产开发项目的销售统计情况来看，2020年中心城区115个重点监测项目共成交商品房14740套，和2019年相比，成交套数增加1314套。u 楼盘表现差距明显从单个楼盘表现来看，销售业绩相差明显。从销售套数看，奥
21、特莱斯澜铂湾项目2020年成交商品住宅1850套，绿地四季印象紧随其后，成交1539套，东方一品、华中华园、星凯国际广场、绿城德达玉园、牡丹华都、等热门楼盘表现突出，全年销售套数均超过了400套。2020年中心城区销售住宅超过200套的楼盘21个，超过100套的楼盘有33个。中心城区销售面积排行榜排名项目名称区县成交面积()成交均价(元/)成交金额(万元)1奥特莱斯澜铂湾中心城区2147117885.8169317.52绿地四季印象中心城区1789237155.4128026.93东方一品中心城区1341758231.7110448.44星凯国际广场中心城区840239518.579977.0
22、5华中华园中心城区818747809.463938.76绿城德达玉园中心城区550918347.945989.47大业锦绣阳光城中心城区5196610003.851986.08牡丹华都中心城区472898794.441588.09阳光尚品小区中心城区4629510733.549691.010康博公馆中心城区4569210668.948748.5- 17 -03 中心城区监测样本从对中心城区115个重点监测的在售样本楼盘的销售统计来看，12月，德州市中心城区商品住宅成交均价为8539元/，环比上升0.6%，同比上升1.3%；成交面积为16.89万，环比上升17.5%，同比上升22.9%。2020
23、年，德州市中心城区商品住宅成交均价为8320元/，同比上升1.3%，成交面积为180.46万，同比上升12%。（万）（元/）3025201510508800860084008200800078007600740019-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-12 成交面积 成交价格- 18 -03 中心城区成交户型分析2020年，从在统计项目面积段来看，中心城区100(含)-120面积段成交5025套，占比最大，达到36%；从在统计项目总价段来看，80(含)-100万元总价段成交4945套，套数占比最大，达35%；
24、可见，100（含）-120面积段，价格在80（含）-100万元的户型最受欢迎，成交套数达2912套，远超其他户型。中心城区新房成交面积段对比中心城区新房成交总价段对比60以下80(含)-90100(含)-120140(含)-18040万元以下60(含)-80万元100(含)-120万元150(含)-200万元250(含)-300万元40.0%40.0%35.0%35.0%30.0%30.0%25.0%25.0%20.0%20.0%15.0%15.0%10.0%10.0%5.0%5.0%0.0%0.0%2020201920202019面积段60以下60-8080-9090-100100-1201
25、20-140140-180180以上汇总占比(%)总价段40万以下96331511168819005034%40-60万98347510044463404313%60-80万2017953431105470176256818%80-100万5522382291215406316494535%100-120万1275957115612779248718%120-150万001530378472522184013%150-200万0101411854292268836%200-250万000012211161042532%250-300万000001434861341%300万以上00000026
26、2640%汇总2209212091094502542401697531141081占比(%)2%1%9%8%36%30%12%4%1- 19 -03 中心城区2020年成交排行榜（按成交金额）2020年德州市新房项目成交金额TOP10（亿元）奥特莱斯澜铂湾 16.90绿地四季印象 12.80东方一品 11.00星凯国际广场 8.00华中华园 6.40大业锦绣阳光城 5.20阳光尚品小区 5.00康博公馆 4.90绿城德达玉园 4.60牡丹华都 4.200.002.004.006.008.0010.00 12.00 14.00 16.00 18.00排名项目名称成交金额成交面积成交套数成交均价(
27、亿元)(万)(套)(元/)1奥特莱斯澜铂湾16.921.518507885.82绿地四季印象12.817.915397155.43东方一品11.013.412238231.74星凯国际广场8.08.46319518.55华中华园6.48.27997809.46大业锦绣阳光城5.25.237510003.87阳光尚品小区5.04.639010733.58康博公馆4.94.632410668.99绿城德达玉园4.65.54478347.910牡丹华都4.24.74108794.4- 20 -03 中心城区2020年成交排行榜（按成交套数）TOP 1奥特莱斯澜铂湾开 发 商：德州奥特莱斯置业有限公司项目地址：德州市经济技术开发东风东路减河湿地公园东岸（大雁岛对面）（套）8007006005004003002001000奥特莱斯澜铂湾销售情况（元/）25000200001500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交套数(套)成交价格(元/)- 21 -03 中心城区2020年成交排行榜（按成交套数）TOP 2绿地四季印象开 发 商：德州绿地置业有限公司项目地址：德州市经济技术开发区尚德十一路南崇德六大道路东（套）400350300250200150100500绿地四季印象销售情况（元/）74007300