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1、转向信号后的多方焦虑转向信号后的多方焦虑易居企业集团易居企业集团 克而瑞克而瑞版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或者评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或者间接损失概不负责。2018 CHANGSHA REAL ESTATE MARKET ANNUAL REPORT转向信号后的多方焦虑转向信号后的多方焦虑政策控城下的震荡寻底政策控城下的震荡寻底政策控城下的震荡寻底政策控城下的震荡寻底20182018年长沙房地产市场年报年长沙房地产市场年报Contents“1个”全国形势PART ONEPART O
2、NEPART TWOPART TWOPART THREEPART THREEPART FOURPART FOUR“8个”楼市特征“3个”楼市影响“6个”楼市预判通过对全国楼市发展格局的理解，建立市场基本发展趋向格局.Through the understanding of the development pattern of the national real estate market, the basic development trend pattern of the market is established.分析2018年长沙楼市各项指标运行及转变现象,判断楼市发展周期.Analys
3、e the various indicators of Changsha real estate market in 2018, and judge the development cycle of the real estate market.通过分析市场发展现状对楼市各方影响,为后市判断提供支撑.Through the analysis of the impact of market development status on all parties in the real estate market, this paper provides support for future judg
4、ment.基于以上分析判断长沙楼市未来发展走势.Based on the above analysis, the future development trend of Changsha real estate market is judged.Through the understanding of the development pattern of the national real estate market, the basic development trend pattern of the market is established.NATIONAL FORMNATIONAL F
5、ORM全国形势供应面积 成交面积578 784 320 526 供应面积 成交面积690 570 419 485 供应面积 成交面积1226 1626 1406 1474 供应面积 成交面积311 247 380 289 供应面积 成交面积2103 1818 2138 1470 供应面积 成交面积120 140 121 67 供应面积 成交面积341 404 706 390 供应面积 成交面积380 616 823 628 供应面积 成交面积840 997 1055 868 主要城市2017-2018H供求走势统计口径：商品住宅，根据不同城市数据更新时间不同，主要截止时间为2018年12月23
6、-27日间二线突涨城市率先回落一线城市市场紧随反应强二线城市降温传导三四线城市缓慢跟随此轮市场降温经历了两个强降峰，4月份首次降温蜂主要集中长三角及珠三角周边城市，6月份开始向内陆城市传导，虽然一线城市降温反应时间快速，然城市价值支撑其二次降温间隔时间较长，而二线城市基本从首次降温其就进入了持续下滑通道。不安因素传导，市场下行不可逆转全国趋势全国趋势首批降温城市二批降温城市三批降温城市四批降温城市全国趋势全国趋势市场下行趋势明显但整体格局并未逆转“4+X”的价格格局依旧存在“横“横T T”价格高压带价格高压带长沙长沙20182018年年H H全国全国楼市商品住宅成交均价分布楼市商品住宅成交均价
7、分布高高低低胡焕庸线胡焕庸线注：图中累计采样了367个城市中，2921个行政区或者县级市的23573个新楼盘价格全国趋势全国趋势20182018年年H H全国商品住宅成交均价跌幅分布全国商品住宅成交均价跌幅分布高高低低多点多点降价圈降价圈胡焕庸线胡焕庸线楼市降温由沿海城市开始，但幅度有限都市圈外围区域离散程度最高高离散区呈点状尚未出现由惯性大批量降温传导趋势注：图中累计采样了367个城市中，2921个行政区或者县级市的23573个新楼盘价格市场尚处下行初期，主力都市圈价值抗跌属性强全国趋势全国趋势20182018年年H H全国商品住宅成交均价离散程度全国商品住宅成交均价离散程度高高低低注：图中
8、累计采样了367个城市中，2921个行政区或者县级市的23573个新楼盘价格除了北京、上海、广深城市圈外，其他区域价格相对均质，并未存在较大的离散程度价格离散程度一定程度上昭示着楼市泡沫程度“横“横T T”高离散带高离散带与价格高压带规律一致与价格高压带规律一致政策严控期成效显著多城市楼市风险可控PROPERTY MARKETPROPERTY MARKETCHARACTERISTICSCHARACTERISTICSAnalyse the various indicators of Changsha real estate market in 2018, and judge the develo
9、pment cycle of the real estate market.楼市特征3月4月7月10月12月全国政策背景：从单向打压，到双向钳制，不允许涨也不允许跌，“稳”字当头下，罔顾市场机制政治局全年会议同样未对房地产领域的相关政策表态，但再次提及“六稳”重提打好三大攻坚战，并着重强调稳增长全国两会 稳妥推进房产税立法 绝大多数城市放宽落户限制 启动全新棚改攻坚计划，今年开工580万套 提高新型城镇化质量，今年再进城落户1300万人 加大中介服务收费清理整顿力度 探索宅基地三权分置改革 继续实行差别化调控，建立健全长效机制 加大公租房保障力度政治局上半年会议积极财政政策要更加积极保持适度的
10、社会融资规模和流动性合理充裕稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期下决心解决好房地产市场问题，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制坚持调控目标不动摇，力度不放松坚决遏制房价上涨，措辞更激烈强调持续扩大内需和加强关键核心技术攻关，关键是要主动同高质量发展的要求对表，对得上的加紧推，对不上的及时改抓紧出台推动高质量发展的指标体系要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。政治局一季度会议政策层态度暧昧，暗藏市场稳健危机感新增对资本市场改革表述，强调激发市场活力虽然继续强调实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，但未具体提
11、及财政政策和货币政策的发力点强调解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难未提楼市政策和去杠杆首提改进作风，狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽快发挥作用政治局三季度会议未提及楼市政策后续发展方向仍未提楼市，为政策放松打下伏笔10月，合肥院子降价3成，政府约谈后均价回涨经济下行压力剧增政策层态度转变明显长沙政策：高度政治敏感性过严执行中央调控政策，严丝合缝的政策围城难见松动光亮土拍摇号操作土拍摇号操作规则调整规则调整1 1月月6 6日日3 3月月1515日日3 3月月2727日日5 5月月7 7日日6 6月月7 7日日1010月月3030日日1010月月2424日日9 9月月1 1日日6 6月月11
12、11日日竞买人及其直接控股或间接控股的竞买人不得同时参加同一住宅用地(含商住)的竞买全装修政策全装修政策刚需优先选房刚需优先选房限价房成本定价限价房成本定价全装修细则全装修细则内五区70%，望城区长沙县、浏阳、宁乡30%全装修刚需购房对象可优先参与“双限地、144以下户型选房”完善限价房售价监制流程；成本定价方式管制毛坯价格“限房价、竞地价”地块等刚需项目，全装修部分价格不超过2500元/暂停异地公积金暂停异地公积金贷款贷款省公积金支持省公积金支持组合贷组合贷住房租赁新政住房租赁新政二级土地市场二级土地市场规范规范暂停异地公积金贷款，同时将浏阳、宁乡划入管制范围可使用“组合贷”方式购房，超过公
13、积金额度的部分可同时申请商业银行贷款。租赁住房不少于500万，其中新建 200万以上租赁住房、盘活300万以上存量住房建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场6 6月月2525日日楼市调控再楼市调控再升级升级三限升级、进一步遏制炒房，督促房源入市、土地供应加强、监管力度加强约谈80余家房企30城开展市场乱象专项行动5 5月月2323日日差别化购房细则差别化购房细则针对优先购房操作实施的补丁:刚需无故退房半年内不能享受优先6 6月月1919日日全装修再打补丁全装修再打补丁公共部分装修不计入全装修价格七部门联合整顿保障刚需，遏制炒房也是楼市发展重点，随着政府打击“捂盘惜售”的力度不
14、断加大，为缓解供需矛盾奠定基础；继17年一轮轮调控加码后，6月楼市再迎升级，填补炒房漏洞，以实现真正住有所居。9月正式落地租售并举，正式开启租赁时代。市场转向期仍出台调控升级重拳，无疑对楼市困境雪上加霜供求：供给端改革效果明显，供应端上涨但未带动成交同步上行，供求关系走向逆转统计口径：六区一县，截止时间2018年12月25日普通住宅, 975 别墅, 31 公寓, 172 商业, 132 办公, 82 普通住宅, 1187 别墅, 37 公寓, 150 商业, 102 办公, 70 长沙2018H商品住宅供求结构成交供应53%47%土地供求走势新房供求走势819 965 1734 2186 1
15、613 860 812 828 1587 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年供应面积成交面积1547 1135 1129 1309 1038 1330 2137 1311 1224 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年供应面积成交面积经营性用地成交建筑面积2018年H同比2017年商品住宅成交面积2018年H同比2017年经营性用地，建筑面积商品住宅，六区一县供求：供给端改革显效明显，纸面库存触底，仍需警惕二手存量地及违规地入市风险增加供地，加快节奏增加供地，加快节奏2018年5月湖南
16、省住建厅出函建议长沙增加供地，加快供地节奏土地与商品房变动差额走势463 828 995 1734 2186 1613 860 812 828 1587 642 1609 1215 1259 1463 1198 1404 2471 1702 1545 0500100015002000250030002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年经营性土地成交建筑面积商品房成交面积土地与商品房累计差额走势统计口径：六区一县，商品房成交面积，经营性用地成交建筑面积，截止时间2018年12月25日盘点库存，整治违规盘点库存，整治违规自然资源部点名
17、，长沙加速推进违规土地整治，盘活土地近7000亩房地量剪刀差止跌回升去库存向存量时代转变增加减少十年新房成交建面万方十年土地成交建面万方负差2600万价格：上半年价格仍处于惯性上冲通道，6月调控升级后住宅市场均价涨幅急转回落48246380627464646329624166328376921420102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年 10.0%统计口径：六区一县，商品住宅，截止时间2018年12月25日02000040000限购升级限购升级土地：土地市场
18、转冷，国企频频托底仍难阻流拍率攀升，限价政策致外围板块份额提升长沙2011-2018年土地成交分布2018/112018/102018/92018/82018/72018/62018/52018/42018/32018/22018/152%28%41%45%25%42%50%25%50%47%13%27%37%37%31%50%56%47%53%32%0%20%40%60%0400080001200016000楼面价商品房均价地价占比土地成交区域持续外扩一方面是受制于供地区域局限，另一方面也是由于限价环境下，外围板块地价成本更为可控统计口径：经营性土地，截止时间2018年12月25日2018/
19、1210%20%30%40%50%60%70%80%90%100%110%120%00.20.40.60.811.21.400.5溢价率流拍率房企：马太效应放大，龙头房企市场份额持续攀升，但本土房企仍有一席之地13.8%41.5%62.1%20.7%55.1%75.8%21.4%59.4%82.5%0%20%40%60%80%100%top10top50top1002016201720182016-2018商品住宅销售金额集中度13.0%38.9%59.5%16.6%51.9%73.8%19.3%58.4%81.9%0%20%40%60%80%100%top10top50top10020162
20、01720182016-2018商品住宅销售面积集中度排名排名房企房企销售金额销售金额销售面积销售面积排名浮动排名浮动1中国恒大55.06 49.54 122北辰实业52.46 44.68 03万科股份46.14 35.14 -24长房集团45.54 44.96 235保利控股44.19 33.52 -26龙湖地产39.39 33.63 67绿地控股38.51 43.83 28中建信和33.62 32.76 -19明昇地产33.46 26.63 210佳兆业集团30.91 22.15 -4长沙2018H房企销售金额TOP10统计口径：六区一县，商品房，截止时间2018年12月25日限价环境下，
21、面积集中速度大幅高于金额集中速度05010015020025060以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200-220220-250250-300300以上-250-200-150-100-500统计口径：六区一县，普通住宅，截止时间2018年12月25日长沙2017-2018年H普通住宅面积段市场份额分布160-200市场份额提升2.34个百分点，但供求比逆转为1.2280-90两房产品市场份额急速萎缩4个百分点。成交供应市场向左，产品向右房企生存空间面临恶化年度开盘去化率
22、年度开盘去化率7777% %122018年12月加推270套房源当天成交3%折后均价13500元/7月首开成交率51%开福区中心板块某楼盘开福区中心板块某楼盘1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年12月加推354套房源当天成交14%折后均价8509元/蓄客人数127批岳麓区市政府板块某楼盘岳麓区市政府板块某楼盘成交率回落48%房客比2.79统计口径：六区一县，商品住宅，截止时间2018年12月25日限购升级板块：限价环境下板块分化加剧，价值高地及临近性价比板块虹吸效应下，边缘板块转化率回落滨江新城大托芙蓉北高桥高铁新城红星洞井环保科技园金星北雷锋金鹰月湖隆平科技园麓谷
23、梅溪湖暮云坪塘青竹湖尚东省府北省府南市政府秀峰-鹅羊雅塘井湾洋湖垸岳麓山中心可售已售2018年预售房源供求板块分布滨江新城滨江新城大托大托芙蓉北芙蓉北高桥高桥高铁新城高铁新城红星洞井红星洞井环保科技园环保科技园金星北雷锋金星北雷锋金鹰月湖金鹰月湖隆平科技园隆平科技园麓谷麓谷梅溪湖梅溪湖暮云暮云坪塘坪塘青竹湖青竹湖尚东尚东省府北省府北省府南省府南市政府市政府秀峰秀峰- -鹅羊鹅羊雅塘井湾雅塘井湾洋湖垸洋湖垸岳麓山岳麓山中心中心销售比例88%92%88%82%81%74%各板块2018年预售房源去化率12三大板块2018年预售房源共计391万方，占全市比例32.4%；其中已售258万方，占全市比例
24、32.7%；芙蓉北、金星北雷锋及暮云等板块多集中于二环线周边，受热点板块配套辐射又有较高性价比支撑，因此对2018年新拿房源转化率更为可观。统计口径：六区一县，商品住宅，截止时间2018年12月25日楼市各方对后市发展表达出深深的忧虑20182018年长沙年长沙楼市拐点初现楼市拐点初现PROPERTY MARKET IMPACTPROPERTY MARKET IMPACTThrough the analysis of the impact of market development status on all parties in the real estate market, this pa
25、per provides support for future judgment.楼市影响市场转向对购房者的影响100081023522920202020年人口目标年人口目标人才落户条件人才落户条件其他落户条件其他落户条件长沙2020年各地区规划人口缺口浏阳主城宁乡刚需客户仍有一定的需求动力基于规划面扩容驱动趋势：基于规划面扩容驱动趋势：国家新型城镇化规划指导下，长沙作为湖南省单核省会城市，未来人口吸纳力依然强劲，人口机械增长给房地产提供较强的需求支撑。刚需客户仍有一定的需求动力基于生命周期迭代极值修正：基于生命周期迭代极值修正：基于长沙第六次人口普查的年龄结构以及近几年的人口出生率及死亡率判
26、断，长沙目前仍然处于人口红利期，主力购房人群基数庞大。3-5年结婚及新出生人口仍在高位，2030年后出生人口徒降。长沙2010年人口普查年龄金字塔00.20.40.60.8115 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50需求权重40%20-29岁需求权重20%30-39岁需求权重32%40-49岁需求权重8%50-69岁各年龄段与住房需求相关系数各年龄段与住房需求相关系数长沙长沙20102010年常住人口年龄结构年常住人口年龄结
27、构年龄段年龄段常住人口（万人）常住人口（万人）占比占比0 0- -101071.13 71.13 10.10%10.10%1010- -202063.93 63.93 9.08%9.08%2020- -3030128.79 128.79 18.28%18.28%3030- -4040121.63 121.63 17.27%17.27%4040- -5050127.05 127.05 18.04%18.04%5050- -606088.45 88.45 12.56%12.56%6060- -707055.01 55.01 7.81%7.81%7070- -808033.51 33.51 4.76
28、%4.76%8080- -909010.90 10.90 1.55%1.55%9090- -1001004.01 4.01 0.57%0.57%长沙近年出生率、死亡率长沙近年出生率、死亡率20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年出生率出生率11.05%11.05%11.61%11.61%12.56%12.56%12.60%12.60%15.28%15.28%14.48%14.48%15.04%15.04%16.47%16.47%死亡率死亡率5.64%5.64%4.73%4.7
29、3%6.46%6.46%7.87%7.87%5.30%5.30%4.83%4.83%4.41%4.41%18.47%18.47%18.28%。按2017年常住人口计算共计145万人按照刚需人口40%的住房需求量计算共计58万人存在购房需求。按照城镇中等收入人均居住面积46计算，存在2663万方刚性需求。市场转向对购房者的影响2017年8月至12月，市公安局集中开展了死亡未销户人员信息核对工作，累计注销往年死亡后应销未销户口，故死亡率较高改善客户资格钳制，置换周期过长市场转向对购房者的影响基于长沙楼市限购及限售的双向钳制因素下，改善型客户需求被全面压制。部分刚需客户受房票影响直接跳转至改善产品，
30、因此数据面上120-140平米改善产品并未萎缩，实则为刚需客户托底，改善客户后续动力不足。“318318”政策”政策“520520”政策”政策“923923”政策”政策“625625”政策”政策名下有1套房家庭，产权证书满4年可购第二套；按照长沙期房下证时间，基本在交房后2年周期，因此首改型客户需要在1套房后长达6年后才能进行改善型购房添置。首改客户首改客户名下有2套及以上住房家庭，无购房资格；如置换现有房产也需要间隔6年时间再改客户再改客户投资客户撤场，部分转战公寓市场长沙限价令长沙限价令2016年10月的均价市场转向对购房者的影响长沙商业类型物业长沙商业类型物业20182018年成交走势年
31、成交走势0.005.0010.0015.0020.0025.00公寓商业办公公寓市场供需两旺商业市场温和回暖办公市场持续低迷长沙楼市投资客基本并非由于市场风险度提升后的趋利避害本性逃离，而是基于楼市打压政策钳制后挤压造成。国家政策面压制房价过快上涨的决心不动摇，楼市显然已经不具备短线投资的价值了。政策红利消失政策红利消失趋利属性避害趋利属性避害前期消化透支前期消化透支资格钳制驱赶资格钳制驱赶楼市限价政策环境不松动背景下，物业增值空间及幅度有限，资产套牢风险递增。牛市周期导致大量投资需求集中释放，已经透支了部分市场购买力。国家对房地产扶持政策利好消失转向打压面，市场周期进入拐点。限购政策严格限制
32、住宅投资行为，驱赶投资客出楼市。统计口径：六区一县，商品住宅，截止时间2018年12月25日市场转向对购房者的影响2018/12/1 武广板块某楼盘加推房源875套，认筹客户292人，房客比3.0，成交率19%2018/12/9 市政府板块某楼盘加推房源354套，认筹客户127人，房客比2.79，成交率14%2018/12/14 红星洞井板块某楼盘首开房源836套，认筹客户285人，房客比2.93，成交率12%2018/3/21 开福中心板块某楼盘加推房源167套，认筹客户2663人，房客比0.06，成交率100%2018/6/15 洋湖垸板块某楼盘加推房源25套，认筹客户1486人，房客比0
33、.02，成交率100%2018/10/11 星沙板块某楼盘加推房源202套，认筹客户5600人，房客比0.04，成交率93%客户心态变化“政策严控致客户池缩减价格压制降投资潮预期末班车效应退散观望情绪再起”市场转向对房企的影响利润危机，精装突破再受钳制内五区全装修交付比例70%长望浏宁全装修交付比例30%全装修范围全装修范围全装修部分价格须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算。第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网咨询单位抽选系统中随机抽选；全装修价格核算，应编制工程量清单，清单内容描述须注明装修内容、部位、其中主要材料等。经对消耗量标准中的工日量与市场实物量工资单价对比测算，全装修价格核算
34、时，消耗量标准工日单价按140元/天计算。全装修主要材料、设备价格按实际价格计算（不得高于本市市场实际零售价格）；公共部分装修应计入毛坯房价格，不计入全装修价格；其他费用包含设计费、监理费、检测费、预算核算费等, 其总额不超过工程费的3.0%。精装修价格核算规定精装修价格核算规定“限房价、竞地价”试点地块等刚需项目，全装修部分价格不超过2500元/全装修价纳入合同总价进行备案限定精装修价格限定精装修价格长沙精装修政策长沙精装修政策从3.15全装修范围制定后，6.7在价格上作出限制，长沙从此开始进入精装时代然而，从7.18后政府暂停装修备案，政策导向或有调整,其后于11月再起精装备案。项目楼面价
35、住宅限价精装报价拿地开盘时间差奥园 誉景华府264988001800-2200未开中海珑悦府395180002100未开金地香樟悦府31547195250015绿地长沙城际空间站304099702200-25007中建璟和城420178001800-240010中建凤凰台430079001800-240010市场转向对房企的影响信任危机，维权事件频发2018年11月省府北板块某楼盘维权不同楼栋价差3000元/；2018年11月望城区板块某楼盘维权后期开盘房源价格下降近千元每平；望城区板块某楼盘维权私家花园变公共绿地，一楼业主多花费10-50万元；市政府板块某楼盘和洋湖垸板块某楼盘也分别因违规收
36、取搭版费、降价而被业主维权。2018年10月望城板块某楼盘公寓楼房屋漏水，天花板脱落等质量问题维权；2018年10月梅溪湖板块某楼盘地砖劣质、外墙破损、内墙空鼓等质量问题维权；2018年10月省府北板块某楼盘腰线层房源设计问题维权。2018年12月高铁新城板块某楼盘延迟交房维权；2018年11月市政府板块某楼盘维权小区物业服务收费高，绿化面积缩水等；雅塘井湾板块某楼盘维权承诺学位无法兑现，车位售价太高；利润导向，房企严控成本下的品质缩水1资金紧张，前期激进开发下的兑付危机2市场转向对房企的影响回款危机，偿债高峰对回款要求加大110199.7156.4130.5381.5050100150200
37、2503003504004502018/92018/102018/112018/122019/12018.9-2019.1五家典型房企债券到期规模（亿元）统计口径：数据范围为85家典型房企2015年以来的债券发行监测数据6.15.93.40.9012345672019年2020年2021年2020年房企未来四年借贷到期金额规模预判（万亿元）2014年房地产市场遇冷，企业短期借贷资金较低。2015年随着货币宽松及房地产政策宽松，房企投资热情恢复，短期资金杠杆持续增加资金杠杆增加资金杠杆增加2016年-2017年市场全面火热，开发商拿地投资热情激活，短期资金杠杆持续增加。资金杠杆资金杠杆持续增加持
38、续增加2018年楼市进入深度调控周期，由于2015年以来的中短期贷款集中到期，而市场回落极大影响房企偿债能力。借贷兑付困难借贷兑付困难2014年2015年2016年2018年低资金杠杆低资金杠杆调控政策全面收紧导致大部分房企今年回款率的下跌，而市场繁荣期高速扩张大量拿地也扩大了房企的负债率，短期负债和货币现金不匹配带来的资金缺口不能及时补上，也就形成了此轮房企现金流危机。市场转向对房企的影响政策危机，融资困境致房企雪上加霜7.71%7.88%8.07%8.41%7.20%7.40%7.60%7.80%8.00%8.20%8.40%8.60%一季度二季度三季度四季度2018年房地产信托产品平均收
39、益率房企房企时间时间融资类别融资类别规模规模状态状态富力地产2018/8/30住房租赁专项公司债券50亿元中止花样年2018/8/30公司债31亿元终止合生创展2018/10/7住房租赁专项公司债券100亿元终止北京鸿坤2018/10/7住房租赁专项公司债券20亿元终止蓟州新城2018/10/10公司债30亿元终止时代中国2018/10/11ABS14.3亿元中止雅居乐2018/10/13公司债80亿元终止鲁商置业2018/10/25增发配股20亿元中止中国恒大2018/10/25ABS16.74亿元中止近期房企融资受阻情况近期房企融资受阻情况主体信用等级达到AAA1最近3年未发生公司信用类债
40、券或其他债务违约2新规要求发债房企达到主要标准：最近3年无重大违法违规行为3资产总额达1500亿元、营业收入达到300亿元的双重标准，负债率原则上不超过85%4在中央“房住不炒”的大方向下，2018年房地产开发行业出现了史上最难融资困境银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。至年底融资边际环境才稍有好转，企业债“示好”头部企业 ，未来行业将加速优胜劣汰。市场转向对房企的影响梦想置业，成交3宗用地，共计11.6万方湖南梦想置业开发有限公司是湖南湘江新区发展集团有限公司（湘江集团）全资子公司，国有独资企业背景。2017年长沙共计成交69宗土地，成交面积325.9
41、4万方，共计54家房企获地，其中以碧桂园、恒大为首。房企策略变化“利润忧虑成房企扩张绊脚石国企托底仍难阻流拍率攀升土地存量时代开启政企双方博弈加剧”华远地产，成交3宗用地，共计18.1万方华远地产的控股股东是北京市华远集团，后者是北京市西城区所属的地方国有企业，因此虽然华远完成股份制改造上市，但仍属国有控股的股份制企业。长房集团，成交3宗用地，共计24万方长房集团始创于2004 年3 月, 是一家由长沙市人民政府授权组建的国有独资企业。企业总资产近300亿元，总开发面积超1000万平方米。碧桂园集团，成交6宗用地，共计34.9万方碧桂园2017年成交土地其中3宗位于望城区，2宗位于长沙县，1宗
42、位于滨江新城。恒大地产，成交7宗用地，共计74.8万方恒大集团2017年成交土地其中1宗位于雨花区红星洞井板块，其他地块为恒大童世界的勾地地块。市场转向对城市发展的影响省会城市限购限价的压制下，商品住宅价差逐步缩小，主城区价格增幅收窄，价格”洼地”消失，从而形成核心区域抢房大战，边缘板块快速回落，周边卫星城虹吸受损影响大，从长远看不利于城市扩围发展。0500010000150002000025000300002018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/12主力单价所有单价20182018年年H
43、 H长沙商品住宅价差体系长沙商品住宅价差体系区域2016年2017年2018年17年价格涨幅18年价格涨幅涨幅同比望城区4944 6160 6370 25%3%-21%雨花区7262 9172 10717 26%17%-9%岳麓区7686 10785 10967 40%2%-39%天心区6718 8342 8685 24%4%-20%长沙县4983 5552 6208 11%12%0%芙蓉区6796 8081 10282 19%27%8%开福区8008 9517 10483 19%10%-9%均 值4944 6160 6370 25%3%-21%区域价格区域价格增幅收窄增幅收窄长沙长沙: :
44、均价9214元/株洲株洲: : 均价6697元/湘潭湘潭: : 均价6048元/统计口径：六区一县，商品住宅，截止时间2018年12月25日主力单价段压缩严重市场转向对城市发展的影响 利润空间压制背景下，开发商趋利属性将导致品质住宅的缺位或者后退，也就导致了此轮周期内大量维权事件频发，房企没有品质改善的动力及成本。品质住房品质住房品质居住时代的需求与利润缩减的矛盾 基于一手房受影响的传导作用，二手租赁市场也将被波及。品质租赁要求提供不同人群结构的租赁服务业务扩张意味着试错成本巨大。品质租赁品质租赁 品质交易意味着买卖双方在房屋流通交易过程中能够得到更加专业的线下服务和更加丰富、优质的线上消费内
45、容，而利润要求下房企将无力承担渠道成本。品质交易品质交易 品质服务阶层意味着大量的高端楼市从业人员的存在为消费者提供专业服务，而利润空间缩减下将导致大量房企精简机构，下游机构缺少生存土壤。品质服务品质服务品质居住是政府倡导的楼市发展主要方向之一，而利润空间压制下，房企作为盈利机构缺失品质提升的主要动力，也与目前增量向存量时代转换的消费升级需求相违背。长沙外联型经济开放高地“一带一部”的战略定位决定了湖南省发展的战略布局和战略重点。“过渡带”体现在地理空间上的承东启西、连南贯北，“结合部”体现在经济发展上的优势互补、资源共享。城市格局变化“中部轮动发展藏机遇政策强控楼市抑发展马太效应不断增强长沙
46、如何破局成关键”市场转向对城市发展的影响武汉内生型经济战略支点“一元多层次”是湖北省全局性的发展战略体系，以构建“中部地区崛起重要战略支点”为一元，统领“两圈一带”、“四基地一枢纽”、“一主两副”等战略。房地产统一压制量价差距维稳2018年1-10月武汉完成固定资产投资额7325亿元，同比增长10.7%同期长沙完成固定资产投资额7055亿元，同比增长11.9%差额270亿元，较2017年同期减少42亿元。产业格局差异致经济总量差距拉大受产业格局影响，市场下行周期，长沙经济对房地产发展的依赖程度更高，2018年前三季度武汉完成GDP10579亿元，增速8.3%，长沙同期完成GDP7906亿元，差
47、额2673亿元，较2017年同期增加450亿元。PROPERTY MARKET PROPERTY MARKET FORECASTFORECASTBased on the above analysis, the future development trend of Changsha real estate market is judged.楼市预判预判一预判一: :危机初显，规模尚未触底危机初显，规模尚未触底567895006007008009002018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/11库存量去化周
48、期统计口径：商品房，截止时间2018年11月30日区域区域库存（万方）芙蓉区62 开福区149 天心区184 雨花区440 岳麓区697 广义库存合计广义库存合计41964196万方万方出让未开发量出让未开发量1532万方库存库存面积面积2159万方有效有效库存库存1494万方开发未上市量开发未上市量505万方区域区域库存（万方）芙蓉区98 开福区43 雨花区243 岳麓区121 有效库存计算口径:依据2018年成交房源中98.89%供应面积为2014年以后房源,因此认定2014年以后库存为有效库存.20182018年月度商品房库存量及出清周期走势年月度商品房库存量及出清周期走势预判一预判一:
49、 :危机初显，规模尚未触底危机初显，规模尚未触底2018年前期受末班车效应及政府限价利好背景下，市场依旧延续热度，成交维持高位，一定程度上透支了短期内的需求及购买力。宏观经济环境恶化，个体置身于时代的洪流中，很难避免大环境的裹挟，全民高负债率后的“安全担忧”，短期内难以缓解。限购政策致使改善型客户池大面积被钳制，后半年需求压制转为预期转变后更是波及到刚需客户，市场观望情绪再起。一手房供求关系扭转后，一二手房关系得以回归，倒挂关系一旦缓解，在限价环境下，主城区的二手市场势必会分走一大块蛋糕。预判二预判二: :政策边际调整势在必行政策边际调整势在必行 房地产投资：房地产投资优于其他两类投资的房地产
50、投资优于其他两类投资的是一行带百行的联动作用是一行带百行的联动作用 制造业投资：外部环境裹挟下制造业投资将走向转型升级，但仍是漫漫长路 基建投资：得益于今年下半年国家陆续出台的促进基础设施投资稳定发展的政策措施2018年11月份，社会消费品零售总额35260亿元，同比名义增长8.1%扣除价格因素实际增长5.8%，均创下了近年新低，尽管中央今年两次减税措施下台，仍难以刺激消费活力。1-11月，我国产品共遭遇来自28个国家和地区发起的101起贸易救济调查，其中反倾销57起，反补贴29起，保障措施15起；涉案金额总计324亿美元。与去年同期相比，案件的数量和金额分别增长了38%和108%。投资消费进