《房地产市场报告-2020年报-【易居】2020武汉房地产市场年报 正式版.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场报告-2020年报-【易居】2020武汉房地产市场年报 正式版.pptx（52页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、本报告内容及相关服务的知识产权归易居克而瑞所有武汉房地产武汉房地产年度市场形势分析年度市场形势分析易居企业（中国）集团有限公司克而瑞武汉区域CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有01020304目 录CONTENTS2020武汉房地产年度市场形势分析政策分析及预判年度宏观政策回顾2021年及未来调控基调分析武汉政策盘点及典型政策解读政策走向预判年度市场表现及分析武汉土地市场武汉商品住宅年度表现及结构分析武汉新开盘市场表现年度商办市场分析商业年度表现及结构分析办公年度表现及结构分析公寓年度表现及结构分析市场趋势及预测房地产市场政策思路
2、及走向市场供应及需求量预测武汉楼市发展预判l年度宏观经济政策回顾l2021年及未来调控基调分析l武汉政策盘点及典型政策解读l政策走向预判政策分析及预判01CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有图：2020年全年房地产调控脉络第一阶段（1-3月）疫情松绑第二阶段（4-6月）局部收紧第三阶段（7月以来）全面收紧l1月-2月上旬，供给端放松（嘉兴、杭州、武汉、西安、无锡、上海、合肥、南昌、天津、济南）延缴土地出让金、降低土拍保证金比例、降低预售门槛、税费减免或延缴l2月下旬-3月，需求端放松（驻马店、南宁、钦州、抚州）降公积金首付比例、契
3、税补贴等l4.9 深圳南山区强调房住不炒l4.14 青岛取消限售放松l4.23上海禁止资金违规流向房地产l6.5 南京限房价竞地价l7.24中央主持召开10个城市房地产工作座谈会l7.15深圳限购升级l南京、上海、深圳、杭州、沈阳、成都、宁波等先后升级调控l8.15 交易所和银行间地产债“借新还旧85折”l9.12 要求12家试点房企每月15日前提交监测表l10.14央行 下一步稳步扩大房企融资新规适用范围l8.26 央行、住建部召集部分开发商就“三条红线”在京面谈放松收紧收紧信息来源：地方住建局等，克而瑞研究中心上半年疫情下多地出台房地产扶持政策上半年调控升级促市场理性回归宏观政策“两个基调
4、，三个阶段”先松后紧：年初为缓解疫情冲击，密集松绑调控。4月起，以深圳为代表的部分一二线城市出现市场过热迹象，调控局部收紧。7月市场继续快速复苏，房地产调控全面升级。8月起“三条红线”融资政策全面收紧年度宏观经济政策回顾CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有全国共计约19城政策加码：主要聚焦于限售、限贷、限购、税收调节、刚需支持及对离婚人士购房的政策规定，更加注重精准调控；离异购房收紧、税收调节是新动态，多地将增值税免征年限由两年调整至五年，以此定向打击投资、投机性需求日期城市离异人士购房套数认定12月10日宁波离异单身未满2年8月
5、30日无锡2年内按离异前认定7月23日南京2年内按离异前认定7月30日深圳3年内按离异前认定日期城市增值税免征年限7月15日深圳2年5年8月30日无锡2年5年9月6日沈阳2年5年9月14日成都2年5年信息来源：各城市政府官方网站，克而瑞研究中心新动态二：离异购房套数认定，填堵假离婚购房漏洞新动态一：增值税免征年限调整，打击投机购房年度宏观经济政策回顾表：19城调控升级CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有图：2020年年末中央对房地产政策的表态时间部门文件内容2020-11-3中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和20
6、35年远景目标的建议坚持房住不炒、租购并举、因城施策、促进市场健康发展2020-11-26央行第三季度中国货币政策执行报告牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳定、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性，实施好房地产金融审慎管理制度2020-12-3住建部韩正主持召开座谈会要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展2020-12-11中共中央四季度中央政治局会议促进房地产市场平稳健康发展2020-12-18中共中央
7、中央经济工作会议要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展2021-1-1央行关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助益提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展表：2020年末中央对房地产政策的表态展望2021年，政策仍以“稳”为主、“房住不炒”“因城施策”仍是主基调：11月以来央行和住建部强调“实施房地产金融审慎管理制度”、“时刻绷紧房地产市场调控这
8、根弦”，意味着房地产融资管控、需求端一城一策调控或将在2021年持续信息来源：政府官方网站，克而瑞研究中心年度宏观经济政策回顾CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有顶层设计未来导向预判：房地产行业调控将持续贯彻与坚持房住不炒总基调，以“满足人民对美好生活的向往”为长期发展目标，抓紧构建房地产长效机制，房地产角色将从经济助推器向稳定器、链接器转变政策导向调控目标角色转变房住不炒长效机制稳地价、稳房价、稳预期因城施策稳短期目标保持房价稳定，防止大起大落保中期目标有效增加保障性住房供给好长期目标满足人民对美好生活的向往助推器稳定器/链接器
9、从过去主经济增长全面抬高房地产，到追求经济稳定与韧性，全面压制房地产稳定器：通过房地产行业与经济发展紧密相关，其相关上下游产业占经济体量比重较高，对我国经济稳定性起到了决定性作用链接器：房地产作为实体再提，可连接人、资本、产业、投资产业、向地产子领域产业延伸发展2021年及未来调控基调分析CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有序号时间分类核心内容文件12月7日复工复产类消费需求、企业扶持-公积金方面关于做好疫情防控期间住房公积金服务保障工作的通知24月22日复工复产类商改租赁住房关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知3
10、4月28日复工复产类政策扶持-延期交房、子女办理入学问题关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见45月3日流程手续优化购房核查流程简化武汉将全面推行购房核查“一码通”55月6日流程手续优化存量房交易政策市住房保障房管局关于启用存量房自行交易（非中介代理）合同网签系统的通知65月7日流程手续优化二手房新政-自然人双方自行买卖二手房的，可自行申报网签二手房交易新政;从5月10日起，自然人双方自行买卖二手房的，可自行申报网签75月15日流程手续优化商品房买卖规范-装修装饰价款纳入合同武汉市商品房买卖合同85月21日流程手续优化不动产登记新政-“全程网办”关于优化不动产登记夫妻共有情况审查
11、方式的通知96月18日公积金住房贷款商转公改革武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则征求意见稿发布106月24日流程手续优化市场规范-商品房网签备案工作规范市住房保障房管局关于进一步规范和加强新建商品房买卖合同网签备案工作的通知(征求意见稿)116月24日复工复产类政策扶持-供给端（土地）政策扶持加强土地资源要素保障支持加快恢复我市经济建设发展若干措施128月24日监管规范工地施工监管完善关于进一步加强全市建设工地文明施工管理的通知139月10日监管规范市场监管-销售规范市住房保障房管局关于规范新建商品房合同网签备案工作的通知149月25日公积金城市协作-公积金方面长江中游城市群住房公积金管
12、理中心合作公约1510月12日复工复产类市场监管-优化行政流程关于调整推动企业复工复产优化行政审批流程有关内容的通知1610月22日公积金市场监管武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法1710月22日监管规范市场监管市城建局关于规范新建全装修商品住宅项目管理工作的通知1811月3日公积金住房公积金-贷款新规武汉个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则1911月12日公积金住房公积金管理灵活就业人员自愿缴存使用住房公积金管理办法2011月19日公积金公积金信用评价管理武汉住房公积金信用评价管理办法征求意见2111月25日监管规范市场监管市住房保障房管局关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知武
13、汉全年以疫后经济提振复苏为主，行业政策环境较宽松：上半年为缓解疫情冲击，密集出台为企业纾困、复工复产等政策，同时土地端、限价端释放一定政策空间；下半年发布政策多为优化行业监管、公积金等补丁政策表：2020年武汉房地产出台政策信息来源：武汉政府官方网站武汉政策盘点及典型政策解读CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有限购限贷限售限价限签本市户籍非本市户籍首套房二套房限购2套，商业不限购限购1套，商业不限购（需提供两年社保证明）本地居民：首付30%，外地户籍：首付最低30%利率5.68%=Lpr(4.65%)+103基点本地居民：首付最低
14、50%（面积144m以下）；首付最低70%（面积144m以上或容积率1.0以下）利率5.93%=Lpr(4.65%)+128基点1、不接受政府指导价，不予发放预售许可证；2、实际售价不得高于申报备案价；3、【限价】全市全年整体涨幅5%；4、【装修限价】针对装修房出台全国首个“装修指导价”政策，自2020年5月25日起，实行毛坯+精装一体化备案价。【强行一刀切，影响房企溢价】分区限购：限购区域含江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南）、东湖生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区盘龙城、汉口北长江新城起步区武汉房管局出台的
15、装修指导价政策毛坯售价（元/）装修售价（元/）低于1万不高于200011.5万不高于25001.52万不高于300022.5万不高于35002.53万不高于40003万以上不高于5000l审批价格标准：综合成本与去化为参照，全市年涨幅控制在一定范围内（5%），不同项目进行差异化调节。如：项目开盘销售3个月内去化不及50%，后续加推不允许涨价；前期低价地项目开盘价格不高于（一般低于）区域同期其他项目价格，涨幅控制在年5%以内。“四限”管控力度持续相对弱，边际放松明显：本年度“四限”执行力度持续相对弱，分区限购、价格有一定空间，不限售；审批参照成本及去化结合具体项目差异化定价，其精装价格按照其毛坯
16、备案价实行分档指导价政策信息来源：武汉政府官方网站武汉政策盘点及典型政策解读-四限政策CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有预售要求商业按揭放款要求及预计回款周期公积金按揭放款要求及预计回款周期资金监管要求（要求详细描述，示例如下）（1）低层（含五层）主体结构封顶，且砌筑工程完工；（2）多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二；（3）小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层，主体结构中地下室每层可抵地上一层；2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象进度达到1
17、/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。（2020年9月25日发布通知执行期限至2021年3月31日）1-3个月，放款比例100%3-6个月，放款比例100%按照武汉市新建商品房预售资金监管实施细则：1、开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择与监管机构签订合作协议的商业银行（以下简称合作银行），按照一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户。一个监管账户内包含多幢的，应全部按工程形象进度最慢的幢所对应重点监管资金标准执行；2、对形象进度达到结构封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的15%；对项目形象进度
18、达到主体结构1/2并已支付相应施工进度款的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%；未达到上述条件的，重点监管资金标准为项目总预售款的25%；3、凡上年度在我市开发施工面积在30万平方米、销售额在15亿元以上，且无不良信用记录的开发企业（包含其控股公司）；按照武汉市建筑产业现代化要求建设的商品住宅项目；按照装配式建造方式开发建设的商品房项目，重点监管资金标准均为项目总预售款的15%。4、开发企业及其控股企业连续2个年度内未受到房地产市场监管部门行政处罚，且未发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施或强制执行措施的，可凭银行出具的保函等额替换重点监管资金。5、2020年10月1日之前，在重点
19、监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%；项目取得建设工程竣工验收备案表且已按照规定足额缴存住宅专项维修资金的，可申请额度为重点监管资金标准的100%（2020年9月25日发布通知执行期限至2021年3月31日）土地端、住宅端疫后从宽：土地端允许联合体拿地，同时对相关证件手续存在一定容缺办理空间；住宅端疫后为支持房地产复工复产，进一步提高预售监管资金使用率，降低开发企业财务成本，降低预售条件标准，比较契合当前房企快周转模式l证件办理规则释放空间：在未付土地款情况下，不能办理相关证件；已缴纳50%及以上土地出让价款，可先与政府协商签订土地出
20、让合同，凭土地出让合同（非土地使用权证）推进报规手续或凭借土地出让价款票据并出具承诺书后经自然资源和规划部分、住建部门批准，容缺办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。l土地竞买方要求放宽：中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除因拖欠土地成交价款等行为被纳入土地市场失信行为记录档案或国家法律法规另有规定外，均可申请参加竞买（摘录自土地挂牌文件）。信息来源：武汉政府官方网站武汉政策盘点及典型政策解读-土拍及住宅纾困政策CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有以100户型，15000元/单价，2500元/精装为例估算：购房首
21、付：52.5万月供：8405元购房首付：57.5万房款首付45万装修首付12.5万购房总款175万房款月供7204元装修月供1615元合计月供8819元首付省5万月供省415元购房首付：107万月供：17152元购房首付：117万房款首付92.4万装修首付24.5万购房总款357万房款月供17751元装修月供3165元合计月供17916元首付省9.8万月供省764元政策前政策后政策前政策后精装进合同，降低置业门槛，刺激成交，稳定需求：5月25日武汉市商品房买卖合同开始实施，首次精装修计入购房合同，直接利好购房者，降低置业成本，一定程度上刺激购房需求释放，政府以合同约束精装，也将会大大促进装修品
22、质提升新版武汉市商品房买卖合同1、明确全装修商品房按购房合同总价款办理贷款2020版示范文本明确全装修商品房为一体化产品，其房屋总价款包括毛坯价款和装饰装修价款，买受人选择贷款购房的，按合同约定支付首付款后，剩余款项（含装饰装修价款）可申请办理个人住房商业贷款或公积金贷款。2、进一步规范全装修商品房装饰装修交付标准一是强化交付标准；二是明确出卖人擅自加装部分的归属问题；三是细化对装饰装修标准的约定。精装修纳入购房合同政策影响推演信息来源：武汉政府官方网站；数据说明：房贷拟定为30年期等额本金商业贷款，利率为4.9%；装修贷拟定为工商银行装修贷政策，8年期等额本金年利率3以140户型，22000
23、元/单价，3500元/精装为例估算：武汉政策盘点及典型政策解读-精装进备案政策CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有2017年“竞配建+竞方案”2016年10月首推“熔断机制”11月引入限价机制12月引入“一次报价”2020年取消“熔断价”限制，不再设置土地最高价土地款支付时间延长保证金比例为不得低于土地出让金起始价的60%，多数地块与底价持平2020年5月起，九成以上土地成交后仅支付50%价款，余款分3个月至1年内缴清土地保证金降低自土地成交之日起10日内必须缴清全部土地价款延长下调保证金比例约为底价20%-30%，部分地块与底价
24、持平2019年首度公开采用用地出让预申请制度土拍取消“熔断”机制土地取消熔断，支付款延长，土地保证金降低，有效降低拿地门槛：2019年3月起武汉施行“用地预申请”模式，以完善信息披露机制，同时，针对部分热门土地限定最高价、设置指导价，分区进行地价调控，2020年取消“熔断价”限制武汉政策盘点及典型政策解读-土拍最高限价取消CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有数据来源：2020年在校大学生数量口径来源于新华网相关报道2020批留汉置业大学生约42万人以三口之家计约2人潜在可挖掘落户人口约84万x 84-168万张图：大学生随迁落户政
25、策及购房优惠信息政策二政策一落户购房即享受政策统一口径的3%以内优惠武汉大学生父母、配偶无条件随迁落户武汉放宽落户门槛，增加购房需求基数以1-2套置业需求计潜在房票约数据说明：2020年武汉在校大学生约130万人，据武汉报纸媒体公布2017-2019年武汉大学生留汉比例约40%；则假定40%留汉大学生中有8成置业需求，以此进行潜在需求换算130万X40%X80%42万人需求假设推演：武汉政策盘点及典型政策解读-大学生及家人随迁落户人才落户政策再宽，助力楼市房票增长：政策针对在校大学生并附以购房优惠释放；据报媒公布2020年武汉在校大学生约130万人，按照近3年大学生留汉平均约40%比例折算，相
26、当于给尚未落户的42万常住人口及其家庭，直接送出了“房票”CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有容积率下调主城区住宅容积率，2.0-3.0新城区住宅容积率，1.6-2.5克而瑞观点：整体容积率降低，加之十四五整体土地供应量缩量，住宅供应量将大幅缩减，一定程度上调整目前的市场结构性风险。中心城区土地稀缺，容积率降低，高端改善产品价值将进一步升级，城市房价圈层将加速形成。强度一区强度二区强度三区强度四区水域强度五区图：武汉市主城居住用地建设强度分区规划图表1：主城区居住用地的建设强度控制指标表2：新(副)城、新市镇居住用地的建设强度控制
27、指标二环（新）三环武汉政策盘点及典型政策解读-容积率调控新规“控容”新规，塑造城市发展新格局：新规规定武汉将降低土地出让容积率，对比之前容积率相对偏低，对行业直接影响土地供应量将进一步缩减，中心城区土地稀缺加之容积率降低，住宅产品价值将进一步凸显，一定程度上调节目前结构性风险CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有宏观调控基调仍以“稳”为主，“房住不炒”“促进房地产市场平稳健康发展”仍是房地产政策的基调。11月以来央行和住建部强调“实施房地产金融审慎管理制度”、“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”；十四五对“房住不炒”的定调，都意味着房地
28、产融资管控、需求端一城一策调控料将在2021年持续。政府保护投资环境意愿强烈，武汉政策结构性放松或将持续武汉政策出台极为克制，保护投资环境意愿强，一城一策下，政策环境宽松，四限管控力度相对不强，疫后政策进一步松绑，政策环境友好；限价结构性放松，整体维持全年价格涨幅5%以内。2020年政策环境总结及未来走向预判l武汉土地市场l武汉商品住宅年度表现及结构分析l武汉新开盘市场表现年度市场表现及分析02CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有武汉土地市场-成交量价走势武汉以涉宅土地出让为主，土地财政依赖度较高，年初疫情及洪水加剧财政压力，政府
29、出地意愿积极，2020年土拍市场停滞一个月，但全年土地成交量不减反增，成交量及成交金额均创近五年新高备注：数据来源CRIC系统，2015年至2020年武汉市涉宅用地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）201520162017201820192020050010001500200025003000350002004006008001000120014001600180020002227223831422871309730891801181527762482277828166851040154812841718180257791014191175161817332015-
30、2020年武汉市土地成交量及总金额经营性用地成交建面（万m）涉宅用地成交建面（万m）经营性用地成交总价（亿元）涉宅用地成交总价（亿元）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有2020年因新冠疫情及防汛等防控的大手笔支出，政府财政压力增大，供地意愿积极，中央政策扶持，利好城市发展，房企对武汉投资信心依旧，全年土地供求与去年基本持平，价格稳步上涨武汉土地市场-成交量价走势数据来源：CRIC数据库，2015年至2020年武汉市涉宅土地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）20152016201720182019202
31、00500100015002000250030003500010002000300040005000600070002862234127553048311431791801181527762482277828163202501651134736582561542015-2020年涉宅土地成交走势供应建面（万）成交建面（万）楼板均价（元/）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有全年土地供应节奏延迟，但总量不减，为刺激疫后市场，上半年供应多优质地块，平均楼面价明显高于下半年；为保证土地财政，下半年开始各区土地供应大幅放量，全年成交总量与
32、去年基本持平武汉土地市场-月度供求数据来源：CRIC数据库，2019年至2020年武汉市涉宅土地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）2019.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.1201002003004005006007008009000200040006000800010000120
33、004624719468896935360254386581478875946601554647036133613344136501699296114815440042232773933675622019-2020年涉宅土地成交走势供应建面（万）成交建面（万）楼板均价（元/）2019H1供应1352万方（43%）成交1514万方（54%）2019H2供应1762万方（57%）成交1264万方（46%）2020H1供应1153万方（36%）成交910万方（32%）2020H2供应2025万方（64%）成交1906万方（68%）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的
34、知识产权归克而瑞-武汉机构所有土地成交持续外扩趋势，全年成交结构重回三七格局，三环外成交占比达70%，其中一半成交量为外环以外区域，部分远郊板块供求压力将进一步加剧；中心城区明显呈现量少价高特征，二环内优质地块竞争激烈，溢价率较去年上涨10个百分点武汉土地市场-环线成交结构数据来源：CRIC数据库，2011年至2020年武汉市涉宅土地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）年度二环内二三环间三四环间四外环间外环以外2019成交建面452572894268592成交均价98286512599038522749溢价率3%7%25%11%10%2020成交建面292521995
35、203804成交均价150218601583230882522溢价率13%4%12%12%10%2019-2020年涉宅用地分环线成交对比20112012201320142015201620172018201920200%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%历年涉宅地块成交占比（建面）二环内二三环间三四环间四外环间外环以外CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有2020年涉宅土地成交量分布图无土地成交20万方以内20-50万方50-100万方100-150万方150-200万方200万方以上减少200万方以上
36、成交减少100-200万方成交减少100万方以内成交基本持平增加100万方以内成交增加100-200万方成交增加200万方以上成交2019-2020年涉宅土地成交量对比图板块20192020差距盘龙城37 430 394 四新51 197 145 双柳42 167 125 沌口中心47 163 116 汉江湾0 105 105 南岸嘴8 100 92 金口0 78 78 阳逻港126 196 70 前川34 88 54 金融街0 45 45 仓埠0 41 41 常福0 36 36 长江新城63 91 27 二七0 25 25 龙阳大道0 22 22 会展商务区12 31 19 花山60 78
37、18 纸坊6 23 16 五里界0 14 14 汉口北26 38 12 光谷中心城52 63 11 汉正街0 8 8 二七滨江14 22 7 卓刀泉1 0-1 花桥1 0-1 华中金融城2 2-1 丁字桥31 30-1 横店20 19-2 常青路3 0-3 藏龙岛3 0-3 墨水湖3 0-3 板块20192020差距邾城33 30-3 中法新城39 36-3 后官湖21 17-4 黄家湖48 43-5 蔡甸城关146 141-6 省府11 0-11 金银湖20 8-12 沙湖39 25-13 南湖14 0-14 武金堤29 15-15 汉口滨江15 0-15 青山滨江97 78-19 汤逊湖南
38、22 0-22 薛峰23 0-23 走马岭26 0-26 流芳34 6-27 柏泉30 0-30 纱帽110 79-31 杨春湖47 10-36 后湖47 0-47 宗关48 0-48 军山116 61-55 大关山69 13-57 白沙洲64 0-64 未来城66 0-66 武昌滨江112 21-91 琴台文化区127 0-127 长丰158 18-140 大桥新区172 5-166 吴家山354 99-255 与2019年土地出让整体向外扩张有所区别，2020年土地出让更集中在东部、南部等产业核心区及汉口中心区域，市场下行期，为稳预期，保投资，土地出让更倾向于核心区及产业发展持续向好区域武
39、汉土地市场-板块成交结构单位：万方数据来源：CRIC系统，2019年至2020年武汉市涉宅用地（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有-2000以上-2000-1000-10000无对比土地或楼面地价变化百元内01000100020002000以上2019-2020年涉宅土地成交楼面价变化图长江两岸核心区、产业核心区抗跌能力更强，市场下行期表现依然较好，房企预期持续走高，地价明显上涨，流芳、军山等板块市场下行明显，导致地价下跌武汉土地市场-板块成交结构板块楼面价降幅(元/）
40、原因分析汉口北-3518产业勾地武金堤-1510勾地+还建地块纸坊-1377地块位置原因流芳-1208地王入市受阻，影响预期沙湖-7972020年成交土地商住占比增大军山-795中法新城-454产业勾地青山滨江-302地块位置原因板块楼面价涨幅(元/）二七滨江19996华中金融城11338金银湖8268大关山7273杨春湖4311武昌滨江3899南岸嘴2987沌口中心2447丁字桥1663光谷中心城1661黄家湖1386蔡甸城关1366吴家山1176四新933纱帽785花山773大桥新区751后官湖631盘龙城352数据来源：CRIC数据库，2020年武汉市涉宅土地成交（数据不含2020年17
41、7-180号地块，其成交信息暂未公布）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有核心城区优质地块增多，刺激企业拿地积极性，汉口滨江拍出全市地王，楼面地价首次突破3万元/，光谷中心城预期持续走高，花山受其带动明显，双双屡次刷新地王武汉土地市场-地王2020年新增地王一览表板块宗地号土地属性商住比成交楼板价溢价率项目/地块名称拿地时地楼比蔡甸城关P（2020）037号住宅/605673%蓝光雍锦香榭0.58仓埠P（2020）063号综合0.08：0.9230000%金科桃湖美镇地块0.32大关山P（2020）133号综合0.3：0.7147
42、290%中建三局华科大地块0.51大桥新区P（2020）144号住宅/666711%武汉名维安置业豹山村地块0.42丁字桥P（2020）010号综合0.21：0.79104390%龙湖天玺0.32沌口中心P（2020）017号住宅/787829%德信阳光城丽景公园0.40二七P（2020）020号综合0.14：0.86118000%江岸国资委二七路地块-二七滨江P（2020）122号住宅/3055853%华润二七滨江地块0.59光谷中心城P（2020）048号住宅/1351593%南山光谷中心城地块0.70光谷中心城P（2020）073号住宅/14370105%德商彰泰佳兆业翡丽天玺0.75光
43、谷中心城P（2020）136号住宅/1577887%电建&上海兴泷&德商神墩一路地块0.78汉江湾P（2020）022号综合0.13：0.87156331%中铁建招商国著上宸0.51汉口北P（2020）055号住宅/756995%武汉长安鑫盛投资地块0.60汉正街P（2020）052号综合0.68：0.32159540%金地利济北路地块0.35花山P（2020）135号住宅/1225144%中交花山地块10.65花山P（2020）140号住宅/1055526%中交花山地块20.86花山P（2020）162号住宅/1255926%中铁花山地块1.03花山P（2020）163号住宅/1263427
44、%联投花山地块1.03黄家湖P（2020）128号住宅/60560%大华黄家湖地块0.39金融街P（2020）150号综合0.23:0.772100218%华发航空路地块1.10金银湖P（2019）214号住宅/1068653%中交泓园0.76流芳P（2020）124号住宅/960812%正荣流芳地块0.55龙阳大道P（2020）059号住宅/1300687%禹洲龙阳大道地块0.68南岸嘴P（2020）013号综合0.37：0.631453410%中海南岸嘴地块0.50南岸嘴P（2020）014号综合0.25：0.76143258%中海南岸嘴地块0.49盘龙城P（2020）105号住宅/629
45、229%九翼置业盘龙城地块0.48武昌滨江P（2019）212号综合0.45：0.55139630%龙湖武昌滨江地块0.40长丰P（2020）175号综合0.11：0.8990008%万科华生公园大道0.53数据来源：CRIC数据库，2020年武汉市涉宅土地成交（数据不含2020年177-180号地块，其成交信息暂未公布）；若土地编号连续且竞得人为同一家房企，则只计数1次，拿地时地楼比=拿地楼面价/板块内项目最高售价CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有流拍&撤牌土地编号板块用途总建面（万m）起始楼面地价（元/m）商住比交易方式流拍
46、/撤牌原因流拍P（2019）153号汉江湾住宅、商服、交通运输、公园与绿地60.013101 0.45：0.55现场挂牌商服体量占比达45%撤牌P（2019）188号军山住宅、商服32.02886 0.37：0.63现场挂牌商服体量占比达37%，引入大型涉农流通产业公司P（2019）201号双柳住宅29.71650/网上挂牌协商未达成一致，后以P（2020）121号号被江夏城投底价竞得P（2020）054号汉口北住宅、商服、公园与绿地15.85000 0.17：0.83网上挂牌住宅部分回购，商业计容建面占比30%至70%P（2020）114号汉口滨江住宅、公园与绿地4.919800/现场挂牌起
47、拍价格偏高P（2020）119号武昌古城住宅、商服、教育、公用设施、公园与绿地根据挂牌文件要求执行/现场挂牌/P（2020）129号光谷中心城住宅、商服22.24049 0.7：0.3现场挂牌自持商业建面4.7万平方米，引进虚拟现实（VR）特效制作公司总部+配建艺术秀场P（2020）137号阳逻港住宅、商服、餐饮、旅馆、娱乐17.53096/网上挂牌市场趋冷，参拍要求较高P（2020）153号丁字桥住宅、商服、绿地8.429501 0.5:0.5现场挂牌商服体量占比达50%P（2020）168号大桥新区住宅30.46254/现场挂牌与169号商服地块搭配供应，两宗用地合并计算，商服占比超过60
48、%，商服体量过大P（2020）172号会展商务区住宅、商服、科教、公用设施、公共建筑、公园和绿地62.48891 0.62：0.38网上挂牌由于公共设施协商未达成一致，地块撤牌P（2020）173号琴台文化区住宅、防护绿地4.669506/网上挂牌拆改难度较大，相较板块内前期地块起拍价较高，竞争优势不强流拍/撤牌地块多因商办占比过大、参拍条件过高，商业运营对于企业要求较高、商办物业资金回笼较慢，商服占比过高、自持年限长一定程度增加了拿地成本，产业导入要求高也增加拿地门槛武汉土地市场-流拍及撤牌数据来源：CRIC数据库，2020年武汉市涉宅土地信息，（数据不含2020年177-180号地块，其成
49、交信息暂未公布）CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有l土地供应节奏延迟，成交总量不减反增；优质地块释放加之土拍政策刺激，土地市场火热，地王频出受疫情影响，大量土地供应集中于下半年，成交量超过2800万方，反超2019年土地“熔断”机制取消、核心区域优质地块地块释放、光谷东放开土地市场自由竞争，热门板块地王频出，地价持续上行l连续大量供地，或将出现土地库存过大的结构性矛盾l随着城市更新的深入、产业区的扩张、城市建设的发展需要，土地参拍要求将逐渐变高近四年的2500万方的土地成交量，造成目前市场潜在供应量较大，存在较高的市场库存风险，
50、持续大量的土地供应，将进一步加剧市场供求关系恶化，不利于城市市场平稳健康运行未来土地供应中心城区以城市更新为主，量少价高、商办占比较大，城市外围土地出让依然围绕产业核心区域，商业运营能力或产业整合能力较强的企业或将赢得更多拿地机会土地市场火热，全城地王刷新，热门板块地王频出商业运营和产业整合能力或将成为拿地核心竞争力2020年土地市场小结CRIC Consulting Division本报告内容及相关服务的知识产权归克而瑞-武汉机构所有武汉商品住宅市场总体成绩20202020年武汉楼市指标年武汉楼市指标年武汉楼市指标年武汉楼市指标2019年年2020年年同比同比供应量供应量（万平方米）（万平方