商业地产前期策划与市场案例.pdf

《商业地产前期策划与市场案例.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产前期策划与市场案例.pdf（55页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、商业地产前期策划与市场定位案例解析2商业地产开发与住宅开发的区别商业地产开发与住宅开发的区别一一3规划层面规划层面不同不同开发流程开发流程不同不同利益关系利益关系不同不同住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间 和住宅不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型；商铺售价的定价基础是租金，

2、租金有上升空间，售价才会有上升空间商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）；即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同理论基础理论基础不同不同客户客户不同不同4商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域

3、商业服务的客户规模远大于住宅业主商业服务的客户规模远大于住宅业主一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主需要研究投资者需求需要研究投资者需求除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣需要研究各业态商家需要研究各业态商家商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同规

4、划层面规划层面不同不同开发流程开发流程不同不同利益关系利益关系不同不同理论基础理论基础不同不同客户客户不同不同5规划设计决定商业地产项目的存亡规划设计决定商业地产项目的存亡业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目项目大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求（特别是可视性和可达性）以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。招商前置

5、招商前置各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划设计必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划设计不当带来的投资损失。商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同规划层面规划层面不同不同开发流程开发流程不同不同利益关系利益关系不同不同理论基础理论基础不同不同客户客户不同不同6商业地产项目的选址过程更严谨；商业地产项目的选址过程更严谨；商业地产的调研比住宅复杂；商业地产的调研比住宅复杂；商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；商业地产开发比住宅开发

6、多出开业、运营、管理三个环节商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同规划层面规划层面不同不同开发流程开发流程不同不同利益关系利益关系不同不同理论基础理论基础不同不同客户客户不同不同7商商业业地地产产与与住住宅宅开开发发的的区区别别土地开发流程土地开发流程土地获取土地获取市场调研市场调研项目定位项目定位规划设计规划设计销售组织销售组织营销策划营销策划招商或销售招商或销售商业地产开发商业地产开发地段选择是关键经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分

7、析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究目标市场定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项目规模定位项目形象定位整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案根据业态不同的商铺功能设计景观设计方案交通组织设计方案销售招商销售交楼开业清盘持续经营住宅开发住宅开发地段选择是关键宏观市场调研微观市场调研、供需分析消费者调研竞品分析形象定位市场定位目标客户群定位产品定位整体规划设计建筑风格与立面设计户型设计景观设计销售团队组建营销方式多样化销售团队组建招商团队组建以活动

8、营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主交楼持续经营持续经营8 区别区别1 1：商铺定位首先要界定最终用途：商铺定位首先要界定最终用途商业最终用途的形式及其组合较多，如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、部分出售部分持有等等，用途不同，产品形态也不同，因此需要首先界定商业定位和住宅定位的区别商业定位和住宅定位的区别 区别区别2 2：商业的可持续经营至关重要，是定位的立论基础：商业的可持续经营至关重要，是定位的立论基础无论销售与否，判别定位是否得当的最重要标准是可否可持续经营 区别区别3 3：商业定位的结果是界定效益最大化的业态组合：商业定位的结果是界定效益最大化的业态组合 区别

9、区别4 4：与住宅相比，商业定位更接近于定制生产：与住宅相比，商业定位更接近于定制生产同业态商家对于商铺的需求除面积、位置不同外，其他要求基本相同理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有较为明确的意向 区别区别5 5：商业定位不是一次性工作：商业定位不是一次性工作商业定位需要后期运营才能保证真正落地再好的商业定位，2-3年，最长5年即必须进行调整，以适应新的市场环境9租金收入自营收入销售收入其他收入商业地产的利润产生模型更为复杂商业地产的利润产生模型更为复杂商业地产开发要平衡多种权益关系商业地产开发要平衡多种权益关系开发商开发商小业主小业主经营者经营者管理者管理者 消费者消费者出售出售出租

10、出租出租出租商业地产开发生态链商业地产开发生态链商业地产开发经济效益基本模型商业地产开发经济效益基本模型住宅开发经济效益产生模型住宅开发经济效益产生模型总销售收入总销售收入（销售额）（销售额）总成本总成本利润利润总收入总收入总成本总成本利润利润投资者投资者商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同规划层面规划层面不同不同开发流程开发流程不同不同利益关系利益关系不同不同理论基础理论基础不同不同客户客户不同不同10商业地产的三种赢利模式及五大商业地产的三种赢利模式及五大赢利要点赢利要点二11只租不售只租不售只售不租只售不租又租又售，且租且售又租又售，且租且售SOHOSOHO地产地产0

11、909年以前的万科年以前的万科六佰本六佰本大成国际购物中心大成国际购物中心万象城万象城中粮大悦城中粮大悦城赢利模式：在“租”和“售”之间进行选择赢利模式：在“租”和“售”之间进行选择注：“杀猪派”原来是沈阳万达广场事件后业内送给万达的“昵称”，不过万达现在偏好养鱼了。12盈利模式盈利模式优点优点缺点缺点适用类型适用类型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租1、租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化；2、容易改变功能或调整经营3、未来容易出售1、需充分重视前期定位工作；2、需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高；3、经营风险较大传统商业区内大型商业、有

12、足够大的停车场及卸货区；有丰富的本地商户资源整体出租1、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；2、物业可进行抵押贷款；3、升值空间较大；收益低、在35%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租1、相对省力且风险较低2、资金周转快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式1、租金比整体出租高一些；2、风险分散、租金相对有一定保证；3、可进行抵押贷款，比整体出租

13、更便于带租约出售；4、灵活机动，某一层经营失败时，开发商能重新招租操作较简便1、需重视前期的商业定位；2、需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；3、要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚、有丰富招商资源和经验的开发商层（或片）与散结合出租模式1、大小租户的结构使项目稳定性提高；2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售；3、有利建立完整的租户资源库1、要求具备很雄厚的自有资金；2、需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力要求极高3万m2以上商场三种商业地产的盈利模式对比三种商业地产的盈利模式对比13端正心态一荣俱荣招商前置招商前置主题定位退出

14、机制商业地发开发商要具备长线赢利的心态：商业地发开发商要具备长线赢利的心态：成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润商业地产开发商应具备正视风险的心态：商业地产开发商应具备正视风险的心态：商业物业长期运营管理中存在的风险也远比住宅开发来得更大，因此需要有长期经营、持续人力物力投入的打算，不要期望轻松收获商业地产赢利要点商业地产赢利要点14商业地产赢利要点商业地产赢利要点消费需求得到便捷满足开发商开发商投资者投资者经营者经营者消费者消费者管理者管理者城市形象、政绩、税收增长、就业租金收入和估值的增长挖掘客户潜力，实现盈利和现金流稳定，保证未来发展客流稳定增长、平衡消费者和商家政府政府商业地产开发

15、经营的利益共同体商业地产开发经营的利益共同体端正心态端正心态一荣俱荣一荣俱荣招商前置招商前置主题定位主题定位退出机制退出机制15商业地产赢利要点商业地产赢利要点产品设计要以最终使用者的要求为准产品设计要以最终使用者的要求为准需要事先对商家进行调研、征求意见，对产品有特殊要求的业态尽可能提前签订意向书商业建筑开发周期长，招商存在竞争，要先下手为强商业建筑开发周期长，招商存在竞争，要先下手为强商家对消费者的理解比我们深刻，开发商的信心基础是商家的信心商家对消费者的理解比我们深刻，开发商的信心基础是商家的信心不当家不知柴米油盐贵。商家成功是整个商业物业成功的基础。端正心态端正心态一荣俱荣一荣俱荣招商

16、前置招商前置主题定位主题定位退出机制退出机制16商业地产赢利要点商业地产赢利要点综合商业主题定位的自主性是商业能力综合商业主题定位的自主性是商业能力的集中体现，也是未来商业物业研发能的集中体现，也是未来商业物业研发能力的基础力的基础包括市场定位、客户定位、业态定位包括市场定位、客户定位、业态定位主题定位会随着市场变化而不断优化调主题定位会随着市场变化而不断优化调整，这是对运营管理能力的考验整，这是对运营管理能力的考验端正心态端正心态一荣俱荣一荣俱荣招商前置招商前置主题定位主题定位退出机制退出机制17商业地产赢利要点商业地产赢利要点选择合适时机退出，是中国商业地产运选择合适时机退出，是中国商业地

17、产运营链条必须解决的最后一个问题营链条必须解决的最后一个问题退出机制是提高项目退出机制是提高项目IRRIRR水平的关键水平的关键可选择的退出机制有：发行可选择的退出机制有：发行REITsREITs、投、投行或基金收购、分拆后行或基金收购、分拆后IPOIPO、股权交易、股权交易、资产置换、整售、散售等资产置换、整售、散售等端正心态端正心态一荣俱荣一荣俱荣招商前置招商前置主题定位主题定位退出机制退出机制18如何进行商业定位如何进行商业定位三三 如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位如何进行商业业态定位如何进行商业业态定位如何进行商业价格定位如何进行商业价格定位商业定位的内部资源整合商业定位的内部

18、资源整合19如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位项目立地条件研究项目立地条件研究项目经济环境的分析和生活结构项目经济环境的分析和生活结构研究研究区域城市结构调查与城市发展规区域城市结构调查与城市发展规划划调查调查商业发展规划和政策研究商业发展规划和政策研究辐射区域（商圈）的确定和商圈辐射区域（商圈）的确定和商圈结构分析结构分析竞品及消费者分流、招商资源竞竞品及消费者分流、招商资源竞争性研究争性研究市场定位的推导思路市场定位的推导思路本案市场定位本案市场定位 20 项目立地条件研究项目立地条件研究 项目基本指标项目基本指标与北美洲和欧洲相比，中国商业用地地块相对较小、容积率较高，加上一些限高

19、等因素，商业设计很考验功夫；有些城市对于用地性质分类更细，要特别注意，如北京，写字楼和零售商业的用地是有区别的。道路类别研究道路类别研究依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干道双重功能，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道；通干道；交通易达性研究交通易达性研究是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项目的车行和人行来外部交通动线；周边环境和目前商业设施研究周边环境和目前商业设施研究类似我们的竞品研究，但也不完全相同。对于商业来说，“扎堆”往往是个好事。宜利用可借鉴资源，进

20、行业态错位或互补性经营，共享客流；如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位21 项目经济环境的分析和生活结构研究项目经济环境的分析和生活结构研究 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等费水平等 GDPGDP发展状况及产业结构情况发展状况及产业结构情况 政策分析（城市发展规划、商业网点规划、商业相关政策）政策分析（城市发展规划、商业网点规划、商业相关政策）全社会消费品零售总额全社会消费品零售总额 全市商业增加值全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款

21、余额如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位22 区域城市结构调查与城市发展规划调查区域城市结构调查与城市发展规划调查 公共设施状况公共设施状况 交通体系状况交通体系状况 道路状况、通行量道路状况、通行量 城市性质与功能特点城市性质与功能特点 各项城市的机能各项城市的机能 城市规划城市规划如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位23 商业发展规划和政策研究商业发展规划和政策研究 城市商业发展目标城市商业发展目标 城市商业网点规划城市商业网点规划商业流通领域的主管部门是商务部（局）系统，娱乐休闲业态的主管部门是文化部（局），需要加强密切的联系，以获得必要的政府资源相关部委（发改委、商务部）对于商

22、业，特别是社区型商业会出台相应规范性文件；建设主管部门、商务局会对有关商业的规划、设计制定一些标准；所在城市商务局会根据国家十一（二）五规划，制定相应的中期商业发展规划如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位24 辐射区域的确定和零售业结构研究辐射区域的确定和零售业结构研究 地区间的销售动向地区间的销售动向 商业地区间的竞争状况商业地区间的竞争状况 业种间的销售动向业种间的销售动向 大型主力店的动向大型主力店的动向以上综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性定性的参考分析。如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位25 竞品及典型性案例研究竞品及典型性案例研究 规

23、模规模 客流量客流量 提供的产品或服务、收益情况提供的产品或服务、收益情况 交通来源交通来源 优劣和劣势优劣和劣势从以上几个方面分析其现状及结构特点，以便做竞争分析，进行差异化差异化的定位，同时提炼出本项目可借鉴借鉴和需要规避规避的因素。重点在于能否“借力打力”，共享客流。如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位26 消费者消费行为的调查与研究消费者消费行为的调查与研究 人口结构人口结构 消费水平消费水平 消费行为分析消费行为分析 收入水平收入水平 交通和出行方式交通和出行方式通过以上方面对消费者消费行业进行定量和定性研究。如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位27市场定位传达的是项目的精髓

24、、项目的宗旨市场定位传达的是项目的精髓、项目的宗旨笼统说，或通俗地说，定位手法有两大风格笼统说，或通俗地说，定位手法有两大风格稳健定位稳健定位VS VS 品牌定位品牌定位稳健（大众化）定位法：稳健（大众化）定位法：该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小。适用于两种情况：1、区位相对较好，所在地有足够消费群；2、没有激烈竞争；3、公司倾向采取稳健的经营策略先存活，以后根据市场情况再优化调整业态品牌（特色化）定位法：品牌（特色化）定位法：表现在两方面：特色主题、特色服务。该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌，具备不可替代性，从而具有竞争力。适用于两种情况：1、C、T类土地，本地消费群体

25、不足；2、商圈内竞争激烈，不得不采取互补经营策略；3、争创品牌的项目如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位28如何进行商业定位如何进行商业定位四如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位如何进行商业业态定位如何进行商业价格定位如何进行商业价格定位商业定位的内部资源整合商业定位的内部资源整合29如何进行商业业态定位如何进行商业业态定位商业地产项目的业态组合定位商业地产项目的业态组合定位不是一成不变不是一成不变的，随着客观市场的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组合到合到稳定稳定的业

26、态组合，必定要经过一个的业态组合，必定要经过一个阵痛期阵痛期。30初步业态规划初步业态规划根据商业地产项目所辐射的商圈消费群的特性，消费习性及潜力后，评选集客集客力强且具市场竞争力的业态组合力强且具市场竞争力的业态组合。初步业态组合定位初步业态组合定位商圈业态普查商圈业态普查供给面调查供给面调查消费者意见调查消费者意见调查需求面调查需求面调查根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果，选出商业机能较强商业机能较强的业态的业态，并兼顾涵盖各类型的业态。参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。国内外标杆项目经验参照国内外

27、标杆项目经验参照如何进行商业业态定位如何进行商业业态定位31项目初步经营业态比例试算方法：项目初步经营业态比例试算方法：供给面商圈各供给面商圈各业态营业额的比例业态营业额的比例，与需求面的消费者最常去的，与需求面的消费者最常去的业态的消费业态的消费比例比例，再加上消费者最，再加上消费者最希望增加业态的消费金额的比例希望增加业态的消费金额的比例，三项比例平均之，三项比例平均之后，得出商业地产项目后，得出商业地产项目业态发展规划比例及面积分配比例业态发展规划比例及面积分配比例。如何进行商业业态定位如何进行商业业态定位一个关键概念：坪效坪效简单说，就是某业态每平米的营业额。我们知道了某业态营业额合理

28、总量，就需要根据经验根据经验确定坪效参数，根据坪效，即可推得我们所需要的某业态商业面积。32项目业态定位最终确定：项目业态定位最终确定：初步业态定位初步业态定位主力店招商反馈主力店招商反馈调整业态组合调整业态组合确定设计方案、政府报批确定设计方案、政府报批如何进行商业业态定位如何进行商业业态定位33如何进行商业定位如何进行商业定位五五如何进行商业市场定位如何进行商业市场定位如何进行商业业态定位如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位如何进行商业价格定位商业定位的内部资源整合商业定位的内部资源整合34 价格定位的重要性价格定位的重要性地段地段与与价格价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中是影

29、响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定地段是一个固定不变不变的因素，可塑性程度不高，的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素价格则是一个可变因素，在市场竞争中，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。铺成交将起决定作用。如何进行商业价格定位如何进行商业价格定位请记住：请记住：在中国大陆的土地制度现状条件下，不管我们的口号是不是：只租不售，我在中国大陆的土地制度现状条件下，不管我们的口号是不是：只租不售，我们的终极目标仍然是：们的终极目标仍然是：卖掉！卖掉！（真

30、俗！我们应该更文雅一些，那应该叫：（真俗！我们应该更文雅一些，那应该叫：退出！退出！）35市场比较法市场比较法成本定价法成本定价法销售价格销售价格=开发成本开发成本+发展商目标利润发展商目标利润租金反推法租金反推法 这就是大家熟悉的、万科多年来在住宅行业使用的定价方法这就是大家熟悉的、万科多年来在住宅行业使用的定价方法。从理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投但站在投资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符合商业物业市场需求状况和租金水平。由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡

31、量和拟定商铺价格是不科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节。如何进行商业价格定位如何进行商业价格定位36区域商铺价格平均水平区域商铺价格平均水平+项目硬件条件特征项目硬件条件特征+类比项目商铺售价类比项目商铺售价市场比较法市场比较法成本定价法成本定价法租金反推法租金反推法如何进行商业价格定位如何进行商业价格定位371地理位置2交通通达性3周边消费者覆盖能力/客流通达性4区域商业发展及竞争态势5项目物业条件基础规划布局商铺层数业态限制6项目物业结构进深面宽设施配备情况内部交通差及视野差问题市场比较法影响租售价格因素市场比较法影响租售价格因素如何进行商业价格定位如何进行商业价格定位38

32、市场比较法确定项目价格均值：市场比较法确定项目价格均值：因素因素地段地段外部交外部交通条件通条件周边住宅周边住宅及人流量及人流量商业竞商业竞争环境争环境项目物项目物业条件业条件项目物项目物业结构业结构总分总分售价售价分数分数2620710730100*对比项目对比项目*本案本案楼层差价的考虑：楼层差价的考虑：楼层价格关系对比首层项目均价水平的110%-130%二层项目首层价格的65%-75%三层项目首层价格的40%-60%如何进行商业价格定位如何进行商业价格定位请注意请注意：根据各个城市消费文化和习惯的不同，以上参数会有所变化。391.1.精确测算精确测算2.2.简易测算简易测算售价售价=（日

33、租金（日租金360360天物业费相关税收）天物业费相关税收）1212年维修基金相关税费年维修基金相关税费注：360天为国际通用的年营业收租时间12年为国际通用投资回报年限市场比较法市场比较法成本定价法成本定价法租金反推法租金反推法售价售价=日租金日租金 365365天天 1212年年注：收租时间改为365天；12年为国际通用投资回报年限去掉物业费和营业性税收；忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。如何进行商业价格定位如何进行商业价格定位40商业设计难点商业设计难点六41商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区误区一：误区一：外观设计综合症外观设计综合症表现1：只注重形态设计，忽

34、视业态空间的组合与配置表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象表现3：抛弃文化的商业开发表现4：尺度过于夸张误区二：误区二：平面布置综合症平面布置综合症表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应表现3：自动扶梯设置不能引导人流表现4：商铺分割过于平均，不利于使用误区三：误区三：道路规划综合症道路规划综合症表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流表现2：方向混乱，曲折复杂表现3：没有充分预留停车表现4：未能最大程度的与城市交通相联系误区四：误区四：忽视前期商业定位与规划忽视前期商业定位与规划表现1：盲目攀比，规模超越区域需求表现2：规划之前不能确定主力

35、店，规划设计难以度身定做表现3：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重表现4：过度依赖主力店商业设计难点商业设计难点42误区一：误区一：外观设计综合症外观设计综合症v案例钻石城某城市的商业设计方案，设计师过度强调建筑形态的独特性与视觉冲击力，从而牺牲了部分建筑空间，不能很好的满足商业的组合与使用，削弱了经济效益。表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现4：尺度过于夸张表现3：抛弃文化的商业开发商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区商业设计难点商业设计难点43误区二：误区二：平面布置综合症平面布置综合症v案例北斗星商业广场在

36、设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四楼层和交通尽端的商铺出租率低。表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现3：自动扶梯设置不能引导人流表现4：商铺分割过于平均，不利于使用商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区商业设计难点商业设计难点44v案例南京万达广场误区三：误区三：道路规划综合症道路规划综合症表现2：方向混乱，曲折复杂表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流表现4：未能最大程度的与城市交通相联系表现3：没有充分预留停车商业设计的误区商业设计的

37、误区常见的设计误区常见的设计误区商业设计难点商业设计难点45误区四：误区四：忽视前期商业定位与规划忽视前期商业定位与规划表现1：盲目攀比，规模超越区域需求v案例无锡站前商贸城设计者延续了他们常用的设计手法，希望将商业和建筑融为一体，让商业建筑能够焕发出自身的特色。充分考虑建筑的外立面设计与商业广告空间的配合，但是由于没有考虑到商铺使用的要求，最终形成大量超小面积铺面无法被商家接受，造成整座商贸城空关的败局。表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做表现3：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重表现4：过度依赖主力店商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区商业设计难

38、点商业设计难点46设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则原则一：原则一：土地的高强度开发土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度争取最大的商业展示面、延展面原则二：原则二：便捷的外部交通诱导便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流之间的衔接空间原则三：原则三：高效的内部人流组织高效的内部人流组织商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不单单是交通原则四：原则四：重估楼层价值体系重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配原则五：

39、原则五：创造高附加值空间创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间原则六：原则六：商业建筑本身就是广告系统商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性原则七：原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙原则八：原则八：设计具有社区活力的城市公共空间设计具有社区活力的城市公共空间以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效

40、益、社会效益与商业效益的共同繁荣商业设计难点商业设计难点47原则一：原则一：土地的高强度开发土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度，争取最大的商业延展面50%50%设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点48原则二：原则二：便捷的外部交通诱导便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部环行步道体系有机组织各个内部环流之间的联接空间设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点49原则三：原则三：高效的内部人流组织高效的内部人流组织商业的道路不是用来走的，而是用来逛的商业做的是人流而不是交通设计应遵循的商业原则设

41、计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点50原则四：原则四：重估楼层价值体系重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动人流上行垂直楼面租金效益的重新分配设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点51原则五：原则五：创造高附加值空间创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力 聚敛人气，活跃商气，使广场成为城市公共活动的载体 借助围合性广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值 借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受沧州鼓楼商业中心上大弘基休闲广场设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点52原则六：原则六：商业建筑

42、本身就是广告系统商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化和协调性设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则拉斯维加斯弗里蒙特步行体验街绿地 MAX MALL商业设计难点商业设计难点53原则七：原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以不同的地方文化策略对待不同的商业设计与改造：新天地与城隍庙旧城城市肌理设计城市肌理上海复地城隍庙广场上海复地城隍庙广场设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点54原

43、则八：原则八：设计具有社区活力的城市公共空间设计具有社区活力的城市公共空间以商业公共空间建设推动社区的文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣新加坡这个项目修建的时间较早，当初的目的可能是要创新，给人一种新奇的感觉。这种商业街与业态有一个匹配性的问题，它非常适合做餐饮休闲类的商业。因为这种商业街会有一个很大的中空，透过这个中空的造型，消费者可以在底层就看到高层的店铺，具有极佳的展示面。另外，这种通透的大厅能够给人带来一种融于自然的感觉，最大限度地为消费者创造了像是在室外行走的感觉。立体型商业步行街也有其自身的弊端，一方面中空的设计所浪费的商业面积很大，费尽心思所营造的气氛可能还是达不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的设计可能导致消费者在行走时容易疲劳。通常来讲商业街的基座面积越小、坡度越大，消费者也就越容易感到疲劳设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点55招商成功关键点运营成功关键点三年的业绩展示案例