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1、中南民族大学硕士学位论文内蒙古房地产信托融资研究姓名：刘俊贤申请学位级别：硕士专业：中国少数民族经济指导教师：张英20070510中南民族大学硕士学位论文 I 摘 要 随着我国住房制度的改革，房地产业已经成为内蒙古经济的一个新增长点，房地产开发投资、开发规模以及价格运行等方面都表现得引人瞩目。然而由于内蒙古房地产业发展时间不长，企业规模普遍偏小，资金实力不强，加之房地产企业融资渠道有限，资金来源不畅等问题的存在，使资金不足成为许多房地产企业扩大经济规模、增强市场竞争力的制约性因素。寻找更多有效融资途径，成为企业发展的必由之路。2003 年“121 号文件”即关于进一步加强房地产信贷的通知颁布以
2、来，银行收紧银根，房地产信托融资在国内快速发展，同时也在内蒙古成长起来，为一定程度上解决内蒙古房地产企业资金紧缺问题带来了可能。基于以上分析，认识房地产信托，分析内蒙古房地产信托融资现状以及存在的问题，进而结合内蒙古具体环境和发展趋势提出促进内蒙古房地产信托融资发展的对策是内蒙古房地产业发展的关键，这也构成了本文写作的核心内容。首先，本文介绍了房地产信托基础知识，对内蒙古房地产信托融资发展的背景及现状进行了阐述，并在此基础上深入分析了推动其发展的动力因素。其次，通过对内蒙古房地产信托融资的案例分析，得出目前内蒙古的房地产存在：信托产品信托期限普遍较短；信托产品流动性差；资金运用方式单一；投资地
3、区集中，风险分散度低；风险意识薄弱；缺乏专业管理队伍等问题。文章在深入分析内蒙古房地产信托面临的环境、机遇的基础上预示了其未来发展趋势。最后，借鉴国内外房地产信托发展过程中的成功经验，提出建立房地产信托融资支持服务系统；推动房地产信托融资的创新；选择合适的信托模式；加强内蒙古地产信托证券化步伐；制定房地产信托专业化人才培养战略；完善相应法规，保障各方利益等措施促进内蒙古房地产信托融资市场健康发展。关键词：内蒙古 房地产信托 融资 内蒙古房地产信托融资研究 II Abstract With the developing of the housing system in our country,t
4、he real-estate industry have already passed through and became a new point of growth in the economy of Inner Mongolian and the property development investment,development scale or price movement all displays noticeably.However the fund hindrances many property development enterprise to expand the ec
5、onomical scale,to strengthen the market competitive power insufficient,which causes the enterprise have to seek more effective financing way because of the following questions:the real estate industry development time in Inner Mongolian being not long,the enterprise generally small,the fund strength
6、 not strong,adding the real estate enterprise financing channel to be limited,the fund originating the impeded.Since 21st document promulgation,the bank tightened the money market in the domestic fast development and the real estate trust toke its own superiority,solved the Inner Mongolian real esta
7、te enterprise fund problem and bring its the possibility.Learning the real estate trust and analyzing the Inner Mongolian real estate trust financing present situation,the existence question and unifying the Inner Mongolian concrete environment and the trend of development proposed promotes the Inne
8、r Mongolian real estate financing development countermeasure is the key to the real-estate industry in Inner Mongolia and also becomes this article the core.This paper launches like this.Firstly,some elementary knowledge of the real estate trust is introduced.Secondly,the paper draws the following c
9、onclusion:the deadline of the present Inner Mongolias real estate trust product is generally short;the trust product fluidity is bad;the utilization of capital way is unitary;the area of the invests is centralized,which does not favor the dispersible risk;risk consciousness is weak;the specialized m
10、anagement troop is lacks and so on based on the following facts such as the condition the real estate trust is financing,the factor the real estate trust development of Inner Mongolian is impelled and the present situation the Inner Mongolian real estate trust is financing and the real estate trust
11、product the union already distributed is analyzed.And then the article will thoroughly analyze the environment,the opportunity foundation which the Inner Mongolian real estate trust presently faces and indicates its future trend of development.Finally the following tentative plans are proposed.These
12、 plans are:the profits from in the domestic real estate trust developing process the success experience,the real estate trust financing 中南民族大学硕士学位论文 IIIsupport service system should be established,the real estate trust financing innovation should be impetuses,the appropriate trust pattern should be
13、chosen.Furthermore,at the right moment real estate investment trust(REITs)should be cultivated,the Inner Mongolian real estate trust securitization step and formulation real estate trust specialization personnel training strategy should be strengthened,the consummation corresponding laws and regulat
14、ions,measures should be more perfect the benefits on various aspects should be safe guarded.It is only way that can the Inner Mongolian real estate trust financing market develop healthily.Key word:Inner Mongolia；the real estate trust；financing 中南民族大学中南民族大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下
15、独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名：日期：年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权中南民族大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于 1、保密，在_
16、年解密后适用本授权书。2、不保密。（请在以上相应方框内打“”）作者签名：日期：年 月 日 导师签名：日期：年 月 日 中南民族大学硕士学位论文 1 绪 论 一、研究背景（一）房地产业成为内蒙古经济增长主要动力 随着我国住房制度的改革，房地产业己经成为内蒙古经济增长的一个新的增长点。房地产业的产业关联度较高，它的发展可以同时拉动建筑业、钢铁业、金融业等行业的增长，对经济的可持续发展起着重要的作用。2005 年，内蒙古地区生产总值实现 3822.77 亿元，同比增长 21.6，高于全国平均水平 11.7 个百分点；地方财政一般预算收入达到 277.45 亿元，同比增长 39.4；第三产业增加值 1
17、537.55 亿元，增长 17.9。重要经济指标全线飘红，主要依靠 50以上固定资产投资增长率的推动，房地产投资对 GDP 的强劲拉动力更使地方政府将房地产作为发展经济的万能钥匙。2005 年，“呼、包、鄂”三市房地产对 GDP 的拉动均接近 17(含建筑材料、家电等的间接拉动)。（二）内蒙古房地产业建设资金不足，融资渠道单一 房地产业资金需求量大、周转时间长，其发展程度与金融市场密切相关。2006年内蒙古全区完成固定资产投资 3450 亿元，增长 28，投资总量超过北京、安徽、湖北，进入全国第 10 位。随着 2007 年内蒙古自治区成立 60 周年大庆的到来；十一五期间内蒙古首府城市规划和
18、建设蓝图规模扩大计划的实施，将进一步推动房地产业的快速发展。同时也对产业资金的融通提出了更高的要求，而内蒙古房地产业的发展过于依赖银行贷款，而且融资手段单一，不仅制约了房地产企业发展的规模，也使生存发展极易受到银行信贷政策变化的影响。同时融资渠道单一，也不利于银行贷款管理和风险控制。自 1996 年以来，我国金融界对房地产放贷态度有所转变，特别在 2003 年“121 号文件”即关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知颁布后，对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制，使内蒙古房地产企业从银行获取贷款的难度更大，房地产企业融资形势更加严峻。对开发商来说，除了通过银行等传统信贷融资方式取得资金外，
19、迫切需要寻找新的有效融资渠道。（三）房地产信托发展，开创融资新途径“121 号文件”颁布后，在国内快速发展的房地产信托融资，对于内蒙古房地产业资金短缺问题而言不失为一种有效的解决方式。2005 年全国集合信托市场共发行房地产信托 121 只募集资金规模 157.27 亿元，绝对额大幅增加，分别较 2004 年同期增长了 11和 28.7。2006 年的发行规模也达到了 147 亿。房内蒙古房地产信托融资研究 2地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资
20、金进行管理、运用和处分的行为。信托融资创新空间广阔，与银行贷款相比更具灵活性、效率更高；而且国内房地产信托经过几年的迅速发展，已有不少成功案例，可以为内蒙古房地产信托融资的发展提供可贵的经验。（四）内蒙古房地产信托融资存在问题 1发展滞后 面对国内房地产信托市融资的快速发展，内蒙古房地产信托业发展还相对滞后。从 2006 年 10 月推出首只到现在只发行了三只房地产信托，且融资额度小，其发展尚处于探索阶段。由于缺乏专业管理队伍，风险意识较弱，经验不足等原因，目前在内蒙古房地产信托业还存在诸如产品创新能力不强；投资区域集中；负债类房地产信托比重过大等问题。2存在风险 从银行收紧银根，谨慎贷款开始
21、，来信托投资公司寻求融资的房地产企业可谓是络绎不绝。一些中小房地产企业的房地产项目，由于在银行融资受到限制或不能通过银行信贷项目审查，就纷纷到信托投资公司来突破融资瓶颈，一些四证不全、违规操作的项目也前来融资，使房地产信托融资风险上升；同时由于目前内蒙古信托投资机构对房地产业务尚不熟悉，风险意识较弱导致已发行的房地产项目信托也蕴藏着巨大的风险。目前这些风险己经引起银监会、信托公司内部和社会各界的关注。鉴于以上分析，我们有必要对内蒙古房地产信托现状及未来进行系统的研究，为政府制定地方调控政策、信托公司发行房地产信托产品提供参考和意见。而且目前我国有关房地产信托的著作还不是很多，对于内蒙古房地产信
22、托研究的文献几乎没有，投资者对内蒙古房地产信托缺乏认识的途径和资料。所以我们有必要对内蒙古房地产信托进行研究，对内蒙古自治区政府、信托投资公司、社会投资者都有较大的帮助。二、研究思路（一）选题意图 本文选题的确定基于对房地产信托过去、现状和未来三方面的考虑。过去，纵观中国的信托业，经历了较长的发展过程，但由于历史和社会制度的原因，其发展比较缓慢。我国信托业的发展遗留给目前房地产信托发展可借鉴的经验较少。中南民族大学硕士学位论文 3 现状，中国房地产信托于 2003 年以来，迅速发展，产品融资规模逐年攀升，信托产品结构、投向多元化，创新步伐不断推进，为内蒙古信托的发展提供了可贵的参考。内蒙古房地
23、产信托发展于 2006 年，到目前发行了三只房地产信托，不但填补了空白，也为内蒙古房地产的发展提供了一条可行的融资渠道。但与此同时内蒙古信托融资也存在发展速度慢，信托期限普遍较短；信托产品流动性差；存在“过桥贷款”；风险意识薄弱；缺乏专业管理队伍等问题。所以有必要加强房地产信托的研究，做到防患于未然，未雨绸缪。未来，目前内蒙古房地产业发展面临的重要问题之一就是资金问题，房地产投资信托作为一种新的金融投资工具，对未来内蒙古房地产业的发展发挥重大作用。在对内蒙古房地产信托融资面临的宏观环境与趋势分析中可以看到内蒙古房地产信托融资面临有利的宏观环境和宽松的内部环境，它的发展充满机遇。同时随着内蒙古经
24、济的发展，使其居民储蓄增加，产生增值保值的愿望，而房地产信托是不错的选择。综合以上对内蒙古房地产信托的历史、现状和未来的阐述可以看到:内蒙古信托业经过曲折的发展，目前规模还不是很大，房地产信托产品刚刚面世不久，它将成为解决内蒙古房地产发展资金来源的一个重要途径。对于这种刚出现于内蒙古信托市场上的产品我们有必要对其全面了解和认识，以促其在内蒙古更加健康快速的成长。（二）研究主题 本文结合内蒙古房地产信托融资现状，分析其存在的问题，并提出解决的策略。房地产信托发行于不同的地域会有不同的特点，结合当地金融业状况及其它实际情况，才能提出促进当地房地产信托融资的发展的切实可行的方法。既要发挥房地产信托产
25、品融资的灵活性，又要严防其引发的社会及金融风险。本文结合内蒙古实际，在分析当前房地产信托融资状况的同时，结合内蒙古房地产现状和未来趋势分析，提出了促进内蒙古房地产信托融资健康发展的途径。三、文献综述 目前，我国对于房地产信托的研究尚处于初始阶段。由于对房地产信托的理论界研究的内容主要集中在房地产信托的配套政策、特征、融资模式方面，国内还没有有关房地产信托比较权威的专著和理论体系。对内蒙古房地产信托研究的文章几乎没有，目前仅有的几篇文献主要集中于研究内蒙古整个信托业的发展。现就相关学者对房地产信托的概念、优势、存在的问题和未来发展趋势等方面的研究和认识阐述如下：内蒙古房地产信托融资研究 4(一)
26、关于房地产信托方面研究 1.关于房地产信托的界定 曹建元（2003）认为房地产信托是“指房地产机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、运营或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为”。他指出房地产信托的主要内容有：“房地产资金信托、房地产财产信托、房地产代理和保管以及房地产咨询等”。吴璟、张红（2005）认为“广义上与房地产相关的信托行为都可以被称为房地产信托，且房地产信托存在资金信托和财产信托两种方式。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的
27、角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。”她们还指出“2004年 10 月推出的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)中所指的房地产信托业务事实上也仅限于资金形式的房地产信托。”徐一千、刘颖春（2005）认为“房地产信托是指信托机构接受客户的资金或房地产委托，按其要求代办房地产买卖、经营、管理、建造的经济行为。”同时他们还指出“房地产信托包括资金信托和不动产信托两大类”。2.房地产信托融资发展的原因及优势 黄嵩（2005）认为房地产传统融资渠道中，股票与债券相当有限，房地产外部融资几乎
28、全部依赖于银行信贷。而随着房地产信贷融资限制性政策的不断出台，银行信贷的门槛逐步加高，在此背景下，房地产融资渠道的多元化日益重要，而信托融资方式则是一个可选的方式。周亮华、施建刚(2005)则通过解读中国楼市变化时期房地产企业的资金链条困境，阐述信托融资的三大优势及房地产信托的发展现状，最后提出房地产企业运用信托融资的三种主流运作模式。他们概括信托融资的三大优势为：（1）信托应用范围广；（2）信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间；(3)相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约
29、财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。曹建元著：房地产金融，上海财经大学出版社 2003 年版，第 181 页。吴璟，张红：房地产投资信托概念辨析及发展规划，载中国房地产2005 年第 8 期。徐一千，刘颖春著：房地产金融，化学工业出版社 2005 年版，第 159 页。黄嵩：房地产信托融资探析，载中国房地产金融2005 年第 1 期。周亮华，施建刚：房地产信托:融资新方向，载中国房地产金融2005 年第 10 期。中南民族大学硕士学位论文 53.房地产信托运营模式及创新 赵时亮（2005）对房地产信托三种基本模式进行了研究：信托贷款的方式；股权投资方式；收益权转让方式。指出当前
30、房地产信托所采用的模式，并不是真正意义上的房地产信托，并不能达到规避风险的作用，提出只有通过我国整个金融市场共同的配套，才能充分发挥房地产信托的功效。杨丽媪（2005）对房地产信托的一种创新模式“夹层”融资进行了系统分析，同时指出目前存在风险控制体系不完备，法律环境不成熟，及推出机制不完善等问题。黄雷（2005）从房地产信托融资的理论、现实运营模式出发，对房地产信托融资方式进行详尽的说明，对房地产信托金融的发展具有指导意义。此外，文章还结合具体的事例，从房地产信托融资创新的角度提出独特见解，就房地产信托创新必要性，创新着眼点和创新运用三个方面进行了深入的分析。刘向东（2007）对我国目前存在的
31、房地产信托模式进行了系统归纳：（1）房地产贷款融资模式；（2）房地产回购模式；(3)房地产回租模式；(4)房地产股权投资信托模式；(5)房地产股权回购型信托模式；(6)“夹层”信托融资模式；(7)财产收益权信托融资模式，较全面的概括了目前国内房地产信托模式。4.我国发展房地产信托的问题及对策 潘嘉琳，闫俊（2006）指出目前我国的房地产信托面临多方风险，包括：国家宏观政策影响；行业自身风险；项目自身风险；诚信风险；信托财产流动性风险等。陈灿煌（2006）认为还存在道德风险；代理关系风险；募集失败的风险等。同时他还强调：投资者风险意识淡薄；缺乏灵活有效的运作模式和专业人才；信息披露不完善也是我国
32、房地产信托存在的主要问题。龙云（2006）对我国目前房地产信托治理结构存在的问题进行了分析并提出了相应的改进措施，对我国完善房地产信托治理结构很有借鉴意义。陈太珠，杨和礼（2004）提出通过建立完善的法律体系；完善的信息披露和风险预防体系；使用信托拆分策略和建立流通机制；积极进行房地产信托产品创新等策略来促进我国房地产信托发展。陈灿煌（2006）还提出通过加大资金来源和创新力度；加强投资风险的普及教育、机构投资者的培育和加强专业管理队伍建设来防范房地产信托风险。目前在促进我国房地产信托向房地产投资信托(REITs)发展的步骤问题上，赵时亮:我国房地产信托融资的主要模式研究，载科技情报开发与经济
33、2005 年第21 期。杨丽媪：夹层融资:看起来很美，载中国房地信息2005 年第 5 期。黄雷：论当前宏观经济环境下的房地产信托融资及创新，载沿海企业与科技2005年第 4 期。刘向东：房地产信托的战略互动，载首席财务官2007 年第 1 期。潘嘉琳，闫俊：房地产信托的风险与控制，载中国市场2006 年第 9 期。陈灿煌：房地产信托投资风险与防范，载价格理论与实践2006 年第 5 期。龙云：中国房地产信托的治理结构缺陷及改进，载上海金融2006 年第 2 期。陈太珠，杨和礼：房地产信托融资分析与研究，载建筑管理现代化2004 年第 6 期。内蒙古房地产信托融资研究 6存在两种不同的观点：一
34、种认为房地产投资信托(REITs)与国内的房地产信托具有相似性，有较强的优势，建议现阶段在国内发展 REITs，其代表人物就是周毕文教授（2007）。他提出我国发展 REITs 应该在房地产信托发展现状的基础上从以下三个方面着手：首先，变简单信托计划为标准化、系列化的信托计划；变单一投向为组合投资；变收益保底为收益市场化。文章还对如何使国内的房地产信托更快的走向 REITs 提出了相关建议：1、尽快出台房地产信托业务的专项管理办法；2、国内房地产信托的运作方式要逐步从债务性投资向权益性投资过渡；3、发展初期选择银行间市场流通。孙飞，郭亚力，蒲实也认为房地产投资信托将成为启动房地产投资市场的重要
35、金融工具。另一种观点，以吴璟、张红（2005）为代表，认为目前在国内发展 REITs 条件还不成熟，首先应出台相关法律规定，推动房地产产业投资基金的问世，为REITs的发展创造条件，然后再逐步向REITs靠拢。他们认为，“房地产信托、房地产产业投资基金和 REITs 之间事实上是一种逐步分化的关系，后者植根于前者，只是有创新”。目前中国已经进入第一步，即房地产信托出现并不断完善，它的发展已经带动了相关法规制度的逐步完善。所以当前的任务是要尽早迈出第二步，创造条件，促进房地产产业投资基金问世。他们指出如果跨过房地产产业投资基金直接发展 REITs，可能会使相关政府部门难以制定 REITs 的管理
36、规定；同时可能由于缺乏房地产产业投资基金的发行和运营经验，缺乏成型的基金市场，在实际操作中可能暴露许多问题；还有这些法律制度本身也很有可能存在诸多不完善之处，可能给金融市场和房地产市场带来难以估计的风险。（二）关于内蒙古信托业发展研究 金欣（2003）指出内蒙古信托投资业，经过十几年的发展，在业务拓展、经营管理和风险抵御力等方面具备了一定基础，资产规模发生了较大的变化。但是，内蒙古信托投资公司的资产规模极小，抵御风险能力相当薄弱。文章认为未来信托产品的开发应该按照从小到大、先易后难、循序渐进、重点突破的思路来开展。开发重点应包括:个人资产信托品种、国有资产信托品种、基础设施信托品种。金欣（20
37、05）还认为内蒙古信托投资业未来会主要向两种模式发展：（1）信托投资公司成为以经营证券投资信托为主的金融机构；（2）信托投资公司通过增资和重组后，把证券、银行业务剥离，向金融控股公司方向发展。周毕文：我国房地产信托向 REITs 发展的研究，载商业时代2007 年第 1 期。孙飞，郭亚力，蒲实：地产信托的路径优化，载城市开发2005 年第 12 期。吴璟，张红：房地产投资信托概念辨析及发展规划，载中国房地产2005 年第 8 期。金欣：试论内蒙古信托市场的开发，载内蒙古大学学报(人文.社会科学版)2003 年第 6 期。金欣：内蒙古信托投资业发展的基本构想，载内蒙古科技与经济2005 年第 1
38、0 期。中南民族大学硕士学位论文 7四、研究内容 本文首先从房地产信托的概念与模式入手，分析内蒙古房地产融资现状及内蒙古房地产信托发展的动因，在此基础上对内蒙古房地产信托融资案例进行深入剖析并找到阻碍其发展的原因，结合内蒙古房地产信托融资面临的宏观环境与趋势最后提出发展内蒙古房地产信托融资的建议。本文写作分为六部分，具体如下:绪论，具体包括六方面的内容:论文写作的背景；本文写作意图与研究主题；文献综述；研究结构；研究方法；创新之处。第一章，房地产信托概述。主要是对房地产信托相关概念进行阐述，介绍其运营模式，对房地产信托融资的风险与优势进行分析。第二章，内蒙古房地产信托融资状况及动因。介绍内蒙古
39、房地产信托的发展和现状，并对发展的国内背景进行了分析。文章通过多角度剖析推动内蒙古信托发展真正的动因，证明本论文的实用价值。第三章，内蒙古房地产信托融资案例分析。对内蒙古三个房地产信托融资案例进行较为深入的分析，并指出信托产品存在：信托期限普遍较短；信托产品流动性差；资金运用方式单一；投资地区集中，风险分散度低；风险意识薄弱；缺乏专业管理队伍等问题。第四章，内蒙古房地产信托融资面临的宏观环境与趋势分析。分别对内蒙古地产信托融资内部环境和面临的机遇进行了研究，并结合内蒙古现实情况预示内蒙古房地产信托发展趋势。第五章，发展内蒙古房地产信托融资的建议。本章遵循从宏观到微观的原则，分别从政府、公司和产
40、品三个角度分别提出相应措施，以促进内蒙古房地产信托融资未来更健康的发展。五、研究方法五、研究方法 （一）调查、统计的方法 本文对三方面内容做了调研。首先，对内蒙古地区信托公司发行的房地产信托产品的情况进行详细考察；其次，对房地产金融相关的法规政策进行调研，调查的重点是信托相关法规政策和房地产行业政策；再次，本文对内蒙古房地产业相关数据使用统计方法处理。内蒙古房地产信托融资研究 8（二）归纳法 首先，对目前国内房地产信托现状特点的表述采用了归纳法。其次，本文通过对目前内蒙古地区已发行的房地产信托实例进行归纳，完成“内蒙古房地产项目对比”研究，成为后文分析问题的基础。（三）规范分析法 本文就内蒙古
41、房地产信托存在的问题及发展对策的研究及对目前内蒙古房地产信托的风险揭示和防范的研究，均采用了规范分析法。六、创新之处（一）本文选择了一个较新的研究角度。针内蒙古地区的房地产信托融资状况展开研究，结合该地区金融特殊性，提出发展建议。这在已有文献中并不多见，目前国内文献大都站在国家或整个房地产信托业的角度进行探讨。（二）本文收集整理了历年内蒙古年鉴、内蒙古统计局及呼和浩特房产局网站相关数据资料，经计算和比较，来证明内蒙古房地产业的发展具有良好前景；通过分析内蒙古三个房地产信托融资案例，分析目前内蒙古房地产信托市场存在的问题。（三）本文首次对内蒙古房地产信托发展历程进行系统研究，目前还没有看到前人有
42、相关研究文献，同时作者通过访谈和实地调查的方式得到内蒙古信托投资有限责任公司推出房地产信托的背景及相关案例的第一手资料，也使文章更具说服力。中南民族大学硕士学位论文 9 第一章 房地产信托概述 一、房地产信托内涵及模式（一）房地产信托的内涵 1.信托与房地产信托的基本概念 根据信托法，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。从信托机构的角度来看，信托是指接受他人信任与委托，代为管理、经营财务或代办事务，为指定的人谋利益的经济行为；从委托人的角度来看，信托是为了自己或第三者的利益将自己的财务或
43、有关事务托给所信任的个人或机构代为管理、经营或代办的经济行为。从金融学原理看，信托的基本功能是资产管理，其核心定位应该是长期金融信用。广义上讲与房地产相关的信托行为都可以被称为房地产信托。房地产信托存在资金信托和财产信托两种方式：从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。根据我国信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见
44、稿)，房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。或者说，信托投资公司依托房地产项目发行信托计划，中小投资者将资金委托给信托机构，由其将资金集合起来进行房地产项目投资，所得利润按投资份额分配的一种信托行为。信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)中所指的“房地产信托业务”事实上仅限于资金形式的房地产信托，即房地产资金信托。鉴于目前国内大部分房地产信托均属此类，本文讨论的房地产信托的侧重点也在于此。2.房地产信托
45、的三个基本要素（1）信托行为：一般指信托当事人在相互信任的基础上，以设定房地产信托为目的，通过签定合同或协议等书面形式而形成的一种法律上的行为。也就是说，吴璟，张红：房地产投资信托概念辨析及发展规划，载中国房地产2005 年第 8 期。内蒙古房地产信托融资研究 10信托行为是指合法的设定信托的行为。（2）信托当事人：信托行为的设立形成了当事人之间以信托财产为核心的特定的信托关系。信托关系涉及三方当事人：委托人、受托人和受益人：首先，委托人是信托财产的所有人，是房地产财产的所有者以信托的方式，委托受托人按其要求对房地产财产进行管理或经营的人。作为委托人的前提必须拥有作为信托标的物的财产的所有权或
46、拥有委托代办经济事务的合法权利。凡是具备上述条件的个人或法人都可以作为委托人。其次，受托人是接受委托人的委托，并按其约定的信托条件对信托财产进行管理或经营的人。信托关系人中，受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的义务，它对于委托人意旨的实现、受益人利益的保障，具有至关重要的作用。因此，目前在各国有关信托法规中，对受托人的资格审查、信托财产运用范围都有严格的规定。受托人一般是法人。再次，受益人是享受信托利益的人。对于受益人一般没有特别的条件限制，除法律规定为禁止享有财产权者不能成为信托的受益人之外，无论有行为能力还是无行为能力的法人和个人，均可成为受益人。受益人可以是委托人自身，也可
47、以是第三人。当受益人是委托人本身，称为“自益信托”：若受益人是委托人和受托人之外的第三人，则称为“他益信托”。受益人所获得的收益即可以是信托财产本身，如委托继承或赠与的房地产，也可以是受托人经营信托资产所获得的赢利，如房地产的租金收入、拍卖收入等。（3）信托标的物：房地产信托财产就是信托行为的标的物，即通过信托行为从委托人手中转移到受托人手中并由受托人按一定的信托目的进行管理和营运的房地产财产。广义的信托财产还包括受托人管理和营运该财产所获得的财产(如在经营房地产过程中取得的利息、租金等)，获得的这类财产通常称为信托收益，属于信托财产的范畴。3.房地产信托的特征 房地产信托作为房地产业与信托业
48、相结合的产物，有着自己独特的内涵，其主要特征有：（1）信任是房地产信托的基础。房地产信托是建立在委托人对受托人充分信任的基础上的，即房地产的所有人相信受托人有能力去运用其财产和保有其财产的信用，才会将财产委托给他。如果受托人不为委托人所信任，信托行为也就不可能发生。（2）财产权转移是房地产信托的前提。要使信托行为成立，首先，委托人必须拥有信托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利，受托人才能接受其委托。其次，在委托人拥有财产所有权的前提下，还必须将信托财产转移到受托人手中，信托关系才正式建立。中南民族大学硕士学位论文 11（3）房地产信托反映了当事人之间的多边经济关系。一项信托行为的产生
49、，一般涉及委托人、受托人、受益人三个当事人，构成了房地产信托行为的多边经济关系。委托人是信托行为的起点，处于主动地位；受益人是信托行为的终点；受托人则是信托行为的关键。三方当事人既相互独立，又紧密联系，形成错综复杂的经济利益关系。这一特性表明房地产信托的业务处理具有一定的复杂性，它会涉及较多法律约束。(4)受益人利益是房地产信托的目的。建立在这种多边经济关系基础上的房地产信托行为，其受托人经营信托业务的目的不是为了自身利益，而是依照委托人的旨意，为了受益人利益进行房地产信托财产的管理、经营或处置，信托收益归受益人所有，受托人所获得的只是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费，即手续费。信托关系中受
50、托人的这一特殊地位，正是信托特征的反映，是信托业务不同于银行其他业务的一个重要方面。因此，受托人管理、经营或处理财产的权力，须受房地产信托目的、性质和范围的限制。（5）房地产信托的灵活性和多样性。房地产信托把资金和物资结合起来进行融资，把间接金融与直接金融结合起来开展业务，其业务经营面之广、方式之多是金融业中其他行业都望尘莫及的。房地产信托的经营方式是灵活多样的，既可以办理委托业务，也可以办理咨询、代理、代办、代管等业务；既可以办理资金信托，也可以进行房屋和土地信托。（6）房地产信托财产的独立性。信托制度是为了受益人的利益而由受托人经营管理财产，名义上信托财产由受托人掌管，但实际上持信托财产权