《2022房地产估价师经典例题7篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师经典例题7篇.docx（21页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022房地产估价师经典例题7篇2022房地产估价师经典例题7篇 第1篇不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。A.掌握的有关信息不同B.做出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同答案：A解析：本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。下列说法有误的一项是( )。A、 个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理B、 单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C、 W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有
2、效期不得超过2年D、 一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行答案：D解析：存款人开立一般存款账户没有数量限制，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取。下列不计入宗地面积范围的有( )。A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地C.公共使用的河滩、水沟、排污沟D.未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地E.厂区绿地及道路用地答案：A,B,C解析：不计入用地面积的范围(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；(3)公共使用的河滩、水沟
3、、排水沟；(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；(5)其他按规定不计入宗地的面积。 土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，与其自身的肥沃程度有关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于不动产登记的基本规定，表述错误的是（ ）。A.不动产物权生效时间为登记发生制B.不动产登记薄由专人管理、永久保存C.与登记权利人存在法律纠纷者，也属于利害关系人D.不动产权证书和不动产权登记证明应当与登记簿内容一致答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。根据原因行为不同，不动产物权生效时间主要分为三种情形：一是法定生效，二是基于法律行
4、为的物权生效，三是基于事实行为发生的物权变动。P154。制定进度计划时，( )从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A、 横道图法B、 网络图法C、 进行图法D、 工序图法答案：A解析：知识点 进度管理及计划调整 在其它条件不变的情况下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有（ ）。A查验申请人提供的权属证明B审查申请人提供的评估报告C就登记有关事项询问当事人D必要
5、时对被登记房屋进行实地查看E及时登记有关事项正确答案：ACDE2022房地产估价师经典例题7篇 第2篇 房产图的测绘与地形图的测绘类似，也是按“先控制，后碎部”的原则进行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对小规模纳税人而言，增值税应纳税额的计算式是（）。A.销售额征收率 B.销项税额进项税额 C.销售额征收率/（1-征收率） D.销售额（1征收率）征收率答案：A解析：本题考查的是增值税。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法，应纳税额=销售额征收率。证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（）答案：对解析：证券公司
6、是专门从事有价证券（股票和各种债券）经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A、4.42%B、8.11%C、8.13%D、9.54%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。预期收益率E（Rj）=2.28%+0.6（12%-2.28%）=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。参见教材P25。下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有（）。A、位
7、置描述B、交通描述C、外部配套设施描述D、周围环境描述E、建筑结构答案：A,B,C,D解析：考点:房地产区位状况描述。房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。选项E属于房地产实物状况描述。 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 （ ）正确答案：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。某房地产在2022年3月的价格为2022元/m2，现要调整为2022年9月的价格。已知该类房地产 2022年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和11
8、8.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2022年9月的价格为( )元/m2。A、 2700.8B、 2800.1C、 2800.8D、 2817.7答案：D解析：依题意，该房地产2022年9月的价格?房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A、2.00B、7.30C、8.53D、9.00答案：A解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。IFPP（1i）nP，按月计算：I1000（18%/12）1231000270.24（万元），按季计算：I1000（18%/4）431000268.24（万
9、元），利息差270.24268.242.00（万元）。2022房地产估价师经典例题7篇 第3篇 由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，具体表现在( )等。A市场供给的特点B市场需求的特点C市场趋势的特点D市场价格的特点E市场交易的特点正确答案：ABDE答案 ABDE A、B、D、E项是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。编制
10、城市规划一般分为（）两个阶段。A.控制性详细规划 B.修建性详细规划 C.总体规划 D.分区规划 E.详细规划答案：C,E解析：本题考查的是城市规划体系。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。商品房预售许可的最低规模不得小于( )。A.居住区B.居住小区C.栋D.单元答案：C解析：预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 ( )答案：对解析： 房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（ ）。A合法建造取得的房屋所有权B最高额抵押权的设定C主债权转让申请抵押权转移D房屋所有权人更名E受赠取得的房
11、屋所有权正确答案：AD 房地产间接投资的形式主要有（ ）。A投资房地产信托B购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券D购买物业用于出租经营E购买土地进行开发正确答案：ABC 关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD 若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。A2822元/m2B2758元/m2C3038元/m2D2997元/m2正确答案：B可比实例的选取一定要符合以下四点要求：类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估
12、价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定，可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，一般应在估价对象规模的0.52倍范围内，而交易实例A的规模显然不满足这个条件，因此无法被选作交易实例。2022房地产估价师经典例题7篇 第4篇 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在求取净收益时，运营费用包括（）。A、房地产保有环节的税收B、房地产折旧费C、房屋保险费D、房地产抵押贷款还本付息额E、为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。
13、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。A89.74B91.52C93.84D97.22正确答案：B(2022年真题) 某市2022年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积
14、为400万平方米，2022年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0答案：D解析：本题考查的是供给指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。(二)甲公司于2022年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2022年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2022年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2022年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2022年6月15日进行了实地查勘。4.该项目房屋征收评估的
15、内容不包括(?)。A.被征收房屋的价值B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用C.因征收房屋造成的停产停业损失D.当地政府给予的补助和奖励答案：D解析：房屋征收补偿包括:?(1)被征收房屋价值的补偿;?(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;?(3)?因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。选项D不属于房屋征收评估的内容。某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A、3.09 B、3.48 C、3.83 D、3.
16、92答案：D解析：本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。（）答案：错解析：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市
17、场平均收益水平。 在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，有（ ）裁决A上级房屋拆迁管理部门B人民法院C县级以上人民政府D同级人民政府正确答案：D2022房地产估价师经典例题7篇 第5篇商业银行的外部组织形式包括（）。A.单元银行制 B.总分行制 C.混合银行制 D.集团银行制 E.连锁银行制答案：A,B,D,E解析：本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。 以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年3月1日，张某与甲
18、房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。张某所购买房屋的套内建筑面积为（ ）m2。A.71B.74C.86D.89答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。未封闭阳台建筑面积计算一半，套内建筑面积=60+8+6/2=71m2。按贷款使用期限的长短，可将贷款分为（）。A
19、.短期贷款 B.中期贷款 C.长期贷款 D.抵押贷款 E.保证贷款答案：A,B,C解析：本题考查的是商业银行资产业务。按贷款使用期限的长短，可将贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2022年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2022年10月1日）该房地产的评估价值为（ ）万元。A 4091 B 4182 C 4250 D 5000
20、正确答案：B因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。张某就征收补偿提出的下列要求中，不合理的是（）。A.张某选择房屋产权调换B.张某要求先补偿、后搬迁C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议答案：C解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价
21、值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。房屋征收决定公告之日不是搬迁之日，房屋征收决定公告之日一般情况下早于搬迁之日。 路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。A深度百分率B资本化率C收益率D物价指数E其他价格修正率正确答案：AE答案 AE路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价行业组织，为了加强房地产经纪行业自律管理，即将接管房地产估价师考试、注册和继续教育工作。（）答案：错解析：本题考查的是中国房地产估价行
22、业的发展。中国房地产估价师与房地产经纪人学会承办房地产估价师考试、注册和继续教育工作，并非即将接管。2022房地产估价师经典例题7篇 第6篇估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。商业房地产变现能力分析不包括的是（）。A.估价对象的通用性B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序答案：C解析：选项C属于风险分析内容。 甲领取3000m2营业房房屋所有权证后，应当（ ）。A将在建工程抵押转为房地产
23、抵押登记B重新办理房地产抵押登记C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记正确答案：B在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。 在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（ ）。A会计主体B持续经营C会计分期D货币计量正确答案：B在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者
24、低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润答案：A,C,D解析：本题考查的是谨慎原则。选项B，采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值；选项E，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171172。 土地取得成本、开
25、发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的房地产价值的评估报告，不具有法律效力。（）答案：对解析：考点:中国房地产估价行业发展。不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的房地产价值的评估报告，不具有法律效力。 房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。A他项权利B转移C所有权初始D变更正确答案：D2022房地产估价师经典例题7篇 第7篇 下列关于风险分析中解析法和蒙
26、特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题正确答案：D 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于（ ）。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化正确答案：D测定长期趋势值的方法主要有（）。A.扩大时距法 B.缩小时距法 C.移动平均法 D.最大二乘法 E.最小二乘法答案：A,C,E解析：本题
27、考查的是长期趋势的测定。测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。 按照原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在1001000万元的累进计费率为1.5。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。 （ ）答案：错解析：本题考查的是投资基金类别。封闭型基金证券只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。A.
28、房地产开发商B.房地产销售代理机构C.商品房预购人D.房地产开发商和商品房预购人共同答案：A解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 拆迁估价的目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：制定进度计划时，( )从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A、 横道图法B、 网络图法C、 进行图法D、 工序图法答案：A解析：知识点 进度管理及计划调整