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1、22年房地产估价师考试题目下载7卷22年房地产估价师考试题目下载7卷 第1卷 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一级注册建造师的注册证书由国务院建设主管部门统一印制，执业印章由国务院建设主管部门统一样式并组织制作。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C、房地产估价是一种价格保证而不仅仅是提供参考意见D、房地产估价不允许存在误差答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项
2、A，房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；选项C，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；选项D，房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内。参见教材P69。商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）答案：对解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计 价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进 行产权登记。参见教材P115。 该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。A综合楼B住宅C水塔D配套公建用房正确答案：ABD （一）甲房地产开发公司
3、（以下简称甲公司）开发建设普通住宅小区，向社会公开预售。2022年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。第 96 题 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（ ）。A商品房预售合同未经备案，合同无效B在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C李某可以将预购的未竣工的商品房再转让D商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。正确答案：BD普通股票持有者之间的平等原则是指( )。A、 股票持有者的身份是平等的B、 每
4、一股份的平等C、 在权利方面是平等和无差异的D、 在义务方面是平等和无差异的答案：B解析：普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试题目下载7卷 第2卷下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格上升的有（ ）。A.政府加大货币市场逆回购额度B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收
5、D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机答案：A,B,D解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，逆回购增加市场货币投放，导致房地产价格上涨；选项B，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；选项C，在买方市场的情况下，减少卖方的税收会使房地产价格下降；选项D，减少房地产开发用地的供应量，会使房地产价格上涨。选项E，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。P137139。房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2022第号估
6、价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2022年6月14日至2022年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。二、房地产估价机构房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于市
7、大道号房地产在建工程，办理了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和国有土地使用证。估价对象为房地产开发有限公司所有。估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6
8、月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2022年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。五、价值时点2022年6月14日（确定理由略）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根
9、据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。八、估价依据（略）九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价
10、结果经过测算，确定估价对象房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。十一、注册房地产估价师注册房地产估价师：、十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2022年6月14日至2022年6月19日十四、变现能力分析（略）房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行
11、综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格1.选取具体估价方法根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。2.选择估价前提根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。3.假设开发法估价的计算公式在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费4.测算续建完成后的房地产价值采用收益法确定续建完
12、成后的房地产价值。收益法的计算公式为：V=（A/Y）1-1/（1+Y）n式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。（2）年总支出的求取：年折旧费。根据省建筑工程计价定额以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和房地产估价规范“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为年折旧费=180039=46.15元平方米年维修费。按规定
13、，维修费为房屋造价的1.5%，则有：年维修费=18001.5%=27.00元平方米年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）年房产税。年房产税=18001.2%=21.60元/平方米年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元平方米（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让
14、，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。（6）将上述数据代入公式V=（A/Y）1-1/（1+Y）n=（256.33/6.38%）1-1/（1+6.38%）39=4018元/平方米则续建完成后的房地产价值=401826934.74=108223785.32元5.测算续建成本根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。6.管理费用依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=110000005%=550000元7.投资利息经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元8.销售
15、费用按续建成本的5%计，则有：销售费用=110000005%=550000元9.续建投资利润经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元10.买方购买在建工程的税费经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元11.在建工程的评估值在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元（二）运用成本法求取估价对象的价格经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）（三）估价对象的价格运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权
16、数为80%，则：估价对象价格=9297850720%+8007968080%=80659445.4元六、估价结果确定经过测算，确定估价对象房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）答案：解析： 本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
17、3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；14.运用公式V=
18、（A/Y）1-1/（1+Y）n的计算结果有误；15.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。16.估价报告缺少附件。银行不运用或较少运用自己的资产，以（）的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。A.本人 B.中间人 C.客户经理人 D.资本持有人答案：B解析：本题考查的是商业银行中间业务。中间业务是指银行不运用或较少运用自己的资产，以中间人的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。答案：对解析
19、：本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。 某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底，2022年底至2022年底的净收益为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。（）答案：对解析：本题考查的是会计报表的意义和作用。会计核算中的报
20、账主要是通过编制会计报表来进行的。评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A估价对象B估价师对估价方法的熟悉程度C委托人D估价机构资料库中可用资料情况E当地房地产市场状况答案：A,D,E解析：房地产估价应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，选用科学的估价方法。 供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。A生产理论和价格理论B成本理论和市场均衡理论C生产理论和市场均衡理论D生产理论和成本理论正确答案：D22年房地产估价师考试题目下载7卷 第3卷某投资者以100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中40 万元为银行提供的年利率为8、按年付息、到期还本的贷款
21、，该项投资的年净经营收益为12 万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A8.80B12.00C14.67D20.00答案：D解析：由题意，资本金1004060（万元），资本金利润率年利润总额或年平均利润总额资本金100126010020。以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。A、 非理性预期B、 价格机制C、 容积率控制D、 生产的时间落差答案：B解析：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A电梯折旧
22、费B租赁保证金利息C房地产税D企业（个人）所得税E房屋保险费答案：B,D解析：运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中，租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。普通股票持有者的权利和义务主要体现在（）之内。A、无限责任原则B、有限责任原则C、平等原则D、不平等原则E、股份有限原则答案：B,C解析：本题考查的是股票的基本分类。普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内。参见教材P282。下列属于优先股股东享有权利的有（）。A
23、、参加股东大会的权利B、分配股息的优先权C、分配剩余资产的优先权D、有限的表决权E、要求赎回权答案：B,C,D,E解析： 本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有以下几点：分配股息的优先权；分配剩余资产的优先权；有限的表决权；要求赎回权。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。答案：对解析：瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。 某地区商品住宅价格自2000年至2022年分别为681元/m2、712元/m2，744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2022年
24、的价格为( )。A849元/m2B865元/m22C882元/m2D915元/m2正确答案：C 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B22年房地产估价师考试题目下载7卷 第4卷 某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应届完好房。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业2022年，负债总额为3200万元，资产总额为8000万元。则该企业的资产负债率是( )。A.30 B.40 C.50 D.100答案：B解析：资产负债率是企业负债总额与资产总额的比率
25、(2022年真题) 在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（）。A.A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）D.A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）答案：A解析：本题考查的是复利计算。A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（
26、 ）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润答案：A解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。P173。按基金是否可以追加，可分为（）。A.单位型 B.追加型 C.股权式 D.有价行 E.开放型答案：A,B解析：本题考查的是投资基金类别。按基金是否可以追加，可分为单位型和追加型。 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。A物业托管B物业服务C物业管理D物业委托正确答案：B主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是（）A建筑立面图B建筑剖面图C建筑详图D建筑平面图答案：B解析：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的
27、内部结构形式、空间关系。A 项，建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。C 项，从建筑的平、立、剖面图上虽然可以看到建筑的外形，平面布置和内部构造情况，以及主要的造型尺寸，但是由于图幅有限，局部细节的构造在这些图上不能够明确表示出来。为了清楚地表达这些构造，把局部细节放大比例绘制成（如 120，110，15，11 等）较详细的图纸，称为建筑详图或大样图。D 项，建筑平面图是建筑工程施工图纸中具有引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。 开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料
28、主要有（ ）。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务E1：2000或1：500的地形图正确答案：BDE22年房地产估价师考试题目下载7卷 第5卷 （ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A土地利用总体规划B城市规划C土地开发D城市建设正确答案：B公共建筑可以按居民对公共建筑的使用频繁程度进行分类，下列属于按此方法进行划分的是（）。A.教育系统 B.超级市场 C.医疗卫生 D.商业答案：B解析：本题考查的是公共建筑及其用地的规
29、划布置。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑（如菜市场、超级市场）和居民必要的非经常使用的公共建筑。选项ACD是按公共建筑的使用性质划分的。我国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取（）列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的（）后可不再提取。A.5；30 B.10；30 C.10；50 D.20；50答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。我国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取10列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50后可不再提取。对于已出租的房地产，房地产抵押估价应评估（）。A、完全产权价值 B、无租约限制价值 C
30、、出租人权益价值 D、承租人权益价值答案：C解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。 土地面积的量算可采用( )等方法。A、坐标解析法B、实地量距法C、几何解析法D、代数计算法E、图解计算法正确答案：ABE 物业管理条例规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向物业服务企业收取有关费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确
31、答案：地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（）答案：对解析：房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。以单纯的土地使用权抵押的，即在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。其前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是( )。A.套内自有墙B.与公共建筑空间的分隔墙C.纵横外墙D.各套之间的分隔墙答案：A解析：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。套
32、内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。22年房地产估价师考试题目下载7卷 第6卷在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。( )答案：错解析： 13在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。A60-100B64-80C64-100D80-100正确答案：C房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效
33、需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（）答案：对解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。 根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（ ）。A地籍图和房产分户图B宗地图和房产分户图C地形图和房产分户图D宗地图和房产分丘图正确答案：B 估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出
34、现在( )中。A房地产损害赔偿案件B房地产纠纷案件C房地产预售D房地产预测正确答案：A答案 A估价时点为过去情形，多出现在房地产纠纷案件中；估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测。价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A估价作业期间的某日B实地查勘估价对象期间的某日C估价报告出具日期D估价报告出具后的某日答案：D解析：价值时点一般采用公历表示，精确到日。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价值时点，一般不得早于受理估价
35、委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出具估价报告之日。价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。A.交通条件 B.产业集聚度C.基础设施完备程度 D.公共设施完备程度答案：D解析：22年房地产估价师考试题目
36、下载7卷 第7卷完成任何一个房地产估价项目，都不得随意简化和省略必要的工作步骤和工作内容。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价程序概述。完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的估价程序（包括必要的工作步骤和工作内容）未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有( )。A.警告B.罚款C.限期改正D.限期拆除E.没收实物答案：B,C,D,E解析：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采
37、取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。某宗房地产总建筑面积为1000m2，建筑物的基底面积为400m2，容积率为2.0，则建筑密度为50%。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。建筑密度400/（1000/2）80%。 在房地产面积测算时，市政管辖的道路不计入用地面积。( )参考答案：正确目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）答案：错解析：考点:土地储备与土地开发。土地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。随着土地储备事业的发展
38、，政府土地储备机构的开发管理能力不断提升，北京等部分城市新增土地储备开发项目的实施模式，已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（）答案：对解析：考点:社会因素。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。 房屋的完损等级是根据房屋的( )来划分的。A结构的完好、损坏程度B装修的完好、损坏程度C设备的完好、损坏程度D使用年限的长短E质量正确答案：ABC答案 ABC房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。 社会化、专业化、市场化的物业管理体制其核心是专业化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：