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1、21年房地产估价师每日一练6节21年房地产估价师每日一练6节 第1节一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。参见教材P302。市场比较法是房地
2、产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？答案：解析：(1)采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的因素是：可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；可比实例的成交B期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。(2)不可以将成交日期与估价时点相差5年的交易实例选作可比实例。理由是：成交日期与估价时点相差时间过长（5年应该视作很
3、长），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过1年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。下列说法不正确的是( )。A、 完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B、 共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有C、 不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D、 建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让答案：B解析：共同共有与按份共有的最显著区别在于：
4、共同共有是不确定份额的共有。 凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为（）。A.24m；16m B.27m；13m C.30m；10m D.16m；24m答案：A解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：403000/（30002000）24m；后街影响深度402416m。21年房地产估价师每日一练6节 第2节下列关于总价格、单位价格和楼面地价的表述中，错误的是（）。A、房地产
5、的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低B、房地产单位价格一般不能反映房地产价格水平的高低C、楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低D、楼面地价是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格答案：B解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。选项B，房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。 预计某城市2022年较2022年国民生产总值增长10%，则该市2022年国民经济预计环比发展速度为10%。 （ ）正确答案： 在测算土地的面积时，不计入用地面积的范围包括（ ）。公共使用的河滩、水沟、排水沟；无明确使用权属的巷道或间距地；市政管辖的马路、街道等公共用地；经过规划部门核定需要
6、作市政建设的用地；其他按规定不计入总地的面积ABCD（D正确答案：D的正确表述应是：已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经过规划部门核定需要作市政建设的用地。 某出租的写字楼，使用面积为3000，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）正确答案：下列各项中，不属于
7、房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A、购买价格B、空置率C、运营费用D、资本化率答案：D解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。置业投资的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的特点。房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即测定房地产位置，调查其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，还要测算其面积，调查测定评估其质量等。
8、21年房地产估价师每日一练6节 第3节下列关于商品房买卖合同的表述，正确的是（ ）。A.商品房现售合同，包括面积误差处理方式B.商品房预售合同，包括房屋登记及物业管理等内容C.商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价D.按建筑面积计价，建筑面积或套内建筑面积有其一误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积结算价款答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。面积误差处理方式，属于预售合同的内容；商品房预售合同，包括前期物业管理内容；若当事人未对面积误差处理做约定，按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。P133134。商品房
9、现房销售应具备的条件有( ABCD )。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证答案：A,B,C,D解析：商品房销售管理办法(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备
10、具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6，年折旧率2.2，计算该建筑物的现值是（ ）元。A76880B79104C77952D81562正确答案：B房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A、变动成本的设置B、销售收入的不同C、固定成本的设置D、平衡点的设置答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主
11、要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。A、基准收益率B、目标收益率C、出租率或空置率D、毛租金收入E、运营成本答案：C,D,E解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。选项A、B是评价标准类指标。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（）答案：对解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由
12、于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。21年房地产估价师每日一练6节 第4节教育费附加是随( )附征的的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税答案：C,E解析：教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。（）是指对物品的有支付能力支持的需要。A.购买力 B.有用性 C.稀缺性 D.有效需求答案：D解析：本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为
13、居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）答案：错解析： 本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。参见教材P261。 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ）。A开发商B设计单位C承包商D监理单位正确答案：A吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。 业主甲是否可以解除购房合同（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD21年房地
14、产估价师每日一练6节 第5节房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。答案：错解析：房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。以工序为研究对象编制的工程建设定额是( )。A.预算定额 B.概算定额C.施工定额 D.概算指标答案：C解析：施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是（）。A识别投资项目可能面临的风险B测算风险发生的概率大小C分析风险产生的原因D提出风险应对的建议答案：B解
15、析：对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。其中，风险估计是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小。AC 两项属于风险辨识阶段工作；D 项属于风险评价阶段工作。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。（）答案：对解析：本题考查的是生产理论。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段 可行性研究的结果应说明项目的盈利能力、贷款偿还能力、资金平衡能力、抗风险能力以及项目是否可行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般人通常对土地最直观的认识是( )。A、 建筑物B、 水域C、 田地D、 大气层E 地面答案：C,E解析：土地
16、即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。21年房地产估价师每日一练6节 第6节房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为12%；按房产租金收入计征的，税率为1.2%。（）答案：错解析：本题考查的是房产税。房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。A吸纳量B新竣工量C预售面积D可供租售量E房地产价格答案：A,C,E解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房
17、地产价格指数等。BD 两项属于供给指标。关于房产税的说法，正确的是( )。A.按季度征收B.税率全国统一C.均按1.2的税率征收D.均按12的税率征收答案：B解析：房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A、单位比较法B、分部分项法C、工料测量法D、指数调整法答案：A解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（）答案：错解析：本题考查的是进度控制。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。 若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是（ ）。A股票+债券B股票+投资基金C债券+投资基金D股票+投资基金+债券正确答案：B