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1、22年房地产估价师每日一练6节22年房地产估价师每日一练6节 第1节工程造价不包含设备及工、器具购置费用。 ( )答案：错解析：工程造价由设备及工、器具购置费用、建筑安装工程费用、建设工程其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税构成。 房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A、91.76B、142.40C、150.94D、160.00答案：C解析：本题考查的是
2、复利计算。有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。A18，i6%，n20，由于is，所以采用简化公式P=nA1/（1+i）=208/（1+6%）=150.94万元。 房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。（ ）正确答案：房地产估价机构资质等级每2年重新评定一次，资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，并不得越级升级。某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2022年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建
3、筑面积2500元/m2，2022年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2022年10月1日的总价。答案：解析：（1）建筑物重置价格80003000600020001200（万元）（2）建筑物累计折旧额1200（12%）6/39180.92（万元）（3）建筑物价格1200180.921019.08（万元）（4）土地的价格：先算出土地使用权的年收益A，A60002000/（P/A，6%，40）；再
4、计算33年土地使用权价格PA（P/A，6%，33）60002000/（P/A，6%，40）（P/A，6%，33）600020006%/1（1/1.06）40/6%1（1/1.06）331134.92（万元）（5）该房地产的总价1019.081134.922153.99（万元）22年房地产估价师每日一练6节 第2节土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（）答案：错解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动
5、工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。A.发现地下文物 B.银行贷款未按期到账 C.相关建材供应缺货 D.更改建筑设计答案：A解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。城市房地产开发经营管理条例还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。（1）因不可抗拒力造成开工延期。（2）因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。（3）因动工开发必需的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物不是开发商努力能解决的问题等。(2022真题) 营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。A.300B.
6、500C.700D.900答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，要实现的目标是（）。A.反映财务状况 B.有效的财务管理 C.提供财务信息 D.监督会计核算答案：C解析：本题考查的是会计的涵义、目标及基本职能。会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C小商铺通常比大商铺的变现能力弱D厂区内住
7、宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱正确答案：ABC22年房地产估价师每日一练6节 第3节（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A、市场供求风险B、通货膨胀风险C、利率风险D、或然损失风险答案：B解析：考点:房地产投资的系统风险。通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。在资金等效值计算过程中，终值是指资金运动结束时发生的实际金额。（ ）答案：错解析：资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与
8、现值等值的金额称为終值或未来值，但不是实际发生的金额。 分析信息是指对主要变量可以分析其( )并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。A量化性B增值率C移换性D离散性正确答案：D答案 D 分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳开发时机答案：A解析：在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受
9、能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。 下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是（ ）。A单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算B二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算C同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积D设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积正确答案：D22年房地产估价师每日一练6节 第4节下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A、能为投资者带来经常性的收入现金流B、分
10、割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C、适合于长期投资D、常在机构投资者之间进行交易E、位置对其有着特殊的重要性答案：A,C,D,E解析：考点:房地产投资概述。选项B错误，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发出售模式，即将建成后的商用物业分割产权銷售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的
11、，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同；选项B错误，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。参见教材P197200。通常所谓的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的开发程度。（）答案：对解析：本题考
12、查的是房地产实物因素。“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ）。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E房地产权属登记为房地产权利动态登记正确答案：ABE房地产面积测算，边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.
13、01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而地产增值则导致折现率下降。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师每日一练6节 第5节按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A投资决策B规划设计C工程建设D地域范围E产品功能答案：A,B,C,E解析：由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市
14、场。马某的房屋是1996年购买的多层单位集资房，砖混结构，当时购买价格是610元/ m2，共100平方米，因为是1楼，现出租给某公司做办公用房，马某自己也就该房屋办理了家政服务营业执照。现该房屋列入旧城改造的征收范围，请问：房屋征收补偿的内容有哪些？如果马某选择产权调换方式，则用于产权调换房屋的价值评估应符合哪些规定？答案：解析：（1）房屋征收补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。（2）用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：用于产权调换房屋价值应包括用于产权
15、调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值；用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。 会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。（ ）正确答案：可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。A土地管理局B房屋面积鉴定机构C城市规划行政主管部门D房产测绘单位正确答案：C 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。A待开发房地产开发建设开始时的具体日期B
16、待开发房地产建设发包日期C取得待开发房地产的日期D房地产开发完成并投入使用的日期正确答案：C开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。22年房地产估价师每日一练6节 第6节某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/m2。A.4644 B.5192 C.5308 D.5500答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。不同年期的收益价值换算公式法：Vn=VNYN（1+YN）N（1+Yn）n-1/Yn（1+Yn）n（
17、1+YN）N-1，代入数据得出V30=55007%（1+7%）40（1+8%）30-1/8%（1+8%）30（1+7%）40-1=4644.40（元m2）。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（）答案：错解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。参见教材P216。 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实例项目的费用被称为（ ）。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费正确答案：B措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。( )正确答案：答案 房地产价格与利率相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。财务内部收益率表明了项目初始投资的收益率。（ ）答案：错解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目内部未收回投资的收益率，不是项目初始投资的收益率。P182。