《21年房地产估价师每日一练6卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师每日一练6卷.docx（18页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、21年房地产估价师每日一练6卷21年房地产估价师每日一练6卷 第1卷李某购房，取得房屋所有权的时间是（）。A.签订房屋买卖合同B.付清房价款C.记载于不动产登记簿D.取得房屋所有权证书答案：C解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。A、I3I2I1 B、I2I3I1 C、I1I3I2 D、I1I2I3答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大
2、。参见教材P156。棚户区改造的资金来源主要有（）。A.财政补助B.银行贷款C.企业支持D.社会捐赠E.群众自筹与市场开发答案：A,B,C,E解析：本题考查的是住房保障制度。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。A风险基金B保证金C预留金D周转金答案：B解析：担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。在物业管理中经常用到的预
3、算形式包括（）。A、年度运营预算B、资本流预算C、资本支出预算D、长期预算E、资本收入预算答案：A,C,D解析：考点:收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。 项目全寿命费用，是指项目从投标开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。( )参考答案：错误已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足（），或者已投资额占总投资额不足（），中止开发建设满一年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。A、25%，25%B、1/3，25%C、1/3，30%D、50%，50%答案：B解析：本题考查的是闲置土地的
4、认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。耐火等级三级的民用建筑最多允许层数（）层。A.2 B.5 C.10 D.不限答案：B解析：本题考查的是建筑等级。耐火等级三级的民用建筑最多允许层数5层。21年房地产估价师每日一练6卷 第2卷 建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（ ）认定。A房屋权属登记机关B县级以上人民政府C房屋拆迁管理部闷D城市规划行政主管部门正确答案：D违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划
5、行政主管部门出具证明。主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是（）A建筑立面图B建筑剖面图C建筑详图D建筑平面图答案：B解析：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。A 项，建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。C 项，从建筑的平、立、剖面图上虽然可以看到建筑的外形，平面布置和内部构造情况，以及主要的造型尺寸，但是由于图幅有限，局部细节的构造在这些图上不能够明确表示出来。为了清楚地表达这些构造，把局部细节放大比例绘制成（如 120，110，15，11 等）较详细的图纸，称为建筑详图或大样图。D 项，建筑平面图是建筑工程施工图纸中具有
6、引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。某房地产开发项目，预期经济收益为10亿元，会计成本4.5亿元，市场上类似项目的正常利润为1.5亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（）。A.该项目预期的显成本为6亿元B.该项目预期的隐成本为1.5亿元C.该项目预期的超额利润为4亿元D.该项目预期的经济成本为4.5亿元E.该项目预期的经济利润为8.5亿元答案：B,C解析：本题考查的是成本理论。经济成本会计成本（显成本）正常利润（隐成本）4.51.56（亿元）。经济利润（超额利润）销售收入经济成本1064（亿元）。参见
7、教材P200。 某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。A30B 45C65D75正确答案：B(2022真题) 从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。下列估价工作程序中，宜首先进行的是（ ）。A.制定估价作业
8、方案B.实地查勘估价对象C.选择适用的估价方法D.搜集相关资料数据答案：A解析：本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。P395。(2022年真题) 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标答案：B解析：本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。形成需求拉上型通货膨胀的
9、基本原因包括（）。A.原材料价格上涨 B.物价总水平持续下降超过6个月 C.投资.消费膨胀 D.过分提供信用 E.政府支出大幅扩张答案：C,D,E解析：本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。形成需求拉上型通货膨胀的基本原因是投资、消费膨胀，以及政府支出大幅扩张，金融部门过分提供信用，社会总需求的扩大超过了社会商品和劳务的总供给，形成了膨胀性缺口。21年房地产估价师每日一练6卷 第3卷以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。应由受让方办理出让手续。 某城市2000年和2022年普通商品房的平均价格分别是3
10、500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2022年的价格最接近于（ ）元/m2。A4800B5124C5800D7124正确答案：C划定城市规划紫线的作用是确定（）。A.绿地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水保护范围D.城市基础设施用地控制界线答案：B解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/。A2427B7500C2575
11、D2632正确答案：D 采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。A开发商处于市场领导者地位B开发商难以估算成本C开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D开发商打算与同行和平共处E开发商具有向市场领导者挑战的实力正确答案：BD 通常计算平均发展速度采用（ ）。A算术平均法B调和平均法C几何平均法D以上三者正确答案：C 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润直接工程费利润率C安装工程的利润人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B正确的公式为：土建工程的
12、利润=（直接工程费+间接费）利润率。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以（）倍中误差作为限差。A.一 B.二 C.三 D.四答案：B解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。21年房地产估价师每日一练6卷 第4卷(2022年真题) 房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。城市用地布局结构是否合理，主要体现在（）。A.城市各功能部分的组合与构成的关系 B.城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾 C.是否反映
13、出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色 D.所反映的城市总体运营的能动性 E.所反映的城市总体运营的效率与和谐性答案：A,E解析：本题考查的是城市用地评价。城市用地布局结构是否合理，主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。 在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。A本估价机构所有B所有参加该估价项目C对该估价项目负第一责任D任本估价机构法定代表人正确答案：B 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。A78%B85%C117%D150%正确答案：A完成任何一个房地产
14、估价项目，都不得随意简化和省略必要的工作步骤和工作内容。（）答案：对解析：考点:房地产估价程序的作用。完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的估价程序（包括必要的工作步骤和工作内容）。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。（）答案：对解析：本题考查的是折现率。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。参见教材P351。 房地产贷款担保的形式有（ ）。A保证B抵押C质押D拍卖E协议正确答案：ABCABC房地产贷款担保通常有三种形式：保证、抵押、质押。 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土
15、地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。A10%B15%C20%D25%正确答案：C答案：C超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。21年房地产估价师每日一练6卷 第5卷某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择答案：C解析：本题考查的是可行性研究的内容。国民经济评价是针对工业开发区等大型房地产
16、开发项目进行的。市场规模就是特定商品的消费数量。（）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。参见教材P111112。在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款500万亿元，则该国的现实货币为1800万亿元。答案：对解析：现实货币M1M0+单位和个人的活期存款=狭义货币流通量1000万亿元单位活期存款300万亿元个人活期存款500万亿元=1800万亿元。 在承包方式和内容上，房地产开发商通常选择（ ）。A全部包工包料总价
17、合同方式B全部包工包料成本加酬金合同C专业工程发包的总价合同D部分包工包料的单价合同正确答案：A相关性与可靠性是相互矛盾的，两者是对立的。（）答案：错解析：本题考查的是会计信息的首要质量要求。相关性是以可靠性为基础的，两者之间并不矛盾，不应将两者对立起来。出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据( )提出。A.城镇体系规划B.土地利用总体规划C.修建性详细规划D.控制性详细规划答案：D解析：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、
18、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用士地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素
19、的是（）。A、建安工程费B、土地费用C、空置率D、容积率答案：C解析：考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。选项ABD均为开发投资的不确定性因素。某房地产开发项目的销售利润为6540 万元，销售利润率为24，项目的销售税费为销售收入的5.5，该项目的成本利润率是（）。A18.50B22.68C31.58D34.04答案：D解析：由题意，该项目总开发价值总销售收入销售税费（6540/24）（15.5）25751.25（万元）；该项目总开发成本项目总开发价值销售利润25751
20、.25654019211.25（万元）；该项目的成本利润率21年房地产估价师每日一练6卷 第6卷 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（ ）。A谨慎价值B市场价值C残余价值D快速变现价值正确答案：B某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。关于承接本征收项目价款评估的估价机构，表述错误的为（ ）。A.由被征人与征收部门协商
21、确认B.甲估价机构的等级至少为二级C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认答案：A,B解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。甲估价机构应当由被征收人在规定时间内协商选定；除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。P61。运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101 B.100/100 C.10
22、0/99 D.100/98答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值1/（1+1%）=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。某企业开发某土地，
23、土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000答案：D解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润（土地成本建设成本）直接成本利润率（10001500）6%150（元/平方米），土地价格土地重新取得成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用利润10001500（10001500）5%（10001500）5%1001503000（元/平方米）。 以下是房
24、产税纳税人的有（ ）。A产权出典的承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。 金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00答案：A解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。