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1、21年房地产估价师每日一练8卷21年房地产估价师每日一练8卷 第1卷利率的变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。如果利率下降，就会引起债权组合价值的相对下降。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。如果利率上升，就会引起债权组合价值相对下降。判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。（）答案：对解析：通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续
2、下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。房地产价格指数或变动率可细分为（）。A、全国房地产价格指数或变动率 B、全国某类房地产价格指数或变动率 C、某地区某类房地产价格指数或变动率 D、某地区房地产价格指数或变动率 E、某国家某类房地产价格指数或变动率答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是市场状况调整的方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产的；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。 房地产的投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。 （ ）此题为
3、判断题(对，错)。正确答案：某市20222022 年住宅竣工面积如表1 所示。下列算式中，求取该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度正确的是（）。答案：C解析：计算平均发展速度采用几何平均法。由题意，有：该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度 G快餐公司应办哪些手续其租赁行为才是合法的?（ ）AG快餐公司与W公司签订租赁合同B到当地房地产管理部门登记备案C办理游乐场快餐厅营业执照D领取房屋租赁证正确答案：AB在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销答案：A,E解析：本题考查的是偿债备付
4、率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。参见教材P203。21年房地产估价师每日一练8卷 第2卷判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大答案：D解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（）。A、现金回报率B、投资回收期C、资本金利润率D、资产负债率答案：D解析：考点:经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付
5、率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。 ( )答案：错解析：房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：考点:实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。临时使用土地的期限，最多不得超过5年，并不得修建永久性建筑。（）答案：错解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。临时使用土地的期限，最多不得超过2年
6、，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。某单位修建建筑面积为265的健身房，可以不申请办理施工许可证。（）答案：对解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8，月平均租金损失率为4，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.61.00 B.61.60 C.81.00 D.81.60答案：D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收
7、入-空置和租金损失+其他收入=120-120（8%+4%）+1205%=111.6（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6（万元）。21年房地产估价师每日一练8卷 第3卷2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发
8、公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（）万元。A、800 B、1200 C、1500 D、2000答案：D解析：本题考查的是施工许可管理。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的
9、50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为11个月，工程合同价为4000万元。4000万元50%2000万元。房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。A.做出是否投资的决定 B.对项目投资进行详细测算 C.是否有进行详细可行性研究的必要 D.有哪些关键问题需要进行辅助研究 E.系统比较项目的规划设计方案答案：A,C,D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定
10、；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D委托方确定的用途正确答案：B(2022年真题) 从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。(2022真题) 商品房预售许可的最低规模不得小于（）。A
11、.居住区B.居住小区C.栋D.单元答案：C解析：本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。（）答案：对解析：考点:房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。21年房地产估价师每日一练8卷 第4卷开标会议由（ ）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。
12、A开发商B招标机构C专家D招标管理部门正确答案：A承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。（ ）答案：对解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。参见教材P51。赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%
13、，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第6年初赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A、172858B、182786C、192858D、202206答案：D解析：考点:复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P50（1-30%）35（万元），i月6%/120.5%，n1012120第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末，已知n1012120，m51260，nm60，P=A/i1-1/(1+i)n=3886/0.5%1-1/(1+
14、0.5%)60=202205.53元。 资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：资本价值即使在收益和运营费用都不发生变化的情况下，也会随着收益率的变化而变化。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。 评估某宗房开发用地2022年10月
15、16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2022年10月16日。如果预测该宗土地2022年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2022年10月16日，即在2022年10月16日的房价实际为（ ）万元。A2526B2241C2135D2985正确答案：C3000/(1+12%)32135(万元)21年房地产估价师每日一练8卷 第5卷市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（）答案：错解析：考点:市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。 “确定评估价值时的丰要因素”，从何角度回答?正确答案
16、：确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中，注重预期风险；分析市场变现能力：考虑抵押期间的耗损就是要考虑的主要因素。以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.商业保险 B.社会保险 C.政策保险 D.财产保险 E.责任保险答案：A,B,C解析：本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。答案：对解析：以融资租赁方式租入的资产虽然从法律形式来讲企业并不拥有其所有权，但是由于租赁合同中规定的租赁期相
17、当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期结束时承租企业有优先购买该资产的选择权；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益等，因此，从其经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产负债表。在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。A、房价租金比B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、开发投资杠杆率答案：A,E解析：考点:市场监测与预警指标 。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合
18、理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。 在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法?正确答案：在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（ ）。A.经济发展B.居民收入C.城市化D.利率答案：C解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项C是社会化因素。P144。21年房地产估价师每日一练8卷 第6卷形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价
19、格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求的形成条件：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。建设期贷款利息的计算公式是（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率。（）答案：对解析：本题考查的是预备费和建设期利息。建设期贷款利息的计算公式是（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率。 对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（ ）的风险因素。A变动可能性B影响重要性C发生经常性D类型归属性正确答案：AA对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。企业不论从何
20、种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A可衡量性B可实现性C可整合性D可盈利性E可区分性答案：A,B,D,E解析：由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分程序。同时通过调查消费者在选择某一品牌时所考虑的产品属性的，先后顺序，可以划分现有的消费者细分市场和识别出新的细分市场。从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可盈利性和可区分性。下列经济活动中，不属于房地产业的是（）。A.物业管理 B.房屋勘察设计 C.房地产开发经营 D.房地产中介服务答案：B解析： 本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发
21、经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（）答案：对解析： 本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。 个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师每日一练8卷 第7卷 个人住房抵押贷款期限可长达（ ）年。A10B20C30D50正确答案：C个人住房抵押贷款期限可长达30年。 城市房
22、屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。A投资价值B谨慎价值C快速变现值D市场价值正确答案：D 建筑物的物质折旧包括( )。A功能衰退B正常使用的磨损C环境恶化D意外的破坏损毁E城市规划改变正确答案：BD答案 BD功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。 因房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业
23、组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。A1297.91B3584.01C4881.93D5158.71正确答案：B 财产保险业务和人身保险业务的承保手续、保险费计算、保险金的给付和赔偿方法等完全相同。（）答案：错解析：本题考查的是保险的业务范围。财产保险业务和人身保险业务的承保手续、保险费计算、保险金的给付和赔偿方法等不完全相同。国务院银行业监督管理机构负责对全国银行业金融机构及其业务活动的监督管理工作。（）答案：对解析： 本题考查的是银行业监督管理机构。国务院银行业监督管理机构负责对全国银行业金融机构及其业务活动的监督
24、管理工作。21年房地产估价师每日一练8卷 第8卷估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（）。A.一般假设 B.未定事项假设 C.背离事实假设 D.不相一致假设答案：D解析： 本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。采取
25、定额税率的税种有( )。A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.土地增值税E.契税答案：B,C解析：耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元；人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元；人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/；人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元。某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A、 1
26、200B、 1150C、 1100D、 1050答案：D解析： 下列属于土地使用管制的事项有( )。A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C某宗土地使用中，要求容积率为2.0D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：ACE答案 ACE对土地利用的限制可归纳为三个方面：土地权利的设立和行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容属于土地使用管制的内容，而B选项属于第项的内容，D选项属于第项的内容。李某于2022 年2 月将自有的一套住房出租，月租金为1200 元。则李某该年度应缴纳房产税( )元。A.432B.576C.864D.1728答案：B解析：2022 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税。1200 元124%=576 元。 房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润正确答案：A统一价格表示单位必须是总价，不可以是单价。（）答案：错解析：考点:统一计价单位。统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，在统一为单价时，通常是单位面积的价格。