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1、21年房地产估价师每日一练9节21年房地产估价师每日一练9节 第1节 抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。 A、房屋征收决定公告之日 B、原征收补偿协议达成之日 C、用于产权调换房屋支付之日 D、委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征
2、收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为( )。A0.91B0.92C1.09D1.10正确答案：B房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（）A、句子应简洁 B、句子搭配要得当 C、句子逻辑性严密 D、可运用非标准词汇答案：D解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项D错误，房地产估价报告写作时，用词
3、应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。 房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 中华人民共和国土地管理法规定，根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和生活土地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师每日一练9节 第2节以下最不可能引起房地产价格上涨的因素是( )。A、 人口数量增加B、 人口密度增加C、 人口素质提高D、 人口规模小型化答案：B解析：解决此题的关键在于理解房地产需求价格弹性的含义。（三）某城市因道路拓
4、宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为（）。A.建筑市场价值平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值平移相关费用占用医院内土地的价值答案：A解析：本案例，买方是否购买该建筑物需要考虑购买的总费用和建筑的市场价值，若总费用小于于市场价值，则购买，否则放弃购买。医院购买该建筑物的总费用为，购买价+平移相关费用，若购买价小于
5、建筑市场价值减平移相关费用，则购买，即买方可支付的最高买价为：建筑市场价值平移相关费用。下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店答案：A,C,E解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39
6、号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A180B196C200D300正确答案：B对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定的是（）。A.土地管理法 B.城乡规划法 C.城市房地产管理法 D.物权法答案：C解析：本题考查的是房地产相关法律。城市房地产管理
7、法则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定。可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。答案：对解析：21年房地产估价师每日一练9节 第3节 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。A同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同B供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律 C供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值D供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，
8、供给量是因变量E供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1正确答案：BCD某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%答案：A解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。税前现金回报率=税前现金流量/初始现金投资=（经营收入-运营费用-还本付息）/初始现金投资=（10-5-2）/40=7.5%。P201。开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门
9、出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A、14B、15C、28D、30答案：B解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于（ ）。A财产损失保险B责任保险C意外伤害保险D保证保险正确答案：B评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A、收益期应为租赁合同剩余租赁期 B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C、净收益应为合同租金减去运营费用 D、净收益应为市场
10、租金减去运营费用 E、净收益应为市场租金减去合同租金答案：A,E解析：本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。21年房地产估价师每日一练9节 第4节 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（ ）。A销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E公有住房出售，购房者按购房款3%的比例
11、向售房单位缴交维修基金正确答案：ACD商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2的比例向售房单位缴交维修基金。电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统的绘图通常用大样图来表示。（）答案：错解析：本题考查的是建筑识图基础。电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统一般根据建筑物的建造标准按各个系统单独成图或按强电、弱电等归类绘图，通常用平面图配合大样图来表示。 采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。A办公楼开发费用B食堂开发费用C宿舍开发费用D浴室开发费用正确答案：A 以下属于房地产商品房观售的条件是（ ）。A应当具有企业法人营业
12、执照和房地产开发企业资质证书B取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C持有建设工程规戈0许可证和施工许可证并已通过竣工验收D已经取得主管部门准予人市的批文E物业管理方案已经落实正确答案：ABCE商品房屋现售的条件除了选项A、B、C、E外，还必须符合：拆迁安置已经落实，供电、供水、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。 下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A审计费B利息C外汇汇兑净损失D融资代理费正确答案：A财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费
13、、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。以划拨方式职得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续答案：错解析：对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以
14、不补办出让手续；2)私有住宅转让后仍用于居住的；21年房地产估价师每日一练9节 第5节根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A、无偿收回 B、给予补偿收回 C、自动续期 D、届满前一年申请续期答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。 拍卖保留价通常是保密的，仅限委托人、拍卖人、公证人等有限人知情。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格和运行机制构成的一个系统。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 只有一级资质的房地产估价机
15、构可以设立分支机构。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。（）答案：错解析： 本题考查的是对市场调查的分析与评估。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。 针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ）。A优惠利率B提高再贴现利率C提高法定存款准备金率D中央银行在公开市场上买卖有价证券E对房地产贷款风险进行提示劝告正确答案：BCD21年房地产估价师每日一练9节 第6节 建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指
16、标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为( )m。A.23.000 B.29.000C.52.000 D.81.000答案：D解析：相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，例如，某建筑物的0.000=42.500，即室内地面标高0.000相当于绝对标高42.500。若某建筑物0.000 =42.500，设计楼顶标高29.000m，则楼顶绝对标高=42.500+29.000=71.500m。施工时可以根据当地水准点(绝对标高)测定该建筑物首层的标高。房地产拍卖业务主要来自（）委托。
17、A.法院 B.公司法人 C.司法机关 D.个人答案：A解析： 本题考查的是房地产拍卖及特征。房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（ ）之日的市场价格。A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告C.房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估报告送达答案：B解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。土地使用权出让
18、合同由( )与土地使用者签订。A.市人民政府B.县人民政府C.省人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门答案：D解析：建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。21年房地产估价师每日一练9节 第7节某城市居住生活聚居地的人口规模约为1200人，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的（）。A.居住社区 B.居住区 C.居住组团 D.居住小区答案：C解析： 本题考查的是居住区及规划布局。居住组团是指被小区道路所分割，并与居住人口规模（10003000人、3
19、001000户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）答案：错解析：本题考查的是辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。 称为（ ）。A等额序列支付储存基金系数B等额序列支付现值系数C等差序列现值系数D等比序列现值系数正确答案：BA、B、D分别为： 长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为（ ）。A移动平均法B扩大时距法C最小二乘法D趋势观察
20、法正确答案：B 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。（ ）正确答案：土地管理法第62条第2款规定：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲用地。因此并非“只能”。 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师每日一练9节 第8节 在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价
21、的证券是（ ）。A股份B股票C股单D公司债券正确答案：C销售利润率的计算公式为：销售利润率销售利润/销售成本100%，其中，销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率销售利润/销售收入100%。其中：销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳不动产登记费。（
22、）答案：对解析：本题考查的是不动产登记收费。不动产登记费用由登记申请人缴纳。按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳；不动产抵押权登记，由登记为抵押权人的一方缴纳；不动产为多个权利人共有（用）的，由共有（用）人共同缴纳。参见教材P164。某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别
23、判断基础上的，属于投资价值。 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?正确答案：21年房地产估价师每日一练9节 第9节 是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。A收益期限B收益时点C估价终点D估价范围正确答案：A答案 A本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。 计算该建筑物的重置价格为（ ）万元。A994B998.9C1024.9D1048.9正确答案：D 以下属于房地产权益
24、状况比较、调整的内容有( )。A基础设施完备程度B城市规划限制条件C地面形状、面积大小D环境景观正确答案：B答案 B房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。房地产中介服务收费分为（）三类。A.房地产咨询收费 B.房地产估价收费 C.房地产经纪收费 D.房屋买卖收费 E.房屋交易收费答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房地产中介服务收费分为三类：房地产咨询收费、房地产估价收费、房地产经纪收费。划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳（）等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。A.安置费用 B.补偿费用 C.无偿取得 D.转让 E.出租答案：A,B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。为加强规划控制线的管理，原建设部先后就( )出台了部门规章。A.规划红线B.城市绿线C.城市紫线D.城市蓝线E.城市黄线答案：B,C,D,E解析：为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：城市绿线管理办法、城市紫线管理办法、城市蓝线管理办法和城市黄线管理办法。