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1、21年房地产估价师考试题免费下载5节21年房地产估价师考试题免费下载5节 第1节房地产市场营销因素调查包括（）。A、购买能力调查 B、价格调查 C、促销策略调查 D、分销渠道调查 E、市场需求质量调查答案：B,C,D解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断答案：A解析：本题考查的是房地产市场自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空
2、置率大于合理空置率。参见教材P51。市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A、特定时期B、特定地理范围内C、特定政治环境D、特定市场营销环境E、特定市场营销计划答案：A,B,D,E解析：考点:市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。 房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。A20%B25%C30%D35%正确答案：C答案 C 由于房地产业与金融业息息相关，因此投资者可以使用银行贷款，实现“用别人的钱为自己赚钱”。因而
3、只需投入占总投资30%左右的自有资金。下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.普通商品住B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.经济适用住房答案：B,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。(2022真题) 速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（）答案：对解析：本题考查的是财务分析。考查基本概念。速动比率是
4、反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。评估某宗房地产2022年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2022年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2022年6月1日至2022年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2022年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为（）元/平方米。A.16171.27 B.15742.17 C.15776.47 D.16333.38答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。2022年10月1日到2022年3月1日，共5个月，
5、月平均上涨率1.5%。2022年3月1日至2022年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。13500（11.5%）5（12%）415742.17（元/m2）。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。（）答案：对解析： 本题考查的是实地查勘估价对象。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明 关于地籍图的测绘要求，说法有误的是（ ）。A以土地地块边界为主，地物为辅B带有高程或等高线C按地块（丘）编号，并量算面
6、积，连同产权人名称注记在D城市地籍图比例一般为1：500正确答案：B21年房地产估价师考试题免费下载5节 第2节 在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（）答案：对解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。 房产用地面积测算时，需计
7、入用地面积的是( )A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积正确答案：D 假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。A待开发房地产的价值B开发成本和管理费用C销售税费D投资者购买待开发房地产应负担的税费E开发利润正确答案：ABD答案 ABD就计息的项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值；投资者购买待开发房地产应负担的税费；开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的做人结果具有近似性。A 同一估价原则、同一估价时点B 同一估价目的、同
8、一估价方法C 同一估价目的、同一估价时点D 同一估价原则、同一估价目的正确答案：C依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.由国家无偿收回B.自动续期C.应于届满前6个月申请续期D.应于届满前1年申请续期答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。(2022真题) 对于封闭型基金，开放型基金具有的特征是（）。A.投资风险较小B.投资变现能力较差C.资产稳定且便于经营D.不允许持有人向发行人请求赎回答案：A解析：本题考查的是投资基金类别。封基与开基的运作区别：（1）封基只能在交易市场上买卖
9、，价格受供求关系的影响，波动较大；开基中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。（2）封基金不允许持有人赎回，资产比较稳定，便于经营；而开基金允许赎回。（3）公司型的封基，经营业绩的好坏对股东来说是至关重要的。当业绩好时，股东可通过超过净资产价值的证券价格而受益，但风险也大，一旦有亏损当然由投资人承担；开基作为可随时兑现，风险则较小。（4）开基通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；而封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但
10、在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。 下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ）。A单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C集团银行制与连锁
11、银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的正确答案：C集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司 21年房地产估价师考试题免费下载5节 第3节下列选项中，属于收益性房地产的有（）。A.农地 B.游乐场 C.写字楼 D.仓库 E.行政办公楼答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产的种类。收益性房地产是能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。规划意见书中对规划设计的要求包括
12、（）等内容。A.用地性质 B.用地位置 C.规划土地使用要求 D.建设项目与高压电力线等的距离要求 E.居住建筑的公共服务设施配套建设指标答案：C,D,E解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。规划设计要求包括三个方面的内容：（1）规划土地使用要求；（2）居住建筑的公共服务设施配套建设指标；（3）建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）本次估价
13、背景情况如下：估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：3.估价对象最高最佳利用分析估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定
14、，并应符合下列规定：（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；5）
15、重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估
16、价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。（九）估价对象风险提示估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快
17、时对房地产抵押价值进行再评估等。答案：解析： 1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。3
18、.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。(2022年真题) 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔
19、贷款的年实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%答案：B解析：本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=14004=5600（元）；年利率 下列关于保险合同主体的说法有误的一项是（ ）。A保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B被保险人和受益人由投保人在合同中指定C保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向 被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D投保人可以是法人，也可以是自然人正确答案：B估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。当估价对象的实际用途、登记用途、规划用
20、途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（）。A.一般假设 B.未定事项假设 C.背离事实假设 D.不相一致假设答案：D解析： 本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A、 增加安置补偿费开支B、 获得土地非常困难C、 规划设计条件苛刻D、 市政配套设施缺乏答案：D解析：因为新城区开发
21、房地产，其市政配套设施缺乏。 某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/，2190元/和2220元/，如果赋予这三个价格的权重分别为03，04和03，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/。A2160B2175C2181D2205正确答案：C比准价格=2130元/03+2190元/04+2220元/03=2181元/为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（）来吸引租户。A、所处的位置B、周围景观C、通达性D、租金低廉答案：D解析：考点:加强市场宣传。
22、为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。21年房地产估价师考试题免费下载5节 第4节 某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.45正确答案：B住房置业担保公司为
23、借款人提供的是( ) 担保。A.抵押B.质押C.留置权D.连带责任保证答案：D解析：住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。 政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。A转让利润B市场影响C产权是否清晰D被拆迁人的利益正确答案：D房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁
24、的权益受到损害。 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地正确答案：CE宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 B.被迫出售或被迫购买的交易 C.人为哄抬价格的交易 D.对交易对象有特殊偏好的交易 E.相邻房地产未合并的交易答案：A,B,C,D解析：本题考查的是造成成交价格
25、偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受
26、偿。税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收，则会使房地产价格下降。在财务评价中，将（）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。A、成本利润率B、销售利润率C、资本金利润率D、投资利润率答案：D解析：考点:投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平
27、。关于控制性详细规划的控制体系的规定性指标，下列说法错误的是（）。A.建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制 B.建筑红线后退距离即建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制 C.绿地率即规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制 D.停车泊位即地块内应配置的停车车位数，通常以上限控制答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。选项D错误，停车泊位数即地块内应配置的停车车位数，通常以下限控制。21年房地产估价师考试题免费下载5节 第5节 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。A30%B40%C50%
28、D60%正确答案：D最低收入家庭租赁的由政府或单位提供的廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有（）。A住房消费转向以租赁为主B增加住房持有期间税费C住宅开发成本上升D住房租赁价格下降E消费者的收入水平上升答案：A,B,D解析：AD 两项，住房消费转向以租赁为主，会导致购买住房的需求下降，引起售价下降；B 项，增加住房持有期间税费，会造成持有住房的成本上升，进而引起住房售价下降。 以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有（ ）。A临
29、近城市主干道B靠近酒厂C靠近高等院校D靠近铁路线E临近城市中心正确答案：ABD不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。 假设开发法的操作步骤包括（ ）。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A、分散性B、复杂性C、伸缩性D、季
30、节性答案：B解析： 本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点之一是复杂性，即消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回
31、报率为（ ）。A10%B1127%C1418%D2255%正确答案：D在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A待开发房地产价值B管理费用C销售税费D购买待开发房地产应负担的税费答案：C解析：应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润直接工程费利润率C安装工程的利润人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B正确的公式为：土建工程的利润=（直接工程费+间接费）利润率。