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1、21年房地产估价师考试题目下载7章21年房地产估价师考试题目下载7章 第1章供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。答案：错解析：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。 在实际估价中，我们采用的是实际成本。 （ ）正确答案：在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。 估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度正确答案：ACE根据物权法，不动产登记费按（ ）收取。A.面积B.套C.成交价格D.件答案：D解析：本题考查的是不动产登记收费。不动产登记计费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。 按商业银行中间业
2、务的功能和形式分类，不包括（ ）。A结算类中间业务B决算类中间业务C担保型中间业务D融资型中间业务正确答案：B21年房地产估价师考试题目下载7章 第2章下列说法不正确的是( )。A、 委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B、 法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C、 指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D、 指定代理的实质是一种实现委托代理的方式答案：D解析：指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）答案：对
3、解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是出售房地产时公开标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价一般不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。参见教材P86。2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得
4、部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领商品房预售许可证。A.750B.900C.1400D.1800答案：C解析：本题考查的是商品
5、房预售。按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元25%1400万元。参见教材P270。 直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 商品租金是在成本租金的基础上，根据供求关系而形成的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试题目下载7章 第3章 评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为
6、底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）A0.4、0.4、0.2B0.3、0.4、0.3C0.4、0.2、0.4D0.4、0.3、0.3正确答案：A为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A、认知价值定价法B、成本加成定价法C、挑战定价法D、领导定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。A
7、城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步正确答案：AA经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。 发生工程索赔就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情况发生的变化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。A国务院B国家C农业部D国土资源部正确答案：A土地管理法对于征收土地批准权限的规定中，明确指出，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公
8、顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批21年房地产估价师考试题目下载7章 第4章 房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以下是房产税纳税人的有（ ）。A产权出典的承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE房地产开发企业以融资租赁方式租入的资产应作为资产，列入企业的资产负债表。（）答案：对解析：从经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产
9、负债表。建筑物功能折旧可以分为（）。A、功能缺乏折旧 B、功能落后折旧 C、功能过剩折旧 D、城市规划改变 E、市场供给的过量或需求不足答案：A,B,C解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2022年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2022年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期
10、三年，2022年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2022年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限为46年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。(二)估价对象状况估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模
11、。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业,土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自2022年7月11日至2052年7月10日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“某酒店”使用，具体使用与装修情况如下：底
12、层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶;其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。二层用途为某餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。六层内部无隔断，无装修。七层为某汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。八层为英语休闲酒茶
13、坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的（略）五、估价时点（略）六、价值定义（略）七、估价依据(略）八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：1.合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2.最高最佳使用原则:遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3.替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏
14、离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格;另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点2022年8月11日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币畚仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整）。(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）估价技术报告一、个别因素分析1.估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自2022年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地巳使用
15、4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整）。3.估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼，估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。4.估价对象所在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。5.估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷
16、锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，巳改作“某酒店”使用。6.估价对象原批准用途为工业厂房，由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查，产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌35
17、8元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法先用（略）六、估价测算过程评估思路：遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本;待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为
18、4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。(一）地下室采用成本法1.计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧2.计算过程。根据市场调查及有关规定，确定以下指标（表217)。3.计算结果。成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。(二)综合楼底层1.收益法(1)计算公式：式中V收益法评估价格；A房地产年纯收益；R报酬率； n房地产收益年期。(2)具体计算过程见表218。(3)计算结果：收益法评估
19、综合楼底层房地产单价为2638元/m2。2.成本法(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及X X市的有关规定，确定以下指标（表219)。(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2445元/m2。(三）综合楼第二至十二层1.收益法(1)计算公式：式中v收益法评估价格；a房地产年纯收益；R报酬率；n房地产收益年期。(2)具体计算过程见表220。(3)计算结果：2040元/m2。2.成本法(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价
20、值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧(2)计算过程。根据市场调查及XX的有关规定，确定以下指标(表221)。(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2245元/m2。七、估价结果确定(一)估价对象单价的确定1.地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1 002元/m2。2.综合楼底层:采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2 445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为(2445+2638)/2元/m2=2542元/m2。3
21、.综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果,则估价对象的房地产单价为:(2245+2040)/2元/m2=2 143元/m2。具体见表222。(二)房地产评估结果估价对象在估价时点2022年8月11日的价值为人民币3637.33万元。附件(略）答案：解析：(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估
22、地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。(11)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年
23、代应是1996年，而不是1997年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4. 01%的由来。(15)在计算土地取得成本及开发成本时,年期修正计算中分子分母应颠倒过来。(16)缺少总价的大写金额。21年房地产估价师考试题目下载7章 第5章在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。A、产品组合方式 B、开发合作方式 C、销售代理方式 D、市场定位方式答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源
24、和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。参见教材P257。城市规划的主要任务不包括（）。A、确定城市的规模和发展方向 B、合理和有序的配置城市空间资源 C、增强城市发展的可持续性 D、实现城市的社会和文化发展目标答案：D解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。选项D，应为实现城市的经济和社会发展目标。报建审批管理主要包括审批核发( )。A、 项目选址意见书B、 建设用地规划许可证C、 建设工程规划许可证D、 国有土地使用证E 施工开工证答案：A,B,C解析：城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证
25、，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。商品房买卖合同属于（）。A单务合同B无名合同C实践合同D要式合同答案：D解析：要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。商品房买卖合同也必须采用书面形式。A 项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。B 项，非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同。C 项，实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地
26、上（下）管线等，但不包括水井。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。21年房地产估价师考试题目下载7章 第6章某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68 B.74 C.76 D.82答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q1（1R）t（tn）1001（14）10（1030）10076。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（）答案：对解析：本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生
27、产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。 住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会委托的银行C各个单位D全体职工正确答案：A根据国家有关法规，闲置土地满（）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。A.6个月 B.1年 C.2年 D.3年答案：C解析：本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构
28、相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试题目下载7章 第7章 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一级注册建造师的注册证书由国务院建设主管部门统一印制，执业印章由国务院建设主管部门统一样式并组织制作。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于20
29、22年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。应在在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（）。A、房地产实际使用人或管理人 B、被征收人 C、房屋征收部门 D、注册房地产估价师答案：B,C,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。参见教材P63。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经
30、营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益 B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益 C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益 D.根据该宾馆财务数据中的年总利润.建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析：本题考查的是收益法。关于净收益，选项D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。A33.3B12C20D60%正确答案：B容积率建筑密度建筑层数。