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1、21年房地产估价师考试题目下载7节21年房地产估价师考试题目下载7节 第1节某幢房屋的建筑面积为300 m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积 建筑安装工程费为1 200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工 程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视 为在建设期内均匀投人，年利率为6%,开发商成本利润率为15%,销售税费为重新购建价格 的6%。请计算该房屋的重新购建价格。设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：(1)建筑安装工程费=1 200元/m2(2)专业费用=1 200X3%元/m2 =36 元/
2、m2答案：解析：改错如下：在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。A、5B、10C、15D、20答案：C解析：考点:土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起（）日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。A.5 B.10 C.15 D.30答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征
3、收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某( )万元。A.48 B.64 C.80 D.96答案：C解析：160万元20=32万元。322+16=80万元。某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（）批准。A、国务院 B、省人民政府 C、县人民政府 D、国土资源部答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批
4、；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A、折旧费B、审计费C、金融机构手续费D、无形资产摊销费答案：C解析：本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P262。某幢平房的建筑面积100
5、 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。该房屋的现值为（ ）元。A. 42 085 B. 34 170C. 13 740 D. 2 510答案：B解析：21年房地产估价师考试题目下载7节 第2节 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由( )提供担保函。A.
6、房地产主管部门B.建设主管部门C.质量责任承担主体D.房地产销售代理机构答案：C解析：暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。某在建写字楼的总建筑面积为30000，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元（?天），每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字
7、楼建成后的房地产现值为（）万元。A29807B30867C35755D36194答案：A解析：该在建写字楼年金A2365（110）31971（万元）。该在建写字楼现值VAY1971539420（万元）。在建写字楼建成后的房地产现值39420（115）（31.253/12）29807（万元）。下列不属于直接代为登记的房屋包括( )。A、 房地产行政主管部门直管的公房B、 依法由房地产行政主管部门代管的房屋C、 有人主张权利的房屋D、 无人主张权利的房屋答案：C解析：知识点 特殊情况下的房地产登记 承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D两个月
8、正确答案：A 建筑安装直接工程费中的直接费包括现场管理费、材料费和施工机械使用费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（）答案：错解析：考点:房地产估价原则的作用。对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或接近。 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家提的月还款额减少了（ ）元A994.37B1016.81C1255.16D1387.24正确答案：A18、第5
9、年开始该家庭地月还款额减少额来源于第5年初一次偿还乐本金6万元，故6万元相当于每月：A=P i (1+i)n/(1+i)n-1=600000.5%(1+0.5%)72/(1+0.5%)72-121年房地产估价师考试题目下载7节 第3节在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100)等于定基增长速度。答案：错解析：增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度；环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度。下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（）。A.必须依法办理再保险 B
10、.必须提存保险保障基金 C.不得提取未到期责任准备金 D.必须建立保险精算制度答案：C解析： 本题考查的是保险经营规则。选项C错误，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则之一是：必须提取未到期责任准备金和公积金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20% B.15% C.10% D.25%答案：B解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。
11、如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（）。A.小中取大法 B.大中取小法 C.大中取大法 D.小中取小法 E.最小最大后悔值法答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。关于房产税的说法，正确的是( )。A.按季度征收B.税率全国统一C.均按1.2的税率征收D.均按12的税率征收答案：B解析：房产税按年计征，分期缴纳
12、。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定 招标方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（）作为取得建设用地使用权所支付的金额。A使用土地期间投入的基础设施费B使用土地期间投入的公共配套设施费C转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用答案：C解析：土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的
13、有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用作为取得土地使用权所支付的金额。 某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积lOOm2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A2290.91B2326.41C2344.16D2308.66正确答案：B21年房地产估价师考试题目下载7节 第4节在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A、独立客观公正原则B、谨慎原则C、合法原则D、替代原则E、最高最佳利用原则答案：A,C,D,E解析：考点:房地产估价的主要
14、原则。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：考点:净收益测算的基本原理。折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为
15、500405065345（万元）。 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A75%B83%C125%D167%正确答案：A一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。 房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。（ ）
16、此题为判断题(对，错)。正确答案：自由职业人员也可申请缴存住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。 债务融资地资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是（）。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：本题考查的是契税减税、免税。有下列行为之一的，减征、
17、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部
18、确认，可以免征。21年房地产估价师考试题目下载7节 第5节控制性详细规划的作用是( )。A.规定城市规划区范围 B.确定用地面积和用地界限C.引导建设 D.对当前拟建的项目和地区进行空间布置答案：C解析：1.控制性详细规划起着承上启下的作用控制性详细规划是城市总体规划或分区规划与修建性详细规划之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用。2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导3.控制性详细规划是城市政策的载体 房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系，甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期
19、两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请根据材料回答下列问题：第 96 题 按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。A500B1000C250D1500正确答案：A 不是房地产贷款担保形式的是（ ）。A保证B抵押C质押D提存正确答案：D房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。如果某建筑
20、物0.000的绝对标高为38.500m，且设计楼顶标高50.000m，则其楼顶的绝对标高为（）m。A、38.500 B、68.500 C、88.000 D、88.500答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。如果某建筑物0.000=38.500m，且设计楼顶标高50.000m，则楼顶绝对标高为=38.500+50.000=88.500m。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（）答案：对解析： 本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3 500
21、万元，则（）。A. 3500万元是该宾馆的公开市场价值B. 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C. 3500万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不能超过3 500万元答案：D解析： 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/ m2，正常开发成本为1500元/ m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/ m2，销售费用为100元/ m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/ m2。A 1840 B 2840 C 2966 D 3000正确答案：D下列有关需求及其变动的表述，正确的是（）。A.任何商品的替代效应总是负值B.“吉
22、芬商品”的收入负效应相当大C.互为替代品的两种商品之间，价格与需求呈反向变动D.家庭人口规模的增加，可以增加所在地区的房地产市场需求答案：A解析：本题考查的是需求及其变动。选项B错误，“吉芬商品”的收入正效应相当大；选项C错误，两种替代商品之间的价格与需求呈正向变动；选项D错误，家庭人口规模的减少，可以增加所在地区的房地产市场需求。补充：选项A正确，当某一商品价格变动，意味着其他价格没有变动的商品，价格也“相对”变动，故购买者维持原购买力，将会改变对价格变动商品的需求。参见教材P178179。21年房地产估价师考试题目下载7节 第6节 该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包
23、括（ ）。A宗地用途B容积率C建筑物的允许高度D建筑物的结构正确答案：ABC由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。（）答案：错解析： 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元A2500B3000C3500D4000正确答案：B整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的系统风险
24、。从总体上来说，房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响要大得多。决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A合理性B可接受性C时效性D参与性E经济性答案：A,B,C,E解析：决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，主要包括以下4 个方面：决策的质量或合理性；决策的可接受性；决策的时效性；决策的经济性。有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）。A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值答案：C解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个提标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、净年值、净将来
25、值，也可以采用追加投资收益率法等差额法进行评选。 预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，是进一步编制概算定额的基础。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。A人事部B建设部C省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门正确答案：D申请房地产估价师初始注册的，申请入应当向所在地省级房地产行政主管部门提交申请材料。21年房地产估价师考试题目下载7节 第7节 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）正确答案：房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决
26、定了房地产资产的收益率从而影响资产市场中的需求：同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。某宗房地产的成交总价为120万元，首付50%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%，则该房地产在其成交日期一次性付清的价格是120万元。（）答案：错解析：考点:统一付款方式。12050%12050%/（10.5%）6118.23（万元）。一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年
27、内以抵押贷款方式按年等额本息支付答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价30万，实际总价为：30（13%）29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：1010/（15%）0.510/（15%）29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.0528.5714（万元）；选项D，分年等额付款额255%/11/（15%）103.2376（万元），实际付款额53.2376/5%11/（15%）1052530（万元）。P107。住房公积金管理的决策机构为（）。A、住房公积金管理委员会B、住房公积金管理中心C、财政管理部门D、各级人民银行答案：A解析：本题考查
28、的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（）。A、基础设施建设费B、公共配套设施建设费C、开发期间税费D、临时安置费答案：D解析：考点:建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有 3 年和 5 年两种可能，概率分别为 0.4 和0.6，若租赁期为 3 年，总租金为 30 万元，一次性付清；若租赁期为 5 年，总租金为 45 万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该
29、店面的年净收益有 15 万元、12 万元和 10 万元三种可能，概率分别为 0.5、0.3 和 0.2，该投资者要求的投资收益率为 10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。答案：解析：（1）每年的净收益期望值为：15 错误 0.5+12 错误 0.3+10 错误0.2=13.10（万元）。当租赁期为 3 年时，净现值为：当租赁期为5 年时，净现值为：加权净现值为：2.58 错误0.4+4.66 错误0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表3 所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成5 号字S92 文件
30、，如发排成其他字号或MPS 等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。(2022真题) 因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载于登记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有( )。A.住房消费转向以租赁为主 B.增加住房持有期间税费C.住宅开发成本上升 D.住房租赁价格下降E.消费者的收入水平上升答案：A,B,D解析：其他因素也会影响商品的市场需求，如城市化、人口因素、政府产业政策、消费政策等。一般来说，随着城市化水平的提高、家庭人口规模的减少、降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求；反之则会有相反的结果。