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1、21年房地产估价师考试题目下载5章21年房地产估价师考试题目下载5章 第1章 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被拆迁人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲148080i，乙类房地产价格变化趋势为V乙150060i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：
2、本题考查的是长期趋势法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。A户型B楼层C层高D装修正确答案：B关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性答案：B解析：房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建
3、设和发展而发生变化的。房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给（）的一种交易行为。A.最低出价者 B.最高出价者 C.正常出价者 D.最高条件出价者答案：B解析：本题考查的是价高者得原则。价高者得规则就是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人。21年房地产估价师考试题目下载5章 第2章房地产开发投资一般属于（）房地产投资。A、收益型B、收益加增值型C、机会型D、博弈型答案：C解析： 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。 （三）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1h综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可
4、建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，516层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对
5、所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。第 105 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（ ）。A采取人工加固措施B降低地下水位C用大型土石方修筑地基D按条形基础砌筑正确答案：AB不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。国有土地上房屋征收主体是( )。A.国务院B.省级人民政府C.市、县级人民政府D.房屋征收部门答案：C解析：房屋征收主体。房屋征收的主体是
6、市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2022年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2022年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高3
7、00元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?正确答案：乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是2022年12月，而第二期工程在2022年6月竣工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工
8、程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为4800元/m2，售出6栋的平均价格为4860元/m2，比较吻和，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。试题分析对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较，应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点，估价结论是基于估价时点的条
9、件作出的，估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差答案：A,B,C,E解析：房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。21年房地产估价师考试题目下载5章
10、第3章如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38% B.11.07% C.12.45% D.13.62%答案：A解析：本题考查的是资本资产定价模型。折现率无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）90.23（159）10.38。(2022真题) 下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（）。A.医院B.疗养院C.商场D.住宅区答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，
11、0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。 房地产开发项目实行（ ）。A资本金制度B股份制度C质量责任制度D项目手册制度正确答案：A房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘烂尾等现象的发生。 房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。A土地使用权B土地开发权C土地所有权D土地驻扎年限正确答案：A房地产投资开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手
12、续。（）答案：错解析：划拨土地的转让有两种规定：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家相关规定缴纳土地使用权出让金；可不办理出让手续，但出让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；快速变现价值不符合“适当营销”的原则，快速变现价值一般低于市场价值。残余价值是在非
13、继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值。参见教材P9093。21年房地产估价师考试题目下载5章 第4章商品房预售合同应当由（ ）向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A.预售人B.预购人C.预售合同约定的一方D.预售人和预购人共同答案：A解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。A、房屋征收部门B、另一家房地产估价机构C、监察机关D、房地产价格评估专家委员会答案：D解析：本
14、题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（ ）。A固定资产购置支出B企业所得税C固定资产折旧D贷款利息正确答案：A下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入=有效毛收入-运营费用B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税答案：A
15、解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净经营收入，即净经营收入=有效毛收人-运营费用。 关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ）。A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来 之后要求其承担违约责任B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D违约的形式包括预期违约和实际违约正确答案：A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可纠在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 市场调查是系统地设计、收集、分析
16、并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（ ）正确答案：市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。21年房地产估价师考试题目下载5章 第5章 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上
17、债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证
18、后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（）万元。A、800B、1200C、1500D、2000答案：D解析：本题考查的是施工许可管理。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到
19、位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为11个月，工程合同价为4000万元。4000万元50%2000万元。 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为( )。A13.0%B43.3%C30%D23.3%正确答案：C答案 C 600+2000100%=30%