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1、21年房地产估价师模拟试题6卷21年房地产估价师模拟试题6卷 第1卷某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73 B.29.11 C.344.74 D.349.31答案：B解析：本题考查的是偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金，当期应还本付息资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金=3.846/1210000=3205（元），已知A=3205，i=12%/12
2、=1%，n=2012=240，求P，P=A/i1-1/（1+i）n= 3205/1%1-1/（1+1%）240=291076（元）。 估价时点除了说明评估估价对应的时间，还说明评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商业银行的最基本职能是（）。A、充当信用中介 B、变货币收入为货币资本 C、充当支付中介 D、创造派生存款和信用流通工具答案：A解析：本题考查的是商业银行。商业银行的最基本职能是充当信用中介。详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )答案：错解析：解析 可行性研究
3、的工作阶段国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（）答案：错解析：征收与征用在所有权转移上是不同的。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A、 债务融资B、 已建成房地产抵押贷款C、 权益融资D、 建设贷款答案：A解析：解析 房地产开发贷款与土地储备贷款某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权
4、调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于安置李某的说法，正确的为（）。A.应由拆迁人负责安置B.应由刘某负责安置C.如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D.如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住答案：B,C,D解析
5、：国有土地上房屋征收与补偿条例已取代城市房屋拆迁管理条例，该考点已过时。21年房地产估价师模拟试题6卷 第2卷 某企业有一在建工程，于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000，土地使用权年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑面积为20000；520层规划为写字楼，建筑面积为30000。项目总开发成本为3000元/，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。(1)项目2022年6月动工，2022年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，
6、预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年未时售出。(3)商业主体建成后，还需投入2000元/的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。(4)2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
7、(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2022年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。正确答案： 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A50%B65%C60%D154%正确答案：B答案 B建筑密度建筑基底总面积建筑用地面积100%65%。决定消费函数的变量有（ ）。A.储蓄B.国民支出C.国民收入D.自主消费E.边际消费倾向答案：A,C,D,E解析：本题考查的是消费、投资与乘数理论。消费函数的表示：C=C（Y）；C=A+BY；C=Y-S等来表示。其中A表示自主消费或基本消费，BY表示收入引起的消费，B表示边
8、际消费倾向，S表示储蓄，Y表示收入。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。（）答案：对解析：考点:按用途划分的种类。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。传统城镇住房制度的特点包括（）A.无偿 B.低租金 C.无期限 D.有期限 E.有偿答案：A,B,C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点
9、的实物福利性住房制度。 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。21年房地产估价师模拟试题6卷 第3卷不计入房屋面积的有( )。A、 房屋的天面、挑台，天面上的
10、花园、泳池B、 活动房屋、临时房屋、简易房屋，C、 与房屋室内相通的伸缩缝D、 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E 房屋之间无上盖的架空通廊答案：A,B,D,E解析：除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）
11、。A、收益现金流风险 B、市场供求风险 C、通货膨胀风险 D、利率变动风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。参见教材P21。 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。A土地使用权出让金B城市建设配套费C拆迁安置补偿费D基础设施建设费正确答案：D开发项目土地费用是指为取得开发项日用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用
12、土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。A1141B1149C1241D1249正确答案：C 甲公司在业务活动中签署的下列合同中，属于主合同的为（ ）。A估价委托合同B抵押合同C借款合同D保险合同正确答案：ACD 某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。A2.0
13、0B7.30C8.53D9.00正确答案：A（1）按月计息时，利息和=P（1+i）n-1=1000万元（1+8%/12）312-1=270.24万元（2）按季计息时，利息和=P（1+1）n-1=1000万元（1+8%/4）43-1=268.24万元（1）-（2）=2.0万元21年房地产估价师模拟试题6卷 第4卷 （2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6，写字楼在建成1年末时售出。正确答案：关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象
14、D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格答案：D解析：本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下定价值或价格，参见教材P155。 市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化；（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产业主要包括房地产开发经营、（）和其他房地产活动。A、房地产中介服务、房地产咨询服务 B、房地产经纪服务、物业服务 C、房地产估价服务、物业服务 D、房地产中介服务、物业服务答案：D解析：本题考查的是房地产业的细分。在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。但目
15、前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业服务和其他房地产活动。 业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业主（包括物业使用人、继受人）有普遍约束力的自律性规范。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 人防工程的地下室面积（ ）建筑。A属不应分摊的拉有B属应分摊的共有C不属共有D属物业公司所有的正确答案：A（）是以跨行政区的经济区为对象编制的规划。A.区域规划 B.城市规划 C.修建性详细规划 D.城市分区规划答案：A解析：本题考查的是规划简介。区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区
16、的细化和落实。21年房地产估价师模拟试题6卷 第5卷(2022真题) 以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。最常见的会计期间是半年。 ( )答案：错解析：最常见的会计期间应是一年。 国务院决定禁止（ ）。A商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C商品房预购人购买未竣工的预售商
17、品房D商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房正确答案：A 在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。A以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例正确答案：D不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A、一个球场B、一个高尔夫球洞C、一条保龄球球道D、封闭使用的大院深处的一幢房屋E、一个游泳馆答案：B,C,D解析：考点:估价基本事项概述。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押
18、物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。答案：错解析：垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR(边际收益)MC(边际成本)。(2022真题) 注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受（）学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120答案：D解析：本题考查的是房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课各为60学时。21年房地产估价师模拟试题6卷 第6卷 下列属于会计恒等式的是（ ）。A 资产-费用=负债+所有者权益-收入B 所有者权
19、益=资产+负债C 资产+费用=负债+所有者权益+收入D 负债=资产+所有者权益正确答案：C房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。A.住宅质量保险和住宅质量保证书B.商品房预售许可证和住宅质量保证书C.住宅使用说明书和住宅质量保证书D.住宅使用说明书和住宅质量保修书答案：C解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A、地理环境B、经济政策C、项目投资估算D、市场情况E、市场需求与供给情况答案：A,B,D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会
20、研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。参见教材P251。 影响债券利率高低的因素主要有（ ）。A发行者的信用级别B资本市场资金供求关系C债券偿还期限D利率计算方式E债券发行方式正确答案：ABCD某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。该写字楼在第3年末的价格为（ ）元/m2。A.10800 B.11250 C.11280 D.11750答案：D解析：中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。 ( )答案：错解析：不需开收据。甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是（）年。A.25B.27C.35D.38答案：A解析：本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。4021325年。