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1、21年房地产估价师试题5卷21年房地产估价师试题5卷 第1卷通风施工图纸可分为（）。A.立面图 B.平面图 C.剖面图 D.系统图 E.详图答案：B,C,D,E解析：本题考查的是建筑识图基础。通风施工图纸可分为平面图、剖面图、系统图和详图。 反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。标志是统计认识的终点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：影响房地产市场转变的主要力量包括（）。A、金融业的发展B、生产和工作方式的转变C、人文环境的变化D、社会环境的变化E、政治制度的变迁答案：A,B,C,E解析：考点:影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：（1）金融业的发展；（2）
2、信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；（3）生产和工作方式的转变；（4）人文环境的变化；（5）自然环境的变化；（6）政治制度的变迁。下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A、可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额B、短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额C、功能折旧存在不可修复的状况D、功能过剩的折旧一般都是不可修复的答案：B解析：考点:分解法。短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A、
3、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析： 本题考查的是估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A、销售费用B、后续的开发成本C、投资利息D、
4、开发利润E、管理费用答案：C,D解析：考点:动态分析法与静态分析法的区别。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。房地产估价师确定动
5、态分析法技术路线时，正确的做法是（）。A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点答案：C解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。（ ）答案：错解析：本题考查的是业
6、主的建筑物区分所有权。改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。P223。作为不动产产权证书和房产档案的附图的是（ ）。A.地籍图B.不动产登记簿C.宗地图D.房产分户图答案：D解析：本题考查的是房地产测绘成果。选项AB都是管理部门保存的，不会在不动产产权证书中；选项C是不动产产权证书和宗地档案的附图。P170171。21年房地产估价师试题5卷 第2卷 对于共有房地产的转让，需要其共有人（ ）。A全部同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正
7、确答案：A根据城市房地产管理法及转让管理规定的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是( )。A.汇兑业务 B.信用证业务 C.委托收款业务 D.融资租赁业务答案：B解析：担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是相同的。答案：错解析：房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是不同的。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑
8、物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法年限法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。参见教材P314。 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ ）。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用E销售税费正确答案：ABCD 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（ ）。A
9、拖欠建设工程价款B已抵押担保的债券数额C房地产变卖处置费用D诉讼费用E其他法定优先受偿款正确答案：ABE 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。A 功能落后B 功能缺乏C 环境污染D 交通E 正常使用的磨损正确答案：CD下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A、房地产抵债 B、房地产作价入股 C、房地产买卖 D、房地产继承答案：D解析：本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（
10、 ）决定的。A房地产的历史价格资料B房地产的未来价格资料C房地产的现实价格资料D估价师选取的现时和未来的价格资料正确答案：A21年房地产估价师试题5卷 第3卷 下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是（ ）。A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日正确答案：B职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计算。住宅小区内的非住宅业主不必缴纳住宅专项维修资金。（）答案：错解析：住宅专项维修资金的
11、交存范围包括：住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当按照住宅专项维修资金管理办法规定，交存住宅专项维修资金。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖
12、变现时费用及税金为2500 万元。拍卖完成后，首先应支付的费用为（）。A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款D.拍卖变现时的费用及税金答案：D解析：债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：实现债权的有关费用；利息或者违约金；借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A确定估价时点在先，得出评估价值在后B得
13、出评估价值在先，确定估价时点在后C确定估价时点与得出评估价值应同时进行D确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：价值时点又称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定估价时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时
14、间的价值。近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用（）测算其修复成本作为价值减损额。A.修复成本法 B.损失资本化法 C.损害前后价差法 D.剩余法答案：A解析： 本题考查的是房地产损害赔偿估价相关技术规定。对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作
15、为价值减损额。 12商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。A房地产开发商B房地产销售代理机构C商品房预购人D房地产开发商和商品房预购人共同正确答案：A工程勘察专业资质只设甲、乙级。（）答案：错解析：本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察专业资质设甲、乙级，根据工程性质和技术特点，部分专业可以设丙级。在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。A、 按存量增量细分B、 按交易形式细分C、 按目标市场细分D、 按房地产用途细分E 按地域细分答案：B,C,D解析：解析 房地产市场细分21年房地产估价师试题5卷 第4卷根据边际成本理论，房
16、地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是( )。A.先上升后下降的抛物线 B.先下降后上升的“U”形曲线C.一直上升的直线 D.不受容积率的影响答案：B解析：当边际成本曲线(SMC)与平均成本曲线(SAC)相交时，交点为平均成本曲线(SAC)的最低点，此时所对应的产量为平均成本最低时的产量。该点又称收支相抵点，此时价格与平均成本和边际成本相等，即P=SMC=SAC，厂商的成本等于收益。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，包括重大的物业管理事项的决定。（）答案：错解析：本题考查的是业主大会制度。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会
17、的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。城市总体规划的内容不包括（）。A.城市.镇的发展布局 B.功能分区 C.用地布局 D.单独交通体系答案：D解析：本题考查的是城乡规划概述。城市总体规划的内容包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等内容。房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A、增量供给B、存量供给C、潜在供给D、总量供给答案：A解析：考点:房地产直接投资。房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了房地产市场上的增量供给。 路线价法主要适用
18、于（ ）。A城市街道两侧商业用地的估价B旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价正确答案：A路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。房地产市场中，引起需求增加或减少的原因不包括（）。A.未来预期收益变化 B.政府税收政策的影响 C.收入水平变化或消费品位变化 D.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化答案：D解析：本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。A成本导向定
19、价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法正确答案：B购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（）。A、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化D、人口增长可分为人口自然增
20、长和人口机械增长答案：A解析：考点:人口因素。随着家庭的小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，住宅价格有上涨趋势。一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A、估价机构B、估价师C、估价报告使用者D、估价委托人的实际需要答案：D解析：本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。参见教材P30。21年房地产估价师试题5卷 第5卷经济适用住房的购房人，拥有完全产权，但购房满5年才允许转让。（ ）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。经济适用住房，购房人拥有有限产权，
21、购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。P7。 影响房地产价格的环境因素不包括( )。A大气环境B声觉环境C城市规划D水文环境正确答案：C答案 C城市规划属于行政因素。 建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施工企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件
22、：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。关于重新购建价格的说法，正确的有（）A重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B重新购建价格相当于账面价值C重新购建价格是客观的重新购建价格D建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑
23、物的重新购建价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：A项，重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润；B项，重新购建价格是估价时点的重新购建价格；C项，重新购建价格是客观的重新购建价格，即重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本；DE两项，建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是估价时点状况的
24、土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。 下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。A毛租金乘数法B潜在毛收入乘数法C有效毛收入乘数法D净收益乘数法正确答案：C 当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A租售价格B开发期C容积率D建筑密度正确答案：C当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为
25、50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该房地产的估价思路为（）。A、房地产未来16年的价值折现到价值时点的价值B、房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值C、房地产未来28年的价值折现到估价时点的价值D、房地产在价值时点的市场价值答案：B解析：本题需要评估的是使用期满后的房地产价值，由价值时点至使用期满，乙尚可使用年限为16年，因此需要评估该房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值。下列关于投资基金证券与股票、证券之间区别的表述中，错误的是（）。A.发行主体不同，体现的权利关系不同 B.运行机制不同，但投资人的经营管理权相同 C.风险和收益不同 D.存续时间不同答案：B解析： 本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。投资基金证券与股票、证券之间的区别主要表现在以下几个方面：（1）发行主体不同，体现的权利关系不同；（2）运行机制不同，投资人的经营管理权不同；（3）风险和收益不同；（4）存续时间不同。