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1、2022房地产估价师考试题免费下载8卷2022房地产估价师考试题免费下载8卷 第1卷下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（）。A、整群抽样B、分层随机抽样C、简单随机抽样D、定额抽样E、估计抽样答案：D,E解析：考点:市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。A、 20%B、 30%C、 40%D、 50%答案：D解析：某投资者于2022年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还
2、款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2022年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2022年该写字楼的投资回报率为（）。A、12.39%B、15.38%C、16.25%D、21.13%答案：C解析：考点:现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=Pi/= 2007.5%/=16.934万元，投资者权益增加=16.934-2007.5%=1.934万元，年有效毛收入=100（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（6016.934+1.934）25%=1
3、1.25万元，税后现金流=43.066-11.25=31.816万元。写字楼市场价值增值额=5003%=15万元，投资回报率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。 影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A大气环境B声觉环境C卫生环境D治安环境正确答案：D影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。 高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是( )。A该部分的建筑面积/总建筑面积B(土地总价值/总建筑面积)该部分的建筑面积C(土地总价值/房地总价值)该部分的房地价值D该部分的房地价值/房地总价值正确答案：B 6年前
4、甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。正确答案：答案：839.92万元(1)计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80300085
5、%(135%)12159.12(万元)收益年限40一634(年)(2)计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80200085%(135%)12106.08(万元)乙方使用权剩余收益年限15411(年)乙方使用权剩余收益年限价格为：(3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格1528.92689839.92(万元)企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（）。A.市场调查 B.市场细分 C.市场分析 D.市场定位答案：A解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。 无差异曲线上各点的边际替代率相同。（ ）此题为判
6、断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题免费下载8卷 第2卷 房地产贷款担保的形式有（ ）。A保证B抵押C质押D拍卖E协议正确答案：ABCABC房地产贷款担保通常有三种形式：保证、抵押、质押。下列区域中，属于2类声环境功能区的有（ ）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区答案：D,E解析：本题考查的是声环境噪声标准。0类声环境功能区：指康复疗养区等特别需要安静的区域。1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要
7、维护住宅安静的区域。选项A属于0类；选项BC属于1类；选项DE属于2类。P58。预告登记收费，按件记取，住宅类80元/件。（ ）答案：错解析：本题考查的是不动产登记收费。不动产登记机构依法办理不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费。P163。以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费 B.公共配套设施建设费 C.城市建设配套费 D.不可预见费答案：C解析： 本题考查的是土地费用。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。 下列对法的概念理解不
8、正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B本题主要考查的是法的概念：法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现各种社会规范的总称。法以国家政权意志形式出现。 项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A323B275C273D2
9、58正确答案：B 某地区商品住宅价格自1997年至2022年分别为3100元/、3260元/、3440元/、3620元/、3800元/、3980元/，采用平均发展速度法预测2022年住宅价格为（ ）元/。A4120B4149C4184D4216正确答案：C2022房地产估价师考试题免费下载8卷 第3卷城市生活污水不是酚类污染物的来源。答案：错解析：城市生活污水也是酚类污染物的来源。房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A、社会环境B、技术环境C、政治环境D、法律制度环境答案：C解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，政治环境是指政治体制
10、、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。 某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是( )元。A34000.00B83265.38C87867.78D91022.12正确答案：C 变异指标主要是指自由差。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加答案：B,D,E
11、解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（ ）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%答案：B解析：名义利率与实际利率。本题按年计息，按季付息，本质上是一年期的单利。年实际利率=年实际利息总额/本金=14004/100000=5600/100000=5.6%。 下列哪
12、种房地产最适用成本法估价( )。A学校B公园C商场D普通商品住宅E油田正确答案：ABE答案 ABE学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为（）。A.信用债券 B.公募债券 C.担保债券 D.抵押债券 E.私募债券答案：B,E解析： 本题考查的是债券的分类。根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为公募债券和私募债券。2022房地产估价师考试题免费下载8卷 第4卷有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买，而且有能力购买。（）答案：对解析
13、：本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买，而且有能力购买。 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。A、 家电产品B、 便利品C、 选购品D、 特殊品E 日用品答案：B,C,D解析：因为家电产品、日用品不能被单独分类。2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B
14、房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。下列表述中，不正确的是（
15、）。A、如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分B、B房地产开发公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告C、B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D、B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书答案：C解析：本题考查的是房地产转让的条件。如转让项目，必须除土地费用外其它投资达到总投资的25%以上。某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，
16、开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指（）。A.算术平均数 B.众数 C.中位数 D.调和平均数答案：D解析：本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。 房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动丁开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合同签订B土地使用权出让合同约定的动工开发C土地使用权
17、出让金缴纳D土地使用权证书取得正确答案：B 乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积所作的下列解释中，正确的是（ ）。A全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积B有围护结构门廊按围护结构外围水平投影计算全部面积C伸缩缝与室内相通的，伸缩缝计算全部面积D室外与室内不相通的花架，按花架外围水平的投影计算一半而积正确答案：ABC有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊，槽廊的建筑，不计算建筑面积。因此，室外与室内不相通的花架不计算建筑面积。2022房地产估价师考试题免费下载8卷 第5卷施工单位签署
18、建设工程项目质量合格的文件上，必须有（）签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师答案：C解析：本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。市场价格围绕着（）而上下波动。A、原始价格B、成交价格C、理论价格D、清算价格答案：C解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑
19、物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。 A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。A.空置损失 B.房产税 C.房屋折旧费 D.房屋保险费答案：C解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和
20、所得税。在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是（）。A、市场价格B、保险价值C、商品价值D、财产损失答案：D解析：本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。#本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：（六）估价方法适用性分析1根据房地产
21、估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象
22、的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。答案：解
23、析：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据房地产估价规范（GB/T502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法
24、进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。理由：假设开发法的估价前提有三种：自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假
25、设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。理由：当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。假设开发法评估技术路线要首先根据
26、在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。A、 定资产
27、管理B、 变动资产管理C、 房地产投资组合管理D、 投资管理答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产资产管理的内容。房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润答案：A解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。P173。2022房地产估价师考试题免费下载8卷 第6卷 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升正确答案：ABDE甲房地产
28、估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。A.1512.40 B.1554.96C. 1938.00 D.1980.56答案：B解析： 以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。A由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、
29、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场B从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场C根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场D市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小E新建商品房租售是房地产三级市场正确答案：ACD答案 ACD 低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。下列估价工作程序中，宜首先进行的是（ ）。A.制定估价
30、作业方案B.实地查勘估价对象C.选择适用的估价方法D.搜集相关资料数据答案：A解析：本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。P395。 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 居民购买住宅的行为属于（ ）。A习惯性购买行为B寻求多样化购买行为C化解不协调购买行为D复杂购买行为正确答案：D居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。 下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业B僵滞行业C分块行业D专业化行业正确答案：A批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势，但其优
31、势规模大。在批量行业中，企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。（）是构成市场的三大要素之一。A.社会文化 B.人口 C.经济环境 D.政治环境答案：B解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。人口是构成市场的三大要素之一。2022房地产估价师考试题免费下载8卷 第7卷 物业服务企业其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业服务企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对同一宗房地产而言，关于其土地价值、建筑物价值和房地价值的表述中，错误的是（）。A.同一宗房地产的价值只
32、能归属于这三种对象之中 B.房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割.合并估价相同 C.在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值 D.房地价格往往等同于人们平常所说的房价答案：B解析：本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B错误，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和 乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。A商品房预售许可证B商品房销售
33、广告C房屋综合验收合格证明D甲出具的商品房销售委托合同正确答案：AD假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A区位B用途C档次D周围环境E建筑规模答案：B,C,E解析：假设开发法评估待开发土地价值时，选取的最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少答案：C解析：本题考查的是房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开
34、发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。A.随意抽样 B.整群抽样 C.定额抽样 D.估计抽样答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。A2000B2100C2400D2520答案：D解析：“四三二一法则”是指
35、将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40、30、20和10。根据题意得，设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，根据四三二一法则，280=V（40+30），解得V=400（万元），V7520=V（40%+30%+20%）=360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为：360/（7520）=2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为：2400（1+5）=2520（元/m2）。 收益性房地产包括( )
36、。A餐馆B旅馆C加油站D农地E未开发的土地正确答案：ABCD答案 ABCD房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。2022房地产估价师考试题免费下载8卷 第8卷 开发项目总投资包括建设投资和（ ）。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资正确答案：C开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企
37、业用于日常经营的周转资金。下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（ ）。A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售答案：A解析：房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（ ）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 在市场
38、法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。A、 预期通货膨胀B、 非预期通货膨胀C、 成本型通货膨胀D、 需求型通货膨胀答案：A解析：知识点 房地产投资的优缺点在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。（）答案：对解析：本题考查的是经济因素。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。 甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2022年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。A33B35C38D40正确答案：A 下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号正确答案：C