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1、21年房地产估价师考试试题及答案7辑21年房地产估价师考试试题及答案7辑 第1辑某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为（）（m2/hm2）。A.0.90 B.2.70 C.2.50 D.0.39答案：C解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。一公顷等于10000平方米。35公顷=35万平方米。住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积（m2/hm2）。住宅用地面积=35（1-12%-22%-30%）=12.6万平方米，住宅建筑面积净密度=31.56/12.6=2.5（m
2、2/hm2）。赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2022年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：赵某的房子在2022年7月最可能实现的售价( )。A、 小于3万元B、 等于3万元C、 等于10万元D、 大于3万元，小于10万元答案：D解析：2022 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品
3、房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m2，套内封闭阳台面积为 6m2。2022 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2022 年 5 月，房屋交付给刘某。2022 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2022 年 7 月，刘某将该套住宅转让。刘某所购住宅的建筑面积为（）。A.106.00m2B.117.50m2C.125.00m2D.132.50m2答案：C解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。按套内建筑面积比例进行分摊，各套应分摊的共
4、有建筑面积=1000.25=25（m2）。其中，套内封闭阳台面积 6m2，已包含在所购住宅楼套内建筑面积 100m2 之中。因此，刘某所购住宅的建筑面积=100m2+25m2=125（m2）。某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672；自用生产车间建筑面积3300；办公楼建筑面积1050；临街商业用房建筑面积580，已出租。商业用房的用地已于2022年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发
5、效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料答案：解析：本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划；（3）该地区居住物业的市场状况与发展趋势资料；（4）该地区居住物业的建造成本费用；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的征收政策及安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。 某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三
6、层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估：对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误?正确答案：下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层答案：D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。21年房地产估价师考试试题及答案7辑 第2辑 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3%D114.3%正确答案：B房地产价格与房地产需求成（）相关，与房地产供给（）相关。A、正，正B、正，负C、负，负D、负，正答
7、案：B解析：考点:房地产均衡价格。房地产价格与房地产需求成正相关，与房地产供给负相关。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。甲企业在媒体上发
8、布广告，可选用的广告词为（）。A.风水好，上等人居B.位置优越，距市中心仅一分钟车程C.设施配套绝佳，升值在即D.提供前期物业服务答案：D解析：A 项，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。B 项，房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。C 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。最常见的会计期间是（）。A.一旬 B.一季度 C.一年 D.半年答案：C解析： 本题考查的是会计假设。最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为
9、会计年度，按年度编制的财务会计报表也称为年报。以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。A.资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响 B.利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平 C.可贷资金的需求主要由投资需求.赤字需求和家庭需求三个要素构成 D.利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B解析：本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C，为可贷资金利率理论的观点；选项D，为马克思的利率决定理论的观点。(2022真题) 土地征收不会改变土地所有权性质。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特
10、点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。21年房地产估价师考试试题及答案7辑 第3辑由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。P36。为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径
11、，一般为居住区级8001000m。（）答案：对解析：本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级8001000m。对于居住物业，（）是房地产资产管理的全部内容。A.物业管理 B.设施管理 C.房地产组合投资管理 D.运营管理答案：A解析： 本题考查的是物业管理。对于居住物业，物业管理是房地产资产管理的全部内容。要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是( )。A、 依法成立B、 有必要的财产或经费C、 有自己的名称、组织机构和场所D、 能独立承担法律责任答案：D解析：应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。 转让房地产时应缴纳的税费
12、有（ ）。A营业税B城市维护建设税C印花税D个人所得税正确答案：ABCD 物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）正确答案：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。21年房地产估价师考试试题及答案7辑 第4辑按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（）。A.权益型 B.综合型 C.增长型 D.抵押型 E.混合型答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）答案：对解析：本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设
13、立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。售房单位出售多层公有住房，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金应不低于（）。A5B10C20D30答案：C解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象
14、建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法正确答案：A发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（）答案：对解析： 本题考查的是看懂账簿和会计核算形式。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。21年房地产估价师考试试题及答案7辑 第5辑房地产中介服务收费分为（）三类。A.房地产咨询收费 B.房地产估价收费 C
15、.房地产经纪收费 D.房屋买卖收费 E.房屋交易收费答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房地产中介服务收费分为三类：房地产咨询收费、房地产估价收费、房地产经纪收费。 凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某估价师于2022年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2022年9月20日至26日，价值时点2022年9月23日，估价对象实地查勘日期2022年9月22日至23日，估价报告使用期限自2022年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。A.2022年9月20日B.
16、2022年9月23日C.2022年9月26D.2022年9月27日答案：C解析：本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发商和拥有者对未来的预期答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的
17、价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。房地产估价报告致委托估价方函某市某商厦：某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2022年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。特此通告。某房地产评估咨询有限公司（
18、公章）法人代表：（略）2022年11月20日估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某商厦房地产估价结果报告一、委托方(略）二、估价方(略）估价资格等级:房地产估价B级。三、估价对象某商厦位于某路某号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等）
19、;312层酒店客房;另有3套锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭两部电梯可直达14层。1995年11月建造使用及1995年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2。低层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁,门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。312层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。四、估价目的房地产抵押价值评估。五
20、、估价时点2022年11月20日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据1.房地产估价规范KGB/T 502911999)。2.委托人提供的固定资产明细表。3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。4.评估人员现场勘察和掌握的资料。5.有关法律法规规定。八、估价原则遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。九、估价方法根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。从某大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考查，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。某大厦从使用功能方面
21、划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对某大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。十、评估结果委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准曰2022年11月20日的评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。十一、估价人员（表372)十二、估价作业曰期2022年11月13日至2022年11月20日。十三、估价报告应用的有效期根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为2022年11月20日至2022年11月19日。本评
22、估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为低价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。十四、评估说明1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对某大厦市值的评
23、估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。六、估价测算过程(一）以收益还原法进行分部评估1.计算公式V =v1+v2+v3+vi+v,=(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V整个大厦现时房地产评估价格；V1商场部分房地产的现时评估价格；v2餐厅部分房地产的现时评估价格；v3酒店客房部分房地产的现时评估价格；v4会议厅部分房地产的现时评估价格；V5娱乐部分房地产的现时评估价格；a1商场部分房地产的年纯收益；a2餐厅部分房地产的年纯收益；a3酒店客房部分房地产的年纯收益；a4会议厅部分房地产的年纯收益；a5娱乐部分房地产的年纯收益；r正常还原利率
24、，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。2.年纯收益A的确定该大厦年纯收益A=年总收益(三年来平均）一年总支出（包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等）以下收益和支出的测算均根据某商厦财务部提供的有关资料。(1)商场部分房地产的年纯收益a年收益=(按每天收入1万元计）1万元/天X30天/月X12月=360万元年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元年纯收益a!360349=11万元(2)餐厅部分房地产的年纯收益a2年收益=(包厅12个X800元/次+大厅28桌X600元
25、/次+宴会厅40桌X600元/次）X2次X30天X12个月X满客率41.3%=50400万元/次X2次X30天/月X12月X满客率41.3%=15000000元=1500万元年支出=工资福利180万元+房产及桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元+管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元年纯收益a2=(l500-1390)万元=110万元(3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3年收益=320元/(个*天）X客房125个X出租率60%X360天=8640000元=864万元年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元+
26、管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元年纯收益a3=(864635)万元=229万元(4)会议厅部分房地产的年纯收益年纯收益=出租10次/月X租金1500元/次X12月=180000(元）=18万元年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元年纯收益a4=(189)万元=9万元(5)娱乐部分房地产的年纯收益a5年收益=舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元年纯收益a5=(
27、73_36)万元=37万元总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=(11+110+229+9+37)万兀=396万元还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%X30%=2. 14%的风险利率，即还原利率为9.27%。整体某大厦房地产的现时评估价格为：V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元(二）以成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估1. 土地价格评估整个酒店占地约12亩，60万元/亩（计算过程略），土地价格=12亩X60万元/亩=720万元。2.建筑物价格评估建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。(1)酒店部分：计算公式如下：成本价=重置
28、价X成新率重置价=成本费用+利息+利润+各项税费1)重置价。根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工程费500万元）；B利息200万元;C利润350万元;D各项税费300万元。重置价：A+B+C+D=4350万元。2)成新率。成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点（1998年1月10日）已使用10年，因此成新率为（8010)80=87.5%;装修安装部分耐用
29、年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5，残值率为10%，因此，其成新率为：1一（110%)X7.525=73%。3)酒店成本价。主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为：1740万元X87.5%+2610万元X73%=3427.8万元(2)附属工程部分:用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等）和30万元，共计70万元。(3)建筑物总价=(3 427.8+70)万元=3497.8万元3.房地产总价房地产总
30、价格=土地价格+建筑物价格=(720+3497.8)万元=4217.8万元七、评估结果确定用以上两种方法得出的评估价格分别为4282.632万元和4217.8万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4250.22万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房地产在评估基准日的现时价格为4250.22万元，取整为4250万元，大写：人民币肆仟贰佰伍拾万元整。附件（略）答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)致委托方函缺少估价目的。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣
31、除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)风险利率的确定缺乏依据。(11)净收益中不应扣除房产折旧。(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。(15)报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。(16)收益法的计算公式(V=a/r)选择错误，应选择有限年期的计算公式。(17)缺第13、14层的使用和装修
32、情况。(18)对周边环境未作介绍。(19)整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。下列关于契税的计税依据，表述正确的有（）。A.国有土地使用权出让.土地使用权出售.房屋买卖，为成交价格 B.土地使用权赠与.房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售.房屋买卖的市场价格核定 C.土地使用权交换.房屋交换，为所交换的土地使用权.房屋的价格 D.征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据 E.在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据答案：A,B,D,E解析：本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。
33、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所以选项C不正确。21年房地产估价师考试试题及答案7辑 第6辑房地产开发主管部门应当自收到备案申请后（）日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。A.15 B.30 C.40 D.50答案：B解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。房地产开发主管部门应当自收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。 非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）答案：错解析：考点:剩余技术。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地
34、是否规模过大或过小很有用处。（）是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。A、供给B、供给量C、供给弹性D、需求弹性答案：C解析： 本题考查的是供给弹性。供给弹性是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。（）答案：错解析：本题考查的是生产理论。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。我国土地、房屋等不动产交易早就采取订立契约的形式予以确认，并由人与人的自然行为发展到官方介入的社会行为。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。我国土地、房屋等不动产交易早就采取订立契约的形式予以确
35、认，并由人与人的自然行为发展到官方介入的社会行为。21年房地产估价师考试试题及答案7辑 第7辑(2022真题) 经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）答案：对解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A2.00B7.30C8.53D9.00答案：A解析：按月计息时，利息和=P（1+i）n1=1000 错误（1+8%/12）3 错误121=270
36、.24（万元）；按季计息时，利息和=P（1+i）n1=1000 错误（1+8%/4）4 错误31=268.24（万元）。则按月计息比按季计息要多付利息：270.24268.24=2.00（万元）。某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/，最后公示估价机构评估价格8890元/，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/。下列关于房屋征收价值确定的表述中，正确的是（）。A、房地产估价机构与征收人协商确定B、
37、征收部门根据周边市场状况确定C、由被征收人确定的房地产估价机构评估确定D、征收人和被征收人协商确定答案：C解析： 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构评估确定被征收房屋价值。 假设开发法的操作步骤包括( )。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDE答案 ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通
38、常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,D,E解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。参见教材P349350。 房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：