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1、21年房地产估价师考试试题及答案7篇21年房地产估价师考试试题及答案7篇 第1篇 某房地产现房价格为4000元/ m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/ m2。A 3300 B 3324 C 3335 D 3573正确答案：C房地产的现状价值一般都小于房地产的市场价值。（）答案：错解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状
2、价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为22万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。A、 243B、 283C、 284D、 291答案：A解析：知识点 报酬资本化法的公式下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是（ ）。A.建筑详图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.建筑平面图答案：B解析：本题考查的是建筑施工图。建筑剖面图主要用以筒要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。下列收益性
3、物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入有效毛收入-运营费用B.净经营收入有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税答案：A解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入有效毛收入运营费用。 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊子面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100 m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/ m2。A 2593 B 2619 C 27
4、27 D 2862正确答案：A下列关于临时用地的表述中，错误的是( )。A.使用期限一般不超过2 年B.可改变批准的用途C.不得修建永久性建筑D.不得从事经营性活动答案：B解析：工程项目施工确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地协议后方可使用。临时使用土地的期限，最多不得超过2 年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退
5、地又不申请的按违章用地处理。21年房地产估价师考试试题及答案7篇 第2篇 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分正确答案：BCD 当被拆迁人申请拆迁行政裁决时，应提交（ ）。A裁决申请书B被拆迁房屋的权属证明C未达成拆迁协议的原因D申请人身份证明E被拆迁房屋的估价报告正确答案：ABD可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。（）答案：对解析：本题考查的是交易情况修正的含义。可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常
6、的，而要求评估的估价对象价值或价格一般是正常合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，就需要对其进行交易情况修正。 甲公司与乙公司签订的合同属于（ ）。A有偿合同B无偿合同C要式合同D单务合同正确答案：AC采取采取排除法选择。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订的工程承包合同，不是无偿合同、单务合同。下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A、回收固定资产余值B、开发建设投资C、长期借款D、净转售收入答案：B解析：考点:基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（）。A.最
7、佳使用原理 B.适合原理 C.均衡原理 D.收益递减原理答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有( )。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务正确答案：D21年房地产估价师考试试题及答案7篇 第3篇房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？答案：解析： 5、房地产投资项目可行性研究报告开发项目可行性研究应包括以下主要内容： （一
8、）项目总论（二）项目概况（三）项目投资环境分析（四）项目区域环境分析（五）房地产市场分析（六）项目市场定位（七）项目规划与建筑方案（八）项目开发建设进度安排（九）投资估算与资金筹措（十）项目经济效益分析（十一）项目风险分析（十二）项目社会效益和影响分析（十三）项目可行性研究结论与建议 某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上
9、固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。正确答案：(1)计算未来3年的净利益未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)300058.32(万元)未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)300065.52(万元未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)300052.92(万元)(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益通过资产负债表，可以了解企业的（）。A偿债能力B经营能力C经济实力D现金流量情况E经营成果答案：A,B,C解析：资产负债表综合地反映企业一定日期财务状况的报表，
10、由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成。通过资产负债表可以了解企业的经济实力、企业的偿债能力、企业的经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息。 该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。A20B2CO.133DO.05正确答案：B押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：影响房地产价格的经济因素主要有( )。A、 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B、 社会发展状况、房地产投机和城市化C、 财政收支及金融状况、利率D、 物价、汇率、居民收入E 人口数量、行政隶属变更、居民收入答案：A,C,D解析：B选项属于社会因素，E选项属于人口因素
11、和行政因素。施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。A.房屋完工B.房屋竣工验收合格C.房屋交付使用D.办理房屋登记答案：B解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；5.装修工程为2 年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。21年房地产估价师考试试题及答案7篇 第4篇2022 年，胡某以 120 万元
12、的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3
13、亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。胡某购买的银行理财产品不能归结为银行中间业务类型中的（）。A.担保型中间业务B.管理型中间业务C.衍生金融工具业务D.融资型中间业务答案：B解析：按照商业银行中间业务的功能和形式分类，可以分为结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务以及其他中间业务等六类。其中，担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。管
14、理型中间业务是指由商业银行接受客户委托、利用自身经营管理上的职能优势，为客户提供各种服务的有关业务。衍生金融工具业务是指商业银行从事涉及衍生金融工具各种交易的有关义务。融资型中间业务是指商业银行向客户提供传统信贷以外的其他融资服务的有关业务。(2022真题) 广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（）答案：错解析：本题考查的是货币供给层次。M0是狭义货币，=现金流通量；现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在。=M0+活期存款；广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”。=M1+定期存款和其他存款。 居住区的用地根据不同的功能要求
15、，一般可分为（ ）。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地正确答案：ABCD开标由（）主持，邀请所有投标人参加。A.公证部门B.政府部门C.投标人D.招标人答案：D解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A.已通过竣工验收 B.取得建设工程规划许可证 C.取得建设用地使用权证书 D.取得建筑工程施工许可证 E.物业管理方案已落实答案：A,E解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供
16、预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公
17、共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有( )。A
18、.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖答案：A,B,C,E解析：商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效21年房地产估价师考试试题及答案7篇 第5篇 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于写字楼租金的表述中正确的是（ ）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内
19、某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异正确答案：D拆迁估价时点一般为( )之日。A、 接受估价委托B、 实地现场勘察C、 开始实施拆迁D、 房屋拆迁许可证颁发答案：D解析：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A、 房地产的权益和区位B、 房地产的权益C、 房地产的实物和权益D、 房地产的区位答案：D解析： 一个投资基金公司可以有两种基金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列占用耕地建设的项目中，可以减半征收耕地占用税的是( )。A.军事设施B.养老院
20、C.飞机场跑道D.农村居民新建住宅答案：D解析：1.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按2 元/的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可对此情形免征或者减征耕地占用税。2.农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。3.农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块
21、的（）等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。A.位置 B.使用性质 C.开发强度 D.规模 E.出售价格答案：A,B,C解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。21年房地产估价师考试试题及答案7篇 第6篇建筑物中常用的供水方式可以分为( )。A.直接供水方式 B.间接供水方式C.设置水箱的供水方式 D.分区分压供水方式E.水泵水箱的供水方式答案：A,C,D,E解析：(3)水泵水箱的供水方式。当室
22、外配水管网中的水压经常或周期性低于室内所需要的水压，且用水量较大时，可采用水泵提高供水压力，水箱的容积可以减少，水泵与水箱连锁自动控制水泵停开，以节省能源。(4)分区分压供水方式。在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能满足下面若干层用水要求，而不能满足上面楼层的用水。为了充分利用外网的压力，宜将给水系统分成上下两个供水区，下区由外网压力直接供水，上区由水泵加压后与水箱联合供水。若消防水给水系统与生产或生活供水系统合并使用时，消防水泵需能满足上下两区消防用水量的要求。功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。A.意外破坏的
23、损毁 B.市场供给的过量 C.建筑设计的缺陷 D.人们消费观念的改变 E.周围环境条件恶化答案：C,D解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因；“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。（）答案：对解析：本题考查的是房地产需求。城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。(2022年真题) 下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法B.
24、加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法答案：A解析：本题考查的是市场趋势分析时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。（）是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。A.任意拍卖 B.不动产拍卖 C.动产拍卖 D.强制拍卖答案：D解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括( )和资本融资成本。A机会融资成本B股票融资成本C债务融资成本D权益融资成本正确答案：C答案 C 融资成本是
25、指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策答案：B解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。21年房地产估价师考试试题及答案7篇 第7篇 根据下列内容，回答 811 题：省第二轻工业有限公司名下拥有厂房若干。其中A、B两厂房为新建厂房，公司将为此两厂房投保火灾险，于是委托某房地产估价公司对此两厂房进行估价。其中，A厂
26、房已投人生产使用；而由于该公司业务量萎缩，B厂房已没必要投入生产。于是公司自行将B厂房改造成住宅并出租。此两幢厂房的土地使用权是由公司以有偿出让的方式取得的，A、B两厂房的房屋所有权证上记载着该两幢厂房的用途为工业。第 8 题 估价人员应（ ）。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价正确答案：A （ ）是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁T作。A自行拆迁B委托拆迁C指定拆迁D强制拆迁正确答案：A 假如以投保火灾险为估价
27、目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则（ ）。A3500万元是该宾馆的公开市场价值B3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C3500万元是保险事故发生后的损失价值D投保时，保险金额不能超过3500万元正确答案：D某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A.29807B.30867C
28、.35755D.36194答案：A解析：本题考查的是开发完成后的价值。（1）建成后租金年收益A2365（110%）31971万元，（2）直接资本化法VA/Y1971/5%39420万元，（3）在建写字楼建成后的房地产现值39420/（115%）229807万元。转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。参见教材P349。 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。A112.5B155.6C144.6D132.4正确答案：C 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 （ ）此题为判断题(
29、对，错)。正确答案：下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C.征地安置补助费归农村集体组织所有 D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年耕地平均年产值的30倍 E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。