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1、21年房地产估价师真题下载5章21年房地产估价师真题下载5章 第1章某宗工业用地的面积为300m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2，现可依法变更为商业用地，容积率提高到1.5，相应的楼面地价为1500元/m2，则应补地价的单价为（）元/m2。A.1690 B.732 C.2100 D.2400答案：A解析： 本题考查的是价差法。补地价（单价）=15001.5-7000.8=1690（元/m2）。 农民集体所有的地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。A不受该抵押权影响B
2、应当解除C没有效力D不得对抗抵押权正确答案：A招标文件应当包括（）等所有实质性的要求和条件。A.招标项目的技术要求 B.对投标人资格审查的标准 C.招标的监管部门 D.投标报价的要求和评标标准 E.拟签订合同的主要条款答案：A,B,D,E解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标文件应当包括招标项目的技术要求 、对投标人资格审查的标准 、投标报价的要求和评标标准 等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。 丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。A5B10C15D20正确答案：C21年房地产估价师真题下载5章 第2章甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为
3、20000 m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A、自己开发B、溢价转让C、被迫转让D、自愿转让答案：C解析：本题考查的是房地
4、产转让估价的常用方法。假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，因经营不善，只能被迫转让。房地产供给有限特性的本质是（）。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大答案：B解析：本题考查的是供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别
5、。某类房地产2022年2022年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2022年的价格为（）元/平方米。A.8460B.8500C.8790D.8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法的公式。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量3200.13300.23500.23400.5338（元/平方米），2022年价格681033858500（元/平方米）。如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行( )。A、 12 000元B、 10 000元C、 9250元D、 9929元答案
6、：B解析：根据一次支付现值公式。房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期 B、偿债备付率 C、投资利润率 D、资产负债率 E、利息备付率答案：A,D,E解析： 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。21年房地产估价师真题下载5章 第3章 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为O.5%，则报酬率为（ ）。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%正确答案：A3.31%+2.23%+1.32%+1.42%
7、0.5%7.78 %某宗房地产2022年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2022年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2022年1月1日的价格指数为100)。该宗房地产2022年10月1日的价格为( )。A、2300.22元/m2B、2401.22元/m2C、2502.22元/m2D、2302.22元m2答案：D解析： 建筑平面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金
8、筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A、项目投资现金流量表 B、资本金现金流量表 C、投资各方现金流量表 D、财务计划现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。表参见教材P270。 （ ）是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。A差异性B各异性C特色性D独立性正确答案：BB各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，
9、也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。21年房地产估价师真题下载5章 第4章集体土地征收，导致土地权利发生转移，即集体土地所有权转变为国有土地使用权。（ ）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。P40。 某城市2022年至2022年的平均房价分别是2700元/、3300元/、3500元/，则该城市2022年至2022年房价年平均增长（ ）。A904%B1386%C10904%D11386%正确答案：B 城市房屋拆迁
10、估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 建设工程教育网提供C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积正确答案：ACDE 资本金的出资方式包括（ ）。A货币或实物B工业产权C专利技术D债权E土地使用权正确答案：ABE项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。 某写字楼的建筑面积为8万，可出租
11、面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万。A52B64C68D76正确答案：A出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8万80%-8万 15%=52万。21年房地产估价师真题下载5章 第5章不动产登记费按照不动产的面积收取。（ ）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（）来确定。A市场租金水平的预测值B业主可接受的最低租金水平C市场租金的变化趋势D同类写字楼的平均租金水平答案
12、：B解析：写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升答案：C解析：本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自
13、然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。 招标工作小组的( )人，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A助理B决策C技术D文职正确答案：B答案 B 招标工作小组的决策人员是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A.上位法优先于下位法 B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法 C.特别法优先于普通法 D.法律文本优先于法律解释 E.强行法优先于任意法答案：A,C,D,E解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法” （该原则是在效力相等的法有冲突时适用）、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章; 部门规章与地方政府规章的效力相等。