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1、2022房地产估价师真题下载5章2022房地产估价师真题下载5章 第1章 城市用地评价中，下列（ ）属于适于修建的用地。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A 因房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是( )。A对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值B通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值C需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值D
2、外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值正确答案：D答案 D外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积
3、可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。如年资本化率为52S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A、 7B、 8C、 9D、 10答案：D解析：李某2022年3月8日因发生事故失踪至2022年3月8日下落不明；其妻子刘某2022年3月9日申请法院宣告其死亡，2022年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告。2022年4
4、月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是（）。A.2022年3月8日B.2022年3月9日C.2022年4月9日D.2022年4月9日答案：D解析：本题考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止。所以李某丧失民事主体资格的时间是2022年4月9日。陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被
5、诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纳税义务的为（ ）。A.房产税B.教育费附加C.印花税D.城市维护建设税答案：C解析：本题考查的是印花税。印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。2022房地产估价师真题下载5章 第2章 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2022年10月的价值最接
6、近于（ ）万元。A536B549C557D816正确答案：A 房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?正确答案：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。(2022年真题) 房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B
7、.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料答案：A,B,C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。(2022真题) 单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。A.5%B.8%C.10%D.12%答案：D解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。加成与附加不同，加成对所有纳税人加征，附加对特定的纳税人加征。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。正好反了，加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。参见教
8、材P232。 请根据以下内容回答 96104 题2022年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。第 96 题
9、 该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。A该市人民蚊府土地管理部门B该区人民政府土地管理部门C该区人民政府D该市人民政府正确答案：A城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A.984.37 B.1016.81 C.1159.97 D.2387.24答案：C解析： 本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还
10、款后的值。根据公式：P=A/i1-1/(1+i)n，得：A=600006%/121-1/(1+6%/12)60=1159.97（元）。2022房地产估价师真题下载5章 第3章 某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。正确答案：(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。(4)选用成本法时，地价构成中
11、不含土地使用权出让金；评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。建筑材料强度是指建筑材材料抵抗外力破坏的能力，其具体包括抗拉、抗弯和( )强度。A.抗磨 B.抗脆性破坏C.抗腐蚀 D.抗剪答案：D解析：材料的强度是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯矩及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。需要预测某宗房地产2022年、2022年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20222
12、022年的价格并计算其逐年上涨额见表29。预测该宗房地产2022年的价格为（ ）元/m2。A.841.0 B.846.0 C.848.5 D.851.0答案：C解析：估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。A83.51B85.26C85.36D87.16答案：C解析：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台，按其围护结构外围水平
13、面积的一半计算建筑面积。本题中，若该阳台封闭，其建筑面积应该为95+2=97m2，以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为：929097=85.36（万元）。 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（ ）。A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利答案：B解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢
14、筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公
15、司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。王某购买的住宅的产权登记面积为（）。A、套内建筑面积分摊的共有建筑面积 B、套内房屋使用面积分摊的共有建筑面积 C、套内建筑面积+套内阳台面积分摊的共有建筑面积 D、套内房屋使用面积+套内墙体面积套内阳台建筑面积分摊的共有建筑面积答案：A,D解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的是房屋
16、的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。2022房地产估价师真题下载5章 第4章 在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（ ）会计科目。A资产类B损益类C所有者权益类D成本类正确答案：B某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。抵押贷款首次月还款额为（ ）元。A.3326.78 B.3404.96 C.3486.77 D.3504.67答案
17、：D解析： 不计入房屋面积的有（ ）。A房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABDE除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平行、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋问的伸缩缝。 开发商在
18、选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（）答案：对解析：本题考查的是商品房交付使用。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为
19、15亿元。截至该时点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（ ）。A.征收补偿方案 B.行政诉讼权利C.行政复议权利 D.搬迁期限答案：D解析：关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D、吸纳周期
20、在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：考点:市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。2022房地产估价师真题下载5章 第5章除（）外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。A.三级暂定资质 B.三级 C.二级 D.一级答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是（
21、）。A.两者区位相近 B.两者用途相近 C.两者权利性质相同 D.两者档次相当答案：B解析：本题考查的是选取可比实例。选项B错误，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。确定城市规模的常用方法有（）。A.综合平衡法 B.加权分析法 C.区域分配法 D.环境容量法 E.线性回归分析法答案：A,C,D,E解析：本题考查的是城市性质与城市规模。确定城市规模的常用方法有综合平衡法、区域分配法、环境容量法、线性回归分析法。 对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：用来求年值的系数有（）。A、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等
22、比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数答案：C,D,E解析：考点:复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。 优先股与公司债的主要区别在于不退股。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022 年，王某出租住房免征（）。A营业税B个人所得税C房产税D城镇土地使用税答案：D解析：2022 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行：对个人出租住房取得的所得税按10的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的收入，减按4的税率征收房产税。