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1、 第七章第七章 土地增值税土地增值税一、土地增值税概述一、土地增值税概述一、土地增值税概述一、土地增值税概述 (一一一一)概概概概念念念念:土土土土地地地地增增增增值值值值税税税税：是是是是对对对对转转转转让让让让国国国国有有有有土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权、地地地地上上上上建建建建筑筑筑筑物物物物及及及及其其其其附附附附着着着着物物物物(简简简简称称称称房房房房地地地地产产产产，下下下下同同同同)并并并并取取取取得得得得收收收收入入入入的的的的单单单单位位位位和和和和个个个个人人人人，就就就就其其其其转转转转让让让让房房房房地地地地产产产产所所所所取取取取得得得得的的的的增增增增
2、值值值值额额额额征收的一种税。征收的一种税。征收的一种税。征收的一种税。（二）（二）特点特点1.1.以转让房地产的增值额为计税依据以转让房地产的增值额为计税依据2.2.征税面比较广征税面比较广3.3.实行超率累进税率实行超率累进税率4.4.实行按次征收实行按次征收 二、基本征收制度二、基本征收制度 （一）纳税人：（一）纳税人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得收入的物产权并取得收入的单位和个人单位和个人。上述上述上述上述“单位与个人单位与个人单位与个人单位与个人”，不论法人与自然人，不，不论法人与自然人，不，不论法人与自然人，不，不论法
3、人与自然人，不论企业的经济性质，不论内资企业与外资企业，也不论企业的经济性质，不论内资企业与外资企业，也不论企业的经济性质，不论内资企业与外资企业，也不论企业的经济性质，不论内资企业与外资企业，也不论行业部门，只要发生有偿转让房地产的行为，都是论行业部门，只要发生有偿转让房地产的行为，都是论行业部门，只要发生有偿转让房地产的行为，都是论行业部门，只要发生有偿转让房地产的行为，都是土地增值税的纳税人。土地增值税的纳税人。土地增值税的纳税人。土地增值税的纳税人。（二）征税范围（二）征税范围1 1 1 1、转让国有土地使用权；、转让国有土地使用权；、转让国有土地使用权；、转让国有土地使用权；2 2
4、2 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。让。让。让。“地上建筑物地上建筑物地上建筑物地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物。是指建于土地上的一切建筑物。是指建于土地上的一切建筑物。是指建于土地上的一切建筑物。“附着物附着物附着物附着物”是指附着于土地上不能移动，一经移动即是指附着于土地上不能移动，一经移动即是指附着于土地上不能移动，一经移动即是指附着于土地上不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。遭损坏的种植物、养殖物及
5、其他物品。遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。3 3 3 3、有偿转让的、有偿转让的、有偿转让的、有偿转让的征税范围包括三层含义：征税范围包括三层含义：征税范围包括三层含义：征税范围包括三层含义：1.1.1.1.转让的土地使用权必须是国家所有。转让的土地使用权必须是国家所有。转让的土地使用权必须是国家所有。转让的土地使用权必须是国家所有。不包括不包括不包括不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。2.2.2.
6、2.产权产权产权产权必须发生转移。必须发生转移。必须发生转移。必须发生转移。不包括不包括不包括不包括未转让未转让未转让未转让房地产权属的行为，如房地产的出租、抵押等。房地产权属的行为，如房地产的出租、抵押等。房地产权属的行为，如房地产的出租、抵押等。房地产权属的行为，如房地产的出租、抵押等。3.3.3.3.必须取得转让必须取得转让必须取得转让必须取得转让收入收入收入收入。不包括不包括不包括不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为【答案答案】ABCABC【例题例题】下列各项中，不属于土地
7、增值税征税范围的有（下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）A.A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B.B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的并方的D.D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的对以下具体事项的征税情况，列表判定如下对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1.1.出售出售征。包括三种情况：征
8、。包括三种情况：（1 1）出售国有土地使用权；）出售国有土地使用权；（2 2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出（3 3）存量房地产买卖。）存量房地产买卖。2.2.继承、赠予继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。非公益性赠予，征。3.3.出租出租不征（无权属转移）。不征（无权属转移）。4.4.房地产抵押房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押
9、期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.5.房地产交换房地产交换单位之间换房，有收入的，征；单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。个人之间互换自有住房，免征。6.6.以房地产投以房地产投资、联营资、联营房地产（房地产（房地产企业除外房地产企业除外）转让到投资联营）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。征。7.7.合作建房合作建房建成后自用，暂免征；建成后自用，暂免征；建成后转让，征建成后转让，征。8.8.企业兼并转企业兼并转让房地产让房地产暂免。暂免。9.9.代建房代建房不征（无权属转
10、移）。不征（无权属转移）。10.10.房地产重房地产重新评估新评估不征（无收入）。不征（无收入）。（三）税率（三）税率 四级超率累进税率。四级超率累进税率。具体规定为：具体规定为：具体规定为：具体规定为：增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数1 50%以下（含50%）30%02 超过50%100%（含100%）40%5%3 超过100%200%（含200%）50%15%4 200%以上 60%35%【例题例题】某房地产公司转让写字楼收入某房地产公司转让写字楼收入50005000万元，计算土地万元，计算土地增值额准许扣除项目金额增值额准许扣除项目金额42004200万元，则适用税率为（万元
11、，则适用税率为（）。）。A.30%B.40%C.50%D.60%A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）4200100%=19%，适用第一级税率，即30%。应纳税额应纳税额=土地增值额土地增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除率速算扣除率增值率增值率=增值额增值额/扣除项目金额扣除项目金额土地增值额土地增值额=转让收入转让收入-扣除项目金额扣除项目金额确定税率和速确定税率和速算扣除率算扣除率第二节第二节 土地增值税计算与申报土地增值税计算与申报一、应纳税额的计算一、应纳税额的计算计税依据增值额 增值额=转让房地产取得的收入扣
12、除项目适用税率的确定增值率 增值率=增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额100100 扣除项目的确定：扣除项目的确定：（一）（一）收入额的确定收入额的确定转转让让房房地地产产的的收收入入是是指指纳纳税税人人转转让让房房地地产产所所取取得得的的全全部部价价款款及及有有关关的的经经济济收收益益，包包括括货货币币收收入、实物收入和其他收入。入、实物收入和其他收入。（三三）扣扣 除除 项项 目目(1203/11.13)(1203/11.13)1 1、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额纳税人房地产开发项目实际发生的成本。纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括拆迁费、前期工程、基础设
13、施、公共配套设施费包括拆迁费、前期工程、基础设施、公共配套设施费为取得土地使用权所支付的地价款为取得土地使用权所支付的地价款取得土地使用权时所支付的费用取得土地使用权时所支付的费用包括包括2 2、房地产开发成本、房地产开发成本3 3、房地产开发费用、房地产开发费用销售费用销售费用、管理费用管理费用、财务费用财务费用允许扣除的房地产开发费用允许扣除的房地产开发费用=（+）10%10%以内以内 （1 1）财务费用中的利息支出能按转让房地产项目计算分财务费用中的利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最多不得超过按，允许据实扣除，但最多不得超过按
14、商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按按 （+）的）的5%5%以内比例计算扣除，即：以内比例计算扣除，即：允许扣除的房地产开发费用允许扣除的房地产开发费用=利息利息+（取得土地使用权所支付的（取得土地使用权所支付的金额金额+房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%以内以内 （2 2）不能提供金融机构证明或不能按转让房地产项目计不能提供金融机构证明或不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的算分摊利息支出的，房地产开发费用按（，房地产开发费用按（+）的）的10%10%以内比以内比例计算扣除，即：例计算扣除，即：重置成本价重置
15、成本价成新度折扣率成新度折扣率营业税、城建税、印花税（房地产开发企业中列入营业税、城建税、印花税（房地产开发企业中列入管理费用）、教育费附加管理费用）、教育费附加6 6、财政部规定的其他扣除项目、财政部规定的其他扣除项目从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人可可按按取取得得土土地地使使用用权权所所支支付的金额和房地产开发成本之和，加计付的金额和房地产开发成本之和，加计20%20%的扣除。的扣除。（+）20%20%加计扣除加计扣除4 4、若为旧房：旧房及建筑物的评估价格、若为旧房：旧房及建筑物的评估价格5 5、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金(1204/11.13)(1204
16、/11.13)4、非房地产开发企业转让旧房：1+4+5不同情况下的扣除项目不同情况下的扣除项目1 1、房地产开发企业转让新建房：、房地产开发企业转让新建房：1+2+3+5(1+2+3+5(印花税除外印花税除外)+6)+62 2、非房地产开发企业转让新建房：、非房地产开发企业转让新建房：1+2+3+51+2+3+53 3、房地产开发企业转让旧房：、房地产开发企业转让旧房：1+4+51+4+5应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额应纳税额=土地增值额土地增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除率速算扣除率增值率增值率=增值额增值额/扣除项目金额扣除项目金额土地增值额土地增值额=转让收入
17、转让收入-扣除项目金额扣除项目金额确定税率和速确定税率和速算扣除率算扣除率计算程序：计算程序：计算程序：计算程序：1.1.计算扣除项目金额。计算扣除项目金额。计算扣除项目金额。计算扣除项目金额。如转让旧房及建筑物，应计算评估价格，如转让旧房及建筑物，应计算评估价格，如转让旧房及建筑物，应计算评估价格，如转让旧房及建筑物，应计算评估价格，确定扣除项目金额。确定扣除项目金额。确定扣除项目金额。确定扣除项目金额。评估价格评估价格评估价格评估价格 =重置成本价重置成本价重置成本价重置成本价 成新度折扣率成新度折扣率成新度折扣率成新度折扣率2.2.计算增值额。计算增值额。计算增值额。计算增值额。增值额增
18、值额增值额增值额 =转让收入额扣除项目金额转让收入额扣除项目金额转让收入额扣除项目金额转让收入额扣除项目金额3.3.计算增值额占扣除项目金额的比重计算增值额占扣除项目金额的比重计算增值额占扣除项目金额的比重计算增值额占扣除项目金额的比重 增值率增值率增值率增值率 =增值额增值额增值额增值额 扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额1001004.4.依据增值率确定适用税率。依据增值率确定适用税率。依据增值率确定适用税率。依据增值率确定适用税率。5.5.依据适用税率计算应纳税额。依据适用税率计算应纳税额。依据适用税率计算应纳税额。依据适用税率计算应纳税额。应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额
19、 =增值额增值额增值额增值额 适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额 速算扣除率速算扣除率速算扣除率速算扣除率 例例1 1：某某房房地地产产开开发发公公司司建建造造并并出出售售了了一一幢幢写写字字楼楼，取取得得销销售售收收入入10001000万万元元(营营业业税税税税率率为为5%5%，城城市市维维护护建建设设税税税税率率为为7%7%，教教育育费费附附加加征征收收率率为为3%)3%)。该该公公司司为为建建造造该该写写字字楼楼支支付付的的地地价价款款为为100100万万元元，建建造造该该写写字字楼楼的的房房地地产产开开发发成成本本为为200200万万元元(
20、注注：该该公公司司因因同同时时建建造造其其他他商商品品房房，不不能能按按该该写写字字楼楼计计算算分分摊摊银银行行贷贷款款利利息息支支出出)。该该公公司司所所在在地地政政府府确确定定的的费费用用扣扣除除比比例例为为10%10%。计计算算该该公公司司转转让让该该写写字字楼楼应应纳纳的的土土地地增增值税额。值税额。(1)(1)转让收入转让收入=1000=1000万元万元(2)(2)扣除项目金额扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的金额为100100万元万元 房地产的开发成本为房地产的开发成本为200200万元万元 与转让房地产有关的费用为：与转让房地产有关的费用为：(100
21、+200)10%=30(100+200)10%=30万元万元从事房地产开发的加计扣除为：从事房地产开发的加计扣除为：(100+200)20%=60(100+200)20%=60万元万元 扣除项目金额合计为：扣除项目金额合计为：100+200+30+55+60=445(100+200+30+55+60=445(万元万元)与转让房地产有关的税金为：与转让房地产有关的税金为：10005%(1+7%+3%)=5510005%(1+7%+3%)=55万元万元(3)(3)转让房地产的增值额为：转让房地产的增值额为：10001000445=555(445=555(万元万元)(4)(4)增值额与扣除项目金额的
22、比例增值额与扣除项目金额的比例(增值率增值率)为：为：555445 124.7%(555445 124.7%(万元万元)(5)(5)应纳土地增值税额为：应纳土地增值税额为：55550%55550%44515%=210.75(44515%=210.75(万元万元)【例题例题】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入10001000万元。万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为100100万元，房地产万元，房地产开发成本为开发成本为200200万元，房地产开发费用为万元，房地产开发费用为4040万元（经税务机关批万元
23、（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为6060万元。该公司应万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）。缴纳的土地增值税为（）。A.180A.180万元万元B.240B.240万元万元C.300C.300万元万元D.360D.360万元万元【答案答案】B(600*0.5-400*0.15)【例题例题】某工业企业某工业企业20052005年转让一幢新建办公楼年转让一幢新建办公楼取得收入取得收入50005000万元，该办公楼建造成本和相关费万元，该办公楼建造成本和相关费用用37003700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金万元，缴纳与转让办公楼相关的
24、税金277.5277.5万元（其中印花税金万元（其中印花税金2.52.5万元）。该企业应缴纳土万元）。该企业应缴纳土地增值税（）。地增值税（）。万元万元 万元万元万元万元 万元万元【解析解析】扣除项目金额扣除项目金额=3700+277.5=3977.5=3700+277.5=3977.5万元万元,增值额增值额=5000-3977.5=1022.5=5000-3977.5=1022.5万元万元,增值额与扣除增值额与扣除项目比率项目比率=1022.53977.526%=1022.53977.526%，适用税率为，适用税率为30%30%，扣除率为扣除率为0 0，应纳土地增值税，应纳土地增值税=102
25、2.530%=306.75=1022.530%=306.75万元。万元。【练习练习练习练习1 1 1 1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得销售收入取得销售收入8 0008 000万元（城建税税率万元（城建税税率7 7，教育费，教育费附加征收率附加征收率3 3，印花税税率，印花税税率0.50.5）。开发该写字）。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为和按国家统一规定交纳的有关费用为800800万元；房地万元；房地产开发成本为产开发成本为2 2002 200万元；该公司因
26、同时建造别的商万元；该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出,该公司所在地政府确定的费用扣除比例为该公司所在地政府确定的费用扣除比例为1010。要求：要求：要求：要求：计算该公司转让该写字楼应纳的土地增计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。值税额。【练习练习练习练习2 2 2 2】某生产企业（非房地产开发企业）利用闲某生产企业（非房地产开发企业）利用闲置土地委托某施工企业建造一幢写字楼并转让，取得置土地委托某施工企业建造一幢写字楼并转让，取得转让收入转让收入60006000万元（城建税税率万元（城建税税率7 7，教育费附
27、加征，教育费附加征收率收率3 3，印花税税率，印花税税率0.50.5）。该企业为建造此写字）。该企业为建造此写字楼补交土地出让金楼补交土地出让金700700万元；发生房地产开发成本万元；发生房地产开发成本15001500万元；房地产开发费用中的利息支出万元；房地产开发费用中的利息支出280280万元万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用明），该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为的计算扣除比例为5 5。要求：要求：要求：要求：计算该企业转让该写字楼应纳的土地增值税额。计算该
28、企业转让该写字楼应纳的土地增值税额。（二）（二）税收减免税收减免 1 1、对建造普通住宅出售，且增值额未超过扣除项目金、对建造普通住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额额20%20%的，免征土地增值税。的，免征土地增值税。2 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。地增值税。3 3、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。机关核实，可以免征土地增值税。4 4、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。应征收土地增值税。20082008年年1111月月1 1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税 三、税款的申报缴纳三、税款的申报缴纳（一）纳税地点（一）纳税地点（一）纳税地点（一）纳税地点向向向向“房地产所在地房地产所在地房地产所在地房地产所在地”主管税务机关办理纳税申报主管税务机关办理纳税申报主管税务机关办理纳税申报主管税务机关办理纳税申报（二）纳税申报（二）纳税申报（二）纳税申报（二）纳税申报在转让房地产合同签订之日起7日内申报缴纳