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1、房地产估价师考试真题及答案8卷房地产估价师考试真题及答案8卷 第1卷房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的资质等级。（）答案：错解析：房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定，其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率3
2、0%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。该长租公寓小区人口净密度为（ ）人/hm2。A.1350B.1929C.2250D.2700答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。住宅用地面积101.50.535hm2；人口净密度13500/52700人/hm2。P44。从19962022年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、1
3、20、150万，若以1996年为基期，则2022年该市商品房销售量的定基增长速度为( )。A.100 B.200 C.300 D.400答案：B解析：定基发展速度=计算期发展水平/固定基期发展水平100%=15050=300%。定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度。定基增长速度=定基发展速度-1=300%-1=200%。消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是（）。A若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求B若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求D若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求答案：A解析：影响商品需求的
4、因素中，消费者对商品未来价格的预期一般表现为：消费者预期某种商品价格将上涨时，会增加对该商品的购买量；消费者预期某种商品价格上涨时，也会增加对其替代品的需求。相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当向当地规划局及时申请调整总体规划用地布局。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地管理的原则。相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减用地规模，调整用地布局。 企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定：（ ）A竞争者的强弱B竞争者与本企业的相似程度C竞争者表现的好坏D竞争者在市场中的地位正确答案：ABC主要是根据前三种情况。(2022真
5、题) 某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（）。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.地产行业主管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房地产估价师考试真题及答案8卷 第2卷城市用地的建设条件评价一般包括（）三个方面。A.城市用地布局结构评价 B.城市市政设施和公共服务设施评价 C.社会.经济构成评价 D.城市土地质量评价 E.城市用地环境评价答案：A,B,C解析：本题考查的是城市用地评价。城市
6、用地的建设条件评价一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（）。A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效答案：A,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。建设用地使用权期间届满前回收的情形：（1）因公共利益需要提前收回；（2）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回；（3）司法机关决定收回。 服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 开发商利用财务
7、杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。A一般居住建筑和公共建筑B中级居住建筑和公共建筑C高级居住建筑和公共建筑D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑正确答案：D 中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有（ ）。A查验申请人提供的权属证明B审查申请人提供的评估报告C就登记有关事项询问当事人D必要时对被登记房屋进行实地查看E及时登记有关事项正确答案：ACDE 单层工业厂房的组成中，支撑系统承受的荷载主要是墙体和构件的自重以及作用在墙上的风荷载。（ ）此题为判断题(对，错)。正确
8、答案：房地产估价师考试真题及答案8卷 第3卷 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实例项目的费用被称为（ ）。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费正确答案：B措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。下列关于替代原则，表述错误的是（）。A.替代原则会用于比较法.收益法，成本法等估价方法中 B.收益法中的客观收益是遵循价值时点
9、原则来求取的 C.房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格 D.替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内答案：B解析：本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。2022 年秦某将其原值40 万元的住房按年租金1.44 万元出租，应缴纳的房产税是( )元。A.576B.1728C.3360D.4800答案：A解析：从2022 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区
10、分用途，按4的税率征收房产税。14400元4=576 元。 相对股票而言，投资基金的投资风险较小。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：洛伦莰曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）答案：对解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦莰曲线越是靠近 四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收 入分配越不平均。参见教材P201。某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3，该类房地产平均要求的
11、收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元A、1372.7 B、1309.9 C、953.9 D、900.6答案：D解析： 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y1-1/（1+Y）n，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%1-1/（1+8%）30=900.6（万元）。 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限
12、性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成正确答案：D房地产估价师考试真题及答案8卷 第4卷(2022年真题) 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%答案：C解析：本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。 房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2
13、，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A3700B4040C4250D5300答案：C解析：容积率=总建筑面积占地面积，2=总建筑面积占地面积，总建筑面积=2占地面积，该商品房的单价=（3200总建筑面积2100占地面积）总建筑面积=（32002占地面积2100占地面积）2占地面积=4250（元/m2）。下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（ ）。A.建筑工程施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有建设用地使用权出让合同D.商品房买卖合同答案：C解析：确定规划设计方案并获得规划许可。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。本题选项中没有建设用
14、地规划许可证，则可以选土地出让合同。房地产价格评估选用估价方法，主要取决于（）。A、估价对象B、估价师对估价方法的熟悉程度C、委托人的要求D、估价机构资料库中可用资料情况E、当地房地产市场状况答案：A,D,E解析： 本题考查的是选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法。国务院发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，征收土地使用税施行
15、后，土地使用费改征土地使用税。（）答案：对解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。国务院发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这反映了房地产投资面临（）。A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。收益现金流风险是指房地产
16、投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。房地产估价师考试真题及答案8卷 第5卷收入减去费用最终得到的是（）。A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.利润答案：D解析： 本题考查的是会计恒等式。收入-费用=利润。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A
17、.合同关系 B.财产关系 C.人身关系 D.社会关系 E.经济关系答案：B,C解析：本题考查的是民法的概念和基本原则。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。答案：对解析：洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度(或收入差距)的一种分析工具。通常将所调查的全部人员按收入高低分成若干部分，再依据每一部分人员的收入占全部收入中的比例进行排列，然后据此画出洛伦茨曲线。该曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，
18、则表示收入分配越不平均。新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A.一级B.二级C.三级D.临时资格资质答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P181。在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。A、蓝色 B、黄色 C、红色 D、紫色答案：D解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。参见教材P78。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。A、房屋征收部门B、另一家房地产
19、估价机构C、监察机关D、房地产价格评估专家委员会答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和政府部门之间良好关系的关键。（）答案：错解析：本题考查的是协调与业主和租户的关系。及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。房地产估价师考试真题及答案8卷 第6卷某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10 年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出
20、租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨（收入发生在期初），计划第10 年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括（）。答案：A,B,D解析：要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10 年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C 项为等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E 项为等差序列现值系数公式，均与题意不符。国内生产总值有三种表现形态，即（）。A.价值形态 B.收入形态 C.产品形态 D.支出形态 E.生产形态答案：A,B,C解析：本题
21、考查的是需求指标。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成
22、员权构成。某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A、201.89 B、186.79 C、191.51 D、197.17答案：C解析： 本题考查的是建立比较基础。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格买方实付金额应由买方缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换
23、算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价100100/（16%）3/（16%）191.51（万元）。（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2022 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2。2022 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2022 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让
24、该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2022年 6 月 30 日的市场价值。采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用答案：A解析：采用成本法估价时，开发成本是指土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和。开发成本的计算公式为：本案例中，甲公司仅取得了其中的办公楼和3 幢厂房的建设工程施工许可证，在评估时只有办公楼已完成主体结构，因此，采用成本法估价，可计入开发成本的只有办公楼开发费用。房地产的价格机制是通过（）发挥作用的。A.市场 B.法律 C.开发商 D.房屋购买者答案：A解析：本题考
25、查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。下列选项中，属于采用支出法核算GDP时，应包括的项目有（）。A.消费支出B.投资支出C.政府支出D.净出口E.折旧答案：A,B,D解析：本题考查的是国民收入核算体系。用支出法核算GDP时，GDP消费支出投资支出政府购买净出口。参见教材P221。房地产估价师考试真题及答案8卷 第7卷 消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：属于城市发展战略中的社会发展目标的是( )。A.人均国民收入B.国内生产总值(GDP)C.年龄结构 D.总人口规模E.居民受教育程度答案：C,D,E解析：城市发展
26、战略及其具体目标通常分为三个方面的内容：(1)经济发展目标。包括国内生产总值(GDP)等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标以及第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标。(2)社会发展目标。包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。(3)建设水平目标。包括建设规模、土地利用结构、人际环境质量、基础设施水平等方面的指标。 78 钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日，虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠
27、纷并诉讼到了法院。为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你站在房地产估价师的角度回答下列问题：第 7 题 为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为（ ）。A纠纷调解之B2000年5月C2000年2月28日D评估机构在具体进行估价时的某一天正确答案：D在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（ ）答案：对解析：零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制
28、条件略）估价结果报告一、估价委托方名称：中国太平洋保险公司办事处法定代表人：（略）住所：（略）二、受理估价方名称：略法定代表人：地址：略估价资质等级：房地产国家壹级估价资格证书：略三、估价目的确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。四、估价对象概况（一）估价缘由本公司受太平洋保险公司办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。（二）估价对象实体状况估价对象位于县镇村组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受
29、损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。（三）事故损伤情况分析该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸10m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与
30、外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。（四）估价范围估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。五、价值时点201 1年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。六、估价依据1中华人民共和国保险法。2国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-1999)。3全国统一建筑工程基础定额市基价表一1999。4
31、市房屋修缮工程预算定额。5市城乡建设委员会有关文件。6建筑材料市场价格和有关工程造价信息。7估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。七、估价原则1独立、客观、公正原则。2合法原则。3价值时点原则。4替代原则。5最高最佳利用原则。八、估价方法（一）本次估价所采用的方法估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。（二）成本法的
32、定义本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。九、估价结果估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。十、注册房地产估价师（略）十一、估价作业期201 1年5月21日至5月24日。十二、实地查勘期（略）十三、估价报告有效期限自201 1年5月24日至201 2年5月23日。估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）
33、估价的技术思路估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。（二）工程造价计算表工程量以现场测量数据为依据，
34、按照房屋修复方案计算。1拆除工程（见下表）2脚手架及支架保护措施（见下表）3砌筑工程（见下表）4预制混凝土构件（见下表）5定额直接费1项+2项+3项+4项=4114. 97（元）6造价(1)基价直接费：4114. 97元(2)综合费：(1)*15. 73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）(3)劳动保险费：(1)*3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）(4)利润：(1)*6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）(5)允许按实计算的费用及材料价差：1000. 00元(6)定额编制及定额测定费：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)*1.8=1 1 1（元）(7)税金：(1)
35、+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)*3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）(8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5（元）六、估价结果确定估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。附件（略）答案：解析：1缺估价对象权益状况说明。2缺价值类型，价值类型可表述为：估价对象在价值时点时的损失价值，等于修复所需的费用。3应明确说明“按三级施工企业计费”的理由。4在报告前面提到“部分门窗受损”，而在具体计算时没有计算此部分修
36、复价值。5此案例中“(6)定额编制及定额测定费：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)*1.8= 111元”中计算错误，错把1. 8%当作1.8%进行计算了，结果应是11.1元。下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( )。A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的答案：A,B,D解析：征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险
37、救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%正确答案：C房地产估价师考试真题及答案8卷 第8卷 下列房地产中，不得抵押的有（ ）。A集体所有的土地使用权B村办企业厂房C列入城市房屋拆迁范围的房屋D宅基地E已经设定抵押权的房地产正确答案：AD下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的
38、是（）。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格C.在房地产市场不景气时，成本价格（未扣除经济折旧）大大高于比较价格或收益价格D.比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价答案：C解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A，正常市场状态下，比较价值与收益价值基本一致；选项B，市场存在泡沫时，比较价值大于收益价值；选项D，收益价值倾向于最高买价，成本价值倾向于最低卖价，比较价值倾向于成交价格。 下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。A上调贷款利率B收紧房地产开
39、发贷款C开征房地产持有环节的税收D增加土地供应正确答案：B以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B解析： 本题考查的是利息与利率。选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C为可贷资金利率理论的观点；选项D为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益
40、也还没有。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法答案：B解析： 本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A土地一级开发B土地收购储备C城市规划D房屋管制正确答案：B答案 B 土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。 房地产的位置优劣，取决于该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：