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1、房地产估价师考试真题及答案9卷房地产估价师考试真题及答案9卷 第1卷2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积
2、为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（）。A、拍卖方式B、招标方式C、协议出让D、挂牌出让答案：A,B,D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：若
3、对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。A、2822元/m2B、2758元/m2C、3038元/m2D、2997元/m2答案：B解析：关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力答案：B,C,E解析：现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率
4、与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，24个月内不得变更。（）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他
5、需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B、价值类型和定义、估价对象分析、致估价委托人函C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D、价值类型、估价作业期、实地查勘期答案：D解析： 本题考查的是估价报告的组成。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，并支付利息。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划
6、和方式。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，公告的时间不得少于( )日。A.10B.20C.30D.60答案：C解析：城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于30 日。房地产估价师考试真题及答案9卷 第2卷 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，
7、就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为25%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 最常见的会计期间是半年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当事人约定的定金比例的上限为合同总价款的25。答案：错解析：担保法规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。例如，双方约定的定金比例为合同总价款的25%，则超过部分的5%为无效。 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工程费正确答案：B成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有( )。A.客厅B.卧室C.厨
8、房D.卫生间E.封闭阳台答案：C,D,E解析：自然人、法人或非法人组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。建筑施工噪声具有突发性、冲击性、连续性等特点。（）答案：错解析：本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦躁。参见教材P57。本次估价背景情况如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建
9、筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：1.根据房地产估价规范（GB/T 502911999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将
10、开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在
11、建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。答案：解析：1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发
12、法时应按强制转让前提进行估价。3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。4.由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工3年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。房地产估价师考试真题及答案9卷 第3卷对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益 B、物业增值 C、股权增加 D、销售收
13、入 E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。 收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（）。A.评估期房的价值 B.房地产损害赔偿 C.房屋征收评估 D.估价鉴定答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工
14、程估价。某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查答案：D解析：本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，描述性调查是明确一些特定的量值，因果性调查是检验因果关系。我国中央银行开展的逆回购业务，属于（ ）。A.一般性货币政策工具B.选择性货币工具C.补充性货币工具D.财政政策工具答案：A解析：本题考查的是货币政策工具。我国中央银行通过公开市场投放流动性的操作，以期增大货币的流动，其典型的做法就是实行逆回购。属于一
15、般性货币政策工具。P247。根据建设工程质量管理条例，供热系统的最低保修期为（）。A.2个采暖期B.1个采暖期C.3个采暖期D.合同规定的采暖期答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。在正常使用条件下，供热与供冷系统的最低保修期限为2个采暖期、供冷期。 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。A估价目的、估价原则、估价对B估价目的、估价原则、估价时点C估价原则、估价对象、估价时点D估价目的、估价对象、估价时点正确答案：D答案 D房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价
16、目的、估价时点和估价对象。房地产估价师考试真题及答案9卷 第4卷对于公民（），利害关系人可以申请宣告其为失踪人。A.下落不明满1年的 B.下落不明满2年的 C.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的答案：B解析： 本题考查的是自然人、法人和非法人组织。公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。建设只占用国有农用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的工作程序。建设只占用国有农用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地
17、方案。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：考点:估价报告的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润
18、率为（）。A、10.0%B、14.0%C、25.0%D、35.0%答案：D解析：本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额资本金=7002000=35%。某城市2022年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2022年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。A、1260B、1380C、1440D、2100答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。12015%801440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量
19、。 甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元， 容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6） （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及答案9卷 第5卷 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元
20、和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。问题：1这样的做法有哪些错误?2若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?正确答案：1错误：由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。2具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。试题分析本题主要考核转让价格
21、评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。某住宅楼总建筑面积7200 ，其中应分摊的共有建筑面积900 ，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑面积为120 的住宅的建筑面积应是( )。A.133B.135C.136D.137答案：D解析：某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为 200 万元，则应纳房产税最低税额为（）万元。A1.4
22、4B1.68C1.92D2.16答案：B解析：自用的地下建筑，对于商业和其他用途房产，以房屋原价的 7080作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1（1030）1.2。则该企业自用的地下商业用房应纳房产税最低税额为：2001301.2=1.68（万元）。某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2022年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2022年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2022年6月30日，
23、该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（）年计算建筑物的折旧。A、38.5B、40.5C、48.0D、50.0答案：C解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余年限38.5年，总计48年。依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A、全部使用国有资金投资的建设项目 B、国有资金投资控股的建设项目 C、国有资金投资占主导地位的建设项目 D、民营企业资金投资控股的建设项目 E、全部使用民营企业资金投资的建设项目答案：A,B,C解
24、析：本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。参见教材P75。 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）。A4858B5200C2700D6264正确答案：B开发贷款的贷款利率属于（）。A、时间类参数B、资金类参数C、融资类参数D、收益类参数答案：C解析： 本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。
25、房地产估价师考试真题及答案9卷 第6卷房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（不能直接申请鉴定）参见教材P64。党的十八大提出要加快构建以市场为主提供基本保障、以政府为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量
26、基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。（）答案：错解析： 本题考查的是城镇住房制度改革。党的十八大提出加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居的住房目标。市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（）答案：错解析：本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。根据物权法，不经登记
27、也发生物权效力的行为有（）房屋。A买卖B合法建造C抵押D赠与取得E受遗赠取得答案：B,E解析：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押登记和效力。物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。我国土地交易的实质是土地使用权的交易。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的内
28、涵。土地公有制，土地所有权归国家或农村集体经济组织，不能交易，可以交易的只有使用权。土地交易实质是土地使用权的交易P39。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由( )估价机构评估。A、 一家B、 两家C、 三家D、 多家答案：A解析：拆迁估价的技术协调中指出，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。房地产估价师考试真题及答案9卷 第7卷一级资质的房地产估价机构至少应有12 名以上的专职注册房地产估价师答案：错解析：有1
29、5 名以上专职注册房地产估价师； 某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层)，则标准层每层建筑面积为（ ）m2。A882B1765C1667D1538正确答案：D某房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为300m，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。答案：错解析：公共建筑的规划布置的基本要求如下：合理的服务半径，一般为居住区级8001000m，居住小区级400500m，居住组团级150200m；某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800
30、面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为（）万元 。A、2045.77B、2250.34C、2409.61D、2190.55答案：A解析：考点:净收益测算应注意的问题。VA/Y11/（1Y）n，其中A（18001500）80012288万；Y10%；n15213。V288/10%11/（110%）132045.77万元。 人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能，是（ ）。A.和易性B.强度
31、等级C.变形性质D.耐久性答案：A解析：本题考查的是混凝土的性质。和易性是指混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能，它是混凝土的主要性质。P121。不动产登记暂行条例规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（ ）。A.30年B.50年C.70年D.永久答案：D解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。房地产估价师考试真题及答案9卷 第8卷(2022真题) 保障性住房包括（）。A.限价商品住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.老旧存量住房E.90m2以下商品住房答案：A,B,C解析：
32、本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。农村的土地一般属于农民集体所有，城市郊区的土地一般属于国有土地。（）答案：错解析：本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。 投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖正确答案：B 乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为（ ）。A速动比率B资产负债率C资产报酬率D流动比率正确答案：AD甲房地产
33、开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（）。A.向人民法院提出行政诉讼B.另行委托房地产估价机构评估C
34、.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D.申请房屋拆迁行政裁决答案：B解析：房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。( )答案：错解析：知识点 假设开发法基本论述下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( CDE )。A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权答案：C,D,E解析：项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专
35、利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。房地产估价师考试真题及答案9卷 第9卷 刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财务或非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（ ），并处罚金A三年以下有期徒刑或者拘役B五年以下有期徒刑或者拘役C五年以下有期徒刑或者管制D五年以上，十年以下有期徒刑正确答案：B保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。答案：对解析：投保人是指与保险人订立保险合同，并按
36、照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。投保人可以是法人或自然人，也可以是被保险人本人或者是法律许可的他人。 证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对零售商业务也进行分类的主要依据有（ ）A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平正确答案：ABC关于资金等效值的说法，错误的是（）。A在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等B在资金等效值计算中，年值是序列值C资金运动起点时的资金额称为时值D绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等答案：C解析：
37、通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。房地产间接投资包括（）。A、置业投资B、购买房地产开发企业的股票或债券C、开发投资D、投资房地产投资信托基金E、土地购置贷款答案：B,D解析：考点:房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。建筑工程施工许可证由( ) 单位申领。A.设计B.建设C.施工D.监理答案：B解析：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。