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1、房地产估价师考试真题及答案8辑房地产估价师考试真题及答案8辑 第1辑 国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产开发项目的成本费用中，属于房屋开发费的有（）。A建筑安装工程费B基础设施建设费C公共配套设施建设费D土地取得费E销售代理费答案：A,B,C解析：房屋开发费包括：建筑安装工程费；基础设施建设费；公共配套设施建设费。在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（）的方法。A.
2、质量控制B.进度控制C.合同管理D.成本控制答案：B解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。参见教材P83。重新定位指避开强有力的竞争对手的二次定位。（）答案：错解析：本题考查的是市场定位。重新定位指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。 个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有（ ）。A恶意欺诈B市场疲软C项目拖期D质量纠纷E违法预售正确答案：ACDE （ ）是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。A房地产经纪B房地产咨询C房地产评估D房地产开发正确答案：A 拆
3、迁估价应当坚持（ ）的原则。A公平、公开、公开B独立、客观、公正、合法C客观、公正、公开D合法、公开、公平正确答案：B拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有()。A开发销售模式B开发持有出租出售模式C购买持有出租出售模式D购买更新改造出售模式E购买更新改造出租模式答案：B,C,E解析：房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始，进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也
4、包括从购买现有建筑物开始，经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。根据现金流量图中现金流入流出可以排除AD 两项。房地产估价师考试真题及答案8辑 第2辑房地产的行政法规是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇土地使用权出让和转让暂行条例、不动产登记暂行条例等属于行政法规。（）答案：错解析：本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行
5、条例等。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。参见教材P169。张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/ m2。建筑面积为500 m2，首付款比例为20，则该店面带债务转让的价格应为（）。A.20的首付款加上该首付款2年的利息 B.20的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的
6、本息值 C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和 D.2022年10月的购买价格，加上20的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和答案：C解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该店面带债务转让的价格=该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和。证券价格是由货币使用中产生的收益和社
7、会借贷资金利率的比率所决定。（）答案：对解析：普通商品的价格由该商品的价值所决定，而证券的价格则是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。证券作为一种商品，与普通商品一样，都具有某种使用价值；但是它又是一种特殊商品，因而又不完全等同于普通商品。下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A监狱用房B高校招待所C部队营房D法院办公楼E房地产开发企业自用的房地产答案：A,C,D解析：下述房产免征房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
8、。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。个人所有非营业用的房产。经财政部批准免税的其他房产。学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。A政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B估价对象位于基准地价覆盖区域C有完备的基准地价修正体系D估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同答案：B,C解析：基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用相关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行适当调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法
9、。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。（ ）答案：错解析：房地产空间市场与资产市场。投资者为获得房地产投资收益，可以直接拥有房地产，也可以进行间接投资，投资于房地产的有价证券。某房产年折旧率为1.6，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。总折旧额EtCdt，成新率qVC（CEt）/C（CCdt）C1121.680.8，属完好房。房地产估价师考试真题及答案8辑 第3辑 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。A变
10、动可能性B影响重要性C发生经常性D类型归属性正确答案：A某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.2答案：D解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000（12000-4500）0.2=2。工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行
11、改为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为（ ）。A.该两幢房屋的正常市场价格B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：C解析： 为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有（ ）。A城市的发展布局B功能分区C禁止、限止和适宜建设的地域范围D建筑形态控制指标E城市性质正确答案：ABC 拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的（ ）和（ ）内进行拆迁。A拆迁范围；拆迁方向B拆迁范围；拆迁期限C拆迁地址；拆迁方向D拆迁地址；拆迁期限正确答案
12、：B拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。下列估价师的行为中，符合估价规范的有（）。A、估价师对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查之后，可以不进行现场查勘B、委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C、估价师把委托人的技术秘密透漏给其竞争对手D、估价师不得接受除评估费以外的额外好处E、估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作答案：D,E解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，应收集合法、真实、准确、完整的估价所需资料并依法进行检查或核
13、查验证，应对估价对象进行实地查勘；选项B，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他个人、单位的高估或低估要求进行估价，且不得按预先设定的价值或价格进行估价；选项C，房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人秘密予以保密，应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P37。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。A、 20B、 30C、 70D、 40答案：D解析：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。房地产投资信托基金的投资收益主要来源
14、于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入答案：C解析：本题考查的是房地产间接投资。信托基金收益相对稳定，收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。房地产估价师考试真题及答案8辑 第4辑 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋征收主体是（）。A.市、县级人民政府房屋管理部门B.省级人民政府房屋行政管理部门C.省级人民政府D.市、县级人民政府答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收
15、的主体是市、县级人民政府。选项A是房屋征收部门。参见教材P55。住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不得挪作他用。（）答案：错解析：住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 下列表述中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%
16、5%正确答案：C(2022年真题) 房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。 估价时点除了说明评估估价对应的时间，还说明评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税的计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额作为契税的计税依据。王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享
17、有优先购买权。（）答案：对解析：有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。房地产估价师考试真题及答案8辑 第5辑下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是（）。A.中华人民共和国城乡规划法 B.中华人民共和国土地管理法 C.中华人民共和国城市房地产管理法 D.中华人民共和国城市商品房预售管理办法答案：C解析： 本题考查的是房地产开发项目转让。城市房地产管理法第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构
18、对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。下列关于商品房预售的说法，正确的为（）。A、房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅B、商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C、甲企业不得按套内面积计价预售商品房D、在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续答案：A,B,D解析：本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策答
19、案：B解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）。A变现性差B投资额巨大C投资回收周期长D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神正确答案：ABCD股票是一种长期金融工具，由于其具备较高的盈利性以及风险性，故股票并不具备稳定性特征。（）答案：错解析：本题考查的是股票的基本特征。股票的稳定性特征包括两个方面，一是指股东与股份有限公司之间稳定的经济关系；二是指通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性。参见教材P287。商品房买卖合同约定房屋暂测套
20、内建筑面积为100平方米，对房屋面积差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）平方米的，购房人有权退房。A.97B.103C.105D.A、B均可以答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法，如中华人民共和国民事诉讼法、中华人民共和国刑事诉讼法。（）答案：错解析：本题考查的是法的分类。实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或
21、职权、职责关系为主要内容的法，如中华人民共和国民法通则、中华人民共和国刑法等。 A房地产开发公司2022年5月发生过一次重大工程质量事故。2022年12月，该公司已符合申报二级资质房地产开发资质等级条件，有关部门即给予了批准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及答案8辑 第6辑估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价档案保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为
22、结束为止。例如，某个住房抵押贷款估价项目，如果该笔住房抵押贷款期限为20年，则该笔住房抵押贷款服务的估价档案应保存20年以上。对保存期限届满的估价档案，需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。下列会计等式中，正确的是( )。A.资产=负债所有者权益 B.资产=负债所有者权益收入C.资产=负债(所有者权益-成本)D.收入-费用=利润E.资产=成本利润答案：A,D解析：(一)资产、负债与所有者权益的数量关系资产=权益=债权人权益所有者权益资产=负债所有者权益所有者权益=资产负债(二)收入、费用与利润的数量关系收入费用=利润因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用
23、地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿答案：B解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。参见教材P20。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。（）答案：对解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住
24、宅改变为经营性用房。物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A、零售商的财务能力B、零售商需要的服务C、零售商业物业的组合与位置分配D、零售商的声誉答案：D解析：考点:零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业的租户时首先要考虑的因素。下列不属于申领建筑工程施工许可证条件的是（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.已经确定施工企业C.有保证工程质量和安全的具体措施D.建设单位已支付工程款答案：D解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位已支付工程款，不是建设单位申请领取施工许可证的条件。参见教材P93。 房地产开发建设项目的招标方式包括（ ）。
25、A公开招标B开标C邀请招标D决标正确答案：AC某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加2万元，预期未来四年内价格平均每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（ ）万元。A.318.68B.471.54C.789.68D.1146.81答案：B解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V75.540.8398V,V471.54（万元）。P234。房地产估价师考试真题及答案8辑 第7辑 “甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门”指（ ）。A城市规划行政主管部门B土地行政主管部门C建设行政主管部门D房产行政主管部
26、门正确答案：AB某在建办公楼，建筑面积为25000m2，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为每天3元/m2，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（）万元。A.29552.62 B.30025.81 C.24020.60 D.26866.02答案：A解析：本题考查的是直接资本化法。A3365（15%）2.52600.63（万元），V2600.63/8%32507.88（万元），P32507.88/（110%）2129552.6
27、2（万元）。 职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。存缴职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请个人住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。A、 位置固定性B、 各异性C、 适应性D、 相互影响性答案：D解析：知识点 房地产及房地产投资的特性房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（）。A、住房可支付指数 B、开发投资杠杆率 C、开发强度系数 D、土地转化率答案：D解析：本题考查的是市场监测
28、与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A该房地产的收益价格为136.73万元B该房地产的收益价格为143.89万元C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D该房地产的合理经营期限为15年E该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：该房地产的合理经营期限n=28/2+1=15（年）。根据收益法中净收益按一定数额递减的公式计算该房
29、地产的收益价格，V=（A/Yb/Y2）11/（1+Y）n+b/Yn/（1+Y）n=（28/8%2/8%2）11/（1+8%）15+2/8%15/（1+8%）15=143.89（万元）。净收益乘数是房地产的价格除以未来第一年的净收益所得的倍数，即NIM=V/NOI=143.89/28=5.14。 房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。A拆迁人B拆迁主管部门C房地产权属登记部门D规划行政主管部门正确答案：D 不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。 （ ）正确答案：房地产估价师考试真题及答案8辑 第8辑 假设开发法中开发完成后房地
30、产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ).A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期-建造期D.开发期+运营期-前期-建造期E.前期+建造期+经营期正确答案：ABE不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况 B.权属状况 C.权利限制 D.提示事项 E.不动产市场价值答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记簿记载的内容有：不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等。下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( )。A.征收或者征
31、用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的答案：A,B,D解析：征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（
32、）万元。A220B240C256D260正确答案：D 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A400B450C500D540正确答案：A在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。（）答案：对解析：考点:交付估价报告。在交付估价报告时，估价师可主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。委托人对估价过程或者估价报告提出询问的，甚至对估价报告有异议的，估价机构或承办该项业务的估价师应予以解释。 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实例项目的费用被称为（ ）。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费正确答案：B措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额的方法是（）。A、修复成本法B、价差法C、损失资本化法D、长期趋势法答案：B解析：考点:价差法。价差法主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。