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1、2022房地产估价师经典例题5辑2022房地产估价师经典例题5辑 第1辑市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括（）。A、工业项目投资制度 B、工业项目生产规模 C、容积率 D、临时用地使用比例 E、非生产设施占地比例答案：A,C,E解析：本题考查的是建设用地管理的原则。市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。参见教材P24。大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。 ( )答案：对解析：土地增值税的纳税人包括（）。A、出售中国境内的房地产的个人B、继承
2、中国境内的房地产的外国人C、出售中国境内的房地产的外国人D、继承中国境内的房地产的个人E、受赠中国境内的房地产的社会团体答案：A,C解析：本题考查的是土地增值税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是
3、（）。A、从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前 B、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估 C、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估 D、房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性答案：A解析：本题考查的是房地产转让估价的特点。选项A错误，从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。下列属于不动产登记类型的有（）。A.本登记 B.预登记 C.所有权登记 D.林权登记 E.其它登记答案：A,B,
4、C,D解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的物分类。不动产登记有多种分类方法。按照登记的效力不同，可分为本登记与预登记；按照登记的物权可分为所有权登记和他项权利登记；按照登记的物可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。工程索赔的主要原因有（）。A、当事人违约 B、不可抗力 C、合同缺陷 D、市场波动 E、监理人指令答案：A,B,C,E解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。工程索赔的主要原因包括：当事人违约、不可抗力或不利的物质条件、合同缺陷、合同变更、监理人指令、其他第三方原因。选项D，是正常行为，不成为索赔的依据。(2022年真题) 下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价
5、值的有（）。A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用答案：A,D解析：本题考查的是供给指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。 中国目前有偿出让和转让土地价格的主
6、要是建设用地使用权价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列设计拆迁估价有关说法中正确的是（ ）。A房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住誊雳麈造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装的补偿金额。B拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。C实地勘察记录由实地勘察的估价人员、被拆迁人两方签字认可就可D需要有两家或者面家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准E对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测
7、绘管理方法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，司以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算正确答案：BDE2022房地产估价师经典例题5辑 第2辑一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.24% B.25.1% C.25.36% D.36%答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即9%4=36%。(2022年真题) 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（）等内容。A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析答案：D解析
8、：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.商业保险 B.社会保险 C.政策保险 D.财产保险 E.责任保险答案：A,B,C解析：本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。建筑平面设计常见的组合方式包括（）。A.走廊式组合 B.套间式组合 C.单间式组合 D.大厅式组合 E.整体式组合答案：A,B,D解析：本题考查的是建筑设计。建筑平面设计常见的组合方式包括走廊式组合、套间式组合、大厅式组合。某建筑物建
9、成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2022年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。 ( )答案：错解析：依题意，根据公式：建筑物的成新率?关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理答案：D解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。选项A正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具
10、有一定可比性的房地产；选项B正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价评估其拍卖保留价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（）。A.价值时点为抵押贷款日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的
11、状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况答案：D解析：本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，采用假设开发法估价，需要确定估价对象的状况为现状（起点状况）以及其未来完工时的价值，对应的房地产状况为未来完工时的状况（终点状况）。参见教材P161163。 由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担日赔偿责任，所在机构承担建带责任。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。A建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B建筑物重置成本和重建期间的经济损失C建筑安装工程造价和重建期间
12、的经济损失D建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失答案：B解析：保险价值（insurablevalue）是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。如投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。2022房地产估价师经典例题5辑 第3辑买受人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 ( )答案：错解析：买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人；竞买人是
13、指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。关于估价委托书的说法，正确的有（）。A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书 B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草 C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明 D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求 E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内答案：A,C,D,E解析：本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确，估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书；选项B错误，估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则可为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与
14、估价需求者协商议定后，由估价需求者出具估价委托书，与估价机构签订估价委托合同。选项C正确，委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。选项D正确，委托人的估价要求（如估价质量要求、估价工作完成时间等），委托日期等内容。选项E正确，可将估价委托书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。参见教材P400。 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师正确答案：A建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。 普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存
15、在着一定的替代关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用C为施工进行的场地平整而发生的费用D土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用正确答案：D工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均
16、为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价答案：A解析： 下列保险中，属于政策保险的有（ ）。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险正确答案：BCE社会养老保险、失业保险都属于社会保险范畴。政策保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为
17、扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（）答案：错解析：考点:动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据房地
18、产权证和市人民政府关于土地使用权出让年限的公告，该物业使用年限为40年（1 992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。答案：解析：技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金交纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格*已使用年限修正系数*土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格*1 -1/(1+y)28.5/1-1/(1+y)40*土地使用权出让金费率（其中，y代表土地报酬率）。2022房地产估价师经典
19、例题5辑 第4辑对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C，残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D，快速变现价值是在估价对象没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值，快速变现价值一般低于市场价值。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产
20、价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。某居住区规划总人口10万人，居住用地面积25万平方米，住宅用地面积16万平方米，绿化用地面积3万平方米，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。A.6666 B.5555 C.5263 D.6250答案：D解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=100000/16=6250（人/hm2）（1hm2=10000）。 下列有关各种系统风险的含义阐述不正确
21、的是（ ）。A通货膨胀也成为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力提高给投资者带来的风险B市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险C变现风险是指急于将商品兑换为现金是由于折价而导致的资金损失的风险D周期风险是指房地产业的规则周期变化给投资者带来的风险正确答案：AD在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（）。A告知评估价B公布保留价C给出起拍价D竞买人报价答案：D解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是
22、要约表示。 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。问题：1这样的做法有哪些错误?2若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?正确答案：1错误：由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年
23、净收益。不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。2具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。试题分析本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A在运用市场法估
24、价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正答案：A,C,D解析：房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实
25、例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看；在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧；在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A.土地区位B.土地形状C.土地面积D.地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不
26、规则的问题。 商品住宅房销售，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。公有住房售后维修基金管理的具体办法，由市、县财政部门制定，经当地 人民政府批准后实施。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师经典例题5辑 第5辑某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A、984.37B、1016.81C、1159.97D、2387.24答案：C解析：本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还
27、款后的值。根据公式：P=A/i1-1/(1+i)n，得：A=600006%/121-1/(1+6%/12)60=1159.97（元）。参见教材P158。 根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ）。A无顶盖的室外楼梯B无柱的雨篷C无顶盖的阳台D房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：A(2022真题) 登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。(2022真题) 个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。（）答案：错解析：本题考查的是保险的种类。社会保险才是强制保险
28、。个人购房抵押贷款保证保险是商业险，属于自愿保险。下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A、发行企业债券B、向银行借入信用贷款C、房地产开发贷款D、在公开市场上发行股票E、土地储备贷款答案：A,B,C,E解析：考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性 B.决策参与性 C.流动性 D.安全性 E.收益性答案：A,C,D,E解析：一般来说，债券具有以下特征：偿还性。收益性。流动性。安全性。下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得
29、3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）在建工程房地产抵押价值评估报告封面（略）致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）五、价值时点2022年4月18日。六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘
30、，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的。选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。九、估价结果经测算，估价对象在价值时点2022年4月18日的客观价值为4794.52万元。大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、注册房地产估价师（略）十一、实地查勘期2022年4月18日。十二、估价作业日期2022年4月1622日。十三、变现能力分析（略）十四、风险提示（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，
31、根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润
32、之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1.采用的公式估价对象价格开发完成后的房地产价值续建开发成本管理费用投资利息销售税费2.估价对象开发完成后房地产价值的测算运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.
33、1采用的公式：2.2所选可比实例（表45）。表45 可比实例情况表2.3交易情况修正：可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100100。2.4交易日期调整：近期市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100100。2.5房地产状况调整：因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2.5.1区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100101、100102、100103（具
34、体比较情况见表46）。表 4-6 个别因素调整表2.5.2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100102、100102、10097（具体比较情况见表4-6）。2.6比较修正计算（见表47）：表4.7 比较法修正计算表从测算结果来看，三个可比实例的比较价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果：（300929802963）32984元m22.7预计开发完成后的总价值：估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其
35、中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：298439820.8011882.53万元3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00 m2（含地下建筑面积3998.00 m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80 m2（含地下建筑面积3981.00 m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌筑工程。3.1续建建筑安装工程费。根据市造价管理站关于发布市建筑安装工程2022年一季度造价指数的通知（建价字202210号），
36、钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18970.2元/ m2，本次评估取900元m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/ m，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元m2，电梯及安装增加值为50元m2，则续建工程成本为：24578.00（900.00301050）23221.80（90080301050）4917.95万元3.2室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00 m2。则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：3023667.0071.00万元3.3估价对象的续建成本合计：4917.
37、9571.004988.95万元4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3。4988.953149.67万元5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8。11882.538950.60万元6.开发利润置业公司的投资直接成本利润率15，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.9515748.34万元7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值4.1。8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（11882.234988.95149.67950.60748
38、.34）（14.1）4845.98万元（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润1.土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价1717.18元/m2（计算过程略）估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.1823667.004064.05万元2.开发成本2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（计算过程略）。
39、2.2基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。2.3建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62万元。则估价对象开发成本为：39.82318.57196.62555.01万元3.管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的24，本次评估取其中间值，即按开发成本的3计取。555.01316.65万元4.投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
40、利率取一年期贷款利率5.76。555.01（15.76）1.5/2123.81万元5.销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6.开发利润经调查，市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15，本次评估取利润率15。555.011583.25万元7.运用成本法的估价结果4064.05555.0116.6523.8183.254742.77万元六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50，成本法估价结果权重为50，则估价对象房地产价值为：4846.27504742.77504
41、794.52万元则估价对象房地产价值为4794.52万元，大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。答案：解析： 1.结果报告缺估价原则。2.结果报告中缺少估价方法定义。3.技术报告缺市场背景分析。4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符
42、未作说明（或续建费取值900元/m2缺少具体说明）。9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。10.假设开发法中未扣减利息。11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用置业公司的。12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算8039820.80错。13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。15成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期。16.成本法中应该考虑销售税费。17.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地取得成本。18.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不
43、充分。19.估价结果缺少单价。 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。A14%B10%C33%D15%正确答案：D答案 D 15+100100%=15% 下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。A估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告B估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”C估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要D估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响E估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件正确答案：CD